この記事では武蔵村山市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、武蔵村山市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）武蔵村山市伊奈平１丁目７１番１ | 西武立川（2300） | 38.6 | 6.4% | 15.8% |
| 公）武蔵村山市大南２丁目６７番３ | 武蔵砂川（1700） | 48.5 | 2.1% | 2.1% |
| 公）武蔵村山市大南１丁目１５８番１ | 武蔵砂川（1000） | 51.5 | 2.0% | 2.0% |
| 公）武蔵村山市本町２丁目１００番３ | 武蔵砂川（3900） | 36 | 1.9% | 0.0% |
| 公）武蔵村山市本町１丁目３２番２ | 武蔵砂川（3400） | 37.3 | 1.8% | 0.0% |
| 公）武蔵村山市神明３丁目１１６番２外 | 上北台（1400） | 37.6 | 1.8% | 0.0% |
| 公）武蔵村山市残堀５丁目６２番１７ | 西武立川（3600） | 38.3 | 1.8% | 0.0% |
| 公）武蔵村山市三ツ藤１丁目４９番１６ | 西武立川（3600） | 39.3 | 1.7% | -0.8% |
| 公）武蔵村山市学園１丁目８８番１２ | 武蔵砂川（2800） | 41.6 | 1.6% | 0.8% |
| 公）武蔵村山市岸１丁目３５番２ | 西武立川（5100） | 31.7 | 1.6% | -0.5% |
| 公）武蔵村山市三ツ藤２丁目４３番１２ | 西武立川（3300） | 42.6 | 1.6% | -0.8% |
| 公）武蔵村山市学園４丁目１５番３ | 武蔵砂川（1900） | 44.6 | 1.5% | 0.7% |
| 公）武蔵村山市本町１丁目６番３ | 武蔵砂川（3600） | 45.2 | 1.5% | -1.4% |
| 公）武蔵村山市大南５丁目１０番３ | 玉川上水（1200） | 52.5 | 1.3% | 1.9% |
| 公）武蔵村山市中原２丁目１０番１４ | 西武立川（4800） | 36.3 | 0.9% | -0.9% |
| 公）武蔵村山市伊奈平６丁目８番２ | 西武立川（2400） | 36.6 | 0.9% | -0.9% |
| 公）武蔵村山市神明２丁目１１６番６ | 上北台（1700） | 38.6 | 0.9% | -0.8% |
| 公）武蔵村山市学園３丁目５０番１外 | 上北台（1300） | 51.5 | 0.6% | -1.3% |
| 公）武蔵村山市本町４丁目２９番６ | 武蔵砂川（3600） | 30.4 | ||
| 基）武蔵村山市伊奈平五丁目３０番３１ | 西武立川（2100） | 38.3 | 0.9% | -1.7% |
| 基）武蔵村山市榎二丁目１８番２ | 武蔵砂川（2300） | 43.6 | 0.8% | 0.0% |
| 基）武蔵村山市大南一丁目９７番２ | 武蔵砂川（1700） | 46.5 | 0.7% | -0.7% |
| 基）武蔵村山市大南一丁目１５８番１ | 武蔵砂川（1000） | 50.8 | 0.7% | 0.0% |
| 基）武蔵村山市三ツ木五丁目１９番１２ | 武蔵砂川（4700） | 17.2 | 0.0% | -3.7% |
| 基）武蔵村山市中藤五丁目４５番７外 | 上北台（1700） | 38.3 | 0.0% | -2.5% |
| 基）武蔵村山市残堀二丁目３番１０ | 西武立川（3000） | 36.6 | 0.0% | -3.5% |
| 基）武蔵村山市三ツ木一丁目１８番４ | 西武立川（3900） | 33.3 | 0.0% | -2.9% |
| 基）武蔵村山市中央一丁目２６番２ | 武蔵砂川（3400） | 37.3 | 0.0% | -2.6% |
| 基）武蔵村山市大南一丁目１３２番４ | 武蔵砂川（1700） | 50.2 | 0.0% | -1.3% |
| 基）武蔵村山市伊奈平五丁目３９番６ | 西武立川（2100） | 40.6 | 0.0% | -2.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、武蔵村山市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
清瀬市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この９年間で0.8%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で横ばい、商業地は0.7%のマイナスでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、ほぼ全域で下落していますね、特に、北側のエリアでは、２年で２％以上の下落をしているところが多いです。
なお、１地点だけ上昇している地点がありますが（緑のマーク）、これは工業地です。
新型コロナ以降、ネット通販の盛り上がりもあって、倉庫などの物流施設の需要が高くなっているため、工業地の価格は上昇傾向にあります。
３、これからどうなるのか？
ここからは、武蔵村山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：武蔵村山市は９７ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
武蔵村山市はこの影響が大きいかもしれません。
というのも、人口が７万人強の都市なのに、90ha以上の生産緑地があるからです。
90haということは、約9,000戸分の宅地になります。仮に１割が宅地になったとしても900戸ですから、周辺の戸建てにもかなり影響が出るでしょう。
しかも、お隣の立川市には200ha以上あり、その多くが武蔵村山市に隣接する北側にありますので、宅地需要の取り合いになることが予想されます。
（３）これから武蔵村山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した武蔵村山市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,500人減少するそうです。
武蔵村山市はこれから10年間で約2,500人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約3,800人も減る見通しです。
武蔵村山市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約3,800人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代が、この10年で１割以上減るのです。
そのため、今すでに弱い周辺部では、さらに買い手が減っていくことになるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、武蔵村山市の土地価格は、
- 一部の工業地を除いて、ほぼ全域で下落傾向にある
- 今後は若い世代の人口減少や、2022年問題の影響も出てくるため、通勤目的で買われる駅近エリアは土地価格が安定するものの、特に農地が残っている郊外のエリアでは、土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
売るなら：農地の宅地化が進む前に
武蔵村山市の不動産価格は、人口の減少が始まっていることもそうですが、生産緑地の宅地化の影響がもっとも懸念されるエリアの１つです。
今後さらに宅地化が進めば、特に古くからある、駅から離れた住宅地では、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、武蔵村山市内に「大南（おおみなみ）」という地区があります。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：５１万円／坪
- 実際の取引価格：４４〜５８万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.２倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.３倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、マンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は違いますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【武蔵村山市大南の土地取引（過去２年間）】
- 玉川上水駅から徒歩１０〜６０分のエリアで、４４〜５８万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
コメント