この記事では三鷹市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、三鷹市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）三鷹市下連雀３丁目２６１番７外 | 三鷹（380） | 564.3 | 3.6% | 15.5% |
| 公）三鷹市上連雀１丁目８９６番１４ | 三鷹（560） | 200 | 3.4% | 13.7% |
| 公）三鷹市下連雀３丁目２５６番１４ | 三鷹（150） | 914.1 | 3.4% | 22.0% |
| 公）三鷹市上連雀９丁目９１番４ | 三鷹（2000） | 146.5 | 3.3% | 8.3% |
| 公）三鷹市上連雀２丁目８３４番２５ | 三鷹（600） | 178.9 | 3.2% | 16.1% |
| 公）三鷹市下連雀３丁目２３３番２２ | 三鷹（260） | 206.9 | 3.1% | 11.0% |
| 公）三鷹市下連雀３丁目１６８番３５ | 三鷹（450） | 229.7 | 3.1% | 10.8% |
| 公）三鷹市下連雀３丁目３１２番２１ | 三鷹（210） | 333.3 | 3.1% | 10.7% |
| 公）三鷹市井の頭５丁目９０３番２ | 吉祥寺（1200） | 189.1 | 3.1% | 8.7% |
| 公）三鷹市中原３丁目２０７番２０ | つつじヶ丘（2000） | 104 | 2.9% | 7.5% |
| 公）三鷹市上連雀２丁目８６５番１１ | 三鷹（430） | 346.5 | 2.9% | 9.4% |
| 公）三鷹市下連雀６丁目５９６番５外 | 三鷹（1700） | 167.6 | 2.8% | 8.1% |
| 公）三鷹市井の頭３丁目３５９番７８ | 井の頭公園（330） | 212.9 | 2.7% | |
| 公）三鷹市井の頭１丁目７１番１２ | 三鷹台（420） | 178.5 | 2.7% | 8.2% |
| 公）三鷹市井の頭４丁目３７９番３８ | 井の頭公園（600） | 178.5 | 2.7% | 11.1% |
| 公）三鷹市下連雀７丁目３２３番６外 | 三鷹（1300） | 153.8 | 2.6% | 8.4% |
| 公）三鷹市下連雀８丁目５５１番８ | 三鷹（2300） | 142.2 | 2.6% | 11.9% |
| 公）三鷹市井口３丁目１９２番１ | 武蔵境（1100） | 130.4 | 2.6% | 8.5% |
| 公）三鷹市新川６丁目７９８番３０外 | 三鷹（2600） | 135.3 | 2.5% | 7.6% |
| 公）三鷹市井口１丁目１３４番４９ | 武蔵境（1300） | 110.2 | 2.5% | 7.1% |
| 公）三鷹市下連雀２丁目８４番２６ | 三鷹（1300） | 166 | 2.4% | 10.8% |
| 公）三鷹市深大寺３丁目３９１６番１３ | 武蔵境（1900） | 110.9 | 2.4% | 6.0% |
| 公）三鷹市上連雀８丁目５５番１９ | 三鷹（2200） | 126.1 | 2.4% | 8.5% |
| 公）三鷹市井口３丁目２１８番２外 | 武蔵境（1200） | 141.2 | 2.4% | 7.5% |
| 公）三鷹市牟礼４丁目６３９番１４ | 井の頭公園（1500） | 142.6 | 2.4% | 7.5% |
| 公）三鷹市井口１丁目１４９番３ | 武蔵境（1300） | 144.2 | 2.3% | 5.8% |
| 公）三鷹市野崎４丁目２２５番５ | 武蔵境（2700） | 130.4 | 2.3% | 6.8% |
| 公）三鷹市中原１丁目９２１番２６ | つつじヶ丘（800） | 145.2 | 2.3% | 7.6% |
| 公）三鷹市下連雀４丁目１３７番１３ | 三鷹（1000） | 175.6 | 2.3% | 9.2% |
| 公）三鷹市新川３丁目９２６番８外 | 三鷹（3100） | 103 | 2.3% | 10.2% |
| 公）三鷹市下連雀４丁目２７１番６ | 三鷹（1000） | 178.2 | 2.3% | 11.8% |
| 公）三鷹市北野１丁目９６３番２１ | 三鷹台（2000） | 104.3 | 2.3% | 7.8% |
| 公）三鷹市上連雀５丁目６２９番１９１ | 三鷹（1400） | 149.2 | 2.3% | 10.0% |
| 公）三鷹市新川６丁目７７７番５外 | 三鷹（2800） | 134.3 | 2.3% | 5.2% |
| 公）三鷹市新川４丁目１３８番４６ | 仙川（1700） | 106.9 | 2.2% | 5.9% |
| 公）三鷹市牟礼１丁目１４７８番１５ | 久我山（1200） | 125.7 | 2.1% | 8.2% |
