この記事では三鷹市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、三鷹市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 三鷹市下連雀３－２６－１０ | 三鷹（150） | 973.5 | 6.5% | 20.4% |
| 三鷹市下連雀３－３３－６ | 三鷹（380） | 597.3 | 5.8% | 16.0% |
| 三鷹市上連雀２－４－４ | 三鷹（430） | 366.3 | 5.7% | 11.8% |
| 三鷹市下連雀８－４－１４ | 三鷹（2300） | 150.2 | 5.6% | 13.8% |
| 三鷹市下連雀３－２２－１９ | 三鷹（260） | 217.8 | 5.3% | 11.9% |
| 三鷹市上連雀１－１１－３ | 三鷹（560） | 210.2 | 5.1% | 14.8% |
| 三鷹市下連雀３－４３－３１ | 三鷹（210） | 349.8 | 5.0% | 12.8% |
| 三鷹市下連雀３－６－４ | 三鷹（450） | 240.9 | 4.9% | 12.8% |
| 三鷹市下連雀６－６－７３ | 三鷹（1700） | 175.2 | 4.5% | 10.6% |
| 三鷹市井の頭３－２５－５ | 井の頭公園（330） | 222.4 | 4.5% | 7.8% |
| 三鷹市上連雀５－８－２ | 三鷹（1400） | 155.8 | 4.4% | 11.3% |
| 三鷹市上連雀２－１４－１５ | 三鷹（600） | 186.5 | 4.2% | 15.3% |
| 三鷹市新川６－２３－２５ | 三鷹（2800） | 139.9 | 4.2% | 7.9% |
| 三鷹市下連雀２－６－２１ | 三鷹（1300） | 172.9 | 4.2% | 11.5% |
| 三鷹市新川６－２７－１０ | 三鷹（2600） | 140.9 | 4.1% | 9.5% |
| 三鷹市下連雀７－１６－１２ | 三鷹（1300） | 160.1 | 4.1% | 10.2% |
| 三鷹市下連雀４－１７－２７ | 三鷹（1000） | 185.5 | 4.1% | 12.2% |
| 三鷹市井の頭４－９－１２ | 井の頭公園（600） | 185.5 | 3.9% | 12.4% |
| 三鷹市新川３－１７－３ | 三鷹（3100） | 106.9 | 3.8% | 11.0% |
| 三鷹市井口３－１９－３１ | 武蔵境（1200） | 146.5 | 3.7% | 9.1% |
| 三鷹市井の頭１－１３－２８ | 三鷹台（420） | 185.1 | 3.7% | 8.9% |
| 三鷹市大沢４－１６－２２ | 調布（1800） | 102.6 | 3.7% | 7.2% |
| 三鷹市井の頭５－５－１７ | 吉祥寺（1200） | 196 | 3.7% | 9.8% |
| 三鷹市井口１－２１－７１ | 武蔵境（1300） | 149.5 | 3.7% | 7.3% |
| 三鷹市上連雀９－１－２２ | 三鷹（2000） | 151.8 | 3.6% | 9.3% |
| 三鷹市井口１－２１－２５ | 武蔵境（1300） | 114.2 | 3.6% | 8.1% |
| 三鷹市深大寺３－４－１６ | 武蔵境（1900） | 114.8 | 3.6% | 6.7% |
| 三鷹市井口３－１１－２７ | 武蔵境（1100） | 135 | 3.5% | 9.1% |
| 三鷹市下連雀９－１１－２ | 三鷹（2100） | 146.9 | 3.5% | 10.7% |
| 三鷹市牟礼４－１２－２ | 井の頭公園（1500） | 147.5 | 3.5% | 8.5% |
| 三鷹市北野４－１０－８ | 仙川（1200） | 118.8 | 3.4% | 10.1% |
| 三鷹市牟礼１－９－９ | 久我山（1200） | 130 | 3.4% | 8.8% |
| 三鷹市上連雀８－１０－２５ | 三鷹（2200） | 130.4 | 3.4% | 9.4% |
| 三鷹市下連雀４－１－１６ | 三鷹（1000） | 181.5 | 3.4% | 9.8% |
| 三鷹市新川１－１１－１５ | 仙川（1200） | 133.7 | 3.3% | 7.4% |
| 三鷹市牟礼５－１３－４１ | 三鷹台（1400） | 124.1 | 3.3% | 7.4% |
| 三鷹市野崎４－８－３３ | 武蔵境（2700） | 134.6 | 3.3% | 7.4% |
| 三鷹市野崎１－７－１４ | 三鷹（2600） | 114.2 | 3.3% | 8.5% |
| 三鷹市中原３－１－３３ | つつじヶ丘（2000） | 107.3 | 3.2% | 7.3% |
| 三鷹市新川４－７－２１ | 仙川（1700） | 110.2 | 3.1% | 7.1% |
| 三鷹市大沢２丁目１３０６番８ | 調布（3600） | 88.8 | 3.1% | 5.9% |
| 三鷹市中原１－１８－６ | つつじヶ丘（800） | 149.5 | 3.0% | 8.1% |
| 三鷹市北野１－１－６１ | 三鷹台（2000） | 107.3 | 2.8% | 8.0% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 三鷹市下連雀３－２６－１０ | 三鷹(150) | 1006.5 | 7.4% | 22.0% |
| 三鷹市下連雀４－１６－１３ | 三鷹(750) | 359.7 | 6.9% | 17.7% |
| 三鷹市下連雀３－１２－５ | 三鷹(450) | 366.3 | 6.7% | 17.5% |
| 三鷹市井の頭４－１６－４ | 吉祥寺(810) | 229.0 | 5.0% | 9.1% |
| 三鷹市下連雀４－４－１９ | 三鷹(1000) | 183.2 | 4.1% | 10.3% |
| 三鷹市下連雀６－７－３３ | 三鷹(1600) | 150.8 | 4.1% | 9.3% |
| 三鷹市牟礼２－８－２２ | 三鷹台(800) | 162.0 | 4.0% | 8.9% |
| 三鷹市深大寺２－１３－１４ | 武蔵境(1500) | 122.8 | 3.9% | 10.1% |
| 三鷹市新川５－１７－３ | 仙川(2400) | 118.1 | 3.8% | 8.2% |
| 三鷹市井口３－１１－２７ | 武蔵境(1100) | 136.6 | 3.8% | 9.5% |
| 三鷹市上連雀７－１４－９ | 三鷹(1800) | 137.3 | 3.7% | 10.6% |
| 三鷹市牟礼４－１２－２ | 井の頭公園(1500) | 149.5 | 3.7% | 8.4% |
| 三鷹市中原２－１１－１０ | 仙川(1500) | 112.9 | 3.6% | 8.9% |
| 三鷹市大沢６－１０－２ | 多磨(1500) | 84.8 | 3.6% | 6.6% |
| 三鷹市野崎１－８－１８ | 三鷹(2500) | 143.9 | 3.6% | 7.7% |
| 三鷹市北野３－１１－２ | 三鷹台(1800) | 108.6 | 3.5% | 8.2% |
