この記事では練馬区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、練馬区の公示地価・基準地価
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 練馬区豊玉北６－１６－１３ | 練馬（640） | 193.1 | 6.8% | 18.4% |
| 練馬区下石神井４－３４－１８ | 上井草（770） | 183.5 | 6.5% | |
| 練馬区練馬１－１９－３ | 練馬（130） | 343.2 | 6.1% | |
| 練馬区石神井町３－２５－５ | 石神井公園（170） | 356.4 | 5.9% | 15.5% |
| 練馬区中村北４－８－３０ | 中村橋（180） | 300 | 5.6% | 14.8% |
| 練馬区豊玉中２丁目２７番５ | 練馬（1000） | 199.7 | 5.4% | 14.2% |
| 練馬区豊玉北６－１－８ | 練馬（300） | 524.7 | 5.3% | 16.1% |
| 練馬区豊玉北４－２５－５ | 練馬（450） | 204.9 | 5.3% | 16.7% |
| 練馬区桜台４－１２－２３ | 桜台（180） | 222.8 | 5.1% | 13.8% |
| 練馬区練馬１－４０－１１ | 練馬（420） | 175.6 | 5.1% | 14.7% |
| 練馬区東大泉１－３０－７ | 大泉学園（70） | 475.2 | 5.1% | 12.5% |
| 練馬区氷川台３－４０－１１ | 氷川台（120） | 242.6 | 5.0% | 14.5% |
| 練馬区早宮２－１７－４１ | 平和台（0） | 289.1 | 4.9% | 14.1% |
| 練馬区栄町６－８ | 江古田（200） | 297.7 | 4.9% | 12.8% |
| 練馬区豊玉北５－１１－３ | 練馬（580） | 191.4 | 4.9% | 16.0% |
| 練馬区練馬２－１７－６ | 練馬（570） | 164 | 4.9% | 14.0% |
| 練馬区桜台４－１４－９ | 桜台（300） | 178.9 | 4.8% | 14.8% |
| 練馬区北町８－３７－２２ | 地下鉄赤塚（80） | 223.1 | 4.8% | 14.4% |
| 練馬区小竹町１－５１－９ | 江古田（330） | 187.1 | 4.8% | 14.8% |
| 練馬区高野台１－７－７ | 練馬高野台（0） | 309.9 | 4.8% | 13.0% |
| 練馬区豊玉上１－１６－１１ | 新江古田（360） | 180.8 | 4.8% | 13.7% |
| 練馬区練馬４－２３－７ | 都営豊島園（120） | 159.7 | 4.8% | 14.2% |
| 練馬区関町南４－７－２９ | 武蔵関（710） | 182.5 | 4.7% | 12.9% |
| 練馬区平和台４－１２－１０ | 平和台（320） | 175.2 | 4.7% | 13.9% |
| 練馬区春日町１－１４－１ | 都営豊島園（750） | 183.5 | 4.7% | 12.6% |
| 練馬区氷川台４－４５－１８ | 氷川台（550） | 161.7 | 4.7% | 13.4% |
| 練馬区高松５－１２－９ | 光が丘（780） | 176.6 | 4.7% | |
| 練馬区貫井４－１４－１９ | 中村橋（840） | 191.7 | 4.7% | 13.3% |
| 練馬区羽沢２－２４－１６ | 新桜台（630） | 162.7 | 4.7% | 14.9% |
| 練馬区桜台２－２４－７ | 新桜台（460） | 164 | 4.6% | 13.7% |
| 練馬区北町７－１１－２０ | 平和台（530） | 143.2 | 4.6% | 13.3% |
| 練馬区豊玉北２－５－１１ | 新江古田（420） | 173.6 | 4.6% | 14.3% |
| 練馬区春日町２－２６－２３ | 平和台（700） | 143.6 | 4.6% | 12.7% |
| 練馬区向山３－１５－２７ | 豊島園（670） | 151.1 | 4.6% | 11.7% |
| 練馬区中村北２－８－１０ | 中村橋（700） | 167.3 | 4.5% | 14.2% |
| 練馬区石神井町１－１４－３１ | 練馬高野台（580） | 160.1 | 4.5% | 12.0% |
| 練馬区早宮２－２０－２ | 平和台（410） | 152.5 | 4.5% | 14.1% |
| 練馬区石神井町６－２－５ | 石神井公園（500） | 205.9 | 4.5% | 13.0% |
| 練馬区豊玉中１－３７－３ | 新江古田（1100） | 145.9 | 4.5% | |
