この記事では練馬区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、練馬区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）練馬区豊玉北６丁目１６番１０ | 練馬（640） | 180.8 | 4.2% | 15.4% |
| 公）練馬区豊玉北６丁目１番１３ | 練馬（300） | 498.3 | 4.1% | 18.0% |
| 公）練馬区豊玉北４丁目２５番９ | 練馬（450） | 194.7 | 4.1% | 18.0% |
| 公）練馬区下石神井４丁目４０６番８ | 上井草（770） | 172.3 | 3.8% | |
| 公）練馬区石神井町３丁目１３０２番７外 | 石神井公園（170） | 336.6 | 3.8% | 15.8% |
| 公）練馬区豊玉北５丁目１１番１６ | 練馬（580） | 182.5 | 3.8% | 16.4% |
| 公）練馬区練馬４丁目６６９１番２６ | 都営豊島園（120） | 152.5 | 3.6% | 13.5% |
| 公）練馬区早宮２丁目４７５６番３４ | 平和台（410） | 145.9 | 3.5% | 14.5% |
| 公）練馬区豊玉北２丁目５番２ | 新江古田（420） | 166 | 3.5% | 14.3% |
| 公）練馬区練馬２丁目６２６０番２４ | 練馬（570） | 156.4 | 3.5% | 13.4% |
| 公）練馬区北町７丁目１１２７番３２ | 平和台（530） | 137 | 3.5% | 12.5% |
| 公）練馬区栄町６番２０外 | 江古田（200） | 283.8 | 3.5% | 12.9% |
| 公）練馬区桜台２丁目２４番２８ | 新桜台（460） | 156.8 | 3.5% | 13.6% |
| 公）練馬区春日町２丁目２４５７番３１ | 平和台（700） | 137.3 | 3.5% | 11.8% |
| 公）練馬区練馬１丁目６９６８番３ | 練馬（420） | 167 | 3.5% | 14.5% |
| 公）練馬区石神井町６丁目１２１７番１６ | 石神井公園（500） | 197 | 3.5% | 12.0% |
| 公）練馬区小竹町１丁目５１番４２ | 江古田（330） | 178.5 | 3.4% | 15.6% |
| 公）練馬区小竹町２丁目１４番２３ | 小竹向原（140） | 200.6 | 3.4% | 18.3% |
| 公）練馬区桜台４丁目６０３１番３ | 桜台（300） | 170.6 | 3.4% | 14.9% |
| 公）練馬区桜台４丁目６０８０番１１ | 桜台（180） | 211.9 | 3.4% | 13.0% |
| 公）練馬区中村北４丁目８番１４ | 中村橋（180） | 284.1 | 3.4% | 14.8% |
| 公）練馬区早宮２丁目１６５０番３外 | 平和台（0） | 275.6 | 3.3% | 14.1% |
| 公）練馬区氷川台４丁目８４番１４ | 氷川台（550） | 154.4 | 3.3% | 13.0% |
| 公）練馬区羽沢２丁目２４番３９ | 新桜台（630） | 155.4 | 3.3% | 14.9% |
| 公）練馬区平和台４丁目１６３０番２２ | 平和台（320） | 167.3 | 3.3% | 13.9% |
| 公）練馬区中村南１丁目２９番１７ | 都立家政（600） | 146.5 | 3.3% | 11.3% |
| 公）練馬区氷川台３丁目３２１番４外 | 氷川台（120） | 231 | 3.2% | |
| 公）練馬区田柄５丁目５３０８番１４外 | 光が丘（460） | 137 | 3.2% | 11.3% |
| 公）練馬区高野台１丁目２４３３番６ | 練馬高野台（0） | 295.7 | 3.2% | 13.3% |
| 公）練馬区中村南２丁目２４番１０ | 中村橋（1100） | 148.2 | 3.2% | 11.7% |
| 公）練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７ | 石神井公園（630） | 148.5 | 3.2% | 12.2% |
| 公）練馬区桜台６丁目５６０５番２８ | 氷川台（830） | 148.5 | 3.2% | |
| 公）練馬区北町８丁目９５７番２ | 地下鉄赤塚（80） | 212.9 | 3.2% | 14.8% |
| 公）練馬区中村北２丁目８番１９ | 中村橋（700） | 160.1 | 3.2% | 13.6% |
| 公）練馬区田柄２丁目６４０５番６３ | 地下鉄赤塚（330） | 149.5 | 3.2% | 11.6% |
| 公）練馬区豊玉中１丁目１０９１番６ | 新江古田（1100） | 139.6 | 3.2% | |
| 公）練馬区錦１丁目２５４番１４ | 上板橋（900） | 139.9 | 3.2% | 12.5% |
| 公）練馬区貫井４丁目７８６番１２ | 中村橋（840） | 183.2 | 3.2% | 13.3% |
