（画像出典：ウィキペディア Coasternerd, View on top of hill to KGU）
この記事では西宮市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、西宮市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番 | 岡場（1700） | 21.5 | 8.3% | 23.8% |
| 公）西宮市鳴尾浜３丁目１１番４ | 鳴尾・武庫川女子大前（3700） | 40.3 | 7.0% | 15.1% |
| 公）西宮市西宮浜２丁目７番２外 | 阪神西宮（2800） | 40.3 | 7.0% | 15.1% |
| 公）西宮市産所町１４番２ | 阪神西宮（480） | 156.8 | 4.6% | 17.3% |
| 公）西宮市甲子園口２丁目１８９番 | 甲子園口（750） | 130 | 4.5% | 13.9% |
| 公）西宮市高木西町４３３番 | 西宮北口（750） | 145.2 | 4.3% | 20.9% |
| 公）西宮市松原町４８番 | 西宮（220） | 142.6 | 4.1% | 14.0% |
| 公）西宮市和上町１９番１ | 阪神西宮（190） | 194 | 4.1% | 15.5% |
| 公）西宮市甲子園口北町２４３番４ | 甲子園口（70） | 143.6 | 4.1% | 14.5% |
| 公）西宮市田中町６７番 | 阪神西宮（250） | 163.4 | 4.0% | 14.1% |
| 公）西宮市高松町５４１番外 | 西宮北口（160） | 346.5 | 4.0% | 23.5% |
| 公）西宮市津門呉羽町７３番２ | 阪神今津（80） | 133 | 3.9% | 7.2% |
| 公）西宮市両度町１０２番１外 | 西宮北口（600） | 141.9 | 3.9% | 14.7% |
| 公）西宮市甲子園浦風町６８番 | 甲子園（230） | 124.4 | 3.9% | 11.9% |
| 公）西宮市大井手町３７番１ | 夙川（550） | 138.3 | 3.7% | 11.1% |
| 公）西宮市瓦林町１３番２ | 西宮北口（1300） | 94.1 | 3.6% | 11.8% |
| 公）西宮市里中町３丁目２５番７ | 鳴尾・武庫川女子大前（300） | 113.2 | 3.6% | |
| 公）西宮市小松東町３丁目１６番 | 武庫川（540） | 85.1 | 3.6% | 6.6% |
| 公）西宮市甲子園四番町８４番１ | 甲子園（950） | 133.3 | 3.6% | |
| 公）西宮市大畑町５８番３ | 西宮北口（800） | 114.8 | 3.6% | 11.9% |
| 公）西宮市大森町１０３番１ | 西宮北口（1200） | 95.7 | 3.6% | 9.8% |
| 公）西宮市上甲子園４丁目１２０番２ | 阪神国道（900） | 86.8 | 3.5% | |
| 公）西宮市宮西町６０番５ | 香櫨園（250） | 98 | 3.5% | 8.4% |
| 公）西宮市松籟荘２４４番７内 | 甲東園（140） | 118.8 | 3.4% | 12.1% |
| 公）西宮市甲子園六番町１５６番１ | 甲子園（380） | 140.3 | 3.4% | 9.8% |
| 公）西宮市松原町３４番５ | 西宮（400） | 100.7 | 3.4% | 9.3% |
| 公）西宮市南昭和町７０番１ | 西宮北口（440） | 144.9 | 3.3% | 11.7% |
| 公）西宮市二見町３０番１ | 甲子園口（320） | 134.6 | 3.3% | 7.7% |
| 公）西宮市甲子園砂田町７６番 | 甲子園（700） | 116.5 | 3.2% | 10.0% |
| 公）西宮市甲子園口４丁目１１８番５外 | 甲子園口（600） | 117.2 | 3.2% | 9.2% |
| 公）西宮市甲子園口１丁目４９番 | 甲子園口（650） | 117.2 | 3.2% | 9.2% |
| 公）西宮市今津出在家町９番１ | 阪神今津（650） | 74.9 | 3.2% | 9.1% |
| 公）西宮市室川町１０９番２ | 西宮（1100） | 108.2 | 3.1% | |
| 公）西宮市結善町５番１ | 夙川（680） | 131.7 | 3.1% | 10.2% |
| 公）西宮市甲陽園若江町２５番２ | 甲陽園（250） | 87.8 | 3.1% | 8.6% |
| 公）西宮市二見町７番１ | 甲子園口（400） | 133.3 | 3.1% | 9.8% |
| 公）西宮市青木町４０番７ | 西宮（1000） | 78.5 | 3.0% | 6.7% |
| 公）西宮市能登町２３番１外 | 門戸厄神（1100） | 90.8 | 3.0% | 7.0% |