| 練馬区石神井町８－２８－１０ | 石神井公園（630） | 155.1 | 4.4% | 12.7% |
| 練馬区小竹町２－１４－２ | 小竹向原（140） | 209.6 | 4.4% | 16.3% |
| 練馬区氷川台３－２４－２１ | 氷川台（500） | 163 | 4.4% | 12.8% |
| 練馬区高野台３－３０－１０ | 石神井公園（830） | 140.9 | 4.4% | |
| 練馬区春日町１－３６－５ | 練馬春日町（490） | 149.5 | 4.4% | 11.3% |
| 練馬区田柄５－１８－１３ | 光が丘（460） | 142.9 | 4.3% | 11.6% |
| 練馬区向山１－４－７ | 中村橋（500） | 151.1 | 4.3% | 12.8% |
| 練馬区羽沢３－２６－１０ | 氷川台（700） | 159.7 | 4.3% | 12.0% |
| 練馬区高松４－７－２２ | 光が丘（790） | 136.6 | 4.3% | 11.0% |
| 練馬区中村南１－２９－１５ | 都立家政（600） | 152.8 | 4.3% | 12.1% |
| 練馬区桜台６－２３－１５ | 氷川台（830） | 154.8 | 4.2% | 12.2% |
| 練馬区春日町４－２６－１９ | 練馬春日町（750） | 139.3 | 4.2% | |
| 練馬区田柄２－３５－２０ | 地下鉄赤塚（330） | 155.8 | 4.2% | 12.1% |
| 練馬区富士見台３－６２－１４ | 練馬高野台（320） | 148.2 | 4.2% | 11.1% |
| 練馬区春日町３－１０－２ | 練馬春日町（540） | 140.3 | 4.2% | 11.0% |
| 練馬区高野台２－８－１ | 練馬高野台（830） | 140.3 | 4.2% | 9.8% |
| 練馬区貫井２－１６－１３ | 富士見台（370） | 148.8 | 4.2% | 10.8% |
| 練馬区南田中３－２３－４ | 練馬高野台（550） | 140.9 | 4.1% | 10.9% |
| 練馬区貫井２－２１－９ | 富士見台（710） | 141.2 | 4.1% | 10.0% |
| 練馬区石神井町７－１３－１ | 石神井公園（800） | 183.8 | 4.1% | 10.3% |
| 練馬区旭町３－１－７ | 地下鉄成増（400） | 151.1 | 4.1% | 11.7% |
| 練馬区平和台３－８－１５ | 平和台（850） | 151.8 | 4.1% | 11.4% |
| 練馬区早宮４－１０－３１ | 平和台（770） | 143.6 | 4.1% | 11.5% |
| 練馬区北町１－４４－１７ | 東武練馬（780） | 136.3 | 4.0% | 11.6% |
| 練馬区錦１－２８－５ | 上板橋（900） | 145.5 | 4.0% | 12.2% |
| 練馬区貫井３－２９－２１ | 富士見台（680） | 145.5 | 4.0% | |
| 練馬区富士見台２－３８－１４ | 練馬高野台（800） | 137.3 | 4.0% | 9.8% |
| 練馬区東大泉３－２１－１１ | 大泉学園（410） | 163 | 4.0% | |
| 練馬区関町北２－２７－１２ | 武蔵関（0） | 266.3 | 4.0% | 11.3% |
| 練馬区石神井台３－２－３９ | 石神井公園（1200） | 129 | 4.0% | 9.5% |
| 練馬区向山４－１９－８ | 中村橋（900） | 131.3 | 3.9% | 9.9% |
| 練馬区田柄３－２２－４ | 平和台（1200） | 132.7 | 3.9% | 10.4% |
| 練馬区立野町２９－６ | 武蔵関（1400） | 142.6 | 3.8% | 9.9% |
| 練馬区南田中４－２０－１６ | 石神井公園（1300） | 125.1 | 3.8% | 8.9% |
| 練馬区東大泉６－２５－１ | 大泉学園（950） | 126.4 | 3.8% | 8.8% |
| 練馬区上石神井１－３０－２４ | 上石神井（460） | 136.6 | 3.8% | 9.5% |
| 練馬区東大泉７－３１－２８ | 大泉学園（730） | 129.4 | 3.7% | 9.5% |
| 練馬区東大泉４－２０－１８ | 大泉学園（700） | 129.7 | 3.7% | 9.5% |
| 練馬区氷川台２－１６－１１ | 氷川台（950） | 148.8 | 3.7% | 10.8% |
| 練馬区関町南２丁目１３６番９２ | 武蔵関（1500） | 139.6 | 3.7% | 9.3% |
