名古屋市中川区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

名古屋市中川区愛知県

(画像出典:wikimedia commons, 円周率3パーセント, 荒子東公園)

 

この記事では名古屋市中川区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、名古屋市中川区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)名古屋市中川区明徳町1丁目54番3中島(850)47.99.8%21.8%
公)名古屋市中川区八熊通4丁目31番2外尾頭橋(1100)57.48.8%18.4%
公)名古屋市中川区柳森町1508番小本(270)59.48.4%16.1%
公)名古屋市中川区高畑2丁目140番外高畑(60)89.87.9%14.8%
公)名古屋市中川区外新町3丁目56番六番町(1000)50.27.8%20.6%
公)名古屋市中川区中花町134番高畑(2000)46.27.7%6.9%
公)名古屋市中川区小本2丁目1212番2小本(500)51.87.5%13.8%
公)名古屋市中川区馬手町2丁目68番南荒子(650)47.97.4%13.3%
公)名古屋市中川区松葉町3丁目43番4烏森(420)52.56.7%11.2%
公)名古屋市中川区清船町4丁目1番23外南荒子(1700)376.7%
公)名古屋市中川区山王4丁目603番尾頭橋(350)94.76.3%31.7%
公)名古屋市中川区応仁町1丁目81番金山(2200)47.25.9%12.6%
公)名古屋市中川区上流町2丁目33番南荒子(450)48.85.7%11.3%
公)名古屋市中川区松重町302番2山王(800)107.65.5%33.1%
公)名古屋市中川区篠原橋通3丁目36番外荒子(330)58.15.4%9.3%
公)名古屋市中川区澄池町723番黄金(1100)46.55.2%10.2%
公)名古屋市中川区野田2丁目442番外高畑(950)53.85.2%7.9%
公)名古屋市中川区東中島町3丁目87番中島(180)55.45.0%9.8%
公)名古屋市中川区荒子1丁目79番1荒子(450)644.9%10.2%
公)名古屋市中川区的場町3丁目39番南荒子(600)50.24.8%9.4%
公)名古屋市中川区中郷4丁目135番高畑(850)50.24.8%7.8%
公)名古屋市中川区尾頭橋4丁目806番尾頭橋(160)58.14.8%15.0%
公)名古屋市中川区露橋2丁目2309番尾頭橋(700)59.44.7%13.2%
公)名古屋市中川区太平通4丁目20番南荒子(950)54.84.4%
公)名古屋市中川区荒江町2913番1外尾頭橋(800)51.84.0%12.9%
公)名古屋市中川区草平町1丁目13番3外南荒子(780)52.83.9%7.4%
公)名古屋市中川区万町2514番地下鉄八田(370)54.83.8%11.4%
公)名古屋市中川区高畑4丁目44番高畑(310)673.6%11.5%
公)名古屋市中川区荒子2丁目114番荒子(400)64.43.2%13.4%
公)名古屋市中川区昭和橋通1丁目33番2外六番町(1300)54.13.1%8.6%
公)名古屋市中川区中島新町3丁目1517番中島(1100)44.63.1%6.3%
公)名古屋市中川区八家町1丁目23番1外南荒子(930)45.23.0%8.7%
公)名古屋市中川区服部4丁目808番春田(1200)343.0%5.6%
公)名古屋市中川区長良町2丁目123番烏森(550)50.22.7%12.6%
公)名古屋市中川区供米田3丁目904番戸田(600)32.32.4%4.6%
公)名古屋市中川区春田3丁目92番春田(230)43.62.3%0.8%
公)名古屋市中川区吉津1丁目1510番岩塚(3200)34.71.9%1.9%
公)名古屋市中川区戸田4丁目2405番6戸田(600)30.11.9%1.0%
公)名古屋市中川区大当郎3丁目2310番2伏屋(1400)35.61.9%1.9%
公)名古屋市中川区助光1丁目1816番伏屋(360)38.91.7%4.4%
公)名古屋市中川区本前田町102番地下鉄八田(1600)39.61.7%3.4%
公)名古屋市中川区川前町41番1地下鉄八田(1600)41.61.6%5.0%
公)名古屋市中川区法華西町3丁目39番2高畑(2400)42.61.6%3.2%
公)名古屋市中川区東春田1丁目71番春田(530)32.81.5%0.3%
公)名古屋市中川区打中1丁目192番1高畑(1200)43.91.5%3.1%
公)名古屋市中川区東起町5丁目63番3中島(2200)32.31.2%0.6%
公)名古屋市中川区かの里3丁目209番戸田(900)31.71.1%2.1%
公)名古屋市中川区富田町大字千音寺字土坪3752番5外岩塚(3800)27.20.6%0.0%
公)名古屋市中川区江松1丁目915番2伏屋(1700)30.40.5%1.5%
公)名古屋市中川区吉津3丁目3012番春田(1100)320.4%-1.1%
公)名古屋市中川区下之一色町字古川40番外伏屋(2000)30.10.0%-5.0%
公)名古屋市中川区万場4丁目304番岩塚(2700)35.30.0%-1.8%
公)名古屋市中川区新家1丁目2011番岩塚(4600)44.20.0%-1.5%
公)名古屋市中川区野田2丁目216番高畑(1200)44.2
公)名古屋市中川区中島新町3丁目2705番外中島(1200)52.8
基)名古屋市中川区西日置1丁目304番山王(790)59.78.4%19.1%
基)名古屋市中川区柳島町5丁目19番1山王(1200)48.57.3%10.5%
基)名古屋市中川区四女子町4丁目25番小本(1100)44.97.1%8.8%
基)名古屋市中川区野田1丁目275番地下鉄八田(970)53.84.5%5.8%
基)名古屋市中川区高畑2丁目140番外高畑(60)85.13.2%7.9%
基)名古屋市中川区高畑4丁目44番高畑(310)65.33.1%8.2%
基)名古屋市中川区八田町1812番八田(90)72.62.8%
基)名古屋市中川区助光1丁目1816番伏屋(360)38.62.6%3.5%
基)名古屋市中川区長良町3丁目38番烏森(1100)49.22.1%2.8%
基)名古屋市中川区一色新町2丁目1413番2伏屋(1400)34.71.9%1.0%
基)名古屋市中川区富田町大字千音寺字中屋敷3906番1外岩塚(3900)26.11.3%-0.3%
基)名古屋市中川区供米田1丁目508番春田(1000)32.11.3%0.7%
基)名古屋市中川区東春田2丁目166番春田(700)35.60.9%1.9%
基)名古屋市中川区一色新町3丁目1408番外伏屋(1700)38.30.9%-0.9%
基)名古屋市中川区富田町大字千音寺字六供348番48中村公園(4700)30.40.0%-1.7%
基)名古屋市中川区新家3丁目118番外岩塚(4900)38.60.0%-0.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)名古屋市中川区の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、名古屋市中川区の土地価格は、すべての地点において、過去5年間で今年が最高値だったのです(53地点中48地点、約91%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、名古屋市中川区の土地価格の動き