| 公）練馬区豊玉上１丁目１６番９ | 新江古田（360） | 172.6 | 3.2% | 13.0% |
| 公）練馬区関町南４丁目７４３番１ | 武蔵関（710） | 174.2 | 3.1% | 12.1% |
| 公）練馬区高松４丁目４０７６番２９ | 光が丘（790） | 131 | 3.1% | 10.0% |
| 公）練馬区石神井町１丁目１０５８番３ | 練馬高野台（580） | 153.1 | 3.1% | 11.3% |
| 公）練馬区羽沢３丁目２６番２ | 氷川台（700） | 153.1 | 3.1% | 11.5% |
| 公）練馬区春日町１丁目２２９５番１１ | 豊島園（750） | 175.2 | 3.1% | 12.3% |
| 公）練馬区春日町１丁目２２１１番１９ | 練馬春日町（490） | 143.2 | 3.1% | 10.4% |
| 公）練馬区向山３丁目１５０２番８ | 豊島園（670） | 144.5 | 3.1% | 10.9% |
| 公）練馬区春日町４丁目２６１７番１４ | 練馬春日町（750） | 133.7 | 3.1% | |
| 公）練馬区豊玉中２丁目２７番５ | 練馬（1000） | 189.4 | 3.1% | 13.7% |
| 公）練馬区向山１丁目１５番７外 | 中村橋（500） | 144.9 | 3.1% | 12.0% |
| 公）練馬区氷川台３丁目９２番１８ | 氷川台（500） | 156.1 | 3.1% | 13.4% |
| 公）練馬区旭町３丁目５２１番２ | 地下鉄成増（400） | 145.2 | 3.0% | 11.4% |
| 公）練馬区東大泉３丁目８０６番２０ | 大泉学園（410） | 156.8 | 3.0% | |
| 公）練馬区平和台３丁目１０４番７ | 平和台（850） | 145.9 | 3.0% | 11.1% |
| 公）練馬区高松５丁目４６１６番１外 | 光が丘（780） | 168.6 | 3.0% | |
| 公）練馬区高野台３丁目２３１２番１０ | 石神井公園（830） | 135 | 3.0% | |
| 公）練馬区南田中３丁目６８８番２４ | 練馬高野台（550） | 135.3 | 3.0% | 9.9% |
| 公）練馬区東大泉１丁目５０９番３６ | 大泉学園（70） | 452.1 | 3.0% | 13.2% |
| 公）練馬区早宮４丁目４８８９番１２ | 平和台（770） | 137.9 | 3.0% | 11.5% |
| 公）練馬区田柄３丁目５５４２番１１ | 平和台（1200） | 127.7 | 2.9% | 10.3% |
| 公）練馬区富士見台３丁目７６９番８ | 練馬高野台（320） | 142.2 | 2.9% | 10.2% |
| 公）練馬区北町１丁目６５番６ | 東武練馬（780） | 131 | 2.8% | 11.5% |
| 公）練馬区春日町３丁目２０００番１６ | 練馬春日町（540） | 134.6 | 2.8% | 10.6% |
| 公）練馬区関町南２丁目１３６番９２ | 武蔵関（1500） | 134.6 | 2.8% | 8.2% |
| 公）練馬区上石神井２丁目４６番７６ | 上井草（760） | 135.6 | 2.8% | 7.9% |
| 公）練馬区東大泉７丁目１５７番４８ | 大泉学園（730） | 124.7 | 2.7% | 8.3% |
| 公）練馬区立野町２０９９番５６ | 武蔵関（1400） | 137.3 | 2.7% | 8.9% |
| 公）練馬区東大泉４丁目７１２番３ | 大泉学園（700） | 125.1 | 2.7% | 8.6% |
| 公）練馬区高松６丁目１０２６番２３ | 光が丘（1100） | 112.9 | 2.7% | 7.2% |
| 公）練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外 | 石神井公園（800） | 176.6 | 2.7% | 10.1% |
| 公）練馬区向山４丁目１１４３番２３ | 中村橋（900） | 126.4 | 2.7% | 9.4% |
| 公）練馬区三原台１丁目１２４７番１ | 石神井公園（970） | 116.8 | 2.6% | 8.3% |
| 公）練馬区貫井２丁目８９８番５外 | 富士見台（370） | 142.9 | 2.6% | 9.9% |
| 公）練馬区氷川台２丁目１３５番１３ | 氷川台（950） | 143.6 | 2.6% | 11.0% |
| 公）練馬区平和台２丁目１５９１番４６ | 平和台（1000） | 144.2 | 2.6% | 10.4% |
| 公）練馬区上石神井１丁目３８８番３９ | 上石神井（460） | 131.7 | 2.6% | 8.4% |
| 公）練馬区関町北２丁目６２８番２３ | 武蔵関（410） | 146.5 | 2.5% | 7.8% |
| 公）練馬区南田中４丁目４１２番２ | 石神井公園（1300） | 120.5 | 2.5% | 8.0% |