| 練馬区三原台１－２５－３５ | 石神井公園（970） | 121.1 | 3.7% | 9.2% |
| 練馬区東大泉２－４１－１２ | 大泉学園（900） | 130.7 | 3.7% | 8.2% |
| 練馬区平和台２－２２－３ | 平和台（1000） | 149.5 | 3.7% | 10.5% |
| 練馬区上石神井２－４－４ | 上井草（760） | 140.6 | 3.6% | 9.0% |
| 練馬区上石神井４－３０－１７ | 武蔵関（810） | 131.3 | 3.6% | 8.7% |
| 練馬区石神井町５－１０－１９ | 石神井公園（1200） | 126.4 | 3.5% | 8.2% |
| 練馬区高松６－３３－９ | 光が丘（1100） | 116.8 | 3.5% | 8.6% |
| 練馬区旭町１－４０－５ | 光が丘（1600） | 117.8 | 3.5% | 7.9% |
| 練馬区関町北２－９－５ | 武蔵関（410） | 151.5 | 3.4% | 8.5% |
| 練馬区南大泉５－１０－６ | 保谷（1100） | 113.2 | 3.3% | 6.5% |
| 練馬区石神井台２－８－６ | 上石神井（1200） | 124.7 | 3.3% | 8.0% |
| 練馬区関町北４－２１－１７ | 武蔵関（770） | 128.4 | 3.2% | 7.5% |
| 練馬区谷原２－６－５ | 石神井公園（1400） | 119.1 | 3.1% | 7.8% |
| 練馬区南大泉１－６－４６ | 武蔵関（1400） | 108.9 | 3.1% | 6.1% |
| 練馬区関町北５－１８－４０ | 武蔵関（800） | 122.8 | 3.0% | 7.5% |
| 練馬区石神井台４－１５－８ | 上石神井（1100） | 125.7 | 3.0% | 7.9% |
| 練馬区南大泉３－２１－４ | 保谷（800） | 115.5 | 2.9% | 7.7% |
| 練馬区大泉町２－４４－１１ | 石神井公園（2700） | 80.9 | 2.9% | 5.6% |
| 練馬区大泉町６－１４－１２ | 大泉学園（1300） | 115.8 | 2.9% | 6.7% |
| 練馬区大泉学園町２－２６－２１ | 大泉学園（1300） | 104.9 | 2.9% | 7.4% |
| 練馬区谷原４－１６－１４ | 石神井公園（2000） | 105.6 | 2.9% | 6.7% |
| 練馬区土支田２－３８－２３ | 光が丘（1800） | 97.4 | 2.8% | 6.9% |
| 練馬区西大泉２－１８－１８ | 保谷（1500） | 89.1 | 2.7% | 5.5% |
| 練馬区大泉学園町５－３－１４ | 大泉学園（1800） | 94.7 | 2.5% | 4.7% |
| 練馬区西大泉４－１３－１０ | 大泉学園（2100） | 82.5 | 2.5% | 3.3% |
| 練馬区大泉学園町６－１３－２４ | 大泉学園（2600） | 84.8 | 2.4% | 3.2% |
| 練馬区大泉町４－４７－８ | 大泉学園（2300） | 85.8 | 2.4% | 4.0% |
| 練馬区大泉学園町４－３１－１０ | 大泉学園（2600） | 89.8 | 2.3% | 3.8% |
| 練馬区大泉町１－２７－１３ | 地下鉄成増（2900） | 76.6 | 2.2% | 3.1% |
| 練馬区中村２－２２－４ | 中村橋（970） | 154.1 | ||
| 練馬区大泉学園町８－２５－５ | 和光市（2900） | 83.8 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 練馬区豊玉北１－８－１０ | 新江古田(140) | 262.4 | 7.9% | 18.7% |
| 練馬区豊玉北６－１－８ | 練馬(300) | 547.8 | 7.8% | 17.7% |
| 練馬区練馬４－２５－１３ | 都営豊島園(1) | 239.9 | 7.5% | 17.3% |
| 練馬区旭丘１－５８－９ | 江古田(350) | 264.3 | 6.9% | 16.6% |
| 練馬区南田中３－２８－１４ | 練馬高野台(530) | 213.5 | 6.9% | 16.4% |
| 練馬区豊玉上２－１４－１０ | 桜台(100) | 346.5 | 6.9% | 17.1% |
| 練馬区氷川台３－４０－１１ | 氷川台(120) | 251.5 | 6.7% | 15.8% |
| 練馬区上石神井１－１７－１４ | 上石神井(180) | 237.3 | 6.5% | 14.5% |
