滋賀県の土地価格の６年間の動きと、今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Mamusi Taka,　大津市内）

オリンピック後は下がるのか？

「今、不動産がバブルです。」

新聞やニュースでそう言われても、実感できる人はあまりいないのではないでしょうか？

ましてや、

「不動産バブルが、オリンピック後に崩壊する。」

と言われても、「そもそも上がっている実感がないのに、下がるとはどういうこと？」と思う人もいるでしょう。関係ないだろう、と決めてかかる人もいると思います。

ですが、これは決して他人事ではないのです。

というのも、今回の土地価格の上昇は「金利の低下」が１番の理由だからです。

本題に入る前に、ちょっと自己紹介を

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

このサイトでは、約５万地点の公示地価・基準地価を調べた上で、４７都道府県・４００以上の市区の土地価格の動きについて解説しています。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

そこで、この記事では、「これまで上がってきた理由」と、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去６年間の滋賀県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この６年間で滋賀県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この６年間の滋賀県の公示地価を調べてみると、住宅地は３.２％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

外国人観光客で賑わう京都府でも、平均するとマイナスという結果となっています。さらにお隣の三重県では９％近く下落しており、かなり地域によって格差が広がっているようですね。

そこで、今度は市区町村別に、この６年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

草津市、守山市を中心に上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、草津市、守山市、野洲市、栗東市などの琵琶湖の南側のエリアで上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落しています。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、草津市周辺だけが上がっているのか？

その理由は、大きく３つあります。

①琵琶湖周辺に進出している企業の業績が好調

琵琶湖周辺には企業の工場が多く集積していますが、名古屋にも大阪にも移動が便利な南側に特に集中しています。

そして、この５年間は日銀の異次元緩和政策によって、為替が円安になり、製造業の業績が好調なのです。

東証１部上場企業の決算を見ると、過去最高の純利益を更新しています。

東証１部：利益合計が過去最高　上場企業の中間決算ピーク - 毎日新聞

　東証に上場する企業の２０１８年９月中間決算発表が９日、ピークを迎えた。ＳＭＢＣ日興証券の集計によると、世界的な景気拡大に伴う海外収益の増加と円安が追い風となり、東証１部上場企業（金融業除く）の中間連結決算で最終（当期）利益の合計額は過去最高を更新する見通しだ。ただ、米中貿易戦争などで先行き懸念は根

mainichi.jp

そのため、琵琶湖南部の街では人口も増えて、土地価格も上昇しているんですね。

②公共事業の減少で、地方経済が疲弊

その一方で、公共事業はどんどん減っています。

この２０年で、滋賀県の公共事業はほぼ半分に減少したため、特に工場の誘致がしにくい北部では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

また、９０年代から２０００年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

③家を建てる中心年代の３０代人口が減少

３つ目が、３０代の人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2012年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県ではこの５年間で２万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

このような要因が重なって、人気のある南部では土地価格が上昇し、それ以外では下落するという二極化が進んでいるんですね。

なお、大津市の土地価格が下落しているのも、中心部では上昇し、郊外では下落する二極化が原因です。

３、気になる暴落リスクを検証

ここからは、滋賀の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから滋賀県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した滋賀県の人口の見通しによると、2025年までに1.8万人減少するそうです。

滋賀県の人口は、2025年までに1.8万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに33,000人減る見通しです。

若い人が減り、高齢者が増えるため、家を建てる人は減っていくでしょう。

滋賀県の30代人口は、2025年までに約33,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

• 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
• そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

滋賀県でも、いくつかの自治体で「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的には、

• 草津市
• 守山市
• 野洲市
• 湖南市
• 東近江市
• 彦根市

などがすでに計画を作成しています。

草津市：青色の部分が「住んで欲しいエリア」

（参考：草津市　立地適正化計画）

人が多く住む市の中心部は対象地域に入りますが、郊外のエリアでは対象外になるところも出てきます。

また、赤色の部分は市街地ですが、対象外です。

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化がさらに進むのではないでしょうか。

（４）滋賀県でも外国人観光客が今後も増える？

もちろん、悪い話だけではありません。

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、外国人観光客が増えていますが、オリンピック後はどうなるでしょうか？

過去のオリンピック開催国のその後を見ると、オリンピック後も外国人観光客が減ることはありませんでした。

オリンピック開催国のその後の観光客数

（出典：観光庁　過去のオリンピック・パラリンピック における観光の状況 *PDFファイル）

特に中国、東南アジアでは経済成長のおかげで旅行するヒトが増えていますから、オリンピックが終わることで、観光客数が減ることはなさそうです。

滋賀県でも、この影響はいい方向に向いています。

（参考：観光庁　共通基準による観光入込客統計）

外国人観光客が滋賀県内で消費したお金は、平成２７年に２２０億円に迫る勢いでした。

その後、京都市内にホテルがたくさん開業したため、滋賀県内で宿泊する観光客が減り、減少していますが、それでも観光客数は順調に増加しています。

琵琶湖周辺に工場がある大企業も、中国や東南アジアへの輸出が好調だからこそ、業績が良いわけですから、外国人観光客が増えることは滋賀県にとってプラスになっていくでしょう。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、滋賀県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、１〜２年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大津市に「朝日が丘（あさひがおか）」という地区があります。

大津駅の南側に広がる住宅地です。

この朝日が丘地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

滋賀県全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。