(画像出典:ウィキペディア mti, 兵庫県三木市緑が丘町遠景)
この記事では三木市の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、三木市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)三木市大村字高柳87番1外 | 大村(550) | 22.2 | 0.1% | -1.0% |
基)三木市末広2-11-7 | 神戸電鉄三木(600) | 14.3 | 0.0% | -1.8% |
基)三木市さつき台2丁目2番8 | 神戸電鉄志染(1400) | 17 | -0.8% | -4.5% |
公)三木市志染町青山3丁目6番13 | 緑が丘(2400) | 17.1 | -0.6% | -4.6% |
公)三木市別所町石野字上貝地584番2外 | 厄神(3600) | 5 | -0.7% | -5.1% |
基)三木市君が峰町2-13 | 神戸電鉄恵比須(330) | 11 | -0.9% | -5.1% |
公)三木市吉川町大沢字大整184番9 | 三田(13000) | 12.4 | -0.3% | -6.2% |
公)三木市吉川町前田字上馬場1014番1 | 三田(13000) | 3.9 | -0.8% | -6.3% |
基)三木市大塚1-4-30 | 神戸電鉄恵比須(940) | 12.1 | -0.8% | -6.4% |
基)三木市自由が丘本町2丁目114番 | 神戸電鉄志染(1200) | 9.9 | -0.7% | -6.6% |
基)三木市志染町西自由が丘1丁目757番 | 神戸電鉄志染(500) | 13.4 | -1.0% | -6.7% |
基)三木市上の丸町11-45 | 神戸電鉄三木上の丸(600) | 13.1 | -0.7% | -7.0% |
公)三木市志染町西自由が丘1丁目757番 | 志染(500) | 13.5 | -0.5% | -7.0% |
基)三木市吉川町楠原字中島5番 | JR三田(11000) | 3.5 | -0.9% | -7.1% |
基)三木市吉川町稲田字古子28番5 | JR三田(13000) | 8.3 | -1.2% | -8.4% |
公)三木市大村字谷後831番1 | 大村(200) | 10.4 | 0.0% | -8.4% |
公)三木市別所町朝日ケ丘字愛宕1番70 | 三木(2500) | 8.4 | -0.4% | -8.6% |
公)三木市志染町広野4丁目335番 | 志染(1400) | 5 | -1.3% | -8.9% |
基)三木市志染町西自由が丘1丁目321番 | 神戸電鉄志染(160) | 16.8 | -0.4% | -9.3% |
基)三木市細川町中里字大苗代764番1 | 神戸電鉄緑が丘(12000) | 2.9 | -2.2% | -12.7% |
公)三木市志染町安福田字竹ケ下153番1 | 恵比須(2600) | 6.5 | -1.5% | -15.5% |
公)三木市末広1-12-24 | 三木(280) | 17.8 | ||
公)三木市末広2-5-6 | 三木(220) | 24.4 | 1.4% | |
公)三木市志染町広野1丁目105番1 | 志染(350) | 21 | 0.8% | |
基)三木市福井2-10-17 | 神戸電鉄三木(1000) | 11.6 | ||
基)三木市吉川町鍛冶屋字外ケ波152番4外 | JR三田(14000) | 11.2 | -0.3% | |
基)三木市別所町巴25番 | 神戸電鉄三木(4200) | 7.9 | 1.3% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の
- 満足できる取引ができた、という「自信」
- 金銭的な「余裕」
にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の三木市の土地価格の動き
この7年間で三木市の土地価格を見ると、兵庫県の平均が2.1%下落したのに対して、マイナス7.8%とはるかに大きく下落していました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
ご覧の通り、ほぼ全域で下落をしていました。
特に駅から遠いエリアほど大きく下落しているようですね。
今回の不動産バブルの背景
そもそも、全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、三木市はこれほど下げているのか?
しかし、三木市では金利低下の恩恵を受けていませんね。
その理由は、人口の減少です。
兵庫県の人口は2005年をピークに減少し続けているのです。
兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で20万人近く減少しています。
そのため、買い手がつきにくくなってしまい、土地価格の下落が続いているんですね。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
兵庫県内の住宅地では、今のところ影響が少ない
国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。
兵庫県の住宅地を見てみると、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。
行政区 | 地区名 | 20年1月→4月 | 4月→7月 | 7月→10月 | 10月→21年1月 |
神戸市灘区 | 六甲 | ↑(0〜+3%) | →(0%) | →(0%) | ↑(0〜+3%) |
西宮市 | 甲子園口 | ↑(0〜+3%) | →(0%) | →(0%) | ↑(0〜+3%) |
芦屋市 | JR芦屋駅周辺 | ↑(0〜+3%) | →(0%) | →(0%) | ↑(0〜+3%) |
商業地の三宮駅周辺では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、住宅地においては、それほど影響は出ていないようです。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
(中略)
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
(2)これから三木市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三木市の人口の見通しによると、2020→30年までの10年間で9,400人減少するそうです。
三木市の人口は、2020→30年までに9,400人減少する
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年の10年間で1,800人減る見通しです。
三木市の20〜40代人口は、2020→30年までに約1,800人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