名古屋市中川区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.6%、商業地で+5.0%と、かなり大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+7.4%。商業地で+11.5%と、特に商業地での上昇が目立ちますね。

 

名古屋市中川区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

大須観音駅や尾頭橋駅など、名古屋駅に近いエリアほど、大きく上昇していますね。

その一方で、庄内川の周辺の、区の西側では、あまり上昇しておらず、むしろ下落しているエリアも見られました。

 

なぜ、名駅方面だけ上昇しているのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、名古屋市の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年の5年間で、中古戸建てで1.6%、中古マンションでは、なんと12.8%も上昇しているのです。

 

名古屋市の中古マンション、戸建て価格

(参考:中部圏不動産流通機構)

 

名駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。

一方で、駅から離れたエリア、特に区の西側では、戸建てが多く、通勤にもあまり便利ではないため、土地価格の上昇率も低いのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

名古屋市中川区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、名古屋市の生産緑地面積は、270ヘクタールの全国5位の規模なのです。

30坪の土地で約2.7万戸分にもなります。

 

愛知の生産緑地の分布図:名古屋市は270ヘクタール

愛知県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

これまで中川区では、新川より西側のエリアにおいて、農地の宅地化によって土地価格が下落してきました。

しかし、これまでは生産緑地に登録している農地は、宅地に変えることができなかったため、宅地化のペースは緩やかだったと言えます。

 

それが、2022年以降はさらに加速すると予想されます。おそらく、この周辺での住宅地の供給はかなり増えるでしょうから、周辺の住宅地では、大きな影響が出てくるでしょう。

 

(3)これから名古屋市中川区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した名古屋市中川区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約10,000人減少するそうです。

 

名古屋市中川区はこれから10年で人口が約10,000人減る

名古屋市中川区の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。

 

名古屋市中川区の30〜40代人口は、これから10年で約4,000人減る

名古屋市中川区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、名駅周辺などの人気エリアでは、さすがに影響はなさそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、名古屋市中川区の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、多くのマンションが立地する名駅周辺の商業地ほど、土地価格が大きく上昇してきた
  • 今後は若い世代の人口減少が進むため、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

名古屋市中川区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中川区内に「かの里」という、戸田駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:62万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜81万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいまでのアパートが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【名古屋市中川区かの里の公示地価】

名古屋市中川区の公示地価

  • 戸田駅から900mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 93,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =31万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【名古屋市中川区かの里の土地取引(令和元年〜2年)】

名古屋市中川区の公示地価

  • 戸田駅から徒歩10〜15分のエリアで、30〜40万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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