| 公）三鷹市下連雀９丁目３５３番７ | 三鷹（2100） | 141.9 | 2.1% | 11.1% |
| 公）三鷹市野崎１丁目３１番２１ | 三鷹（2600） | 110.6 | 2.1% | 7.7% |
| 公）三鷹市新川１丁目５番３ | 仙川（1200） | 129.4 | 2.1% | 6.5% |
| 公）三鷹市北野４丁目１０８番１ | 仙川（1200） | 114.8 | 2.1% | 8.4% |
| 公）三鷹市大沢２丁目１３０６番８ | 調布（3600） | 86.1 | 2.0% | 4.4% |
| 公）三鷹市大沢４丁目８５１番１５ | 調布（1800） | 99 | 1.7% | 5.3% |
| 公）三鷹市牟礼５丁目１８３８番２２ | 三鷹台（1400） | 120.1 | 1.7% | 7.7% |
| 基）三鷹市下連雀三丁目１９２番９外 | 三鷹（450） | 329.3 | 3.1% | 9.8% |
| 基）三鷹市下連雀三丁目２５６番１４ | 三鷹（150） | 894.3 | 3.0% | 16.8% |
| 基）三鷹市下連雀四丁目２６４番１５ | 三鷹（750） | 321.1 | 3.0% | 9.2% |
| 基）三鷹市上連雀七丁目３１９番２３ | 三鷹（1800） | 128.7 | 2.6% | 7.4% |
| 基）三鷹市井の頭四丁目３８９番３２ | 吉祥寺（810） | 211.2 | 2.4% | 0.6% |
| 基）三鷹市井口三丁目１９２番１ | 武蔵境（1100） | 128.4 | 2.4% | 5.7% |
| 基）三鷹市深大寺二丁目４０５８番４５ | 武蔵境（1500） | 114.5 | 2.4% | 5.2% |
| 基）三鷹市下連雀四丁目１５１番２４ | 三鷹（1000） | 170.3 | 2.2% | 5.3% |
| 基）三鷹市北野三丁目５９１番２５ | 三鷹台（1800） | 102.3 | 2.0% | 4.4% |
| 基）三鷹市中原二丁目１０７番１０ | 仙川（1500） | 105.6 | 1.9% | 4.2% |
| 基）三鷹市牟礼二丁目１０５６番４ | 三鷹台（800） | 151.5 | 1.8% | 4.6% |
| 基）三鷹市下連雀六丁目５１２番６４ | 三鷹（1600） | 140.3 | 1.7% | 4.2% |
| 基）三鷹市牟礼四丁目６３９番１４ | 井の頭公園（1500） | 140.3 | 1.7% | 4.4% |
| 基）三鷹市新川五丁目４００番１８ | 仙川（2400） | 110.9 | 1.5% | 2.8% |
| 基）三鷹市大沢六丁目５１２番５ | 多磨（1500） | 79.5 | 1.3% | 1.7% |
| 基）三鷹市野崎一丁目４０番５ | 三鷹（2500） | 135.3 | 1.2% | 3.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、三鷹市で土地価格の動き
三鷹市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.4％、商業地で＋2.8％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋8.5％。商業地で＋10.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に上昇していますが、特に三鷹駅の周辺ほど、大きく上昇していますね。
新型コロナで店舗の閉店が相次ぎ、2020〜21年は駅近の商業地でも下落していましたが、昨年は回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
なぜ新型コロナ以降も、上昇が続いているのか？
最も大きな理由は、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。
実際、新型コロナ前と後とを比較すると、公示地価（住宅地、商業地）と中古マンションでは、圧倒的に中古マンションの方が上昇しているのです。
三鷹市の土地価格の変化（2020年1月→23年1月）
| 2020年比 | |
| 住宅地 | +3.2% |
| 商業地 | +3.3% |
| 中古マンション価格（*多摩地区） | +11.9% |
*多摩地区：東京の市部
では、なぜ中古マンションがこれほど上昇しているのか？
ウクライナ戦争などで物価が上昇している点ももちろんありますが、上がり過ぎれば買い手がつかなくなるので、これだけでは説明がつきません。
最も大きな理由は、富裕層や海外投資家による（節税を含めた）マンション投資が増えたためでしょう。