| 公）練馬区高野台２丁目９１３番９ | 練馬高野台（830） | 134.6 | 2.5% | 8.2% |
| 公）練馬区土支田２丁目１１２９番７ | 光が丘（1800） | 94.7 | 2.5% | 5.9% |
| 公）練馬区東大泉６丁目１９６番５０ | 大泉学園（950） | 121.8 | 2.5% | 7.6% |
| 公）練馬区貫井２丁目９２７番７ | 富士見台（710） | 135.6 | 2.5% | 8.7% |
| 公）練馬区石神井台４丁目１２０７番２３ | 上石神井（1100） | 122.1 | 2.5% | 7.6% |
| 公）練馬区石神井町５丁目８１９番７ | 石神井公園（1200） | 122.1 | 2.5% | 6.9% |
| 公）練馬区石神井台３丁目１７６８番９外 | 石神井公園（1200） | 124.1 | 2.5% | 8.4% |
| 公）練馬区貫井３丁目５３４番５ | 富士見台（680） | 139.9 | 2.4% | |
| 公）練馬区東大泉２丁目１３８８番６ | 大泉学園（900） | 126.1 | 2.4% | 7.3% |
| 公）練馬区大泉町６丁目７０番７ | 大泉学園（1300） | 112.5 | 2.4% | 5.9% |
| 公）練馬区上石神井４丁目７２５番１０ | 武蔵関（810） | 126.7 | 2.4% | 7.9% |
| 公）練馬区関町北２丁目５６８番９ | 武蔵関（0） | 256.1 | 2.4% | 12.1% |
| 公）練馬区谷原２丁目２０８１番３１ | 石神井公園（1400） | 115.5 | 2.3% | 7.0% |
| 公）練馬区西大泉２丁目１６５７番１９外 | 保谷（1500） | 86.8 | 2.3% | 4.4% |
| 公）練馬区大泉学園町２丁目２３９５番１９ | 大泉学園（1300） | 102 | 2.3% | 6.6% |
| 公）練馬区谷原４丁目１７９５番２１ | 石神井公園（2000） | 102.6 | 2.3% | 5.4% |
| 公）練馬区富士見台２丁目２２６番１１ | 練馬高野台（800） | 132 | 2.3% | 8.7% |
| 公）練馬区関町北５丁目３３２番６ | 武蔵関（800） | 119.1 | 2.3% | 7.1% |
| 公）練馬区南大泉１丁目１９１番４０ | 武蔵関（1400） | 105.6 | 2.2% | 5.3% |
| 公）練馬区石神井台２丁目１３９９番１８ | 上石神井（1200） | 120.8 | 2.2% | 7.0% |
| 公）練馬区大泉学園町５丁目２６２４番２０ | 大泉学園（1800） | 92.4 | 2.2% | 3.7% |
| 公）練馬区関町北４丁目４２９番２３外 | 武蔵関（770） | 124.4 | 2.2% | 6.8% |
| 公）練馬区南大泉５丁目８５３番１５ | 保谷（1100） | 109.6 | 2.2% | 5.7% |
| 公）練馬区大泉町２丁目１０２３番３４ | 石神井公園（2700） | 78.5 | 2.1% | 3.9% |
| 公）練馬区南大泉３丁目４１８番１６ | 保谷（800） | 112.2 | 2.1% | 7.6% |
| 公）練馬区旭町１丁目６１２番１９ | 光が丘（1600） | 113.9 | 2.1% | |
| 公）練馬区大泉町１丁目３４５７番２９ | 地下鉄成増（2900） | 74.9 | 1.8% | 2.3% |
| 公）練馬区土支田４丁目７９６番２０外 | 地下鉄成増（2000） | 78.9 | 1.7% | 3.0% |
| 公）練馬区西大泉４丁目１２５６番４０ | 大泉学園（2100） | 80.5 | 1.7% | 2.5% |
| 公）練馬区大泉学園町６丁目８０８番６ | 大泉学園（2600） | 82.8 | 1.6% | 2.4% |
| 公）練馬区大泉町４丁目２９３１番８９ | 大泉学園（2300） | 83.8 | 1.6% | 3.3% |
| 公）練馬区大泉学園町４丁目１０９番８ | 大泉学園（2600） | 87.8 | 1.5% | 3.1% |
| 公）練馬区練馬１丁目６０８２番５２外 | 練馬（130） | 323.4 | ||
| 基）練馬区豊玉北六丁目１番１３ | 練馬（300） | 485.1 | 3.5% | 11.4% |
| 基）練馬区練馬四丁目６７１３番３ | 都営豊島園（1） | 213.2 | 2.9% | 10.1% |
| 基）練馬区豊玉上二丁目１４番１８外 | 桜台（100） | 309.9 | 2.8% | 11.1% |
| 基）練馬区旭丘一丁目５８番９外 | 江古田（350） | 236.3 | 2.7% | 10.3% |
| 基）練馬区豊玉北一丁目８番１０外 | 新江古田（140） | 232.3 | 2.5% | |
| 基）練馬区旭丘二丁目２２番４３ | 江古田（680） | 166 | 2.4% | 10.8% |
| 基）練馬区羽沢二丁目２９番２７外 | 小竹向原（800） | 153.1 | 2.4% | 9.2% |
