【2024年版】練馬区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

【2024年版】練馬区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

練馬区 東京都

この記事では練馬区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、練馬区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
練馬区豊玉北6-16-13練馬(640)193.16.8%18.4%
練馬区下石神井4-34-18上井草(770)183.56.5%
練馬区練馬1-19-3練馬(130)343.26.1%
練馬区石神井町3-25-5石神井公園(170)356.45.9%15.5%
練馬区中村北4-8-30中村橋(180)3005.6%14.8%
練馬区豊玉中2丁目27番5練馬(1000)199.75.4%14.2%
練馬区豊玉北6-1-8練馬(300)524.75.3%16.1%
練馬区豊玉北4-25-5練馬(450)204.95.3%16.7%
練馬区桜台4-12-23桜台(180)222.85.1%13.8%
練馬区練馬1-40-11練馬(420)175.65.1%14.7%
練馬区東大泉1-30-7大泉学園(70)475.25.1%12.5%
練馬区氷川台3-40-11氷川台(120)242.65.0%14.5%
練馬区早宮2-17-41平和台(0)289.14.9%14.1%
練馬区栄町6-8江古田(200)297.74.9%12.8%
練馬区豊玉北5-11-3練馬(580)191.44.9%16.0%
練馬区練馬2-17-6練馬(570)1644.9%14.0%
練馬区桜台4-14-9桜台(300)178.94.8%14.8%
練馬区北町8-37-22地下鉄赤塚(80)223.14.8%14.4%
練馬区小竹町1-51-9江古田(330)187.14.8%14.8%
練馬区高野台1-7-7練馬高野台(0)309.94.8%13.0%
練馬区豊玉上1-16-11新江古田(360)180.84.8%13.7%
練馬区練馬4-23-7都営豊島園(120)159.74.8%14.2%
練馬区関町南4-7-29武蔵関(710)182.54.7%12.9%
練馬区平和台4-12-10平和台(320)175.24.7%13.9%
練馬区春日町1-14-1都営豊島園(750)183.54.7%12.6%
練馬区氷川台4-45-18氷川台(550)161.74.7%13.4%
練馬区高松5-12-9光が丘(780)176.64.7%
練馬区貫井4-14-19中村橋(840)191.74.7%13.3%
練馬区羽沢2-24-16新桜台(630)162.74.7%14.9%
練馬区桜台2-24-7新桜台(460)1644.6%13.7%
練馬区北町7-11-20平和台(530)143.24.6%13.3%
練馬区豊玉北2-5-11新江古田(420)173.64.6%14.3%
練馬区春日町2-26-23平和台(700)143.64.6%12.7%
練馬区向山3-15-27豊島園(670)151.14.6%11.7%
練馬区中村北2-8-10中村橋(700)167.34.5%14.2%
練馬区石神井町1-14-31練馬高野台(580)160.14.5%12.0%
練馬区早宮2-20-2平和台(410)152.54.5%14.1%
練馬区石神井町6-2-5石神井公園(500)205.94.5%13.0%
練馬区豊玉中1-37-3新江古田(1100)145.94.5%
練馬区石神井町8-28-10石神井公園(630)155.14.4%12.7%
練馬区小竹町2-14-2小竹向原(140)209.64.4%16.3%
練馬区氷川台3-24-21氷川台(500)1634.4%12.8%
練馬区高野台3-30-10石神井公園(830)140.94.4%
練馬区春日町1-36-5練馬春日町(490)149.54.4%11.3%
練馬区田柄5-18-13光が丘(460)142.94.3%11.6%
練馬区向山1-4-7中村橋(500)151.14.3%12.8%
練馬区羽沢3-26-10氷川台(700)159.74.3%12.0%
練馬区高松4-7-22光が丘(790)136.64.3%11.0%
練馬区中村南1-29-15都立家政(600)152.84.3%12.1%
練馬区桜台6-23-15氷川台(830)154.84.2%12.2%
練馬区春日町4-26-19練馬春日町(750)139.34.2%
練馬区田柄2-35-20地下鉄赤塚(330)155.84.2%12.1%
