（画像出典：ウィキペディア Nyao148, ja:茨城県道269号取手停車場線（取手駅付近））
この記事では取手市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、取手市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）取手市宮和田字道上１０２１番３１ | 藤代（400） | 17.5 | 0.6% | 0.0% |
| 公）取手市井野１丁目４０８７番 | 取手（700） | 20.6 | 0.3% | -0.5% |
| 公）取手市東３丁目１０２１番３ | 取手（1600） | 15.9 | 0.2% | |
| 公）取手市藤代南２丁目１０番１７ | 藤代（570） | 18.4 | 0.2% | 0.5% |
| 公）取手市白山１丁目乙１０２９番２ | 取手（450） | 20.7 | 0.2% | |
| 公）取手市椚木字椚木３５２番３９ | 藤代（1900） | 8.8 | 0.0% | -1.5% |
| 公）取手市井野台３丁目４３２４番２ | 西取手（950） | 17.4 | 0.0% | -0.9% |
| 公）取手市井野字前土井７５９番２７ | 取手（2000） | 14.6 | 0.0% | -0.7% |
| 公）取手市戸頭３丁目１４番１９ | 戸頭（1200） | 15.8 | 0.0% | -4.6% |
| 公）取手市戸頭字西坪１５７３番４ | 戸頭（1500） | 11.3 | 0.0% | -2.8% |
| 公）取手市桑原字三升蒔耕地１０５５番１１ | 取手（2100） | 12.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）取手市戸頭字大明神１０６２番 | 戸頭（1900） | 4.4 | 0.0% | |
| 公）取手市取手１丁目乙１５６８番３ | 取手（300） | 23.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）取手市白山３丁目乙９８７番１ | 取手（550） | 16.9 | 0.0% | -1.7% |
| 公）取手市寺田字原谷６３３６番１外 | 寺原（550） | 19.3 | 0.0% | -0.7% |
| 公）取手市米ノ井字辻田１２６番３９ | 稲戸井（800） | 12.9 | -0.3% | -3.0% |
| 公）取手市新町４丁目甲３８８番１７ | 取手（900） | 24.6 | -0.3% | -4.2% |
| 公）取手市谷中字本田６５番３４外 | 藤代（1300） | 10.8 | -0.3% | -2.1% |
| 公）取手市藤代字屋敷付５５８番２ | 藤代（550） | 10.7 | -0.3% | -2.4% |
| 公）取手市井野３丁目３７１６番３０ | 取手（1500） | 17.7 | -0.4% | -3.1% |
| 公）取手市新取手３丁目４１５２番１３９ | 新取手（700） | 8.6 | -0.4% | -1.9% |
| 公）取手市片町字北側３１２番１外 | 藤代（200） | 15.6 | -0.4% | -3.3% |
| 公）取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２ | 藤代（600） | 12.9 | -0.5% | -3.2% |
| 公）取手市寺田字佃４７２２番３９ | 新取手（450） | 11.2 | -0.6% | -5.8% |
| 公）取手市宮和田字北側３７４番６ | 藤代（500） | 10.9 | -0.6% | -5.4% |
| 公）取手市台宿２丁目５７８番１１外 | 取手（550） | 27.7 | -0.7% | -4.6% |
| 公）取手市西１丁目１３６番１３５ | 寺原（1900） | 17.8 | -0.7% | -3.9% |
| 公）取手市取手２丁目３番４ | 取手（0） | 37.6 | -0.9% | -4.2% |
| 公）取手市本郷１丁目１７６６番２ | 西取手（300） | 14.3 | -1.1% | -6.7% |
| 公）取手市山王字前畑３３８番１ | 藤代（5900） | 5.1 | -1.3% | -6.7% |
| 公）取手市台宿１丁目７０２番７ | 取手（700） | 22.7 | -1.6% | -7.4% |
| 公）取手市中田字北敷耕地９４９番２外 | 藤代（1800） | 4.6 | -2.1% | -8.6% |
| 公）取手市下高井字官上木１０７８番１８ | 稲戸井（1200） | 5.2 | -2.5% | -11.8% |
| 基）取手市小浮気字本田１８３番５ | 藤代（1400） | 11.4 | -0.3% | -1.1% |
| 基）取手市桜が丘１丁目１５８８番１２４ | 藤代（2000） | 10.2 | -0.3% | -2.2% |
| 基）取手市下高井字水砂２４０８番８ | 稲戸井（400） | 10 | -0.3% | -1.9% |
| 基）取手市青柳字長町３９６番７ | 取手（1900） | 13.6 | -0.5% | -2.6% |
| 基）取手市戸頭６丁目３２番８ | 戸頭（250） | 19.4 | -0.5% | -3.8% |
| 基）取手市新取手１丁目４０４５番３８ | 新取手（500） | 10.7 | -0.6% | -4.4% |
| 基）取手市戸頭３丁目１４番１９ | 戸頭（1200） | 15.8 | -0.6% | -4.4% |
| 基）取手市駒場１丁目３０７８番２６ | 寺原（600） | 11.7 | -0.8% | -3.3% |
| 基）取手市東６丁目１８０番４４ | 取手（1200） | 18.2 | -0.9% | -3.8% |
| 基）取手市白山５丁目１７８６番２７ | 西取手（200） | 17.1 | -1.0% | -3.7% |
| 基）取手市戸頭１丁目１６番１４ | 戸頭（1600） | 16.7 | -1.0% | -5.6% |
| 基）取手市野々井字向山１４２１番１２外 | 新取手（1000） | 6.4 | -1.0% | -5.3% |
| 基）取手市台宿１丁目７０２番７ | 取手（700） | 23 | -1.8% | -5.9% |
| 基）取手市新町２丁目甲５３７番５ | 取手（120） | 31.7 | -2.9% | -10.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、取手市の土地価格の動き
取手市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１０.３%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.８％のマイナス、商業地は０.４%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、公示地価のすべての地点で下落しています。
特に取手駅の周辺で大きく下落している（紫色のマーク）のが目立ちますね。
ちなみに2013〜20年の７年間で、人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみた結果がこちらです。
取手市の地区別の人口変化（2013.10〜2020.10）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、人口が増えているのは「ゆめみ野駅」の北側にある「常総ニュータウン」だけでした。
つまり、新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は減少（８年で約2,700人減少）
- 常総ニュータウンに人気が集中
といったことにより、住宅ローンが組みやすくなったものの、古くからある住宅地の買い手が減ってしまい、全体的に土地価格の下落が進んだと言えます。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、傾向は変わっていません。
新型コロナで在宅ワークが普及したことで、取手市から出ていく人は減っているものの、常総ニュータウンに人気が集中していることから、土地価格の下落が止まらないようです。
３、これからどうなるのか？
取手市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから取手市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した取手市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。
これまで人口が減少してきた取手市ですが、減り方がさらに加速しそうです。
取手市では、これから10年で約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割以上も減ることになります。
取手市の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外の住宅地では、買い手がさらにつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、取手市の土地価格は、
- 新型コロナ以降も、常総ニュータウンに人気が集中しているため、土地価格の下落が続いている
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、買い手がつきにくいエリアが増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「青柳（あおやなぎ）」という、取手駅の東側、2kmほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：14万円／坪
- 実際の取引価格：11〜24万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約2.2倍です。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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