（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Suikotei, プロペ通り商店街）
この記事では所沢市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、所沢市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 所沢市西住吉１０－６ | 所沢（730） | 85.1 | 6.6% | 17.3% |
| 所沢市くすのき台２丁目３番５ | 所沢（460） | 115.2 | 4.2% | 13.7% |
| 所沢市緑町４－１１－２２ | 新所沢（700） | 85.1 | 4.0% | 11.2% |
| 所沢市寿町２９－１０ | 所沢（730） | 110.9 | 4.0% | 10.9% |
| 所沢市けやき台１丁目３２番２１ | 新所沢（800） | 77.9 | 4.0% | 10.3% |
| 所沢市寿町１１－３ | 所沢（580） | 99 | 3.8% | 12.4% |
| 所沢市大字北秋津字旧安松道２８２番７ | 所沢（770） | 70.3 | 3.4% | 10.4% |
| 所沢市小手指町３丁目２８番１７ | 小手指（280） | 90.4 | 3.4% | 10.0% |
| 所沢市小手指町１丁目１３番２５ | 小手指（350） | 91.1 | 3.4% | 10.0% |
| 所沢市東所沢３丁目２０番７ | 東所沢（1300） | 60.7 | 3.4% | 8.9% |
| 所沢市喜多町１２－８ | 航空公園（360） | 91.4 | 3.4% | 9.1% |
| 所沢市上新井４丁目５５番３６ | 小手指（750） | 71.9 | 3.3% | 8.5% |
| 所沢市日吉町２－２ | 所沢（60） | 415.8 | 3.3% | 5.9% |
| 所沢市有楽町１１－１５ | 航空公園（700） | 73.3 | 3.3% | 7.8% |
| 所沢市くすのき台１丁目１０番７ | 所沢（160） | 191.7 | 3.2% | 7.4% |
| 所沢市西新井町６－２５ | 所沢（900） | 65 | 3.1% | 8.8% |
| 所沢市小手指町１丁目１５番７ | 小手指（170） | 113.2 | 3.0% | 5.9% |
| 所沢市東新井町８０番６ | 所沢（1100） | 58.7 | 2.9% | 8.5% |
| 所沢市弥生町１７５５番６９ | 航空公園（750） | 83.2 | 2.9% | 7.7% |
| 所沢市大字上安松字番匠塚８２２番１７ | 所沢（2200） | 47.5 | 2.9% | 5.1% |
| 所沢市大字上安松字二ツ塚１２６５番１１ | 所沢（1300） | 60.1 | 2.8% | 7.1% |
| 所沢市緑町４－３７－５ | 新所沢（650） | 72.9 | 2.8% | 6.8% |
| 所沢市西所沢２－８－５ | 西所沢（500） | 61.1 | 2.8% | 7.6% |
| 所沢市上新井５丁目６７番２６ | 小手指（1000） | 61.4 | 2.8% | 6.3% |
| 所沢市東狭山ケ丘２丁目２９１４番３５ | 狭山ヶ丘（900） | 49.2 | 2.8% | 5.7% |
| 所沢市上新井３丁目４４番１４外 | 小手指（820） | 62 | 2.7% | 7.4% |
| 所沢市美原町３丁目２９４７番２１ | 新所沢（850） | 62.7 | 2.7% | 7.3% |
| 所沢市宮本町１－１１－１１ | 西所沢（710） | 62.7 | 2.7% | 6.7% |
| 所沢市大字山口字荒久３３７番１４ | 西所沢（770） | 50.2 | 2.7% | |
| 所沢市花園１丁目２４３０番９ | 新所沢（1200） | 51.5 | 2.6% | 5.4% |
| 所沢市大字久米字東１４５０番１７ | 所沢（1300） | 52.1 | 2.6% | 6.0% |
| 所沢市大字上安松字山際７０１番１２ | 秋津（790） | 52.8 | 2.6% | 6.7% |
| 所沢市東狭山ケ丘１丁目５５番３ | 狭山ヶ丘（550） | 54.1 | 2.5% | 5.8% |
| 所沢市青葉台１２９５番１１ | 小手指（950） | 56.1 | 2.4% | 6.3% |
| 所沢市上新井５丁目１７番３ | 新所沢（1200） | 72.3 | 2.3% | 3.8% |
| 所沢市大字下安松字西原５５６番１外 | 所沢（2800） | 43.6 | 2.3% | 4.8% |
| 所沢市大字松郷１１８番９外 | 所沢（2400） | 44.6 | 2.3% | 4.7% |
| 所沢市西所沢１－１３－８ | 西所沢（100） | 134.3 | 2.3% | 3.6% |
| 所沢市松葉町１１－１３ | 新所沢（90） | 135.3 | 2.2% | 3.8% |
| 所沢市大字下安松字土手ノ内２６０番５ | 秋津（1400） | 45.5 | 2.2% | 5.3% |