| 基）練馬区氷川台三丁目３２１番４外 | 氷川台（120） | 226.4 | 2.4% | |
| 基）練馬区豊玉中三丁目２６番４ | 練馬（850） | 156.1 | 2.4% | 10.0% |
| 基）練馬区向山二丁目３番２１ | 西武豊島園（500） | 146.5 | 2.3% | 7.5% |
| 基）練馬区中村三丁目３４番２４ | 中村橋（800） | 150.5 | 2.2% | 8.6% |
| 基）練馬区北町一丁目１８１番５ | 東武練馬（450） | 184.8 | 2.2% | 7.7% |
| 基）練馬区東大泉三丁目８０６番２０ | 大泉学園（410） | 154.1 | 2.2% | |
| 基）練馬区平和台四丁目１６２２番４外 | 平和台（210） | 201.6 | 2.2% | 7.8% |
| 基）練馬区南田中三丁目７０７番１ | 練馬高野台（530） | 191.1 | 2.1% | 8.6% |
| 基）練馬区石神井町二丁目１４３８番３９外 | 石神井公園（640） | 143.6 | 2.1% | 6.6% |
| 基）練馬区東大泉五丁目３５８番２２ | 大泉学園（550） | 144.2 | 2.1% | 6.1% |
| 基）練馬区早宮一丁目５６番３９ | 氷川台（550） | 144.9 | 2.1% | 8.1% |
| 基）練馬区貫井三丁目４１４番１ | 富士見台（100） | 259.7 | 2.1% | 9.6% |
| 基）練馬区豊玉南三丁目８番３０ | 野方（870） | 146.5 | 2.1% | |
| 基）練馬区上石神井一丁目４２９番２９ | 上石神井（180） | 214.5 | 2.0% | 8.0% |
| 基）練馬区桜台五丁目５７４９番１６ | 氷川台（810） | 150.2 | 2.0% | 7.8% |
| 基）練馬区貫井三丁目５３４番５ | 富士見台（680） | 137.9 | 2.0% | |
| 基）練馬区春日町一丁目２２１１番１９ | 練馬春日町（490） | 140.6 | 1.9% | 6.5% |
| 基）練馬区北町一丁目４９０番１ | 東武練馬（520） | 141.9 | 1.9% | 7.2% |
| 基）練馬区上石神井三丁目２４４番２６ | 上石神井（760） | 124.7 | 1.9% | |
| 基）練馬区富士見台一丁目１５２番２１５ | 富士見台（900） | 130.7 | 1.8% | 5.3% |
| 基）練馬区北町八丁目９９９番７ | 地下鉄赤塚（390） | 133.3 | 1.8% | 7.4% |
| 基）練馬区貫井四丁目３４５７番９ | 富士見台（1300） | 115.2 | 1.7% | 4.8% |
| 基）練馬区土支田一丁目４７１８番１７ | 光が丘（1500） | 96.4 | 1.7% | 3.5% |
| 基）練馬区高松二丁目３８２７番８ | 練馬春日町（1100） | 117.5 | 1.7% | 6.3% |
| 基）練馬区平和台二丁目１５９１番４６ | 平和台（1000） | 141.9 | 1.7% | 6.4% |
| 基）練馬区関町北二丁目６２８番２３ | 武蔵関（410） | 144.2 | 1.6% | 4.8% |
| 基）練馬区下石神井二丁目１２９番７１ | 上井草（960） | 127.4 | 1.6% | 4.6% |
| 基）練馬区谷原三丁目１６７８番３ | 石神井公園（1700） | 107.9 | 1.6% | 3.5% |
| 基）練馬区関町東一丁目４６番７ | 武蔵関（570） | 134 | 1.5% | 4.1% |
| 基）練馬区石神井台六丁目１６０９番３８ | 大泉学園（1300） | 112.2 | 1.5% | 4.0% |
| 基）練馬区下石神井三丁目６８３番２ | 石神井公園（1000） | 117.5 | 1.4% | 4.4% |
| 基）練馬区南大泉四丁目５６４番１２ | 保谷（470） | 118.1 | 1.4% | 4.7% |
| 基）練馬区土支田三丁目１１６９番５ | 石神井公園（1900） | 94.7 | 1.4% | 2.9% |
| 基）練馬区関町南三丁目７８２番１４ | 武蔵関（850） | 129.4 | 1.3% | 4.3% |
| 基）練馬区大泉学園町二丁目２３４２番１９ | 大泉学園（900） | 110.2 | 1.2% | 3.7% |
| 基）練馬区大泉学園町一丁目２２０７番２１外 | 大泉学園（1200） | 143.9 | 1.2% | 4.6% |
| 基）練馬区西大泉五丁目１１３５番４ | 保谷（1400） | 87.1 | 1.1% | 1.9% |
| 基）練馬区南大泉二丁目７３番７３ | 保谷（1200） | 101 | 1.0% | 3.0% |
| 基）練馬区大泉町五丁目５２２番５２ | 大泉学園（1700） | 101 | 1.0% | 1.7% |
| 基）練馬区大泉町三丁目１３５５番７０ | 大泉学園（2700） | 77.9 | 0.9% | 0.9% |
| 基）練馬区大泉学園町七丁目４８２番１３ | 大泉学園（3000） | 78.5 | 0.8% | |
