この記事では鴻巣市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、鴻巣市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 鴻巣市本町３－６－１６ | 鴻巣（600） | 38 | 2.7% | 5.5% |
| 鴻巣市氷川町２９番７ | 鴻巣（1100） | 27.8 | 1.3% | 1.6% |
| 鴻巣市加美１－２－９ | 鴻巣（950） | 28.3 | 1.3% | 1.3% |
| 鴻巣市天神５－５－１０ | 鴻巣（1300） | 27 | 1.1% | 0.9% |
| 鴻巣市逆川１－３－３２ | 鴻巣（320） | 32.9 | 1.0% | 1.6% |
| 鴻巣市本町７－４－１０ | 鴻巣（1000） | 28.1 | 0.9% | 1.6% |
| 鴻巣市宮地４－７－１ | 鴻巣（1400） | 26.2 | 0.9% | 0.3% |
| 鴻巣市松原３－８－６ | 北本（1600） | 24.8 | 0.8% | 0.0% |
| 鴻巣市本町４－３－３ | 鴻巣（160） | 54.8 | 0.0% | 0.6% |
| 鴻巣市赤見台２－１５－１６ | 北鴻巣（570） | 31.2 | 0.0% | -0.9% |
| 鴻巣市神明３－１１－６ | 鴻巣（2000） | 22.2 | 0.0% | -1.2% |
| 鴻巣市吹上本町２－１４－７ | 吹上（500） | 21.5 | 0.0% | -1.2% |
| 鴻巣市堤町４－３ | 鴻巣（1500） | 23.8 | 0.0% | -1.2% |
| 鴻巣市南１－２１－１６ | 吹上（600） | 21.1 | 0.0% | -1.4% |
| 鴻巣市新宿２丁目６８番２ | 行田（1100） | 18.7 | 0.0% | -1.4% |
| 鴻巣市箕田字九右エ門１２８７番８ | 北鴻巣（1000） | 20.8 | 0.0% | -1.4% |
| 鴻巣市南２－１０－２７ | 吹上（900） | 18 | 0.0% | -1.8% |
| 鴻巣市本町３－１０－３４ | 鴻巣（530） | 36 | 0.0% | -1.8% |
| 鴻巣市箕田字二本木３９０６番３ | 鴻巣（2100） | 20.6 | 0.0% | -2.0% |
| 鴻巣市天神１－７－１９ | 鴻巣（1300） | 19.4 | 0.0% | -2.3% |
| 鴻巣市屈巣字市場２７４８番１ | 北鴻巣（3800） | 5.4 | 0.0% | -2.4% |
| 鴻巣市生出塚１－１８－１０ | 鴻巣（2100） | 22.3 | 0.0% | -2.5% |
| 鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０ | 吹上（1600） | 15.7 | -0.2% | -2.3% |
| 鴻巣市吹上本町３－２－２ | 吹上（250） | 23.7 | -0.4% | -2.3% |
| 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番 | 鴻巣（2800） | 4.9 | -1.3% | -7.0% |
| 鴻巣市関新田字二番２６０番１ | 鴻巣（7100） | 4 | -1.6% | -7.7% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 鴻巣市箕田字吉右エ門３２６４番１ | 北鴻巣(2100) | 12.8 | 5.1% | 15.1% |
| 鴻巣市本町３－６－１６ | 鴻巣(600) | 38.6 | 2.6% | 7.3% |
| 鴻巣市大間４－２０－２４ | 鴻巣(420) | 29.6 | 1.5% | 3.3% |
| 鴻巣市松原４－１１－１９ | 北本(1300) | 26.9 | 1.2% | 1.7% |
| 鴻巣市宮地２－５－９ | 鴻巣(1200) | 27.0 | 1.2% | 2.5% |
| 鴻巣市本宮町１－１ | 鴻巣(570) | 34.7 | 1.0% | -0.9% |
| 鴻巣市栄町２－２４ | 鴻巣(0) | 42.2 | 0.8% | 0.8% |
| 鴻巣市人形１－２－４４ | 鴻巣(1500) | 26.3 | 0.6% | 0.6% |
| 鴻巣市稲荷町１６－４ | 北鴻巣(1000) | 25.2 | 0.0% | -1.0% |
| 鴻巣市宮前字本田１２５番８７ | 北鴻巣(1800) | 19.7 | 0.0% | -1.3% |
| 鴻巣市明用字壱ノ耕地４０番２ | 吹上(1300) | 19.1 | 0.0% | -1.7% |
| 鴻巣市鎌塚３－８－１７ | 吹上(900) | 19.9 | 0.0% | -1.0% |
| 鴻巣市北根字前原１７２０番１ | 北鴻巣(6500) | 9.0 | 0.0% | -9.0% |
| 鴻巣市筑波２－８－２１ | 吹上(1200) | 21.3 | 0.0% | -0.9% |
| 鴻巣市笠原字下手２４８１番外 | 鴻巣(4700) | 4.6 | -0.7% | -6.1% |
| 鴻巣市広田字番場２２４９番１ | 北鴻巣(5400) | 4.2 | -0.8% | -4.5% |
２、鴻巣市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「鴻巣市の土地価格が下がってきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
鴻巣市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.2％、商業地で-0.2％と、ほぼ横ばいでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.3％。商業地で-1.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
鴻巣駅の周辺では、上昇しているエリア（オレンジ色のマーク）がいくつかありますが、それ以外では下落していました。
なぜ鴻巣駅の周辺だけが上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、鴻巣市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。
【赤色の線】家を購入する３０〜４０代が、引っ越して来ている
都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。
鴻巣市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、鴻巣市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、鴻巣市の生産緑地面積は、７１ヘクタールあります。
３０坪の土地で約7,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：鴻巣市は７１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
これらの農地は、住宅地から離れたエリアではなく、住宅地の中にある農地なため、買い手がつきやすいのも特徴です。
そのため、中古住宅よりも取引されやすいため、郊外の住宅地ほど、買い手が見つかりにくくなるでしょう。
（３）これから鴻巣市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鴻巣市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,000人減少するそうです。
鴻巣市はこれから10年で約9,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約5,000人も減る見通しです。
鴻巣市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、鴻巣市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、都心への通勤に便利な鴻巣駅周辺では上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
鴻巣市の不動産価格は、一部のエリアを除いて下落しており、安く購入しやすいでしょう。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
鴻巣市の不動産は、移住者が増えていることで、駅周辺で上昇していますが、それ以外では下がっています。
また、今後は金利が上昇していきますし、建築費の上昇も続いているため、さらに買い手のハードルが上がってきます。
そのため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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