２、三鷹市で土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「三鷹市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
三鷹市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.4％、商業地で＋2.8％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋21％、商業地で＋22.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に上昇していますが、特に三鷹駅の周辺ほど、大きく上昇していますね。商業地では３０％以上の上昇をしているところも珍しくありません。
また、井の頭公園駅のあたりでも２０％以上の上昇をしているエリアが多いです。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
株高でマンション価格も上昇
低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。
都心部のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。
この１０年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。
中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、三鷹市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2024年の株式市場はどうなる？
2024年4月現在、日経平均は1989年の最高値を更新し、４万円台をつけています。
これをバブルと心配される方も多いと思いますが、株価は今後も上がり続けるのでしょうか？
ポイントは２つあります。
①2024年はアメリカ大統領選挙
１つ目は、アメリカの大統領選挙です。
日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が３割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。
2001年以降の、大統領選挙までの１年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、５〜１５％の上昇をしていました。
特に、現職の大統領が２期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。
（ブッシュ１期、オバマ１期、トランプ１期は、いずれも１０％以上の上昇）
そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。
②アメリカの銀行の連鎖破綻リスク
ですが、相場に絶対はありません。株価が暴落するとしたら、もっとも可能性が高いのが、銀行の連鎖破綻でしょう。
2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。
2023年3〜5月に破綻した主な銀行
| 所在国 | 破綻日（2023年） | 総資産（概算） | |
| シルバーゲート銀行 | アメリカ | 3月8日 | 1.6兆円 |
| シリコンバレー銀行 | アメリカ | 3月10日 | 28兆円 |
| シグネチャー銀行 | アメリカ | 3月12日 | 14兆円 |
| クレディ・スイス銀行 | スイス | 3月20日 | 80兆円 |
| ファーストリパブリック銀行 | アメリカ | 5月1日 | 31兆円 |
これは、アメリカの銀行破綻で過去２番目、３番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか？と騒がれました。
しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。
ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えています。
今年に入って、あおぞら銀行が、アメリカの不動産投資で巨額の損失を出したことで、決算を下方修正し、株価も３割ほど下落しました。
その決算資料を見ると、ニューヨークやロサンゼルス、シカゴなどの大都市のオフィスの評価損が、のきなみ５〜６割にもなっていました。
（参考：あおぞら銀行 決算関連資料 2024年3月期 第３四半期資料）
アメリカの銀行の方が、多くの不動産事業者に融資していますから、その影響は今後出てきます。
あおぞら銀行でこれほどの損失を出しているわけですから、アメリカの銀行の連鎖破綻のリスクは、それなりに高いでしょう。
ちなみに、リーマンショックの時には、マンション価格も、１割〜２割下がりました。
投資目的でマンションを保有している方は、株式市場の動向にも注意を払うべきでしょう。
（３）これから三鷹市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した三鷹市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人増加するそうです。
三鷹市はこれから10年で約4,000人増加
ただし、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、若い世代や外国人は増えているものの、子育て世帯（0〜14歳、30〜40代）やシニア世代（50代以上）は、市外へ移住していました。
特に2022年は、市外への移住者が増加しています。
今後の状況次第ではありますが、不動産価格が高止まりすれば、家賃も上がりますから、移住するには厳しい場所になるのかもしれません。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、三鷹市の今後の土地価格は、
- 住みやすい街で人気が高いこともあり、国内外の投資家・富裕層による購入も見込める地域なため、株高が続けば、マンション価格も上昇が続きそう
- 一方で、今後は日銀の政策変更によって、変動金利の上昇が予想されるため、一般世帯はさらに購入のハードルが高くなる
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
三鷹市の土地価格は、株高が続く限り、マンション価格の上昇によって、土地価格の上昇も続きそうです。
また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
三鷹市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。
富裕層向けの戸建て・マンションであれば、株式市場の動き次第となりますし、一般世帯向けなのであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。
特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が１番の高値かもしれません。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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