練馬区富士見台3-62-14練馬高野台(320)148.24.2%11.1%
練馬区春日町3-10-2練馬春日町(540)140.34.2%11.0%
練馬区高野台2-8-1練馬高野台(830)140.34.2%9.8%
練馬区貫井2-16-13富士見台(370)148.84.2%10.8%
練馬区南田中3-23-4練馬高野台(550)140.94.1%10.9%
練馬区貫井2-21-9富士見台(710)141.24.1%10.0%
練馬区石神井町7-13-1石神井公園(800)183.84.1%10.3%
練馬区旭町3-1-7地下鉄成増(400)151.14.1%11.7%
練馬区平和台3-8-15平和台(850)151.84.1%11.4%
練馬区早宮4-10-31平和台(770)143.64.1%11.5%
練馬区北町1-44-17東武練馬(780)136.34.0%11.6%
練馬区錦1-28-5上板橋(900)145.54.0%12.2%
練馬区貫井3-29-21富士見台(680)145.54.0%
練馬区富士見台2-38-14練馬高野台(800)137.34.0%9.8%
練馬区東大泉3-21-11大泉学園(410)1634.0%
練馬区関町北2-27-12武蔵関(0)266.34.0%11.3%
練馬区石神井台3-2-39石神井公園(1200)1294.0%9.5%
練馬区向山4-19-8中村橋(900)131.33.9%9.9%
練馬区田柄3-22-4平和台(1200)132.73.9%10.4%
練馬区立野町29-6武蔵関(1400)142.63.8%9.9%
練馬区南田中4-20-16石神井公園(1300)125.13.8%8.9%
練馬区東大泉6-25-1大泉学園(950)126.43.8%8.8%
練馬区上石神井1-30-24上石神井(460)136.63.8%9.5%
練馬区東大泉7-31-28大泉学園(730)129.43.7%9.5%
練馬区東大泉4-20-18大泉学園(700)129.73.7%9.5%
練馬区氷川台2-16-11氷川台(950)148.83.7%10.8%
練馬区関町南2丁目136番92武蔵関(1500)139.63.7%9.3%
練馬区三原台1-25-35石神井公園(970)121.13.7%9.2%
練馬区東大泉2-41-12大泉学園(900)130.73.7%8.2%
練馬区平和台2-22-3平和台(1000)149.53.7%10.5%
練馬区上石神井2-4-4上井草(760)140.63.6%9.0%
練馬区上石神井4-30-17武蔵関(810)131.33.6%8.7%
練馬区石神井町5-10-19石神井公園(1200)126.43.5%8.2%
練馬区高松6-33-9光が丘(1100)116.83.5%8.6%
練馬区旭町1-40-5光が丘(1600)117.83.5%7.9%
練馬区関町北2-9-5武蔵関(410)151.53.4%8.5%
練馬区南大泉5-10-6保谷(1100)113.23.3%6.5%
練馬区石神井台2-8-6上石神井(1200)124.73.3%8.0%
練馬区関町北4-21-17武蔵関(770)128.43.2%7.5%
練馬区谷原2-6-5石神井公園(1400)119.13.1%7.8%
練馬区南大泉1-6-46武蔵関(1400)108.93.1%6.1%
練馬区関町北5-18-40武蔵関(800)122.83.0%7.5%
練馬区石神井台4-15-8上石神井(1100)125.73.0%7.9%
練馬区南大泉3-21-4保谷(800)115.52.9%7.7%
練馬区大泉町2-44-11石神井公園(2700)80.92.9%5.6%
練馬区大泉町6-14-12大泉学園(1300)115.82.9%6.7%
練馬区大泉学園町2-26-21大泉学園(1300)104.92.9%7.4%
練馬区谷原4-16-14石神井公園(2000)105.62.9%6.7%
練馬区土支田2-38-23光が丘(1800)97.42.8%6.9%
練馬区西大泉2-18-18保谷(1500)89.12.7%5.5%
練馬区大泉学園町5-3-14大泉学園(1800)94.72.5%4.7%
練馬区西大泉4-13-10大泉学園(2100)82.52.5%3.3%
練馬区大泉学園町6-13-24大泉学園(2600)84.82.4%3.2%
練馬区大泉町4-47-8大泉学園(2300)85.82.4%4.0%
練馬区大泉学園町4-31-10大泉学園(2600)89.82.3%3.8%
練馬区大泉町1-27-13地下鉄成増(2900)76.62.2%3.1%
練馬区中村2-22-4中村橋(970)154.1
練馬区大泉学園町8-25-5和光市(2900)83.8

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
練馬区豊玉北6-1-8練馬( 300)508.24.8%16.7%
練馬区豊玉北1-8-10新江古田( 140)243.24.7%
練馬区練馬4-25-13都営豊島園( 1)223.14.6%15.2%
練馬区旭丘1-58-9江古田( 350)247.24.6%15.4%
練馬区豊玉上2-14-10桜台( 100)324.14.6%16.2%
練馬区南田中3-28-14練馬高野台( 530)199.74.5%13.5%
練馬区豊玉中3-26-6練馬( 850)1634.4%14.9%
練馬区中村3-34-2中村橋( 800)157.14.4%13.3%
練馬区貫井3-1-12富士見台( 100)270.64.2%14.2%
練馬区旭丘2-22-7江古田( 680)172.94.2%15.4%
練馬区氷川台3-40-11氷川台( 120)235.64.1%
練馬区向山2-24-10西武豊島園( 500)152.54.1%11.9%
練馬区春日町1-36-5練馬春日町( 490)146.24.0%10.8%
練馬区北町1-32-1東武練馬( 450)192.13.9%11.9%
練馬区平和台4-22-17平和台( 210)209.63.9%12.0%
練馬区羽沢2-29-4小竹向原( 800)159.13.9%13.4%
練馬区早宮1-18-26氷川台( 550)150.53.9%12.3%
練馬区東大泉3-21-11大泉学園( 410)160.13.9%
練馬区上石神井1-17-14上石神井( 180)222.83.8%12.1%
練馬区豊玉南3-8-5野方( 870)152.13.8%
練馬区桜台5-36-25氷川台( 810)155.83.7%11.8%
練馬区北町1-28-2東武練馬( 520)147.23.7%11.2%
練馬区北町8-14-15地下鉄赤塚( 390)138.33.7%11.4%
練馬区東大泉5-26-13大泉学園( 550)149.53.7%10.0%
練馬区高松2-18-5練馬春日町( 1100)121.83.7%10.1%
練馬区大泉学園町1-7-17大泉学園( 1200)148.83.4%8.2%
練馬区上石神井3-27-31上石神井( 760)1293.4%
練馬区貫井3-29-21富士見台( 680)142.63.3%
練馬区関町南3-30-5武蔵関( 850)133.73.3%7.7%
練馬区富士見台1-10-10富士見台( 900)1353.3%8.8%
練馬区平和台2-22-3平和台( 1000)146.53.3%9.9%
練馬区関町北2-9-5武蔵関( 410)148.83.2%8.2%
練馬区関町東1-14-2武蔵関( 570)138.33.2%7.4%
練馬区下石神井2-25-14上井草( 960)131.33.1%7.9%
練馬区下石神井3-19-11石神井公園( 1000)121.13.1%7.6%
練馬区大泉学園町2-3-16大泉学園( 900)113.53.0%6.8%
練馬区貫井4-45-33富士見台( 1300)118.52.9%7.8%
練馬区南大泉4-48-5保谷( 470)121.42.8%7.6%
練馬区土支田3-10-7石神井公園( 1900)97.42.8%5.7%
練馬区谷原3-6-13石神井公園( 1700)110.92.8%6.3%
練馬区西大泉5-24-3保谷( 1400)89.42.7%4.6%
練馬区石神井台6-11-16大泉学園( 1300)115.22.6%6.7%
練馬区南大泉2-15-9保谷( 1200)103.62.6%5.7%
練馬区大泉町5-29-13大泉学園( 1700)103.62.6%4.3%
練馬区大泉学園町7-15-39大泉学園( 3000)80.52.5%
練馬区大泉学園町6-13-24大泉学園( 2600)84.22.4%3.2%
練馬区土支田1-18-8光が丘( 1500)98.72.4%6.0%
練馬区大泉町3-35-9大泉学園( 2700)79.52.1%3.0%
練馬区石神井町2-30-4石神井公園( 650)149.8

