神戸市東灘区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　DVMG, 御影塚町）

この記事では神戸市東灘区の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、神戸市東灘区の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の神戸市東灘区の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 兵庫県では、ほぼ全域で影響あり
４、その他のリスク
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、神戸市東灘区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）神戸市東灘区御影中町４－５－３	阪神御影（540）	133	6.1%	34.8%
公）神戸市東灘区御影郡家２－５－２１	阪急御影（330）	178.2	5.9%	34.3%
基）神戸市東灘区御影中町３－１－１９	阪神御影（120）	148.5	2.3%	32.4%
公）神戸市東灘区住吉本町１－２３－７	住吉（240）	158.4	6.7%	29.0%
公）神戸市東灘区住吉本町１－１６－３	住吉（500）	156.8	5.6%	28.7%
基）神戸市東灘区田中町１－９－５	ＪＲ摂津本山（130）	179.5	1.7%	27.4%
公）神戸市東灘区岡本２－９－２６	岡本（380）	193.1	3.4%	27.2%
公）神戸市東灘区住吉宮町３－８－１９	住吉（380）	102.6	3.0%	25.4%
公）神戸市東灘区本山中町３－８－２０	摂津本山（620）	140.3	2.7%	25.0%
基）神戸市東灘区岡本２－９－２６	阪急岡本（380）	193.1	2.3%	24.5%
公）神戸市東灘区御影石町４－１４－３	石屋川（730）	102.6	5.1%	24.4%
基）神戸市東灘区岡本９－３－４	阪急岡本（1000）	178.2	2.3%	23.6%
基）神戸市東灘区田中町３－５－１３	ＪＲ摂津本山（700）	128	0.8%	23.6%
公）神戸市東灘区深江北町１－１１－１６	阪神芦屋（690）	111.2	3.1%	23.4%
公）神戸市東灘区本山南町５－１－２７	青木（410）	111.2	3.1%	23.4%
基）神戸市東灘区本庄町１－１０－２０	ＪＲ甲南山手（450）	103.3	2.6%	23.2%
公）神戸市東灘区岡本１－８－２３	岡本（150）	254.1	4.3%	23.2%
公）神戸市東灘区本山北町６－６－５	岡本（210）	151.8	3.6%	23.0%
公）神戸市東灘区深江北町３－９－７	深江（150）	115.5	4.8%	22.8%
公）神戸市東灘区甲南町３－８－２２	摂津本山（700）	161.7	2.9%	22.5%
公）神戸市東灘区魚崎北町８－３－３	魚崎（650）	109.9	2.5%	22.4%
公）神戸市東灘区西岡本５－９－７	住吉（1300）	132.7	2.3%	22.2%
基）神戸市東灘区本山中町２－６－２４	ＪＲ甲南山手（750）	120.8	0.8%	22.0%
基）神戸市東灘区本山北町５－６－４	阪急岡本（450）	137.9	2.2%	21.5%
公）神戸市東灘区住吉山手３－１－９	住吉（1000）	95.4	3.2%	20.9%
公）神戸市東灘区御影本町４－１０－４	阪神御影（90）	163.4	4.0%	20.7%
基）神戸市東灘区住吉宮町４－１－７	ＪＲ住吉（130）	170.6	1.0%	20.5%
基）神戸市東灘区本山南町７－５－２０	阪神深江（930）	97	1.7%	20.0%
基）神戸市東灘区魚崎北町８－３－３	阪神魚崎（650）	109.9	1.2%	19.8%
基）神戸市東灘区御影山手２－８－６	阪急御影（750）	146.5	2.1%	19.0%
基）神戸市東灘区本山南町３－７－１７	阪神青木（800）	105.6	0.6%	18.5%
公）神戸市東灘区深江浜町１３３番	深江（1100）	31.5	6.9%	18.2%
基）神戸市東灘区森南町１－６－５	ＪＲ甲南山手（300）	131	0.5%	18.2%
公）神戸市東灘区深江浜町３０番内	深江（1900）	25.4	6.5%	17.6%
基）神戸市東灘区青木５－１０－１４	阪神青木（300）	85.1	1.2%	16.2%
基）神戸市東灘区深江本町３－７－３	阪神深江（250）	88.4	0.8%	15.5%
公）神戸市東灘区御影石町２－３－１３	石屋川（450）	85.8	2.0%	14.5%
公）神戸市東灘区御影塚町２－４－４	石屋川（330）	73.3	1.8%	13.8%
基）神戸市東灘区森北町４－４－２９	ＪＲ甲南山手（220）	100.7	1.7%	13.8%
公）神戸市東灘区住吉浜町１９番５	阪神住吉（1400）	20.3	6.8%	12.8%
基）神戸市東灘区魚崎西町４－８－１３	阪神魚崎（300）	77.2	0.9%	11.4%
基）神戸市東灘区御影浜町２番	阪神住吉（1100）	21.5	3.2%	11.1%
基）神戸市東灘区青木２－９－１７	阪神青木（450）	63.7	0.5%	6.6%
基）神戸市東灘区向洋町中１丁目２番３７	神戸新交通アイランドセンター（650）	63	0.0%	4.9%
公）神戸市東灘区鴨子ケ原１－１０－２３	阪急御影（620）	74.9	0.9%	4.6%
公）神戸市東灘区魚崎南町７－４－１１	魚崎（530）	78.2	0.0%	4.4%
公）神戸市東灘区森北町６－８－１３	甲南山手（710）	77.9	0.0%	4.0%
公）神戸市東灘区深江南町３－８－２３	深江（530）	51.2	0.0%	0.0%
基）神戸市東灘区甲南町３－６－１２	ＪＲ摂津本山（850）	116.5	0.0%	-0.6%
公）神戸市東灘区森北町７－２３－５	甲南山手（1300）	47.9	-2.0%	-2.0%
公）神戸市東灘区住吉台１３－１７	阪急御影（2200）	40.6	-1.6%	-2.4%
公）神戸市東灘区西岡本７－９－９	住吉（1800）	53.1	-1.2%	-6.4%
基）神戸市東灘区渦森台３－１３－４	阪急御影（1900）	45.9	-3.5%	-10.3%
公）神戸市東灘区深江南町１－９－１７	阪神芦屋（1000）	73.9	1.8%
公）神戸市東灘区深江本町４－３－１	深江（350）	80.5	0.8%
公）神戸市東灘区御影山手６－４－２３	阪急御影（1400）	75.9	0.0%
公）神戸市東灘区御影本町３－４－１４	阪神御影（730）	58.7	1.7%
公）神戸市東灘区本庄町２－８－３１	甲南山手（450）	103	3.0%
公）神戸市東灘区岡本６－２－２４	岡本（410）	152.8	1.5%
公）神戸市東灘区田中町２－１６－１４	摂津本山（180）	127.1	2.1%
公）神戸市東灘区御影本町２－１１－１７	阪神御影（200）	105.9	1.9%
公）神戸市東灘区本山北町１－１３－１１	摂津本山（800）	100.3	1.0%
公）神戸市東灘区御影郡家１－８－１５	住吉（530）	129	1.8%
公）神戸市東灘区鴨子ケ原３－２７－１１	阪急御影（1400）	58.4	-0.6%
公）神戸市東灘区住吉山手９－１５－８	阪急御影（2600）	34	-2.8%
公）神戸市東灘区魚崎南町３－１６－２２－１	魚崎（730）	60.7	1.1%
公）神戸市東灘区魚崎浜町３６番２	青木（1600）	24.4	5.7%
公）神戸市東灘区魚崎南町３－２－３	魚崎（1000）	49.8	3.4%
基）神戸市東灘区住吉山手２－６－１１	阪急御影（430）	129.7	0.8%
基）神戸市東灘区御影塚町１－３－２０	阪神石屋川（700）	50.5	3.4%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の神戸市東灘区の土地価格の動き

