東京２３区のマンション価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 運転太郎,　マンション）

この記事では、東京２３区の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

１、２３区の中古マンションの平均価格

*2017年10月〜2018年9月までの１年間

*対象物件：面積（50〜100㎡）、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象

*70㎡換算、単位は万円

途中ですが、この記事の紹介を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）マンションがこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も７割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。

首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準

（参考：不動産経済研究所）

ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、

「１０年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」

という内容のものばかりです。

まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。

この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。

というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。

このサイト「イエ＆ライフ」では、これまで４７都道府県・４００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下（＝異次元緩和）で説明がついてしまうのです。

なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。

そこで、この記事では、この５年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。

といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去５年間の東京都のマンション価格の動き

この５年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに４０％以上の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、２０１３年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で３LDKの部屋を借りようと思うと、月２０〜２５万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、１泊１.５〜２万円ぐらいで貸せますから、稼働率が８割としても月に４０〜５０万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約２倍ですね。

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも３〜４倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

３、これからどうなる？気になる３つのポイント

では、ここからは、「今後の東京のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）オリンピックが終わるとマンション価格が下がるって？

都心エリアのマンション価格に影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

五輪後、選手村が「格安マンション」として大放出される!? « ハーバー・ビジネス・オンライン

東京都が周辺相場の1割以下で売却した土地に建設中の五輪選手村マンション。駅から遠く、大量供給されるため、“大バーゲン”で放出されるかもしれない駅から遠いが、相場より安く売りに出る五輪選手村マンション…

hbol.jp

江東区内で5,000戸以上のマンションが新しくできるとなれば、かなりの影響があると予想されます。

しかも、引き渡しは2022年〜23年ごろなのに、販売は2019年5月からです。

立地があまり良くないので、「オリンピック前、消費税増税前の今のうちから販売しておきたい」というのが本音なのでしょう。

そのため、周辺のマンション需要を食い合います。周辺の物件を検討する人が減るため、価格が下がる可能性があります。

（３）「大手不動産会社だから値下げしない」は本当か？

１０年前のミニバブルの当時は、新興の不動産ディベロッパーが多かったため、リーマンショックの影響で軒並み倒産してしまい、マンション価格も２割以上大きく値下がりをしました。

ですが、現在は三井不動産や住友不動産販売など、ほとんどのマンションを大企業が手がけているため、

「資金的に余裕があるから、値下げをしないでゆっくり販売している」

と言われています。

そのため、買いたい人からみると、いつまでたっても値下げされないため、「本当に下がるのか？」と焦ってしまう人もいるでしょう。

価格上昇によって、販売戸数は大きく落ち込んでいる

（参考：不動産経済研究所）

ですが、この数年で価格上昇が進んだことによって、買える人が減ってしまい、販売戸数・契約率ともに低下しています。

そもそも、「大企業だから潰れないので、値下げをしない」と言われても限界があります。

また、現在は超低金利なので、「借金をしても返済金利が低いため、あまり苦しくない」という話なのです。

今後金利が上昇すれば、買い手の負担が増えるだけでなく、大企業の借入金利も上がりますから、高値のままで維持することは難しくなるでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、東京２３区のマンション価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

ですが、個別のマンションごとに、取引実績を公表している不動産会社は、残念ながらありません。

そこで参考になるのが、会社ごとの仲介実績です。

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