| 基）練馬区大泉学園町六丁目８０８番６ | 大泉学園（2600） | 82.2 | 0.8% | 0.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、練馬区の土地価格の動き
練馬区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.8％、商業地で＋3.2％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋9.6％。商業地で＋13.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
区の東側半分と、駅周辺のエリアでは１０％以上の上昇（オレンジ色のマーク）していたものの、西半分のエリアでは１０％未満の上昇しかしていませんでした（緑色のマーク）。
新型コロナ以降、商業地では店舗閉店による影響から、2020〜21年ごろまで下落しているエリアもありましたが、昨年は回復し始め、コロナ前の高値を超えるところも出て来ています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②練馬区では、人口が増えている
２つ目が、人口の増加です。
練馬区では、この５年間で、人口が約１万人、世帯数は約1.9万世帯も増えていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということですので、不動産価格は上がりやすくなります。
そのため、広範囲で土地価格の上昇が起こっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、練馬区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから練馬区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した練馬区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.4万人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、足元の状況を見ると、練馬区に引っ越してくる人は、15〜29歳の若い世代だけになっており、それ以外の子育て世代やミドル世代は、区外に出ていき始めています。
（青い線）14〜29歳の若い世代だけが、練馬区に引っ越して来ている
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
そのため、練馬区の住宅需要は、賃貸需要は盛り上がりそうなものの、持ち家需要は減っていくかもしれません。
（３）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：練馬区は187ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
そして実は、練馬区にも生産緑地が187haあるのです。
Google マップの航空地図で見てみると、大泉学園より北側のエリアや、光が丘公園の西側のエリアなど、全体的に北側に多く残っているようです。
それに加えて、お隣の新座市や所沢市にもかなりの生産緑地がありますので、今後は郊外エリアでの宅地の供給が増え、戸建てエリアでは土地価格も下がりやすくなるでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、練馬区の土地価格は、
- 練馬区の不動産は、金利の低下や、人口の増加を追い風に、上昇傾向にある
- 今後も人口は増加していきそうだが、若い世代以外は練馬区外に出て行っており、持ち家需要は減っていきそう
- また、今後は金利が上昇していく可能性が高く、現在の価格で購入できる人は減る可能性あり
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
練馬区の土地価格は、低金利や人口増加などを追い風に上昇を続けてきました。
しかし、金利が上昇すると、現在の価格でローンを組める人が減りますので、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「石神井町（しゃくじいまち）」という、石神井駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：142万円／坪
- 実際の取引価格：93〜210万円／坪
と、公示地価の約0.７〜１.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.３倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【練馬区石神井町の土地取引】
- 石神井公園駅から徒歩8〜11分のエリアで、93〜210万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント