所沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

所沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

所沢市プロぺ通り 埼玉県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Suikotei, プロペ通り商店街

 

この記事では所沢市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、所沢市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
所沢市西住吉10-6所沢(730)85.16.6%17.3%
所沢市くすのき台2丁目3番5所沢(460)115.24.2%13.7%
所沢市緑町4-11-22新所沢(700)85.14.0%11.2%
所沢市寿町29-10所沢(730)110.94.0%10.9%
所沢市けやき台1丁目32番21新所沢(800)77.94.0%10.3%
所沢市寿町11-3所沢(580)993.8%12.4%
所沢市大字北秋津字旧安松道282番7所沢(770)70.33.4%10.4%
所沢市小手指町3丁目28番17小手指(280)90.43.4%10.0%
所沢市小手指町1丁目13番25小手指(350)91.13.4%10.0%
所沢市東所沢3丁目20番7東所沢(1300)60.73.4%8.9%
所沢市喜多町12-8航空公園(360)91.43.4%9.1%
所沢市上新井4丁目55番36小手指(750)71.93.3%8.5%
所沢市日吉町2-2所沢(60)415.83.3%5.9%
所沢市有楽町11-15航空公園(700)73.33.3%7.8%
所沢市くすのき台1丁目10番7所沢(160)191.73.2%7.4%
所沢市西新井町6-25所沢(900)653.1%8.8%
所沢市小手指町1丁目15番7小手指(170)113.23.0%5.9%
所沢市東新井町80番6所沢(1100)58.72.9%8.5%
所沢市弥生町1755番69航空公園(750)83.22.9%7.7%
所沢市大字上安松字番匠塚822番17所沢(2200)47.52.9%5.1%
所沢市大字上安松字二ツ塚1265番11所沢(1300)60.12.8%7.1%
所沢市緑町4-37-5新所沢(650)72.92.8%6.8%
所沢市西所沢2-8-5西所沢(500)61.12.8%7.6%
所沢市上新井5丁目67番26小手指(1000)61.42.8%6.3%
所沢市東狭山ケ丘2丁目2914番35狭山ヶ丘(900)49.22.8%5.7%
所沢市上新井3丁目44番14外小手指(820)622.7%7.4%
所沢市美原町3丁目2947番21新所沢(850)62.72.7%7.3%
所沢市宮本町1-11-11西所沢(710)62.72.7%6.7%
所沢市大字山口字荒久337番14西所沢(770)50.22.7%
所沢市花園1丁目2430番9新所沢(1200)51.52.6%5.4%
所沢市大字久米字東1450番17所沢(1300)52.12.6%6.0%
所沢市大字上安松字山際701番12秋津(790)52.82.6%6.7%
所沢市東狭山ケ丘1丁目55番3狭山ヶ丘(550)54.12.5%5.8%
所沢市青葉台1295番11小手指(950)56.12.4%6.3%
所沢市上新井5丁目17番3新所沢(1200)72.32.3%3.8%
所沢市大字下安松字西原556番1外所沢(2800)43.62.3%4.8%
所沢市大字松郷118番9外所沢(2400)44.62.3%4.7%
所沢市西所沢1-13-8西所沢(100)134.32.3%3.6%
所沢市松葉町11-13新所沢(90)135.32.2%3.8%
所沢市大字下安松字土手ノ内260番5秋津(1400)45.52.2%5.3%
所沢市上新井2丁目19番15西所沢(1100)46.92.2%5.2%
所沢市小手指台33番3小手指(1100)47.22.1%5.1%
所沢市大字牛沼字北山321番1外所沢(1900)63.42.1%3.2%
所沢市狭山ケ丘2丁目65番5狭山ヶ丘(650)47.92.1%4.3%
所沢市大字下安松字西久保1576番1所沢(2300)642.1%3.2%
所沢市大字牛沼字柳原179番1所沢(1400)49.22.1%4.9%
所沢市中新井1丁目131番1外新所沢(1600)50.22.0%4.1%
所沢市大字山口字本村前137番12西所沢(700)53.81.9%4.5%
所沢市東狭山ケ丘1丁目12番10外狭山ヶ丘(170)631.6%2.1%
所沢市松が丘2丁目41番16所沢(3000)42.91.6%4.0%
所沢市若狭3丁目2529番18狭山ヶ丘(1100)43.21.6%2.3%
所沢市東新井町1180番11所沢(1900)44.21.5%3.9%
所沢市東所沢1丁目3番14東所沢(200)88.41.5%2.7%
所沢市林3丁目551番47狭山ヶ丘(1500)33.71.0%-2.9%
所沢市大字上山口字後久保5002番7西武球場前(1500)351.0%-1.9%
所沢市大字山口字美園上1375番5下山口(300)39.90.8%0.0%
所沢市大字日比田字西原393番2東所沢(2300)18.90.0%-0.9%
所沢市三ヶ島3丁目1351番2狭山ヶ丘(2300)16.80.0%-2.1%
所沢市東所沢和田3丁目11番43東所沢(650)62.4