つまり、今後買い手が2割以上下がるんですね。そのため、土地価格の下落がさらに加速するでしょう。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、三木市の土地価格は、
- 全域で下落しているが、特に駅から離れた郊外エリアほど大きく下げている
- 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下落が加速する可能性が高い
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで下落を続けてきた三木市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「志染町西自由が丘(しじみちょうにしじゆうがおか)」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:13.4万円/坪
- 実際の取引価格:9〜21万円/坪
と、公示地価の約0.7〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で見ても、約2.3倍の価格差がありました。
【三木市志染町西自由が丘の土地取引(過去2年間)】
- 志染駅から徒歩5〜6分のエリアで、9〜21万円/坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
兵庫県 | 西宮市仁川町 | 83万円 | 74〜99万円 | 0.89〜1.19倍 |
兵庫県 | 明石市朝霧町 | 39万円 | 30〜50万円 | 0.77〜1.28倍 |
兵庫県 | 加古川市尾上町 | 21万円 | 13〜31万円 | 0.62〜1.48倍 |
兵庫県 | 宝塚市伊孑志 | 60万円 | 51〜94万円 | 0.85〜1.57倍 |
兵庫県 | 伊丹市安堂寺町 | 68万円 | 45〜87万円 | 0.66〜1.28倍 |
兵庫県 | 川西市大和東 | 18万円 | 16〜24万円 | 0.89〜1.33倍 |
兵庫県 | 三田市天神 | 20万円 | 25〜38万円 | 1.25〜1.9倍 |
兵庫県 | 芦屋市岩園町 | 101万円 | 75〜130万円 | 0.74〜1.29倍 |
兵庫県 | 高砂市阿弥陀町 | 20万円 | 2.7〜65万円 | 0.14〜3.25倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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参考データ
三木市の土地取引
こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。
ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
地区名 | 坪単価(万円) | 取引総額(万円) | 最寄駅 | 駅距離(分) | 都市計画 |
---|---|---|---|---|---|
吉川町吉安 | 1.1 | 800 | ウッディタウン中央 | 90-120分 | その他 |
吉川町渡瀬 | 5.4 | 920 | 相野 | 120分以上 | その他 |
吉川町畑枝 | 2 | 88 | 相野 | 30分-60分 | その他 |
細川町 | 4.1 | 500 | 三木上の丸 | 30分-60分 | その他 |
志染町 | 3.3 | 400 | 恵比須 | 16 | その他 |
志染町 | 8.5 | 290 | 志染 | 15 | 1中住専 |
志染町 | 5.7 | 500 | 志染 | 18 | その他 |
志染町西自由が丘 | 9 | 400 | 志染 | 5 | 1低住専 |
志染町西自由が丘 | 21 | 1200 | 志染 | 5 | 1低住専 |
志染町西自由が丘 | 16 | 650 | 志染 | 6 | 1低住専 |
志染町青山 | 14 | 1000 | 緑が丘 | 23 | 1低住専 |
志染町青山 | 21 | 1500 | 緑が丘 | 24 | 1低住専 |
志染町青山 | 19 | 1200 | 緑が丘 | 30分-60分 | 1低住専 |
志染町中自由が丘 | 22 | 1100 | 志染 | 13 | 1低住専 |
志染町中自由が丘 | 19 | 800 | 志染 | 14 | 1低住専 |
志染町東自由が丘 | 15 | 1000 | 広野ゴルフ場前 | 14 | 1低住専 |
自由が丘本町 | 10 | 400 | 志染 | 18 | 1低住専 |
芝町 | 6 | 2200 | 三木上の丸 | 7 | 準工業 |
宿原 | 18 | 1100 | 恵比須 | 5 | 1中住専 |
宿原 | 1.6 | 150 | 恵比須 | 9 | その他 |
大村 | 22 | 3000 | 大村 | 9 | 準工業 |
大塚 | 25 | 1200 | 恵比須 | 8 | 1中住専 |
平田 | 18 | 1600 | 大村 | 5 | 1種住居 |
平田 | 15 | 1600 | 大村 | 6 | 1種住居 |
別所町 | 9.8 | 1500 | 三木(神戸電鉄) | 16 | 準工業 |
別所町 | 8.7 | 520 | 三木(神戸電鉄) | 26 | 1低住専 |
別所町 | 2.5 | 130 | 三木(神戸電鉄) | 30分-60分 | その他 |
別所町 | 1.3 | 560 | 三木(神戸電鉄) | 60-90分 | その他 |
別所町 | 7.2 | 300 | 志染 | 9 | 1種住居 |
別所町 | 0.3 | 54 | 志染 | 60-90分 | その他 |
別所町 | 0.31 | 80 | 志染 | 60-90分 | その他 |
本町 | 17 | 800 | 三木(神戸電鉄) | 6 | 商業 |
末広 | 20 | 1500 | 三木(神戸電鉄) | 6 | 2種住居 |
緑が丘町西 | 20 | 1200 | 広野ゴルフ場前 | 11 | 1低住専 |
緑が丘町西 | 15 | 750 | 広野ゴルフ場前 | 14 | 1低住専 |
緑が丘町西 | 14 | 750 | 広野ゴルフ場前 | 14 | 1低住専 |
緑が丘町西 | 20 | 1700 | 広野ゴルフ場前 | 16 | 1低住専 |
緑が丘町西 | 14 | 1300 | 緑が丘 | 16 | 1低住専 |
緑が丘町中 | 24 | 1600 | 緑が丘 | 13 | 1低住専 |
緑が丘町本町 | 22 | 1100 | 緑が丘 | 6 | 1低住専 |
福井 | 4.8 | 250 | 三木(神戸電鉄) | 10 | 準工業 |
福井 | 4.6 | 800 | 志染 | 23 | その他 |
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