| 練馬区貫井３－１－１２ | 富士見台(100) | 288.1 | 6.5% | 14.9% |
| 練馬区旭丘２－２２－７ | 江古田(680) | 183.8 | 6.3% | 15.8% |
| 練馬区北町１－３２－１ | 東武練馬(450) | 203.6 | 6.0% | 13.8% |
| 練馬区東大泉３－２１－１１ | 大泉学園(410) | 169.6 | 6.0% | |
| 練馬区石神井町２－３０－４ | 石神井公園(650) | 158.7 | 5.9% | |
| 練馬区中村３－３４－２ | 中村橋(800) | 166.3 | 5.9% | 15.3% |
| 練馬区豊玉中３－２６－６ | 練馬(850) | 172.6 | 5.9% | 16.2% |
| 練馬区平和台４－２２－１７ | 平和台(210) | 221.8 | 5.8% | 13.3% |
| 練馬区向山２－２４－１０ | 西武豊島園(470) | 161.0 | 5.6% | 14.3% |
| 練馬区桜台５－３６－２５ | 氷川台(810) | 164.3 | 5.5% | 13.4% |
| 練馬区早宮１－１８－２６ | 氷川台(550) | 158.7 | 5.5% | 13.7% |
| 練馬区豊玉南３－８－５ | 野方(870) | 160.4 | 5.4% | |
| 練馬区東大泉５－２６－１３ | 大泉学園(550) | 157.4 | 5.3% | 12.8% |
| 練馬区春日町１－３６－５ | 練馬春日町(490) | 153.8 | 5.2% | 12.6% |
| 練馬区北町１－２８－２ | 東武練馬(520) | 154.8 | 5.2% | 12.7% |
| 練馬区北町８－１４－１５ | 赤塚(390) | 145.2 | 5.0% | 12.5% |
| 練馬区平和台２－２２－３ | 平和台(1000) | 153.5 | 4.7% | 11.5% |
| 練馬区関町南３－３０－５ | 武蔵関(850) | 139.9 | 4.7% | 10.1% |
| 練馬区富士見台１－１０－１０ | 富士見台(900) | 141.2 | 4.6% | 10.9% |
| 練馬区下石神井３－１９－１１ | 石神井公園(1000) | 126.7 | 4.6% | 10.0% |
| 練馬区貫井３－２９－２１ | 富士見台(680) | 149.2 | 4.6% | |
| 練馬区高松２－１８－５ | 練馬春日町(1100) | 127.4 | 4.6% | 11.2% |
| 練馬区上石神井３－２７－３１ | 上石神井(760) | 135.0 | 4.6% | 10.8% |
| 練馬区関町東１－１４－２ | 武蔵関(570) | 144.5 | 4.5% | 9.8% |
| 練馬区貫井４－４５－３３ | 富士見台(1300) | 123.8 | 4.5% | 10.0% |
| 練馬区関町北２－９－５ | 武蔵関(410) | 155.4 | 4.4% | 10.0% |
| 練馬区大泉学園町１－７－１７ | 大泉学園(1200) | 155.4 | 4.4% | 9.5% |
| 練馬区下石神井２－２５－１４ | 上井草(960) | 137.0 | 4.3% | 9.8% |
| 練馬区大泉学園町２－３－１６ | 大泉学園(900) | 118.1 | 4.1% | 8.8% |
| 練馬区土支田１－１８－８ | 光が丘(1500) | 102.6 | 4.0% | 8.4% |
| 練馬区石神井台６－１１－１６ | 大泉学園(1300) | 119.8 | 4.0% | 8.7% |
| 練馬区谷原３－６－１３ | 石神井公園(1700) | 115.2 | 3.9% | 8.4% |
| 練馬区南大泉４－４８－５ | 保谷(470) | 126.1 | 3.8% | 8.8% |
| 練馬区南大泉２－１５－９ | 保谷(1200) | 107.3 | 3.5% | 7.3% |
| 練馬区土支田３－１０－７ | 石神井公園(1900) | 100.7 | 3.4% | 7.4% |
| 練馬区大泉町５－２９－１３ | 大泉学園(1700) | 106.9 | 3.2% | 6.2% |
| 練馬区西大泉５－２４－３ | 保谷(1400) | 92.1 | 3.0% | 6.5% |
| 練馬区大泉学園町７－１５－３９ | 大泉学園(3000) | 82.8 | 2.9% | |
| 練馬区大泉町３－３５－９ | 大泉学園(2700) | 81.5 | 2.5% | 4.2% |
| 練馬区大泉学園町６－１３－２４ | 大泉学園(2600) | 86.1 | 2.4% | 4.4% |
| 練馬区羽沢２－２９－７ | 小竹向原(800) | 172.6 |
