（画像出典：ウィキペディア 耕太郎, Koga_Station.jpg）
この記事では古河市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、古河市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）古河市東４丁目４２７番２ | 古河（800） | 25.4 | 2.1% | 5.0% |
| 公）古河市旭町１丁目６４７番２ | 古河（1600） | 18.7 | 0.9% | 1.8% |
| 公）古河市東本町２丁目４９０番２ | 古河（650） | 27.8 | 0.8% | 0.8% |
| 公）古河市東１丁目４番２外 | 古河（250） | 23.6 | 0.7% | 0.1% |
| 公）古河市本町１丁目５６０３番２外 | 古河（300） | 24.8 | 0.7% | 0.1% |
| 公）古河市東牛谷字新田前４５６番４ | 古河（4200） | 10.2 | 0.7% | 1.3% |
| 公）古河市上辺見字一丁目２６５７番２ | 古河（2700） | 15.3 | 0.7% | 2.2% |
| 公）古河市諸川字十日山１７９５番１６ | 古河（11000） | 7.2 | 0.5% | -0.5% |
| 公）古河市松並２丁目４６１６番２ | 古河（1500） | 14.5 | 0.5% | 0.5% |
| 公）古河市大堤字本田下１８３番２３ | 古河（1600） | 15.3 | 0.4% | 1.1% |
| 公）古河市下山町９９３番３ | 古河（1500） | 15.4 | 0.4% | 0.6% |
| 公）古河市坂間字北山２４９番５７外 | 古河（3500） | 11.3 | 0.3% | -0.6% |
| 公）古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４ | 古河（3300） | 12.2 | 0.3% | 1.4% |
| 公）古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７ | 古河（2700） | 12.5 | 0.3% | 2.4% |
| 公）古河市雷電町２９６１番２ | 古河（1600） | 15.3 | 0.2% | 0.2% |
| 公）古河市中央町２丁目６５６６番２ | 古河（750） | 17.5 | 0.2% | 0.2% |
| 公）古河市横山町３丁目５４６８番７ | 古河（1400） | 14.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）古河市長谷町２４７番４ | 古河（1300） | 14.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）古河市諸川字海道西１２０９番７ | 古河（11000） | 8 | 0.0% | -0.8% |
| 公）古河市駒込字屋敷尻８７７番５ | 古河（11000） | 3.5 | 0.0% | -2.8% |
| 公）古河市尾崎字殿山４３１４番１２ | 古河（13000） | 3.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）古河市中田字藤塚２３２１番外 | 栗橋（2700） | 9.7 | 0.0% | -0.7% |
| 公）古河市女沼字大道北１７１７番１ | 古河（3900） | 10.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）古河市関戸字稲荷前１６３０番１０ | 古河（4200） | 9.7 | 0.0% | 0.7% |
| 公）古河市久能字三番割１１２３番６ | 古河（7100） | 9.4 | 0.0% | -1.7% |
| 公）古河市下大野字原山８８１番４ | 古河（6700） | 3.9 | 0.0% | -1.7% |
| 公）古河市小堤字上中新田２９３番６ | 古河（5800） | 4.2 | 0.0% | -3.1% |
| 公）古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外 | 古河（2700） | 15 | 0.0% | 0.9% |
| 公）古河市諸川字中町谷６４５番１ | 古河（11000） | 10.4 | 0.0% | |
| 公）古河市西牛谷字北前１０１７番５外 | 古河（2700） | 15.2 | 0.0% | -0.2% |
| 公）古河市中央町１丁目５６７６番外 | 古河（500） | 21.5 | 0.0% | -0.5% |
| 公）古河市中田新田字新帳神明３４番６７ | 古河（4700） | 11.1 | -0.3% | -1.8% |
| 公）古河市中田字野久保４０６番５ | 栗橋（2700） | 9.5 | -0.3% | -1.0% |
| 公）古河市仁連字新山２２２０番１６ | 古河（11000） | 7.1 | ||
| 基）古河市東３丁目３４２番 | 古河（650） | 26.9 | 2.0% | 3.2% |
| 基）古河市駒羽根字久保８２１番１４ | 古河（7100） | 9.5 | 1.1% | 1.1% |
| 基）古河市東１丁目１８番３ | 古河（0） | 40.3 | 0.8% | 0.0% |
| 基）古河市東本町３丁目７５４番１ | 古河（1400） | 19.1 | 0.5% | 1.0% |
| 基）古河市下辺見字辺橋２７０４番外 | 古河（4000） | 13 | 0.5% | 0.5% |
| 基）古河市上辺見字鹿養大道北４０４番６ | 古河（2700） | 13.9 | 0.5% | 0.5% |
| 基）古河市上辺見字一丁目２６５７番２ | 古河（2700） | 15.2 | 0.4% | 2.0% |
| 基）古河市丘里１５番３ | 古河（4900） | 7.6 | 0.4% | 2.7% |
| 基）古河市本町１丁目５６０３番２外 | 古河（300） | 24.8 | 0.4% | -0.1% |