| 所沢市上新井２丁目１９番１５ | 西所沢（1100） | 46.9 | 2.2% | 5.2% |
| 所沢市小手指台３３番３ | 小手指（1100） | 47.2 | 2.1% | 5.1% |
| 所沢市大字牛沼字北山３２１番１外 | 所沢（1900） | 63.4 | 2.1% | 3.2% |
| 所沢市狭山ケ丘２丁目６５番５ | 狭山ヶ丘（650） | 47.9 | 2.1% | 4.3% |
| 所沢市大字下安松字西久保１５７６番１ | 所沢（2300） | 64 | 2.1% | 3.2% |
| 所沢市大字牛沼字柳原１７９番１ | 所沢（1400） | 49.2 | 2.1% | 4.9% |
| 所沢市中新井１丁目１３１番１外 | 新所沢（1600） | 50.2 | 2.0% | 4.1% |
| 所沢市大字山口字本村前１３７番１２ | 西所沢（700） | 53.8 | 1.9% | 4.5% |
| 所沢市東狭山ケ丘１丁目１２番１０外 | 狭山ヶ丘（170） | 63 | 1.6% | 2.1% |
| 所沢市松が丘２丁目４１番１６ | 所沢（3000） | 42.9 | 1.6% | 4.0% |
| 所沢市若狭３丁目２５２９番１８ | 狭山ヶ丘（1100） | 43.2 | 1.6% | 2.3% |
| 所沢市東新井町１１８０番１１ | 所沢（1900） | 44.2 | 1.5% | 3.9% |
| 所沢市東所沢１丁目３番１４ | 東所沢（200） | 88.4 | 1.5% | 2.7% |
| 所沢市林３丁目５５１番４７ | 狭山ヶ丘（1500） | 33.7 | 1.0% | -2.9% |
| 所沢市大字上山口字後久保５００２番７ | 西武球場前（1500） | 35 | 1.0% | -1.9% |
| 所沢市大字山口字美園上１３７５番５ | 下山口（300） | 39.9 | 0.8% | 0.0% |
| 所沢市大字日比田字西原３９３番２ | 東所沢（2300） | 18.9 | 0.0% | -0.9% |
| 所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２ | 狭山ヶ丘（2300） | 16.8 | 0.0% | -2.1% |
| 所沢市東所沢和田３丁目１１番４３ | 東所沢（650） | 62.4 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 所沢市東住吉１３－１１ | 所沢(420) | 101.3 | 7.0% | 19.0% |
| 所沢市大字北秋津字沖上人塚７３９番３５ | 所沢(500) | 96.7 | 5.8% | 16.3% |
| 所沢市東住吉１２－２１ | 所沢(250) | 189.8 | 5.3% | 14.5% |
| 所沢市日吉町９－１７ | 所沢(270) | 308.2 | 3.8% | 7.4% |
| 所沢市東所沢和田１丁目１６番３４ | 東所沢(620) | 65.0 | 3.7% | 9.4% |
| 所沢市大字下安松字上横道北１５０４番１３ | 東所沢(1200) | 47.9 | 3.6% | 8.2% |
| 所沢市大字北秋津字旧安松道２８２番７ | 所沢(770) | 71.3 | 3.3% | 10.2% |
| 所沢市北有楽町１８－６ | 航空公園(350) | 86.8 | 3.1% | 10.0% |
| 所沢市大字山口字谷戸２４８番２６ | 西所沢(400) | 56.1 | 3.0% | 8.3% |
| 所沢市小手指町１丁目１５番７ | 小手指(170) | 114.8 | 3.0% | 6.7% |
| 所沢市小手指町４丁目１７番６ | 小手指(570) | 82.8 | 2.9% | 8.7% |
| 所沢市金山町８－５ | 西所沢(500) | 71.3 | 2.9% | 5.4% |
| 所沢市松葉町２７－５ | 新所沢(470) | 85.5 | 2.8% | 8.8% |
| 所沢市緑町４丁目１８４２番１０ | 新所沢(650) | 73.9 | 2.8% | 8.2% |
| 所沢市上新井５丁目６７番２６ | 小手指(1000) | 62.0 | 2.7% | 7.4% |
| 所沢市向陽町２１０４番８１ | 新所沢(900) | 64.7 | 2.6% | 7.7% |
| 所沢市大字上安松字中道５３３番３５ | 所沢(1700) | 51.8 | 2.6% | 6.8% |
| 所沢市花園３丁目２３７８番２３ | 新所沢(1200) | 54.1 | 2.5% | 7.2% |
| 所沢市泉町１８６３番５０ | 新所沢(600) | 67.7 | 2.5% | 7.9% |
| 所沢市大字久米字吉原３２７番１６ | 所沢(1300) | 55.8 | 2.4% | 6.3% |
| 所沢市緑町１－１７－１０ | 新所沢(350) | 90.1 | 2.2% | 4.6% |
| 所沢市こぶし町３１－２０ | 所沢(2100) | 43.9 | 1.5% | 2.3% |