| 公）西宮市木津山町２２番２１ | 夙川（850） | 115.8 | 2.9% | |
| 公）西宮市弓場町５５番１１ | 香櫨園（830） | 96.4 | 2.8% | 9.4% |
| 公）西宮市上甲子園１丁目１８６番３ | 甲子園口（1100） | 110.2 | 2.8% | 8.4% |
| 公）西宮市羽衣町１０３番６外 | 夙川（350） | 147.2 | 2.8% | 11.5% |
| 公）西宮市津門綾羽町３９番 | 阪神今津（550） | 86.5 | 2.7% | 5.6% |
| 公）西宮市甲陽園西山町７９番１外 | 甲陽園（50） | 111.5 | 2.7% | 8.0% |
| 公）西宮市川添町３４番１ | 香櫨園（560） | 99.7 | 2.7% | |
| 公）西宮市松風町３８番２ | 苦楽園口（450） | 115.8 | 2.6% | 11.8% |
| 公）西宮市大谷町１１４番１３ | 夙川（1000） | 103.3 | 2.6% | 9.8% |
| 公）西宮市分銅町１８番１ | 夙川（850） | 118.5 | 2.6% | 8.5% |
| 公）西宮市松園町１４５番３ | 夙川（700） | 132.7 | 2.6% | 10.4% |
| 公）西宮市御茶家所町３６番６ | さくら夙川（500） | 106.3 | 2.5% | 9.5% |
| 公）西宮市菊谷町４２番１外 | 苦楽園口（600） | 133 | 2.5% | 11.0% |
| 公）西宮市室川町１３番４ | 西宮（1300） | 93.4 | 2.5% | 7.2% |
| 公）西宮市大屋町１８４番２ | 西宮北口（750） | 107.3 | 2.5% | 12.1% |
| 公）西宮市荒戎町１０１番 | 香櫨園（600） | 94.1 | 2.5% | 8.0% |
| 公）西宮市甲子園二番町１１１番１外 | 甲子園口（950） | 136 | 2.5% | 8.4% |
| 公）西宮市門戸荘１２７番１ | 門戸厄神（360） | 113.5 | 2.4% | 7.5% |
| 公）西宮市甲子園浜田町９１番 | 久寿川（460） | 101.3 | 2.3% | 8.5% |
| 公）西宮市上葭原町１４番８ | 香櫨園（700） | 95.4 | 2.1% | 5.9% |
| 公）西宮市雲井町１０４番 | 夙川（440） | 143.2 | 2.1% | 10.4% |
| 公）西宮市甲陽園本庄町５番４ | 甲陽園（380） | 79.9 | 2.1% | 3.4% |
| 公）西宮市松生町６９番 | 夙川（550） | 131 | 2.1% | 9.1% |
| 公）西宮市上大市２丁目１３６番５４ | 甲東園（620） | 102.6 | 2.0% | 7.2% |
| 公）西宮市上之町３４９番３ | 西宮北口（1600） | 87.5 | 1.9% | 4.7% |
| 公）西宮市甲陽園西山町３６番２ | 甲陽園（400） | 70.6 | 1.9% | |
| 公）西宮市樋ノ口町２丁目６番５ | 門戸厄神（1500） | 71.6 | 1.9% | 5.3% |
| 公）西宮市甲東園２丁目４４番２ | 甲東園（510） | 109.9 | 1.8% | 6.7% |
| 公）西宮市中屋町２番１ | 西宮北口（1600） | 91.7 | 1.8% | |
| 公）西宮市上甲東園２丁目５２番 | 甲東園（600） | 110.6 | 1.8% | 5.3% |
| 公）西宮市東町１丁目１１０番３外 | 阪神今津（1100） | 96.4 | 1.7% | |
| 公）西宮市門戸東町１５０番３ | 門戸厄神（300） | 98.7 | 1.7% | 7.9% |
| 公）西宮市南郷町５２番６ | 夙川（650） | 124.7 | 1.6% | |
| 公）西宮市南甲子園２丁目３２番３ | 甲子園（1200） | 85.8 | 1.6% | 3.2% |
| 公）西宮市仁川町４丁目１０２番外 | 仁川（700） | 96.7 | 1.4% | 5.8% |
| 公）西宮市久保町８５番４ | 阪神西宮（1100） | 73.3 | 1.4% | 3.7% |
| 公）西宮市上甲東園３丁目１２０番１５ | 甲東園（1100） | 98 | 1.4% | 2.8% |
| 公）西宮市城山１５番２ | 苦楽園口（950） | 99.3 | 1.3% | 6.0% |
| 公）西宮市段上町８丁目１８番３８ | 甲東園（850） | 85.8 | 1.2% | 4.0% |
| 公）西宮市仁川町１丁目６３番１外 | 仁川（750） | 86.8 | 1.2% | 4.4% |
| 公）西宮市下大市東町１７２番１６ | 門戸厄神（340） | 99 | 1.0% | 5.6% |
| 公）西宮市東山台３丁目１５番１０ | 西宮名塩（1600） | 25.1 | 0.9% | -1.3% |
| 公）西宮市浜甲子園２丁目６３番２外 | 甲子園（1700） | 72.6 | 0.9% | 3.3% |
| 公）西宮市東鳴尾町１丁目７８番７ | 東鳴尾（200） | 73.3 | 0.9% | 1.4% |
| 公）西宮市今津久寿川町６４番３ | 久寿川（550） | 76.9 | 0.9% | 3.1% |
| 公）西宮市一里山町２４番５ | 仁川（1700） | 77.2 | 0.9% | 2.6% |
| 公）西宮市鳴尾町４丁目１５９番４ | 鳴尾・武庫川女子大前（700） | 89.4 | 0.7% | 4.2% |
| 公）西宮市南越木岩町８５番外 | 苦楽園口（120） | 157.7 | 0.6% | 8.4% |
| 公）西宮市美作町２５番 | 苦楽園口（1100） | 75.6 | 0.4% | 2.7% |
| 公）西宮市樋之池町５０番 | 苦楽園口（850） | 106.3 | 0.0% | 3.9% |
| 公）西宮市老松町１３５番外 | 夙川（1700） | 93.7 | 0.0% | 1.8% |
| 公）西宮市六軒町４５番１１ | 甲陽園（1100） | 63.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）西宮市上田中町１１５番 | 洲先（560） | 65 | 0.0% | 0.0% |
| 公）西宮市愛宕山３９番５６ | 門戸厄神（1300） | 69 | 0.0% | -1.9% |
| 公）西宮市上ケ原十番町１０４番２２ | 甲陽園（2000） | 65 | 0.0% | -2.5% |
| 公）西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３ | 田尾寺（2800） | 15.2 | 0.0% | -4.2% |
| 公）西宮市名塩南台１丁目１２番４ | 西宮名塩（1400） | 15.5 | 0.0% | -6.0% |
| 公）西宮市甲陽園東山町２２番７８ | 甲陽園（1000） | 67.7 | 0.0% | |
| 公）西宮市すみれ台１丁目１９番４ | 岡場（2300） | 13.3 | -0.2% | -6.5% |
| 公）西宮市山口町中野１丁目４６９番３外 | 有馬温泉（1500） | 9.7 | -0.3% | -8.1% |
| 公）西宮市上ケ原四番町１番４ | 甲東園（1400） | 80.2 | -0.4% | -0.4% |
| 公）西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外 | 生瀬（7500） | 6.4 | -0.5% | -12.6% |
| 公）西宮市苦楽園六番町６３番 | 芦屋（2500） | 62 | -0.5% | -4.1% |
| 公）西宮市名塩１丁目２４２０番 | 西宮名塩（850） | 12.4 | -0.5% | -8.5% |
| 公）西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０ | 阪急宝塚（1600） | 18.2 | -0.5% | -9.8% |
| 公）西宮市生瀬町２丁目６１０番１３ | 生瀬（480） | 22.3 | -0.6% | -6.3% |
| 公）西宮市甲陽園目神山町６３５番 | 甲陽園（1700） | 21.6 | -0.6% | -5.1% |
| 公）西宮市苦楽園三番町１６番７外 | 苦楽園口（2400） | 48.5 | -0.7% | -4.5% |
| 公）西宮市仁川町６丁目１７１番 | 仁川（1600） | 45.2 | -0.7% | -8.7% |
| 公）西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２ | 岡場（2200） | 10.1 | -1.0% | -9.7% |
| 公）西宮市鷲林寺南町１番４１４ | 甲陽園（3100） | 28.1 | -1.2% | -7.6% |
| 公）西宮市山口町名来２丁目５１番 | 二郎（1600） | 11.9 | -1.4% | -14.3% |
| 公）西宮市名塩茶園町５９４番３３ | 西宮名塩（3000） | 9.9 | -1.6% | -17.8% |
| 基）西宮市甲風園２丁目１７２番 | 阪急西宮北口（620） | 161.7 | 3.8% | 10.6% |
| 基）西宮市大畑町５８番３ | 阪急西宮北口（800） | 112.9 | 3.6% | 9.3% |
| 基）西宮市久出ヶ谷町３１番２ | 阪急夙川（600） | 123.4 | 3.6% | 10.3% |
| 基）西宮市松原町４８番 | ＪＲ西宮（220） | 139.9 | 3.4% | 11.0% |
| 基）西宮市中島町１３２番３ | 阪急西宮北口（1100） | 95 | 3.2% | 9.5% |
| 基）西宮市羽衣町１６７番 | 阪急夙川（70） | 192.4 | 3.2% | 12.3% |
| 基）西宮市甲子園七番町１６１番２ | 阪神甲子園（510） | 107.3 | 3.2% | 9.4% |
| 基）西宮市高松町５４１番外 | 阪急西宮北口（160） | 339.9 | 3.0% | 19.1% |
| 基）西宮市甲子園口２丁目３３０番 | ＪＲ甲子園口（250） | 118.8 | 2.9% | 6.8% |
| 基）西宮市生瀬東町２８番１１外 | 阪急宝塚（800） | 49.5 | 2.7% | |
| 基）西宮市羽衣町１０３番６外 | 阪急夙川（350） | 145.2 | 2.6% | 8.9% |
| 基）西宮市甲東園１丁目５４番６ | 阪急甲東園（240） | 110.9 | 2.4% | 7.3% |
| 基）西宮市甲子園口４丁目１１８番５外 | ＪＲ甲子園口（600） | 115.5 | 2.3% | 6.7% |
| 基）西宮市二見町７番１ | ＪＲ甲子園口（400） | 131.3 | 2.3% | 7.3% |
| 基）西宮市門戸荘４４番２ | 阪急門戸厄神（1） | 126.4 | 2.1% | 6.7% |
| 基）西宮市中浜町５番１外 | 阪神香櫨園（350） | 95.7 | 2.1% | 5.1% |
| 基）西宮市宮前町５番外 | 阪神西宮（630） | 97.4 | 2.1% | |
| 基）西宮市川添町３４番１ | 阪神香櫨園（560） | 98.3 | 2.1% | |
| 基）西宮市石在町６０番２外 | 阪神西宮（750） | 83.8 | 2.0% | 4.5% |
| 基）西宮市甲子園洲鳥町４３番１ | 阪神甲子園（470） | 96.7 | 1.7% | 3.2% |
| 基）西宮市神呪町８番２１ | 阪急甲東園（480） | 101.6 | 1.7% | 6.6% |
| 基）西宮市上大市３丁目４４番５ | 阪急甲東園（700） | 88.1 | 1.5% | 3.5% |
| 基）西宮市門戸岡田町３７番３ | 阪急門戸厄神（550） | 91.7 | 1.5% | 5.3% |
| 基）西宮市日野町１２番５ | ＪＲ甲子園口（1400） | 79.5 | 1.3% | 2.6% |
| 基）西宮市小曽根町４丁目６番内 | 阪神武庫川（1100） | 81.2 | 1.2% | 2.9% |
| 基）西宮市甲東園２丁目４４番２ | 阪急甲東園（510） | 108.9 | 1.2% | 5.4% |
| 基）西宮市薬師町２５０番１外 | 阪急門戸厄神（850） | 111.2 | 1.2% | 4.0% |
| 基）西宮市甲子園春風町２２番２ | 阪神甲子園（1000） | 94.1 | 1.1% | 3.6% |
| 基）西宮市津門住江町３０番５ | 阪神今津（380） | 79.5 | 0.8% | 2.1% |
| 基）西宮市東鳴尾町１丁目７８番７ | 阪神東鳴尾（200） | 72.9 | 0.5% | 0.9% |
| 基）西宮市南越木岩町８５番外 | 阪急苦楽園口（120） | 157.1 | 0.4% | 6.0% |
| 基）西宮市獅子ケ口町９７番８ | 阪急甲陽園（700） | 65 | 0.0% | 0.0% |
| 基）西宮市泉町１９番 | 阪神香櫨園（1400） | 66.7 | 0.0% | -0.5% |
| 基）西宮市山口町上山口２丁目１９８番 | 神戸電鉄田尾寺（2500） | 14.3 | 0.0% | -1.8% |
| 基）西宮市仁川町６丁目１２６番 | 阪急仁川（1300） | 57.1 | 0.0% | -3.9% |
| 基）西宮市名塩南台１丁目１２番４ | ＪＲ西宮名塩（1400） | 15.5 | 0.0% | -4.1% |
| 基）西宮市高座町１２４番３ | 阪急門戸厄神（1700） | 67.7 | -0.5% | -3.3% |
| 基）西宮市甲陽園西山町４８番８ | 阪急甲陽園（1000） | 52.8 | -0.6% | -2.4% |
| 基）西宮市柏堂西町１番１２８ | 阪急甲陽園（2600） | 39.3 | -0.8% | -4.0% |
| 基）西宮市上ケ原八番町４２番 | 阪急甲陽園（1800） | 70 | -0.9% | -3.2% |
| 基）西宮市青葉台１丁目２７６番 | ＪＲ生瀬（850） | 17.2 | -1.0% | -6.3% |
| 基）西宮市苦楽園一番町３２番１３ | 阪急苦楽園口（1500） | 61.4 | -1.1% | -2.1% |
| 基）西宮市桜谷町２０番３８ | 阪急夙川（1200） | 106.6 | ||
| 基）西宮市甲子園四番町８４番１ | 阪神甲子園（950） | 131 | ||
| 基）西宮市甲陽園東山町２２番７８ | 阪急甲陽園（1000） | 67.7 | ||