| 基）古河市北利根２番 | 古河（8500） | 9.8 | 0.3% | 7.6% |
| 基）古河市女沼字東原３１９番３５ | 古河（4400） | 10.7 | 0.3% | 0.3% |
| 基）古河市北町２８８３番３５２ | 古河（1000） | 18.7 | 0.2% | 0.5% |
| 基）古河市東山田字北原１８２０番２ | 古河（13000） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市桜町６８７２番１８ | 古河（1500） | 14.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市静町３６５５番１５ | 古河（2000） | 14.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市鴻巣字北ノ内７０４番４３ | 古河（2100） | 14.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市幸町４５０番７ | 古河（1100） | 15.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市茶屋新田字往還東２２９番１ | 古河（4200） | 9.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）古河市諸川字中町谷７２１番７ | 古河（11000） | 7.5 | 0.0% | -0.9% |
| 基）古河市新久田字大塚５０５番４ | 古河（3400） | 5 | 0.0% | -2.5% |
| 基）古河市諸川字海道東８９６番１外 | 古河（11000） | 9.9 | 0.0% | -1.3% |
| 基）古河市中田字堀ノ内１６４１番１ | 栗橋（3200） | 4 | -0.8% | -4.7% |
| 基）古河市前林字大道北１７６３番３ | 古河（6600） | 3.5 | -0.9% | -4.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、古河市の土地価格の動き
古河市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で２.１%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で横ばい、商業地も横ばいとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、古河駅の周辺で一部上昇しているエリアがありますが、ほとんどの地域で下落しています。
なお、郊外で３０％以上の上昇をしている地点（赤色のマーク）は、工業地です。
新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は減少（８年で約3,800人減少）
- 農地の宅地化が進行
といったことにより、住宅ローンは組みやすくなったものの、農地の宅地化が進んでしまい、人口減少もあって、全体的に土地価格の動きが弱かったようです。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、中心部に近い住宅地では安定しているものの、商業地や郊外の住宅地では下落が続いていますね。
なぜ古河市の住宅地では、新型コロナ以降に安定しているのか？
その理由は、新型コロナで県外へ引っ越す人が減っているためです。
実際、古河市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出ていった人）を見てみると、新型コロナ前は2,000人以上も出ていったのに対し、コロナ後はほぼゼロにまで回復していました。
県外への旅行を控える人も多いですし、在宅勤務が可能な人も増えていることで、わざわざ価格の高い都内に家を持つ必要もなくなった人も増えているのでしょう。
その結果、古河市内の住宅需要が増え、住宅地の安定につながっていると考えられます。
３、これからどうなるのか？
古河市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから古河市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した古河市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうです。
古河市では、これから10年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割以上も減ることになります。
古河市の30〜４0代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外の住宅地では、買い手がさらにつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、古河市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、古河市外へ引っ越す人が減って、住宅地が安定してきた
- 今後は、金利が上昇し始めていることもあって、住宅ローンの金利負担が増えていくため、土地価格は上がりにくくなりそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、古河駅の東口側に広がる住宅地（東１丁目〜）があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：25万円／坪
- 実際の取引価格：9.9〜31万円／坪
なんと、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約３倍です。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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