 

(3)練馬区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

地区名最寄駅最高価格最低価格公示地価倍率
中村北中村橋2801801601.1〜1.7倍
桜台新桜台2401571.5倍
田柄地下鉄赤塚2201601491.1〜1.5倍
東大泉大泉学園1801501251.2〜1.4倍
中村南都立家政2101471.4倍
上石神井上石神井1801321.4倍
練馬練馬2101561.3倍
石神井町石神井公園2601601970.8〜1.3倍
東大泉大泉学園2001301570.8〜1.3倍
早宮平和台1801461.2倍
豊玉北練馬2401951.2倍
南大泉保谷130791120.7〜1.2倍
関町北武蔵関1401201241〜1.1倍
春日町練馬春日町1501431倍
南田中練馬高野台1401351倍
富士見台練馬高野台1401301420.9〜1倍
関町北武蔵関1401471倍
貫井富士見台1301400.9倍
氷川台氷川台1301560.8倍
東大泉大泉学園3702604520.6〜0.8倍
小竹町小竹向原1501202010.6〜0.7倍
田柄光が丘661370.5倍

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、東京23区の不動産は、これほど上昇しているのか?」

「これから不動産市場に影響を与えそうなポイント」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これから不動産市場に影響が与えそうなポイント」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、練馬区の土地価格の動き

練馬区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+4.0%(前年は+2.8%)、商業地で+5.0%(同+3.2%)と、大きく上昇しました。

また、2019→2024年の5年間で見ると、住宅地で+10.3%。商業地で+13.6%でした。

 

東京都練馬区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2019→2024年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

東と西で、くっきりと分かれていますね。

オレンジ色は+10〜29.9%のエリア、緑色は0〜 +9.9%のエリアです。

 

なぜ、昨年から今年にかけて、これほど上昇しているのか?

1年間で4〜5%の上昇をしているところが多く見られる練馬区ですが、ポイントは2つあります。

 

①建築費の上昇で、住宅価格の値上げが進んでいる

1つ目は、建築費の上昇です。

2021年ごろから、都内の工事原価は上昇し始めており、ここ数年で2〜3割上がっているのです。

特にマンションの工事費が、2023〜24年にかけて大きく上昇していますね。

 

東京の工事原価指数

(参考:建築物価調査会)

 

新型コロナ以降、ウクライナ戦争や円安の進行などによって、海外から輸入している木材や鉄鋼、ガソリンなどの価格が上がっているため、建築費がどんどん上がっているのです。

 

その結果、新築だけでなく、中古の戸建て・マンションの価格も連れ高しています。

城北地区(練馬区・豊島区・文京区・北区・荒川区)の中古マンションは、2019年〜24年の5年間で+47.9%、中古戸建ても+30.6%も上昇しているのです。

 

東京 城北地区の中古戸建て、マンション価格の推移

(参考:東日本不動産流通機構)

 

新築・中古ともに、これほど上昇しているため、土地価格も連れ高しているわけですね。

 

②西側の住宅地が上がっていないのは、農地の宅地化の影響

その一方で、西側の住宅地があまり上がっていない理由は、農地の宅地化です。

2012〜22年の10年間で、東京23区内にある農地は、約215ヘクタール減少しています。10年で3割以上も減っているのです。

 

1ヘクタール=3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約2.1万戸分の土地が、宅地や工場などに変わっているのです。

 

東京23区の農地面積

(参考:総務省統計局 作物統計調査)

 

23区内で最も多くの農地が残っているのは、練馬区で、300ヘクタール以上あります。

そして、練馬区の西側には、多くの農地が残っており、新しい住宅地が作られています。農地が宅地化されると、古い住宅地の需要が減るため、土地価格が上がりにくくなります。

そのため、西側では、あまり上昇しなかったんですね。

 

3、これからどうなるのか?

