この記事では鴻巣市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、鴻巣市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）鴻巣市本町３丁目２３９９番４外 | 鴻巣（600） | 37 | 2.8% | 3.7% |
| 公）鴻巣市逆川１丁目５１番３ | 鴻巣（320） | 32.6 | 1.0% | 0.6% |
| 公）鴻巣市天神５丁目５５番１ | 鴻巣（1300） | 26.7 | 1.0% | -0.4% |
| 公）鴻巣市氷川町２９番７ | 鴻巣（1100） | 27.4 | 1.0% | |
| 公）鴻巣市加美１丁目２２０５番１ | 鴻巣（950） | 28 | 1.0% | -0.1% |
| 公）鴻巣市本町７丁目２６４３番５ | 鴻巣（1000） | 27.8 | 0.8% | 0.6% |
| 公）鴻巣市宮地４丁目５６番２ | 鴻巣（1400） | 25.9 | 0.6% | -0.9% |
| 公）鴻巣市松原３丁目４４２７番２５ | 北本（1600） | 24.6 | 0.5% | -1.1% |
| 公）鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４ | 鴻巣（2100） | 22.3 | 0.0% | -3.0% |
| 公）鴻巣市神明３丁目９３２番４００ | 鴻巣（2000） | 22.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）鴻巣市新宿２丁目６８番２ | 行田（1100） | 18.7 | 0.0% | -1.6% |
| 公）鴻巣市箕田字九右エ門１２８７番８ | 北鴻巣（1000） | 20.8 | 0.0% | -1.7% |
| 公）鴻巣市堤町３１９番６５ | 鴻巣（1500） | 23.8 | 0.0% | -1.5% |
| 公）鴻巣市箕田字二本木３９０６番３ | 鴻巣（2100） | 20.6 | 0.0% | -2.5% |
| 公）鴻巣市赤見台２丁目１４番９７ | 北鴻巣（570） | 31.2 | 0.0% | -1.1% |
| 公）鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外 | 吹上（500） | 21.5 | 0.0% | -1.5% |
| 公）鴻巣市本町４丁目２８１１番３ | 鴻巣（160） | 54.8 | 0.0% | 1.2% |
| 公）鴻巣市本町３丁目２４３１番１外 | 鴻巣（530） | 36 | 0.0% | -1.8% |
| 公）鴻巣市南１丁目９２３番５ | 吹上（600） | 21.1 | -0.2% | -1.7% |
| 公）鴻巣市南２丁目４０３番６ | 吹上（900） | 18 | -0.2% | -2.2% |
| 公）鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２ | 吹上（250） | 23.8 | -0.4% | -2.4% |
| 公）鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０ | 吹上（1600） | 15.8 | -0.4% | -2.4% |
| 公）鴻巣市天神１丁目１４５番外 | 鴻巣（1300） | 19.4 | -0.5% | -2.5% |
| 公）鴻巣市屈巣字市場２７４８番１ | 北鴻巣（3800） | 5.4 | -0.6% | -3.0% |
| 公）鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番 | 鴻巣（2800） | 4.9 | -1.3% | -7.5% |
| 公）鴻巣市関新田字二番２６０番１ | 鴻巣（7100） | 4 | -1.6% | -6.9% |
| 基）鴻巣市箕田字吉右エ門３２６４番１ | 北鴻巣（2100） | 11.6 | 3.2% | 7.6% |
| 基）鴻巣市本町３丁目２３９９番４外 | 鴻巣（600） | 36.6 | 1.8% | 2.8% |
| 基）鴻巣市大間４丁目５９６番２８ | 鴻巣（420） | 28.9 | 1.0% | 0.8% |
| 基）鴻巣市松原４丁目４７１５番２６ | 北本（1300） | 26.4 | 0.9% | -0.4% |
| 基）鴻巣市宮地２丁目１９８８番１０外 | 鴻巣（1200） | 26.4 | 0.8% | 0.0% |
| 基）鴻巣市人形１丁目３１５７番４ | 鴻巣（1500） | 26 | 0.4% | -0.9% |
| 基）鴻巣市稲荷町２０番１３ | 北鴻巣（1000） | 25.2 | 0.0% | -1.3% |
| 基）鴻巣市宮前字本田１２５番８７ | 北鴻巣（1900） | 19.7 | 0.0% | -1.8% |
| 基）鴻巣市栄町１６番２ | 鴻巣（0） | 41.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）鴻巣市本宮町２２９２番１１ | 鴻巣（470） | 34.3 | 0.0% | -1.9% |
| 基）鴻巣市筑波２丁目３４番 | 吹上（1200） | 21.3 | -0.2% | -1.4% |
| 基）鴻巣市鎌塚３丁目２４５７番１ | 吹上（900） | 19.9 | -0.2% | -1.3% |
| 基）鴻巣市明用字壱ノ耕地４０番２ | 吹上（1300） | 19.1 | -0.3% | -1.9% |
| 基）鴻巣市広田字番場２２４９番１ | 北鴻巣（5400） | 4.3 | -0.8% | -3.7% |
| 基）鴻巣市笠原字下手２４８１番外 | 鴻巣（4700） | 4.7 | -1.4% | -5.3% |
| 基）鴻巣市北根字前原１７２０番１ | 北鴻巣（6500） | 9.1 | -1.4% | -9.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、鴻巣市の土地価格の動き
鴻巣市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.2％、商業地で-0.2％と、ほぼ横ばいでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.3％。商業地で-1.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
鴻巣駅の周辺では、上昇しているエリア（オレンジ色のマーク）がいくつかありますが、それ以外では下落していました。
なぜ鴻巣駅の周辺だけが上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、鴻巣市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。
【赤色の線】家を購入する３０〜４０代が、引っ越して来ている
都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。
鴻巣市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、鴻巣市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、鴻巣市の生産緑地面積は、７１ヘクタールあります。
３０坪の土地で約7,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：鴻巣市は７１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
これらの農地は、住宅地から離れたエリアではなく、住宅地の中にある農地なため、買い手がつきやすいのも特徴です。
そのため、中古住宅よりも取引されやすいため、郊外の住宅地ほど、買い手が見つかりにくくなるでしょう。
（３）これから鴻巣市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鴻巣市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,000人減少するそうです。
鴻巣市はこれから10年で約9,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約5,000人も減る見通しです。
鴻巣市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、鴻巣市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、都心への通勤に便利な鴻巣駅周辺では上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で、鴻巣駅の周辺では上昇していますが、それ以外のエリアは、買い手がつきにくく、不動産価格の下落が続いています。
仮に今後、さらにマンション価格が上昇しても、鴻巣駅周辺しか需要が盛り上がらないでしょうし、逆に金利上昇が進めば、不動産市場全体が冷え込むことになります。
また、農地の多い郊外では、生産緑地の宅地化の解禁によって、宅地がさらに増えるため、売却を検討しているのであれば、株高、低金利が続いている今のうちに、準備をして行った方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「人形地区」という、鴻巣駅から南側に1kmほど離れたところに広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：26万円／坪
- 実際の取引価格：16〜53万円／坪
と、公示地価の約0.6〜2.0倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てが立ち並び、事業所などが点在する住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【鴻巣市人形の土地取引（令和元年〜２年）】
- 鴻巣駅から徒歩16〜24分のエリアで、16〜53万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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