| 基）西宮市戸田町２９番４ | 阪神西宮（120） | 144.2 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）西宮市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、西宮市の土地価格は、約８割の地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（108地点中83地点、約77%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、西宮市の土地価格の動き
西宮市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.7％、商業地で+3.5％と、どちらも上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+4％。商業地で+12.8％と、特に商業地での上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
西宮駅や西宮北口駅、夙川駅などの駅周辺ほど、上昇率が高いですね。
その一方で、山際のちょっと駅から離れたエリアでは、下落しているところが見られます（緑色のマーク）。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。
西宮市に、子育て世帯が引っ越して来ている
また、新型コロナ以降、西宮市に引っ越してくる子育て世帯が増えています。
西宮市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、0〜14歳と、30〜40代で増加していました。
お隣の尼崎市では、逆にこの年齢層が減少しているため、尼崎市からの引っ越しが多いのでしょう。
このように、市外から子育て世帯が引っ越して来ていて、なおかつ住宅価格も上昇傾向にあることから、駅周辺を中心に土地価格の上昇が進んでいるわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、西宮市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、西宮市にも、７４ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約7,400万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：西宮市は７４ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、大阪市に近い尼崎市、伊丹市、宝塚市などでも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
そのため、郊外のエリアでは、今以上に土地価格が緩んでくるでしょう。
（３）これから西宮市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した西宮市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.8万人減少するそうです。
西宮市はこれから10年で人口が約1.8万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1.2万人減る見通しです。
西宮市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、西宮市の土地価格は、
- 建築費の上昇によって、中心部のマンションが立地するエリアでは大きく上昇しているものの、通勤に不便な山際の住宅地では、下落しているところもある
- 今後は、３０〜４０代人口がさらに減っていくのと、生産緑地の宅地化が進むため、郊外のエリアを中心に土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
西宮市の不動産は、駅周辺では、比較的安定していますが、それ以外のエリアでは農地の宅地化、子育て世帯の減少などもあって、下落しているところも出て来ています。
さらに、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「松園町（まつぞのちょう）」という、夙川駅から西へ200mほど離れている住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：127万円／坪
- 実際の取引価格：180〜250万円／坪
と、公示地価の約1.4〜2.0倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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