今後、価格に影響を与えるであろう、4つのポイントを確認していきましょう。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから練馬区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した練馬区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.2万人増加するそうです。

 

練馬区の人口は、これから10年間で約1.2万人増える

板橋区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年人口推計)

 

また、転入超過数(練馬区に引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、若い世代と外国人が中心となっていますが、毎年のように増加しています。

 

練馬区の転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

東京都練馬区の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、練馬区の住宅需要は、今後も賃貸需要は盛り上がりそうです。ですが、持ち家需要については、金利上昇、建築費の上昇がさらに進むため、今後はさらに減っていくでしょう。

 

(3)2024年問題で、さらに値上げが起こる

新型コロナ、ウッドショック、ウクライナ戦争、円安など、様々な理由から、建築費の上昇が続いています。

特にマンションの建築費は、2020年から比べて、約3割値上がりしています。

 

マンションの建設費用は、約3割値上がり

マンションの建築費

(参考:建築物価調査会)

 

このような状況に対して、さらに追い討ちをかけるのが、「2024年問題」です。

2024年4月から、運送業や建設業、そして医療関係の労働者に対する残業時間の規制が始まりました。

特に運送業や建設業への規制強化によって、例えば、大阪から東京までの輸送が、これまでは1人だったのが、2人必要となります。

 

長距離輸送の人手が2倍必要になる

2024年問題の運輸業への影響

(参考:国土交通省 「物流の2024年問題について」*PDFファイル)

 

そもそも運送業は、他の産業に比べて、労働時間が2割長く、賃金は5%〜1割安い業種です。

そのため、人手不足がひどく、求人倍率も他に比べて2倍の高さになっています。

 

運送業の労働環境

(参考:国土交通省 「2024年問題」解決に向けて *PDFファイル)

 

同じように、建設業も、いわゆる3K(きつい、きたない、きけん)業種と見られており、人手不足が深刻です。

 

今回の規制によって、運輸業・建設業では、値上げの動きが活発化しています。

値上げしなければ、労働者の収入が減りますから、人手不足がさらに深刻になりますからね。

 

そのため、建設コストはさらに上がりますので、特に新築マンションについては、今後も値上げが続くでしょう。

 

(4)農地の宅地化はこれからも進む

以前、2022年問題が話題になりました。

生産緑地(税金が優遇される代わりに、期間中は農業を続けることが条件だった農地)の期間が2022年に切れるため、その後に宅地化が一気に進み、周辺の土地相場を下げる、と心配されていた問題です。

 

生産緑地

 

しかし、その後に「特定生産緑地制度」という10年更新の似たような制度が新設され、多くの農家がそちらを利用するようになったため、この問題は解消されたように思われています。

 

練馬区の特定生産緑地は、約137ヘクタール

実際、練馬区の生産緑地は、2022年時点で143ヘクタール(ha)ありましたが、特定生産緑地に137ha移行しました。

1ヘクタール=約3,000坪ですので、30坪の戸建てで約1.4万戸分になります。

(参考:練馬区 生産緑地地区)

 

全国的に見ても、9割以上が、そのまま営農を続けているという状況です。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省 特定生産緑地と指定状況)

 

では、影響はないのか?というと、まったくそうではありません。

特定生産緑地は、相続発生時に解除ができますから、高齢者が多く、後継者がいない農家では、相続が発生するたびに、宅地化される農地が増えていくことになります。

 