（３）練馬区の土地価格と公示地価の比較
*期間：2022年7月～2023年6月までの１年間、公示地価は2023年1月1日現在
*比較内容：最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較
*倍率：「実際の取引価格が、公示地価の何倍か？」を表す
*単位：万円／坪
| 地区名 | 最寄駅 | 最高価格 | 最低価格 | 公示地価 | 倍率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中村北 | 中村橋 | 280 | 180 | 160 | 1.1〜1.7倍 |
| 桜台 | 新桜台 | 240 | 157 | 1.5倍 | |
| 田柄 | 地下鉄赤塚 | 220 | 160 | 149 | 1.1〜1.5倍 |
| 東大泉 | 大泉学園 | 180 | 150 | 125 | 1.2〜1.4倍 |
| 中村南 | 都立家政 | 210 | 147 | 1.4倍 | |
| 上石神井 | 上石神井 | 180 | 132 | 1.4倍 | |
| 練馬 | 練馬 | 210 | 156 | 1.3倍 | |
| 石神井町 | 石神井公園 | 260 | 160 | 197 | 0.8〜1.3倍 |
| 東大泉 | 大泉学園 | 200 | 130 | 157 | 0.8〜1.3倍 |
| 早宮 | 平和台 | 180 | 146 | 1.2倍 | |
| 豊玉北 | 練馬 | 240 | 195 | 1.2倍 | |
| 南大泉 | 保谷 | 130 | 79 | 112 | 0.7〜1.2倍 |
| 関町北 | 武蔵関 | 140 | 120 | 124 | 1〜1.1倍 |
| 春日町 | 練馬春日町 | 150 | 143 | 1倍 | |
| 南田中 | 練馬高野台 | 140 | 135 | 1倍 | |
| 富士見台 | 練馬高野台 | 140 | 130 | 142 | 0.9〜1倍 |
| 関町北 | 武蔵関 | 140 | 147 | 1倍 | |
| 貫井 | 富士見台 | 130 | 140 | 0.9倍 | |
| 氷川台 | 氷川台 | 130 | 156 | 0.8倍 | |
| 東大泉 | 大泉学園 | 370 | 260 | 452 | 0.6〜0.8倍 |
| 小竹町 | 小竹向原 | 150 | 120 | 201 | 0.6〜0.7倍 |
| 田柄 | 光が丘 | 66 | 137 | 0.5倍 |
２、練馬区の土地価格の動き
練馬区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.0％（前年は+2.8%）、商業地で＋5.0％（同+3.2%）と、大きく上昇しました。
また、2019→2024年の５年間で見ると、住宅地で＋10.3％。商業地で＋13.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2019→2024年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
東と西で、くっきりと分かれていますね。
オレンジ色は+10〜29.9%のエリア、緑色は0〜 +9.9%のエリアです。
なぜ、昨年から今年にかけて、これほど上昇しているのか？
１年間で４〜５％の上昇をしているところが多く見られる練馬区ですが、ポイントは２つあります。
①建築費の上昇で、住宅価格の値上げが進んでいる
１つ目は、建築費の上昇です。
2021年ごろから、都内の工事原価は上昇し始めており、ここ数年で２〜３割上がっているのです。
特にマンションの工事費が、2023〜24年にかけて大きく上昇していますね。
新型コロナ以降、ウクライナ戦争や円安の進行などによって、海外から輸入している木材や鉄鋼、ガソリンなどの価格が上がっているため、建築費がどんどん上がっているのです。
その結果、新築だけでなく、中古の戸建て・マンションの価格も連れ高しています。
城北地区（練馬区・豊島区・文京区・北区・荒川区）の中古マンションは、2019年〜24年の５年間で+47.9%、中古戸建ても+30.6%も上昇しているのです。
新築・中古ともに、これほど上昇しているため、土地価格も連れ高しているわけですね。
②西側の住宅地が上がっていないのは、農地の宅地化の影響
その一方で、西側の住宅地があまり上がっていない理由は、農地の宅地化です。
2012〜22年の１０年間で、東京２３区内にある農地は、約215ヘクタール減少しています。10年で３割以上も減っているのです。
１ヘクタール＝3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約2.1万戸分の土地が、宅地や工場などに変わっているのです。