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
所沢市東住吉13-11所沢( 420)94.75.5%15.3%
所沢市大字北秋津字沖上人塚739番35所沢( 500)91.44.9%13.5%
所沢市東住吉12-21所沢( 250)180.24.2%13.0%
所沢市東所沢和田1丁目16番34東所沢( 620)62.73.3%6.1%
所沢市北有楽町18-6航空公園( 350)84.23.2%7.6%
所沢市大字山口字谷戸248番26西所沢( 400)54.53.1%6.5%
所沢市大字北秋津字旧安松道282番7所沢( 770)693.0%10.0%
所沢市小手指町4丁目17番6小手指( 570)80.53.0%7.0%
所沢市大字下安松字上横道北1504番13東所沢( 1200)46.22.9%5.3%
所沢市松葉町27-5新所沢( 470)83.22.9%7.2%
所沢市緑町4-37-5新所沢( 650)71.92.8%5.8%
所沢市上新井5丁目67番26小手指( 1000)60.42.8%5.2%
所沢市小手指町1丁目15番7小手指( 170)111.52.7%5.3%
所沢市向陽町2104番81新所沢( 900)632.7%5.5%
所沢市大字上安松字中道533番35所沢( 1700)50.52.7%4.8%
所沢市泉町1863番50新所沢( 600)662.6%7.0%
所沢市花園3丁目2378番23新所沢( 1200)52.82.6%5.3%
所沢市金山町8-5西所沢( 500)69.32.4%2.9%
所沢市日吉町9-17所沢( 270)2972.4%6.5%
所沢市緑町1-17-10新所沢( 350)88.11.9%3.5%
所沢市大字久米字吉原327番16所沢( 1300)54.51.9%5.1%
所沢市こぶし町31-20所沢( 2100)43.21.6%1.6%
所沢市若狭4丁目2494番9狭山ヶ丘( 600)46.91.4%1.4%
所沢市大字山口字翁樹2007番6下山口( 1300)320.9%0.6%
所沢市和ケ原3丁目297番14狭山ヶ丘( 1300)35.60.9%-3.6%
所沢市中富南3丁目5番5航空公園( 3500)370.9%-1.8%
所沢市大字荒幡字東内手64番3西所沢( 1400)40.60.8%0.8%
所沢市小手指南3丁目21番2小手指( 1700)40.60.8%0.0%
所沢市小手指元町3丁目19番3小手指( 1200)44.20.8%0.8%
所沢市林3丁目553番17狭山ヶ丘( 1400)50.50.7%-0.6%
所沢市大字下富字武野908番2外新所沢( 4000)15.20.0%-1.7%

 

2、所沢市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「所沢市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

所沢市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.4%、商業地で+1.7%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+4.9%。商業地で+3.3%でした。

 

所沢市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

武蔵野線や西武鉄道などの鉄道沿線の周辺ほど、上昇傾向にありますね。特に所沢駅の周辺では10%以上の上昇(赤紫色のマーク)をしていました。

その一方で、駅から離れたエリアでは下落が広がっています(緑色のマーク)。

 

なぜ2022年は、大きく上昇したのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

また、所沢市では、家を購入する中心年代である30〜40代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。

 

【赤色の線】家を購入する30〜40代が、引っ越して来ている

所沢市の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。

所沢市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、所沢市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、所沢市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、所沢市の生産緑地面積は、81ヘクタールあります。

30坪の土地で約8,000戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:所沢市は81ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣の東村山市と清瀬市で合わせて300ヘクタールほどの生産緑地があります。

300ヘクタールといえば、全国2位の面積のさいたま市とほぼ同規模になりますから、かなりの影響が予想されています。

 

所沢市では、これまでも農地の宅地化が進んできましたが、今後はさらに加速するものと予想されます。

 

(3)これから所沢市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した所沢市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.8万人減少するそうです。

 

所沢市はこれから10年で約1.8万人減少

所沢市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約1.1万人も減る見通しです。

 

所沢市の30〜40代人口は、これから10年で約1.1万人減る

所沢市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。

駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、所沢市の土地価格は、

  • 新型コロナ以降、市外から引っ越してくる人が増えているため、駅近の住宅地を中心に土地価格は上昇、郊外では下落、という二極化が起こっている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

所沢市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:一部のエリアを除いて、下落は進む

所沢市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

 

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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