（画像出典：ウィキペディア gundam2345, 愛知県江南市力長町）
この記事では江南市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、江南市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）江南市布袋下山町東５４番外 | 布袋（500） | 34.7 | 2.9% | |
| 公）江南市尾崎町桐野３１番 | 江南（600） | 33.3 | 2.0% | |
| 公）江南市古知野町朝日９９番外 | 江南（0） | 42.9 | 1.6% | 1.6% |
| 公）江南市野白町西千丸１３１番 | 江南（900） | 26.9 | 1.2% | 1.7% |
| 公）江南市古知野町広見１４３番外 | 江南（420） | 31 | 1.1% | 1.6% |
| 公）江南市古知野町久保見１１番 | 江南（900） | 34 | 1.0% | -1.0% |
| 公）江南市赤童子町大間２５９番１ | 江南（1100） | 32.8 | 0.9% | -0.4% |
| 公）江南市古知野町福寿１１３番 | 江南（630） | 37.3 | 0.9% | 0.0% |
| 公）江南市大間町新町８５番４外 | 江南（1400） | 27.5 | 0.6% | 0.1% |
| 公）江南市高屋町清水１２０番 | 江南（2100） | 24.3 | 0.5% | -0.1% |
| 公）江南市古知野町久保見１９４番 | 江南（700） | 32.8 | 0.5% | |
| 公）江南市飛高町泉１０１番 | 江南（1500） | 24 | 0.4% | -0.3% |
| 公）江南市飛高町本町１３３番１ | 江南（1800） | 24.2 | 0.4% | -0.3% |
| 公）江南市五明町当光地２８０番 | 布袋（900） | 21 | 0.3% | 0.2% |
| 公）江南市後飛保町両家６８番 | 江南（3500） | 15.5 | 0.0% | -1.1% |
| 基）江南市布袋町中１８３番 | 布袋（330） | 32 | 2.6% | 3.2% |
| 基）江南市赤童子町桜道１１４番 | 江南（820） | 31.8 | 1.0% | 1.5% |
| 基）江南市寄木町稲木２１５番 | 布袋（900） | 20 | 0.8% | 2.5% |
| 基）江南市高屋町清水１０４番 | 江南（2200） | 27.7 | 0.7% | 0.0% |
| 基）江南市布袋町北１９５番 | 布袋（600） | 26.4 | 0.3% | 1.3% |
| 基）江南市前飛保町寺町１０９番 | 江南（2500） | 21.6 | 0.0% | -0.8% |
| 基）江南市古知野町桃源７５番 | 江南（900） | 31.2 | 0.0% | -1.2% |
| 基）江南市尾崎町桐野３１番 | 江南（600） | 33 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）江南市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、江南市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約３分の１もあるのです（15地点中5地点、約33%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、江南市の土地価格の動き
江南市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.9％、商業地で+1.0％と、上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+1.1％。商業地で+0.3％と、ほぼ横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
布袋駅、江南駅の周辺では上昇していますが、駅から離れたエリアでは下落していました。
なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
江南市は、名古屋方面への通勤需要が大きいため、駅周辺が人気化しやすいです。
一方で、駅から遠いエリアでは、通勤に不便なことと、農地が余っていて新しい住宅地ができやすいため、古い住宅地の人気が下がり、土地価格も下落しやすいわけです。
３、これからどうなるのか？
江南市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、江南市にも、１２ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約1,200戸分になります。
愛知の生産緑地の分布図：江南市は１２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
江南市ではあまり生産緑地がないので、影響が少なく見えるかもしれません。
ですが、お隣の一宮市では、約１４０ヘクタールの生産緑地が残っています。
生産緑地は駅などの中心部よりも郊外に残っていることが多いので、一宮市の郊外にも新しく住宅地が増える可能性があります。
電車通勤の世帯には影響はありませんが、車通勤の世帯の住宅購入は、この生産緑地問題によって一気に選択肢が増えますので、土地価格が緩むでしょう。
（３）これから江南市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江南市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人減少するそうです。
江南市はこれから10年で約8,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
江南市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は買い手が減っていくことは避けられないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、江南市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、土地価格が大きく上昇した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
江南市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、江南市内に「高屋町（たかやちょう）」という、江南駅の北側2kmほどのところに住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：24万円／坪
- 実際の取引価格：16〜29万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の1.8倍です。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【江南市高屋町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 江南駅から徒歩23〜25分のエリアで、16〜29万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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