２３区内で最も多くの農地が残っているのは、練馬区で、300ヘクタール以上あります。
そして、練馬区の西側には、多くの農地が残っており、新しい住宅地が作られています。農地が宅地化されると、古い住宅地の需要が減るため、土地価格が上がりにくくなります。
そのため、西側では、あまり上昇しなかったんですね。
３、これからどうなるのか？
今後、価格に影響を与えるであろう、４つのポイントを確認していきましょう。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。
今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。
政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。
高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい
変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。
というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。
今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから練馬区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した練馬区の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約1.2万人増加するそうです。
練馬区の人口は、これから１０年間で約1.2万人増える
また、転入超過数（練馬区に引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、若い世代と外国人が中心となっていますが、毎年のように増加しています。
練馬区の転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
そのため、練馬区の住宅需要は、今後も賃貸需要は盛り上がりそうです。ですが、持ち家需要については、金利上昇、建築費の上昇がさらに進むため、今後はさらに減っていくでしょう。
（３）2024年問題で、さらに値上げが起こる
新型コロナ、ウッドショック、ウクライナ戦争、円安など、様々な理由から、建築費の上昇が続いています。
特にマンションの建築費は、2020年から比べて、約３割値上がりしています。
マンションの建設費用は、約３割値上がり
このような状況に対して、さらに追い討ちをかけるのが、「2024年問題」です。
2024年4月から、運送業や建設業、そして医療関係の労働者に対する残業時間の規制が始まりました。
特に運送業や建設業への規制強化によって、例えば、大阪から東京までの輸送が、これまでは１人だったのが、２人必要となります。
長距離輸送の人手が２倍必要になる
（参考：国土交通省 「物流の2024年問題について」*PDFファイル）
そもそも運送業は、他の産業に比べて、労働時間が２割長く、賃金は5%〜1割安い業種です。
そのため、人手不足がひどく、求人倍率も他に比べて２倍の高さになっています。
（参考：国土交通省 「2024年問題」解決に向けて *PDFファイル）
同じように、建設業も、いわゆる３K（きつい、きたない、きけん）業種と見られており、人手不足が深刻です。
今回の規制によって、運輸業・建設業では、値上げの動きが活発化しています。
値上げしなければ、労働者の収入が減りますから、人手不足がさらに深刻になりますからね。
そのため、建設コストはさらに上がりますので、特に新築マンションについては、今後も値上げが続くでしょう。
（４）農地の宅地化はこれからも進む
以前、2022年問題が話題になりました。
生産緑地（税金が優遇される代わりに、期間中は農業を続けることが条件だった農地）の期間が2022年に切れるため、その後に宅地化が一気に進み、周辺の土地相場を下げる、と心配されていた問題です。
しかし、その後に「特定生産緑地制度」という10年更新の似たような制度が新設され、多くの農家がそちらを利用するようになったため、この問題は解消されたように思われています。
練馬区の特定生産緑地は、約137ヘクタール
実際、練馬区の生産緑地は、2022年時点で143ヘクタール（ha）ありましたが、特定生産緑地に137ha移行しました。
１ヘクタール＝約3,000坪ですので、30坪の戸建てで約1.4万戸分になります。
全国的に見ても、９割以上が、そのまま営農を続けているという状況です。
では、影響はないのか？というと、まったくそうではありません。
