神戸市東灘区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　DVMG, 御影塚町）

この記事では神戸市東灘区の

の３点について解説しています。

１、神戸市東灘区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去７年間の神戸市東灘区の土地価格の動き

この７年間で神戸市東灘区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が２.１％下落したのに対して、プラス１４.３％とむしろ上昇していました。

これは、神戸市内では灘区、中央区に次いで３番目の上昇率です。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、市街地では１０％以上の上昇をしているエリアがほとんどでした。

下落しているエリアは、駅から離れた山際のエリアと中心部の商業地の一部に見られているようです。

なぜ東灘区では、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめます。

といったことから、特に駅近エリアを中心に土地価格が上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

土地価格の上昇にもっとも大きな影響を与えたのは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②共働き世帯が増え、通勤に便利な駅近エリアに人気が集中

また、共働き世帯が増えたことも、東灘区の土地価格に大きく影響しています。

家を購入する若い世代の間では、共働き世帯が増えていますので、通勤にも買い物にも便利な駅近のマンションを求めるようになっているのです。

この点を確認するために、地区別の人口の増減を調べてみました。

この７年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区をまとめたのがこちらです。

神戸市東灘区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：神戸市　「住民基本台帳に基づく人口」）

ご覧の通り、通勤に便利な鉄道沿線の周辺や、六甲アイランドで増えているところが目立ちますね。

その一方で、山際の坂の多い内陸部の住宅地では、減少しているところが多いようです。

東灘区は、三宮にも大阪方面への通勤にも便利な立地にあるため、駅近エリアに人気が集中しやすくなります。

しかも、人口が増えれば、競合も増えますから、土地価格もあがりやすくなっていたわけですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

業界によって、明暗が分かれている

新型コロナの感染拡大によって、日本の景気は一気に落ち込みました。

特に昨年4月に出された緊急事態宣言によって、飲食店やイベント、観光業、航空業界などに大きな影響が出ており、回復の兆しは見えません。

しかし、それは日本の中でも、一部の業界であって、中国への輸出が好調な自動車や電子部品、通販、株高の恩恵を受けている証券、保険などの業界では、業績が好調です。

つまり、業界によって明暗が分かれているのが、新型コロナ後の日本経済の現状なのです。

神戸市東灘区の住宅地は、コロナの影響はなさそう

では、神戸市東灘区ではどうなのか？

同じ住所で公示地価（1月の価格）と基準地価（7月の価格）の両方の価格が出ている地点が２地点ありましたので、実際に確認してみましょう。

神戸市東灘区の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、住宅地では横ばいで影響はありませんでした。

また、東灘区の土地取引の件数を見てみると、緊急事態宣言後も徐々に回復傾向にありますので、住宅に対する需要は、それほど減っていないようです。

（参考：国土交通省　「土地取引規制基礎調査概況調査結果（集計表）」）

そのため、コロナの長期化によって、幅広い業種に影響が出てくれば、住宅地の土地価格にも響くでしょうが、まだそのような状況にはないようです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから神戸市東灘区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市東灘区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人減少するそうです。

神戸市東灘区はこれから10年で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１万人減る見通しです。

神戸市東灘区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、今後は買い手となる若い世代が、２割近く減るのです。そのため、今すでに人気のないエリアから、土地価格の下落が加速しそうです。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、神戸市東灘区の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

駅近エリアを中心に上昇してきた神戸市東灘区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、東灘区内に「本山北町（もとやまきたまち）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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