実際、練馬区では、制度が始まった2022年移行、約3.3ヘクタール(30坪の戸建て約330戸分)が指定解除になっています。

 

また、東京23区全体で見ても、この10年で3割以上も農地が減っていることを考えると、農地の宅地化は今後も続きますし、周辺の住宅地では、上がりにくい状況が続くでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、練馬区の土地価格は、

  • 建築費の上昇が続いているため、新築の値上げが起こっており、中古住宅・土地価格まで上昇している
  • 特に、マンション価格は、株高によって国内外の富裕層の参入が増えており、土地価格もマンションエリアほど、上昇率が高い
  • リモートワークが広がったことで、子育て世帯の区外への人口流出が続いていたが、都心に比べ、不動産価格が安いことから、人口流出も減ってきている
  • ただし、今後は2024年問題で建築費が上がり、金利上昇で住宅ローン負担も増えるため、一般世帯の持ち家需要は減らざるを得なくなる
  • そのため、一般世帯向けの戸建てエリアは、今後厳しくなっていきそう。また、マンションエリアは、株価の動きに注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

練馬区の不動産価格は、人口流入が今後も続きそうなので、特に区の東側や、駅近エリアでは、上昇・または安定していく可能性が高いでしょう。

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

ですが、西側では、農地の宅地化が進んでいることもあって、駅から遠いエリアでは、下落するかもしれません。

もし、下がるのを待つ、というつもりであれば、西側のエリアを中心に探して行ったほうがいいでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:戸建てエリアは、買い手が減っていく

練馬区の不動産価格は、駅周辺は今のところ安定しそうですが、農地の宅地化が今後も止まらないため、新しい住宅が次々とできてくるでしょう。

さらに、金利・建築費の上昇によって、買い手の支払い負担は上がるため、買い手はさらに減っていくと予想されます。

 

不動産会社によって、得意とする物件・エリアが違うので注意

問題となるのは、「どこの不動産会社に頼めば良いのか?」でしょう。

SUUMOで練馬区の不動産会社の取引実績を調べてみると、土地や戸建てが得意な会社と、マンションが得意な会社とで、かなりハッキリと分かれていました。

 

お店単位の仲介件数ランキング

(参考:スーモ 2023年12月17日調べ)

 

社名住所販売実績(件)戸建て・土地マンション
(株)大京穴吹不動産練馬店練馬区豊玉北5-18-10 プリマヴェーラ3階78ほぼ10割
三井住友トラスト不動産(株)石神井センター練馬区石神井町2-14-1 石神井公園ピアレスA2階589割1割
兼六不動産(株)練馬区大泉学園町1-29-7458割2割
オークラヤ住宅(株)池袋営業所豊島区東池袋1-5-6 ビック池袋東口ビル10階3910割
(株)大京穴吹不動産吉祥寺店武蔵野市吉祥寺本町1-15-9 岩崎吉祥寺ビル4階3610割
センチュリー21(株)フクシマ建設板橋区上板橋2-40-103510割
(株)長谷工リアルエステート池袋センター豊島区南池袋2-27-8 南水ビル2階17ほぼ10割
センチュリー21(株)アークレストひばりヶ丘営業所西東京市谷戸町2-11-15155割5割
(株)長谷工リアルエステート三鷹店三鷹市下連雀3-26-10 Sapura三鷹ビル4階1410割

(参考記事:「練馬区の不動産会社ランキング」)

 

このように、不動産会社で得意とする物件が違うため、依頼する不動産会社を間違えると、数百〜数千万円単位で損をする可能性があります。

 

例えば、「中村北」という、練馬駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:160万円/坪
  • 実際の取引価格:180〜280万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。

 

【練馬区中村北の公示地価】

東京都練馬区の公示地価

  • 中村橋駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 485,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =160万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【練馬区中村北の土地取引】

東京都練馬区の土地取引

  • 中村橋駅から徒歩4〜6分のエリアで、180〜280万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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