特定生産緑地は、相続発生時に解除ができますから、高齢者が多く、後継者がいない農家では、相続が発生するたびに、宅地化される農地が増えていくことになります。
実際、練馬区では、制度が始まった2022年移行、約3.3ヘクタール（30坪の戸建て約330戸分）が指定解除になっています。
また、東京２３区全体で見ても、この10年で３割以上も農地が減っていることを考えると、農地の宅地化は今後も続きますし、周辺の住宅地では、上がりにくい状況が続くでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、練馬区の土地価格は、
- 建築費の上昇が続いているため、新築の値上げが起こっており、中古住宅・土地価格まで上昇している
- 特に、マンション価格は、株高によって国内外の富裕層の参入が増えており、土地価格もマンションエリアほど、上昇率が高い
- リモートワークが広がったことで、子育て世帯の区外への人口流出が続いていたが、都心に比べ、不動産価格が安いことから、人口流出も減ってきている
- ただし、今後は2024年問題で建築費が上がり、金利上昇で住宅ローン負担も増えるため、一般世帯の持ち家需要は減らざるを得なくなる
- そのため、一般世帯向けの戸建てエリアは、今後厳しくなっていきそう。また、マンションエリアは、株価の動きに注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に
練馬区の不動産価格は、人口流入が今後も続きそうなので、特に区の東側や、駅近エリアでは、上昇・または安定していく可能性が高いでしょう。
さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
ですが、西側では、農地の宅地化が進んでいることもあって、駅から遠いエリアでは、下落するかもしれません。
もし、下がるのを待つ、というつもりであれば、西側のエリアを中心に探して行ったほうがいいでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：戸建てエリアは、買い手が減っていく
練馬区の不動産価格は、駅周辺は今のところ安定しそうですが、農地の宅地化が今後も止まらないため、新しい住宅が次々とできてくるでしょう。
さらに、金利・建築費の上昇によって、買い手の支払い負担は上がるため、買い手はさらに減っていくと予想されます。
不動産会社によって、得意とする物件・エリアが違うので注意
問題となるのは、「どこの不動産会社に頼めば良いのか？」でしょう。
SUUMOで練馬区の不動産会社の取引実績を調べてみると、土地や戸建てが得意な会社と、マンションが得意な会社とで、かなりハッキリと分かれていました。
お店単位の仲介件数ランキング
（参考：スーモ 2023年12月17日調べ）
| 社名 | 住所 | 販売実績（件） | 戸建て・土地 | マンション |
|---|---|---|---|---|
| (株)大京穴吹不動産練馬店 | 練馬区豊玉北5-18-10 プリマヴェーラ3階 | 78 | ほぼ１０割 | |
| 三井住友トラスト不動産(株)石神井センター | 練馬区石神井町2-14-1 石神井公園ピアレスA2階 | 58 | ９割 | １割 |
| 兼六不動産(株) | 練馬区大泉学園町1-29-7 | 45 | ８割 | ２割 |
| オークラヤ住宅(株)池袋営業所 | 豊島区東池袋1-5-6 ビック池袋東口ビル10階 | 39 | １０割 | |
| (株)大京穴吹不動産吉祥寺店 | 武蔵野市吉祥寺本町1-15-9 岩崎吉祥寺ビル4階 | 36 | １０割 | |
| センチュリー21(株)フクシマ建設 | 板橋区上板橋2-40-10 | 35 | １０割 | |
| (株)長谷工リアルエステート池袋センター | 豊島区南池袋2-27-8 南水ビル2階 | 17 | ほぼ１０割 | |
| センチュリー21(株)アークレストひばりヶ丘営業所 | 西東京市谷戸町2-11-15 | 15 | ５割 | ５割 |
| (株)長谷工リアルエステート三鷹店 | 三鷹市下連雀3-26-10 Sapura三鷹ビル4階 | 14 | １０割 |
このように、不動産会社で得意とする物件が違うため、依頼する不動産会社を間違えると、数百〜数千万円単位で損をする可能性があります。
例えば、「中村北」という、練馬駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：160万円／坪
- 実際の取引価格：180〜280万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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