この７年間で神戸市東灘区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が２.１％下落したのに対して、プラス１４.３％とむしろ上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、市街地では１０％以上の上昇をしているエリアがほとんどでした。

下落しているエリアは、駅から離れた山際のエリアと中心部の商業地の一部に見られているようです。

なぜ、中心部だけが上昇しているのか？

そもそも、今回の土地価格の上昇は、金利の低下が理由です、

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ郊外エリアでは上がらないのか？

その一方で、郊外エリアではむしろ下落しています。

というのも、この７年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で２０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、買い手が駅から離れたエリアまで広がりにくく、土地価格が下落傾向にあるわけです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

兵庫県では、ほぼ全域で影響あり

９月２９日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

神戸市や芦屋市、西宮市などの商業地では、商業施設の売り上げ激減によって、土地価格も急ブレーキがかかっています。

また、洲本市や養父市などの周辺エリアでは、もともと買い手が少なかったところで、さらにコロナで買い手が減ってしまい、下げ幅が加速している状況です。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。

３０坪の土地で約１万戸分にもなります。

兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

（３）これから神戸市東灘区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した神戸市東灘区の人口の見通しによると、2020→30年までに3,400人減少するそうです。

神戸市東灘区の人口は、2025年までに3,400人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えるとまだ上がりそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに11,100人減る見通しです。

神戸市東灘区の20〜40代人口は、2020→30年までに約11,100人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手はこれから１割以上減るのです。

そのため、特に住宅地においては、上昇率が鈍ってくるものと思われます。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、神戸市東灘区の土地価格は、

金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、20〜40代人口が減少に転じていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

駅近エリアを中心に上昇してきた神戸市東灘区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、東灘区内に「本山北町（もとやまきたまち）」という住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：１５２万円／坪
実際の取引価格：１７０〜１９０万円／坪

と、公示地価の約１.１〜１.３倍で取引されていました。

【神戸市東灘区本山北町の公示地価】

岡本駅から210mの距離、徒歩約３分（1分＝８０m）
460,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１５２万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【神戸市東灘区の土地取引（過去２年間）】

岡本駅から徒歩４分のエリアで、１７０〜１９０万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
兵庫県	西宮市仁川町	83万円	74〜99万円	0.89〜1.19倍
兵庫県	明石市朝霧町	39万円	30〜50万円	0.77〜1.28倍
兵庫県	加古川市尾上町	21万円	13〜31万円	0.62〜1.48倍
兵庫県	宝塚市伊孑志	60万円	51〜94万円	0.85〜1.57倍
兵庫県	伊丹市安堂寺町	68万円	45〜87万円	0.66〜1.28倍
兵庫県	川西市大和東	18万円	16〜24万円	0.89〜1.33倍
兵庫県	三田市天神	20万円	25〜38万円	1.25〜1.9倍
兵庫県	芦屋市岩園町	101万円	75〜130万円	0.74〜1.29倍
兵庫県	高砂市阿弥陀町	20万円	2.7〜65万円	0.14〜3.25倍