| 所沢市若狭４丁目２４９４番９ | 狭山ヶ丘(600) | 47.5 | 1.4% | 2.9% |
| 所沢市和ケ原３丁目２９７番１４ | 狭山ヶ丘(1300) | 36.0 | 0.9% | -1.8% |
| 所沢市中富南３丁目５番５ | 航空公園(3500) | 37.3 | 0.9% | -0.9% |
| 所沢市大字山口字翁樹２００７番６ | 下山口(1300) | 32.3 | 0.8% | 1.8% |
| 所沢市小手指南３丁目２１番２ | 小手指(1700) | 40.9 | 0.8% | 1.6% |
| 所沢市大字荒幡字東内手６４番３ | 西所沢(1400) | 40.9 | 0.8% | 1.6% |
| 所沢市小手指元町３丁目１９番３ | 小手指(1200) | 44.6 | 0.7% | 1.5% |
| 所沢市林３丁目５５３番１７ | 狭山ヶ丘(1400) | 50.8 | 0.7% | 0.0% |
| 所沢市大字下富字武野９０８番２外 | 新所沢(4000) | 15.2 | 0.0% | -1.3% |
２、所沢市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「所沢市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
所沢市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.4％、商業地で＋1.7％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋4.9％。商業地で＋3.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
武蔵野線や西武鉄道などの鉄道沿線の周辺ほど、上昇傾向にありますね。特に所沢駅の周辺では１０％以上の上昇（赤紫色のマーク）をしていました。
その一方で、駅から離れたエリアでは下落が広がっています（緑色のマーク）。
なぜ2022年は、大きく上昇したのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、所沢市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。
【赤色の線】家を購入する３０〜４０代が、引っ越して来ている
都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。
所沢市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、所沢市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、所沢市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、所沢市の生産緑地面積は、８１ヘクタールあります。
３０坪の土地で約8,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：所沢市は８１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣の東村山市と清瀬市で合わせて３００ヘクタールほどの生産緑地があります。
３００ヘクタールといえば、全国２位の面積のさいたま市とほぼ同規模になりますから、かなりの影響が予想されています。
所沢市では、これまでも農地の宅地化が進んできましたが、今後はさらに加速するものと予想されます。
（３）これから所沢市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した所沢市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.8万人減少するそうです。
所沢市はこれから10年で約1.8万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約1.1万人も減る見通しです。
所沢市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.1万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、所沢市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、市外から引っ越してくる人が増えているため、駅近の住宅地を中心に土地価格は上昇、郊外では下落、という二極化が起こっている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
所沢市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
所沢市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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