（画像出典：wikimedia commons 運転太郎, マンション）
この記事では、東京２３区の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
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１、２３区の新築マンションの平均価格
不動産経済研究所によると、2023年10月の新築マンションの平均価格は、8,709万円と前年同月比で-3.7%でした。
ですが、過去３年間の新築マンションの平均価格を見てみると、少しずつ平均価格が引き上がっている状況です。
特に2023年は、富裕層向けの高級マンションの発売が増えたこともあって、平均価格が大きく上がりました。
2023年3月には、平均価格が2億円以上に急騰しましたが、これは、富裕層向けのマンションの割合が多かったためです。
ですが、その後も平均価格が１億円以上の月が何ヶ月か続いており、新築マンション価格の上昇が続いています。
２、２３区の中古マンションの平均価格
このように、新築マンションの価格が上昇しているため、中古マンションの価格も連れ高しています。
特に都心３区（港区、中央区、千代田区）の上昇が目立ちますね。
このエリアの物件は、高額であるだけでなく、売買が頻繁に行われるため、国内外の富裕層による購入によって、上昇しやすくなっているのです。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の東京のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2024年問題で、建築費がさらに上がる
この2024年問題とは、簡単にいうと、
「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」
という問題です。
建設業の労働時間の規制
そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。
それ以外にも、省エネ基準への適合が必須に
さらに、25年からは、省エネ基準への適合義務付けが始まります。
これによって、
- 省エネ基準を満たすための建築申請業務が増えるので、その分の人件費・申請費用が、建築コストに上乗せされる
- 省エネ基準を満たすために、追加費用がかかる（主に断熱性能の強化のために、約87万円／120㎡の住宅）
といったことも予想されます。
すでに、マンション・戸建てともに、新型コロナやウクライナ戦争によって、海外からの資材価格は上昇しており、建築費や住宅価格にも反映されています。
食料品や洋服などもそうですが、ここ2〜3年で、どんどん値上げされてますよね。
住宅メーカーの側でも、赤字では続けられませんから、2024年問題、25年問題による価格の値上げはしてくると予想できます。
そのため、特に、戸建て住宅を購入するハードルは、さらに高くなるでしょう。
（３）これから２３区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東京２３区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約13.5万人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎたため、15〜29歳の若い年代以外は、２３区外へと引っ越す人が増えています。
（青い線）若い世代以外は、中央区外へと引っ越している
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
特に、新型コロナが拡大した2020年以降で、0〜14歳（ピンクの点線）のマイナスが目立っています。
リモートワークが広がったことと、マンション価格の上昇によって、郊外へと移り住む人が増えているようです。
そのため、国内外の富裕層や、高所得の世帯による購入が続いているうちは、価格の上昇も続くかもしれませんが、一般世帯の買い手はさらに減っていくことでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、東京２３区のマンション価格は、
- 超低金利や株高によって、国内外の富裕層のマンション投資が活発化しているため、新築・中古マンションの価格は上昇が続いている
- その一方で、一般の子育て世帯の２３区外への引っ越しが増えており、買い手となる一般世帯は、じょじょに減っている
- 来年以降は、さらに材料費の上昇もあって、さらに価格が上がりそうだが、一部の高所得層しか買いにくい状況になっていく
と言えるでしょう。
買うなら：金利上昇が始まっているので、焦りは禁物
すでに金利が上がり始めているので、一般世帯によるマンション購入は、今後さらに厳しくなっていきます。
そのため、立地条件や価格帯によっては、下落する物件も出てくるはずですので、じっくりと物件を探していくべきでしょう。
売るなら：超低金利・株高の今がチャンス
２３区では、富裕層が欲しがりそうな物件は人気が高いものの、一般世帯の２３区外への移住は増えているため、現在の価格で買いたいという人は、どんどん減っていくものと予想されます。
そのため、現在の低金利、株高のうちが、売却のチャンスかもしれませんね。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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