（画像出典：ウィキペディア 江戸村のとくぞう, 国立市 大学通りの桜並木）
この記事では国立市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、国立市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）国立市東１丁目６番１９外 | 国立（200） | 396 | 5.3% | 13.2% |
| 公）国立市中１丁目１８番４９ | 国立（450） | 169 | 4.3% | 12.8% |
| 公）国立市東３丁目１２番２９ | 国立（1200） | 125.4 | 4.1% | 8.9% |
| 公）国立市東２丁目２３番３６ | 国立（1100） | 147.8 | 3.2% | 9.3% |
| 公）国立市富士見台１丁目２２番１７ | 谷保（300） | 110.6 | 3.1% | 7.7% |
| 公）国立市東２丁目６番２８ | 国立（600） | 145.2 | 3.0% | 10.0% |
| 公）国立市西２丁目１４番６８ | 国立（1500） | 113.9 | 3.0% | 5.8% |
| 公）国立市東１丁目９番２２ | 国立（450） | 155.1 | 2.8% | 8.8% |
| 公）国立市青柳１丁目２１番３ | 矢川（750） | 74.9 | 2.7% | 8.1% |
| 公）国立市泉１丁目１番２ | 矢川（1500） | 65.7 | 2.6% | 7.6% |
| 公）国立市北２丁目３３番２０ | 国立（1100） | 105.6 | 2.6% | 8.5% |
| 公）国立市西１丁目７番５７ | 国立（1200） | 111.5 | 2.4% | 6.0% |
| 公）国立市富士見台３丁目３５番７ | 矢川（120） | 105.9 | 1.9% | 4.2% |
| 公）国立市大字谷保字栗原６０６９番１ | 矢川（560） | 68.3 | 1.5% | 6.7% |
| 公）国立市富士見台４丁目１０番４ | 矢川（90） | 115.5 | 0.9% | 1.7% |
| 基）国立市西二丁目２８番２８ | 国立（1200） | 115.5 | 3.6% | 5.7% |
| 基）国立市中一丁目１３番１０９ | 国立（900） | 129 | 2.9% | 4.3% |
| 基）国立市東三丁目１２番２９ | 国立（1200） | 122.1 | 2.8% | 5.7% |
| 基）国立市東一丁目１６番３ | 国立（450） | 159.4 | 2.8% | 3.9% |
| 基）国立市富士見台二丁目２番２ | 谷保（500） | 130.4 | 2.6% | 4.2% |
| 基）国立市大字谷保字中峯下６９０６番１外 | 矢川（180） | 82.5 | 2.5% | 3.3% |
| 基）国立市大字谷保字栗原５８６４番５外 | 谷保（700） | 67 | 1.5% | 1.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、国立市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
国立市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この９年間で１３.２%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.4%のプラス、商業地は1.2%のプラスでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、ほぼ全域で上昇していました。
国立駅の近くで下落している地点が１つありますが、こちらは商業地です。緊急事態宣言等で飲食店の売り上げは減少しているため、影響が出ているのでしょう。
なぜ、新型コロナ以降も、ほとんどのエリアで上昇しているのか？
新型コロナ以降、企業の業績は低迷し、景気は落ち込んでいますが、なぜ国立市の不動産価格は上昇しているのでしょうか？
理由は、大きく２つあります。
①外国人投資家や富裕層による購入が増加
おそらく、最も大きな理由が、外国人投資家や富裕層による、日本の不動産の購入です。
日本の特に大都市の不動産は、株価と似たような動きをしています。
新型コロナ以降、一時は日経平均株価が25,000円台から16,000円台にまで落ちたものの、その後に大きく株価は上昇し、3万円を超える高値を更新しました。
それに合わせて、都心３区のマンション価格も、株価の上昇とともに、価格が上昇していることがわかります。
（参考：Yahoo finance US、東日本不動産流通機構）
なお、大阪や名古屋などの首都圏以外の大都市でも似たような動きになっています。
日本の富裕層の多くは、高齢者が占めますので、資産が増えすぎると相続対策に動きます。
特に大都市の高層マンションは、相続税評価額が低い（相続税が少なくて済む）ため、節税対策に好まれます。
そのため、株価の上昇とともに、不動産価格の上昇につながりやすいわけですね。
外国人も日本の不動産を買い増している
それに加えて、外国人投資家も日本の不動産の購入に動いています。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
この傾向は、2021〜22年も続いていたようです。「2022年はさらに増やす」と回答した海外投資家は、全体の７割を超えていました。
CBREが2021年12月に実施した「投資家意識調査2022」によれば、2022年の取得額が「昨年より増加する」と回答した海外投資家の割合は74％。
日本の投資家が54％だったのに対して、これを20％ポイントも上回った。
このように、富裕層や外国人投資家による購入が増えているため、大都市圏を中心にマンション価格が上昇し、周辺の不動産価格を押し上げているわけです。
②市外から引っ越してくる人が安定的にいる
２つ目の理由は、市外から引っ越してくる人が安定しているからです。
海外投資家が購入するのは、大都市の駅近マンションが中心となるわけですが、これによって２３区の不動産価格は大きく上昇しています。
その結果、東京の市部に引っ越す人が増えているのです。
実際、２３区内では、昨年１年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていました。人が出て行っているのに、不動産価格が上がっているわけですから、バブルと言えますね。
（参考：東京新聞、東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告）
では、国立市ではどうかというと、コロナ前から400人前後、市外から引っ越してきていましたが、コロナ後も同じぐらいのペースで流入していました。
コロナ前も同じような状況で不動産価格が上がっていましたので、コロナ後もこの傾向を受け継いでいるというわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、国立市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：国立市は４６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
国立市はあまり生産緑地はありませんが、立川市、府中市、国分寺市、日野市と囲まれている全ての都市で100ha以上の生産緑地が残っています。
また、国立市ではすでに農地の宅地化によって、多摩川沿いで新しい住宅地ができてきましたが、今後はその動きが加速していきそうです。
（３）これから国立市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した国立市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約300人増加するそうです。
国立市はこれから10年間で約300人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約1,800人も減る見通しです。
国立市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約1,800人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代が、この10年で５％以上減るのです。
現在は、市外から引っ越してくる人が増えているため、土地価格は上昇していますが、長期的には、買い手が減っていくことは間違いなさそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、国立市の今後の土地価格は、
- 国立市の不動産は、①富裕層・投資家が２３区を中心に不動産購入を増やしていること、②他市から引っ越してくる人が安定していること、の２点の理由から、コロナ以降も土地価格の上昇が続いている
- 今後は、生産緑地の解禁や、金利の上昇が始まっているため、富裕層や海外投資家による購入が続かないと、さらなる上昇は難しそう
と言えるでしょう。
売るなら：郊外の物件にもチャンスが来ている
現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
特に、２３区の土地・マンション価格の上昇は、かなり異常なレベルにまでなってきています。国立市の土地は、割安と見られており、高値で売れるチャンスと言えるでしょう。
ただし、金利上昇がすでに始まっているため、これから本格化すれば価格下落は避けられませんから、売却を検討している人は、早めの準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、国立市内に「谷保（やほ）」という地区があります。
谷保駅の南側に広がる住宅地です。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：66万円／坪
- 実際の取引価格：６７〜９４万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.４倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【国立市谷保の土地取引】
- 谷保駅から徒歩６〜９分のエリアで、67〜94万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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