実際、多摩地区のマンション価格は、株価の動きとかなり似ています。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない７０代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。
昨年2022年は、円安で海外投資家の投資が活発化
また、昨年2022年は、世界中で物価上昇が激しくなり、金利を上げることで物価上昇を抑えようという動きが活発化しました。
アメリカでは2022年3月ごろから、金利の引き上げが始まり、それによって円ドル相場も115円→150円台にまで円安になったのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
115→150円の円安になると、１億円の物件が87→67万ドルで買えます（23%安く買える）から、海外投資家による日本のマンション投資が活発化したわけですね。
このように、富裕層や海外投資家が購入するようなマンションは、駅近の人気物件になります。特に三鷹市は、吉祥寺にも近いですし、都内への通勤にも便利な人気エリアなので、売却もしやすく、投資対象になりやすいです。
そして、マンション価格の上昇は、周辺の土地価格を押し上げますので、駅近エリアを中心に、土地価格が上昇したわけです。
子育て世帯は、三鷹市から脱出
一方で、マンション価格の上昇が止まらないため、３０〜４０代のマンション購入世代やその子供世代は、三鷹市から出ていく人の方が増えてきています。
若い世代（青色の線）でも、引っ越してくる人が減っています。
そのため、現在の価格は、投資家や富裕層頼みであり、株価や為替に大きく影響をうけるでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、三鷹市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：三鷹市は141ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
三鷹市でも、世田谷区寄りの中央自動車道の周辺では、まだまだ多くの農地が残っており、この３年間の人口変化を見ても、宅地化に合わせて人口も増えています。
一方で、三鷹駅の周辺や大規模マンションが完成したエリア以外では、人口が減少しているところもチラホラ出てきているので、特に郊外の住宅地では、今後買い手がつきにくくなってきそうです。
（３）これから三鷹市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三鷹市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,100人増加するそうです。
三鷹市はこれから10年で約2,100人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約5,000人も減る見通しです。
三鷹市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
このように長期的には買い手が減っていくため、現在の価格水準を維持するためには、富裕層や投資家への依存度がさらに高まっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、三鷹市の今後の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家によるマンション購入が増えたことから、駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 駅近のマンションエリアは、株価や為替の動向に影響を受けやすいため、マーケットの動きに注意が必要
- また、生産緑地の解禁によって、中央自動車道の周辺でも宅地化が進み人口が増えている。そのため、郊外の住宅地では、買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「井口（いぐち）」という地区があります。
武蔵境駅の南側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と実際の取引価格を調べたところ、
- 公示地価：125万円／坪
- 実際の取引価格：110〜180万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.７倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【三鷹市井口の土地取引】
- 武蔵境駅から徒歩１５〜２３分のエリアで、110〜180万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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