滋賀県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

滋賀県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し

滋賀県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し滋賀県

(画像出典:wikimedia commons Mamusi Taka, 大津市内)

 

この記事では滋賀県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の滋賀県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で滋賀県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の滋賀県の公示地価を調べてみると、住宅地は4.0%の下落をしていました。

 

滋賀県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

外国人観光客で賑わう京都府でも、平均するとマイナスという結果となっています。さらにお隣の岐阜県では7%近く下落しており、かなり地域によって格差が広がっているようですね。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

草津市、守山市を中心に上昇

滋賀県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、草津市、守山市、野洲市、栗東市などの琵琶湖の南側のエリアで上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落しています。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この7年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

 

なぜ、草津市周辺だけが上がっているのか?

その理由は、大きく3つあります。

 

①琵琶湖周辺に進出している企業の業績が好調

琵琶湖周辺には企業の工場が多く集積していますが、名古屋にも大阪にも移動が便利な南側に特に集中しています。

 

そして、この5年間は日銀の異次元緩和政策によって、為替が円安になり、製造業の業績が好調なのです。

東証1部上場企業の決算を見ると、過去最高の純利益を更新しています。

東証1部:利益合計が過去最高 上場企業の中間決算ピーク | 毎日新聞
 東証に上場する企業の2018年9月中間決算発表が9日、ピークを迎えた。SMBC日興証券の集計によると、世界的な景気拡大に伴う海外収益の増加と円安が追い風となり、東証1部上場企業(金融業除く)の中間連結決算で最終(当期)利益の合計額は過去最高を更新する見通しだ。ただ、米中貿易戦争などで先行き懸念は根

 

そのため、琵琶湖南部の街では人口も増えて、土地価格も上昇しているんですね。

 

②公共事業の減少で、地方経済が疲弊

その一方で、公共事業はどんどん減っています。

この20年で、滋賀県の公共事業はほぼ半分に減少したため、特に工場の誘致がしにくい北部では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

滋賀県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代から2000年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

 

③家を建てる中心年代の30代人口が減少

3つ目が、30代の人口の減少です。

 

家を建てる中心年代である30代人口は、2012年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県ではこの5年間で2万人以上減少しています。

 

滋賀県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような要因が重なって、人気のある南部では土地価格が上昇し、それ以外では下落するという二極化が進んでいるんですね。

 

なお、大津市の土地価格が下落しているのも、中心部では上昇し、郊外では下落する二極化が原因です。

 

2、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

3、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから滋賀県の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した滋賀県の人口の見通しによると、2025年までに1.8万人減少するそうです。

 

滋賀県の人口は、2025年までに1.8万人減る

滋賀県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30代も、2025年までに33,000人減る見通しです。

若い人が減り、高齢者が増えるため、家を建てる人は減っていくでしょう。

 

滋賀県の30代人口は、2025年までに約33,000人減少

滋賀県の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、滋賀県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 円安が進み、企業業績が回復したことで、工場の多い琵琶湖周辺のエリアでは上昇するも、それ以外では下落する二極化が進んでいる
  • 新型コロナが長期化することで、店舗からの撤退が増えて、商業地の下落が加速する
  • これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大津市に「朝日が丘(あさひがおか)」という地区があります。

大津駅の南側に広がる住宅地です。

 

この朝日が丘地区の公示地価(基準地価)と実際の取引価格は、

  • 公示地価:45万円/坪
  • 実際の取引価格:25〜55万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【大津市朝日が丘の公示地価】

大津市朝日が丘の公示地価

  • 大津駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 137,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =45万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大津市朝日が丘の土地取引(過去2年間)】

大津市朝日が丘の土地取引

  • 大津駅から徒歩8〜10分のエリアで、25〜55万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種住居地域」で同じ建築制限

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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市区町村別の土地価格はこちら

 

 

 

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