守山市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　イココ　モリーブ（滋賀県守山市））

 

この記事では守山市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、守山市の公示地価、基準地価

（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
守山市浮気町字中ノ町３００番１９	守山（200）	46.5	5.2%	14.6%
守山市古高町字松塚８０８番２４外	守山（3000）	12.5	5.0%	13.1%
守山市勝部１－１－２１	守山（0）	66	4.2%	11.1%
守山市今宿２－１２－６－１０	守山（1000）	44.2	3.9%	13.6%
守山市播磨田町字願立１０７８番１５	守山（3200）	31.8	2.8%	8.3%
守山市守山２－１６－３８	守山（1200）	38.9	2.6%	9.3%
守山市守山４－１－２３	守山（1200）	40.3	2.5%	10.9%
守山市金森町字山柿６５０番２７	守山（1800）	34.3	2.0%	9.1%
守山市焔魔堂町字友２３１番１外	守山（1500）	34.3	2.0%	6.8%
守山市播磨田町字大塚３９４番４	守山（2600）	35	1.9%	6.3%
守山市下之郷１－５－１５	守山（1900）	28.7	1.6%	3.9%
守山市立入町字打合５７番３６	守山（1400）	32.1	1.4%	6.2%
守山市水保町字北川１１４４番４	守山（8700）	17.8	1.1%	1.9%
守山市小島町字江西９３５番３３	守山（2800）	31.9	1.0%	4.1%
守山市水保町字北川１２５５番４４０外	守山（8800）	18.2	0.0%	-1.1%
守山市矢島町字屋敷田３１８３番	守山（5400）	9.1	-0.7%	-5.2%

 

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

住所または地番	最寄駅	坪単価（万円）	前年比	2018年比
守山市今宿２－１２－６－１０	守山（ 1000）	43.9	4.7%	13.7%
守山市勝部１－１－２１	守山（ 0）	65.3	3.7%	11.9%
守山市千代町字高田１１１番１９	守山（ 1400）	34.3	3.0%	7.8%
守山市金森町字城ノ下１４０番１７９	守山（ 2100）	32	2.9%	9.0%
守山市吉身３－６－１９	守山（ 1400）	36	2.8%	7.9%
守山市二町町字久保２８０番１５	守山（ 2300）	36.3	2.8%	8.9%
守山市吉身７－３－７	守山（ 700）	37.3	2.7%	8.7%
守山市吉身４－１－１９	守山（ 1100）	32	2.6%	5.7%
守山市勝部４－９－１４	守山（ 1000）	19.4	2.6%	8.7%
守山市下之郷３丁目字下門田４９０番１０	守山（ 2500）	29	2.3%	6.7%
守山市伊勢町字辻３５１番	栗東（ 1200）	10.6	2.2%	8.8%
守山市守山１－８－１４	守山（ 800）	42.9	1.6%
守山市大林町字村内３１２番	守山（ 3200）	9.9	-0.7%	-4.5%
守山市今浜町字内畑４４３番	守山（ 8300）	6.7	-1.5%	-6.5%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

２、守山市の土地価格の動き

守山市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.4％、商業地で+2.1％と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+5.3％。商業地で+6.8％と、毎年のように上がっていますね。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

地図上にまとめてみました。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

 

守山駅に近いほど、大きく上昇していますね。

特に守山駅周辺では、10%以上の上昇をしているところもいくつか見られます。

 

なぜ守山市では、これほど上昇しているのか？

最も大きな理由は、人口の増加でしょう。

この５年間で、守山市の人口は約3,000人の増加、世帯数も約3,000世帯増加しているのです。

 

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

また、転入超過数（市内に引っ越してきた人　ー　出て行った人）を年代別に見てみると、0〜14歳（肌色）と30〜40代（ピンク）の増加が目立ちます。

つまり、子育て世帯が引っ越してきているのです。

 

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

特に京都市の不動産価格が高すぎるため、大津市や草津市、守山市などのJR琵琶湖線沿いの駅近マンションの需要が増えてきました。

実際、滋賀県ないの新築マンション価格は、上昇傾向にあり、4,000万円台を超えてきています。

 

（参考：不動産経済研究所）

 

また、琵琶湖周辺は、多くの工場が集まっており、現在もその数は増え続けています。

2023年は、ホンダとGSユアサが、リチウムイオン電池の工場を守山市に建設すると発表され話題となりました。

 

それ以外にも、グンゼが新工場を完成させたりと、市内の仕事も増えている状況にあります。

そのため、駅近エリアに限らず、車通勤の方々の戸建てニーズも増えているため、広範囲で土地価格の上昇が見られるわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、守山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）ホンダとGSユアサの新工場の効果がデカそう

ホンダとGSユアサが、電気自動車向けのバッテリー工場の建設に着手しています。

総事業費は、なんと4,300億円を超えるということで、かなり大規模な工場になる予定です。場所は笠原町という、野洲川沿いにある農地エリアです。

 

株式会社GSユアサと本田技研工業とブルーエナジーは、滋賀県守山市にリチウムイオン電池の新工場を建設する。

事業総額は約4,341億という大型プロジェクトとなる。生産規模は20GWhと国内最大級の規模となる予定。2027年より生産ラインの稼働を初め、2030年までに量産開始を予定。

（参考：関西　建築現場ニュース）

 

業種は違いますが、熊本の大津町や、北海道の千歳市でも、千億〜兆円規模の半導体工場の建設が始まっており、大規模な建設需要もあって、周辺の土地価格が大きく上昇しています。

 

今回の守山市のケースも、かなり大規模なものになりますので、周辺の土地価格も上昇していくでしょう。

 

（２）これから守山市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した守山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,100人増加するそうです。

 

守山市では、これから10年で約1,100人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

しかし、足元の市外からの移住者の増え方や、ホンダとGSユアサの工場建設の効果などもあるため、人口増加・住宅需要の増加が見込めるでしょう。

 

結論

以上のことから、守山市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

４、こんなに違うの？公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、守山市内に「立入町（たていりちょう）」という、守山駅から1.5〜2km、安川運動公園の周辺にある住宅地があります。

 

この立入町の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.2〜1.5倍で取引されていました。

 

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか？

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

で、そのエリアに対する不動産会社の相場（評価額・取引価格）が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件　÷　土地取引件数152.5万件　＝　11.4%）

 

そのため、

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら：非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか？

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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