（画像出典：ウィキペディア Hiroyuki Sato, 3 Chome Motoizumi, Komae-shi, Tōkyō-to 201-0013, Japan）
この記事では狛江市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、狛江市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）狛江市岩戸北３丁目１０５１番１５ | 喜多見（540） | 131 | 4.7% | 12.5% |
| 公）狛江市中和泉３丁目７７８番３ | 狛江（850） | 110.6 | 4.7% | 8.4% |
| 公）狛江市中和泉１丁目１８７３番１８ | 狛江（270） | 148.2 | 3.9% | 9.0% |
| 公）狛江市東和泉１丁目２２６５番２９ | 狛江（110） | 179.9 | 3.8% | 8.1% |
| 公）狛江市中和泉４丁目５８０番２０ | 狛江（1400） | 99 | 3.8% | 6.0% |
| 公）狛江市岩戸北１丁目１１４７番４１ | 喜多見（740） | 117.8 | 3.8% | 12.6% |
| 公）狛江市西野川４丁目９９９番２８ | 柴崎（1000） | 99.7 | 3.4% | 7.9% |
| 公）狛江市岩戸南１丁目７６８番３１ | 狛江（700） | 111.2 | 3.1% | |
| 公）狛江市東野川１丁目４５０番３５ | 喜多見（980） | 114.8 | 3.0% | 8.1% |
| 公）狛江市東野川３丁目４２６番１６ | 喜多見（1500） | 99.3 | 2.4% | 6.0% |
| 公）狛江市西野川２丁目８４１番１９ | 柴崎（1500） | 100 | 2.0% | 4.1% |
| 公）狛江市和泉本町３丁目９９３番６３ | 狛江（1200） | 107.6 | 1.9% | 7.2% |
| 公）狛江市駒井町１丁目２１５番２２ | 和泉多摩川（1200） | 84.2 | 1.6% | 2.0% |
| 公）狛江市岩戸南３丁目２７８番５３ | 喜多見（1100） | 102 | ||
| 基）狛江市猪方三丁目５２８番１１ | 和泉多摩川（300） | 108.6 | 3.1% | 7.2% |
| 基）狛江市東和泉一丁目２４５０番４外 | 狛江（360） | 119.1 | 2.6% | |
| 基）狛江市岩戸北一丁目１１４７番４１ | 喜多見（740） | 114.8 | 2.1% | 9.1% |
| 基）狛江市元和泉三丁目２６５５番６ | 和泉多摩川（240） | 115.2 | 2.0% | 6.4% |
| 基）狛江市東和泉三丁目２６３１番６ | 和泉多摩川（80） | 137.6 | 2.0% | 3.5% |
| 基）狛江市中和泉五丁目３２８番２２ | 国領（1400） | 96.7 | 1.0% | 3.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、狛江市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
狛江市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この９年間で７.５%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.0%のプラス、商業地は0.8%のプラスでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、全体的に上昇傾向にありました。
下落しているのは、駅から遠いエリアや商業地などの一部に限られていました。
なぜ、狛江市の住宅地は、安定しているのか？
おそらく、最も大きな理由が、外国人投資家や富裕層による、日本の不動産の購入です。
日本の特に大都市の不動産は、株価と似たような動きをしています。
新型コロナ以降、一時は日経平均株価が25,000円台から16,000円台にまで落ちたものの、その後に大きく株価は上昇し、3万円を超える高値を更新しました。
それに合わせて、都心３区のマンション価格も、株価の上昇とともに、価格が上昇していることがわかります。
（参考：Yahoo finance US、東日本不動産流通機構）
なお、大阪や名古屋などの首都圏以外の大都市でも似たような動きになっています。
日本の富裕層の多くは、高齢者が占めますので、資産が増えすぎると相続対策に動きます。
特に大都市の高層マンションは、相続税評価額が低い（相続税が少なくて済む）ため、節税対策に好まれます。
そのため、株価の上昇とともに、不動産価格の上昇につながりやすいわけですね。
外国人も日本の不動産を買い増している
それに加えて、外国人投資家も日本の不動産の購入に動いています。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
この傾向は、2021〜22年も続いていたようです。「2022年はさらに増やす」と回答した海外投資家は、全体の７割を超えていました。
CBREが2021年12月に実施した「投資家意識調査2022」によれば、2022年の取得額が「昨年より増加する」と回答した海外投資家の割合は74％。
日本の投資家が54％だったのに対して、これを20％ポイントも上回った。
このように、富裕層や外国人投資家による購入が増えているため、大都市圏を中心にマンション価格が上昇し、周辺の不動産価格を押し上げているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、狛江市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：狛江市は３１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
お隣の世田谷区にも90ha、調布市にも125haも残っています。
狛江市との境目にあるあたりにも、かなり広い農地が残っていますが、これらの農地が宅地化されてくる可能性が高いのです。
これは、通常であれば、土地価格に対してマイナスに働く可能性が高いですが、新型コロナ以降、不動産価格の上昇と、在宅ワークの普及によって、郊外の広い家を求める人が増えています。
そのため、狛江市でも農地の宅地化が進めば、通勤にも便利な立地にあるため、人気化する可能性は高く、土地価格への影響は小さいと考えられます。
（３）これから狛江市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した狛江市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約400人増加すると見られていました。
狛江市は10年間で約400人増える見通し
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、新型コロナ以降、２３区を中心に不動産価格が上がりすぎたことと、テレワークの普及もあって、狛江市に引っ越す人は激減していました。
「転入超過数（引っ越してくる人 ー 出ていく人）」が、コロナ前は年間7〜800人ほどいたのに、昨年はほぼゼロにまで落ち込んでいるのです。
一方で、八王子市や町田市などの、もっと土地価格の安くて、広い家を持てる場所への移住が増えています。
このことから、人口の減少ペースは早まる可能性が高く、富裕層や投資家による不動産の購入が止まれば、土地価格の下落が始まるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、狛江市の土地価格は、
- 狛江市の不動産は、富裕層・投資家が２３区を中心に不動産購入を増やした影響で、駅近エリアを中心に上昇が進んでいる
- その一方で、①２３区の不動産価格が上がりすぎたこと、②リモートワークで働く人が増え、広い家を求める人が増えていること、などの理由から、狛江市よりも郊外に引っ越す人が増えており、人口の減少ペースが早まっている
- そのため、富裕層・海外投資家の不動産購入が止まると、買い手がいないため、土地価格の下落につながる可能性が高い
と言えるでしょう。
売るなら：郊外の物件にもチャンスが来ている
現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
しかし、狛江市では引っ越してくる人が激減しており、２３区の不動産価格の上昇による連れ高の可能性が高く、今の水準で購入をしようと言う一般世帯は減っています。
そのため、富裕層・海外投資家の購入が止まる前に、株高が続いているうちに、売却を検討した方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、狛江市内に「岩戸北（いわときた）」という地区があります。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：111万円／坪
- 実際の取引価格：130〜150万円／坪
と、公示地価の約1.2〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【狛江市岩戸北の土地取引（令和２年）】
- 喜多見駅から徒歩４〜１１分のエリアで、130〜150万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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