三木市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

三木市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

三木市兵庫県

(画像出典:ウィキペディア mti, 兵庫県三木市緑が丘町遠景)

 

この記事では三木市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、三木市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)三木市大村字高柳87番1外大村(550)22.20.1%-1.0%
基)三木市末広2-11-7神戸電鉄三木(600)14.30.0%-1.8%
基)三木市さつき台2丁目2番8神戸電鉄志染(1400)17-0.8%-4.5%
公)三木市志染町青山3丁目6番13緑が丘(2400)17.1-0.6%-4.6%
公)三木市別所町石野字上貝地584番2外厄神(3600)5-0.7%-5.1%
基)三木市君が峰町2-13神戸電鉄恵比須(330)11-0.9%-5.1%
公)三木市吉川町大沢字大整184番9三田(13000)12.4-0.3%-6.2%
公)三木市吉川町前田字上馬場1014番1三田(13000)3.9-0.8%-6.3%
基)三木市大塚1-4-30神戸電鉄恵比須(940)12.1-0.8%-6.4%
基)三木市自由が丘本町2丁目114番神戸電鉄志染(1200)9.9-0.7%-6.6%
基)三木市志染町西自由が丘1丁目757番神戸電鉄志染(500)13.4-1.0%-6.7%
基)三木市上の丸町11-45神戸電鉄三木上の丸(600)13.1-0.7%-7.0%
公)三木市志染町西自由が丘1丁目757番志染(500)13.5-0.5%-7.0%
基)三木市吉川町楠原字中島5番JR三田(11000)3.5-0.9%-7.1%
基)三木市吉川町稲田字古子28番5JR三田(13000)8.3-1.2%-8.4%
公)三木市大村字谷後831番1大村(200)10.40.0%-8.4%
公)三木市別所町朝日ケ丘字愛宕1番70三木(2500)8.4-0.4%-8.6%
公)三木市志染町広野4丁目335番志染(1400)5-1.3%-8.9%
基)三木市志染町西自由が丘1丁目321番神戸電鉄志染(160)16.8-0.4%-9.3%
基)三木市細川町中里字大苗代764番1神戸電鉄緑が丘(12000)2.9-2.2%-12.7%
公)三木市志染町安福田字竹ケ下153番1恵比須(2600)6.5-1.5%-15.5%
公)三木市末広1-12-24三木(280)17.8
公)三木市末広2-5-6三木(220)24.41.4%
公)三木市志染町広野1丁目105番1志染(350)210.8%
基)三木市福井2-10-17神戸電鉄三木(1000)11.6
基)三木市吉川町鍛冶屋字外ケ波152番4外JR三田(14000)11.2-0.3%
基)三木市別所町巴25番神戸電鉄三木(4200)7.91.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の三木市の土地価格の動き

この7年間で三木市の土地価格を見ると、兵庫県の平均が2.1%下落したのに対して、マイナス7.8%とはるかに大きく下落していました。

 

三木市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、ほぼ全域で下落をしていました。

特に駅から遠いエリアほど大きく下落しているようですね。

 

今回の不動産バブルの背景

そもそも、全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、三木市はこれほど下げているのか?

しかし、三木市では金利低下の恩恵を受けていませんね。

その理由は、人口の減少です。

兵庫県の人口は2005年をピークに減少し続けているのです。

 

兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で20万人近く減少しています。

 

兵庫県の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、買い手がつきにくくなってしまい、土地価格の下落が続いているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

兵庫県内の住宅地では、今のところ影響が少ない

国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。

兵庫県の住宅地を見てみると、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。

 

行政区

地区名

20年1月→4月

4月→7月

7月→10月

10月→21年1月

神戸市灘区

六甲

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

西宮市

甲子園口

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

芦屋市

JR芦屋駅周辺

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

(参考:国土交通省「地価LOOKレポート」)

 

商業地の三宮駅周辺では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、住宅地においては、それほど影響は出ていないようです。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから三木市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三木市の人口の見通しによると、2020→30年までの10年間で9,400人減少するそうです。

 

三木市の人口は、2020→30年までに9,400人減少する

三木市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年の10年間で1,800人減る見通しです。

 

三木市の20〜40代人口は、2020→30年までに約1,800人減少

三木市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、今後買い手が2割以上下がるんですね。そのため、土地価格の下落がさらに加速するでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、三木市の土地価格は、

  • 全域で下落しているが、特に駅から離れた郊外エリアほど大きく下げている
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下落が加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた三木市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「志染町西自由が丘(しじみちょうにしじゆうがおか)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13.4万円/坪
  • 実際の取引価格:9〜21万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約2.3倍の価格差がありました。

 

【三木市志染町西自由が丘の公示地価】

三木市の公示地価

  • 志染駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 40,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13.4万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【三木市志染町西自由が丘の土地取引(過去2年間)】

三木市の土地取引

  • 志染駅から徒歩5〜6分のエリアで、9〜21万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍

 

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参考データ

三木市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)最寄駅駅距離(分)都市計画
吉川町吉安1.1800ウッディタウン中央90-120分その他
吉川町渡瀬5.4920相野120分以上その他
吉川町畑枝288相野30分-60分その他
細川町4.1500三木上の丸30分-60分その他
志染町3.3400恵比須16その他
志染町8.5290志染151中住専
志染町5.7500志染18その他
志染町西自由が丘9400志染51低住専
志染町西自由が丘211200志染51低住専
志染町西自由が丘16650志染61低住専
志染町青山141000緑が丘231低住専
志染町青山211500緑が丘241低住専
志染町青山191200緑が丘30分-60分1低住専
志染町中自由が丘221100志染131低住専
志染町中自由が丘19800志染141低住専
志染町東自由が丘151000広野ゴルフ場前141低住専
自由が丘本町10400志染181低住専
芝町62200三木上の丸7準工業
宿原181100恵比須51中住専
宿原1.6150恵比須9その他
大村223000大村9準工業
大塚251200恵比須81中住専
平田181600大村51種住居
平田151600大村61種住居
別所町9.81500三木(神戸電鉄)16準工業
別所町8.7520三木(神戸電鉄)261低住専
別所町2.5130三木(神戸電鉄)30分-60分その他
別所町1.3560三木(神戸電鉄)60-90分その他
別所町7.2300志染91種住居
別所町0.354志染60-90分その他
別所町0.3180志染60-90分その他
本町17800三木(神戸電鉄)6商業
末広201500三木(神戸電鉄)62種住居
緑が丘町西201200広野ゴルフ場前111低住専
緑が丘町西15750広野ゴルフ場前141低住専
緑が丘町西14750広野ゴルフ場前141低住専
緑が丘町西201700広野ゴルフ場前161低住専
緑が丘町西141300緑が丘161低住専
緑が丘町中241600緑が丘131低住専
緑が丘町本町221100緑が丘61低住専
福井4.8250三木(神戸電鉄)10準工業
福井4.6800志染23その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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