湖南市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　モトコカ,　滋賀県湖南市夏見の東海道）

この記事では湖南市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、湖南市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の湖南市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 滋賀県では、ほぼ全域で影響あり
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから湖南市の人口はどうなるの？
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、湖南市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）湖南市大池町８番１	三雲（2900）	7.8	0.0%	9.3%
基）湖南市丸山３－２－１	石部（3400）	6.1	-0.5%	6.4%
公）湖南市柑子袋字河原３６０番	甲西（1300）	6.7	0.5%	4.6%
公）湖南市石部東３－１－３５	石部（1700）	16.3	0.0%	-0.4%
公）湖南市石部中央６－１－３	石部（1000）	18.9	0.0%	-0.5%
公）湖南市中央５丁目１５４番	甲西（850）	20.3	0.3%	-0.6%
公）湖南市石部口１－３－５３	石部（1200）	9.4	0.0%	-0.7%
基）湖南市中央２丁目９３番	甲西（600）	20.7	0.0%	-1.1%
公）湖南市石部西２－１０－２８	石部（400）	11.7	-0.3%	-1.7%
基）湖南市石部中央２－１－１６	石部（1500）	14.8	-0.7%	-1.8%
基）湖南市朝国字竹之鼻１４２番１外	三雲（1800）	10.8	-0.3%	-2.1%
公）湖南市岩根中央３丁目４４番	三雲（2600）	17.7	0.0%	-2.6%
基）湖南市北山台４丁目１５番１２	石部（3300）	15.8	-1.4%	-3.2%
基）湖南市若竹町８番３９	三雲（4600）	12.8	-1.0%	-4.2%
基）湖南市吉永字森下９７番	三雲（1300）	4.1	-0.8%	-4.6%
基）湖南市下田字中山１３１２番３外	三雲（6000）	11.5	-1.4%	-4.9%
公）湖南市三雲字ナガレ１４６番１	三雲（450）	17.2	-0.4%	-5.1%
公）湖南市三雲字東代６３３番９	三雲（600）	14.1	-0.5%	-5.5%
基）湖南市針字大街戸６５４番	甲西（600）	10.3	-1.3%	-5.7%
基）湖南市宝来坂２－１１－２９	石部（2200）	14.7	-2.0%	-6.1%
公）湖南市下田字高松２２３５番３２	三雲（5200）	11.2	-1.2%	-7.4%
公）湖南市朝国字宮之下６４６番	三雲（1600）	6.1	-1.6%	-7.5%
基）湖南市石部南７－３－５	石部（3200）	13.7	-2.4%	-8.8%
公）湖南市菩提寺西７－１０－１９	野洲（6500）	12.7	-1.8%	-9.0%
公）湖南市岩根字山ノ神８３３番５０	三雲（3000）	11.9	-1.6%	-9.8%
公）湖南市宮の森１－９－２２	石部（2500）	14.9	-2.8%	-10.5%
基）湖南市西寺６－４－１５	石部（4200）	6.1	-2.6%	-10.6%
公）湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８	三雲（2200）	8.5	-3.0%	-13.5%
公）湖南市三雲字奥山１３７２番１９	三雲（1500）	10.6	-3.3%	-14.2%
公）湖南市柑子袋字中之町２８８番１８外	甲西（1300）	9.2	1.1%
基）湖南市岩根字山ノ神８３３番５０	三雲（3000）	11.7
基）湖南市三雲字ナガレ３９７番	三雲（300）	13.6	-1.4%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の湖南市の土地価格の動き

この７年間で湖南市の土地価格を見ると、滋賀県の平均が４.０％下落したのに対して、マイナス６.８％とさらに下落していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で下落傾向にあります。

なお、上昇しているエリアは、全て工業地でした。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、湖南市はこれほど下落しているのか？

その理由は、２つあります。

１つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2010年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県でもこの５年ぐらいで２〜３万人減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、この７年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

そして、２つ目が公共事業の減少です。

滋賀県の土地価格は、１９９１年ごろのバブルから１度大きく下げたものの、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、滋賀県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

そのため、通勤や買い物に便利な市街地に人気が集中してしまい、郊外のエリアでは土地価格が下落しやすくなっているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

滋賀県では、ほぼ全域で影響あり

９月２９日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

草津市や守山市などの、大津〜京都への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから湖南市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した湖南市の人口の見通しによると、2020→30年までに2,500人減少するそうです。

湖南市の人口は、2020→30年までに2,500人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに3,500人減る見通しです。

湖南市の20〜40代人口は、2020→30年までに約3,500人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これからは家を買う世代が１割以上減るのです。そのため、人気のないエリアではさらに買い手が付きにくくなっていくでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、湖南市の土地価格は、

ほぼ全域で下落しており、上昇しているのは工業地のみとなっている
買い手となる人口がさらに減っていくため、今後はさらに下落が加速する

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた湖南市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、湖南市内に「三雲（みくも）」という地区があります。

この地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、

公示地価：１４万円／坪
実際の取引価格：８.８〜１７万円／坪

と、公示地価の約０.６〜１.２倍で取引されていました。

【湖南市三雲の公示地価】

三雲駅から600mの距離、徒歩約２０分（1分＝８０m）
42,800円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１４万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【湖南市三雲の土地取引（過去２年間）】

三雲駅から徒歩６〜１２分のエリアで、８.８〜１７万円／坪で取引されている
公示地価・実際の取引ともに「第１種中高層住居専用地域」で、似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
滋賀県	守山市守山	37万円	35〜53万円	0.95〜1.43倍
滋賀県	東近江市佐野町	20万円	23〜25万円	1.15〜1.25倍
滋賀県	彦根市外町	23万円	17〜31万円	0.74〜1.35倍
滋賀県	甲賀市水口町貴生川	12万円	8.4〜26万円	0.7〜2.17倍
滋賀県	近江八幡市堀上町	29万円	26〜66万円	0.9〜2.28倍
京都府	京都市深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	亀岡市大井町並河	29万円	9.9〜33万円	0.34〜1.14倍
京都府	舞鶴市伊佐津	21万円	19〜23万円	0.9〜1.1倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
京都府	長岡京市今里	60万円	47〜73万円	0.78〜1.22倍
京都府	福知山市篠尾新町	22万円	20〜23万円	0.91〜1.05倍