(画像出典:ウィキペディア Coasternerd, View on top of hill to KGU)
この記事では西宮市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)
1、西宮市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新
*基:基準地価(2022.7.1現在)
*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合
所在地及び地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2018年比 |
---|---|---|---|---|
公)西宮市山口町阪神流通センター1丁目48番 | 岡場(1700) | 21.5 | 8.3% | 23.8% |
公)西宮市鳴尾浜3丁目11番4 | 鳴尾・武庫川女子大前(3700) | 40.3 | 7.0% | 15.1% |
公)西宮市西宮浜2丁目7番2外 | 阪神西宮(2800) | 40.3 | 7.0% | 15.1% |
公)西宮市産所町14番2 | 阪神西宮(480) | 156.8 | 4.6% | 17.3% |
公)西宮市甲子園口2丁目189番 | 甲子園口(750) | 130 | 4.5% | 13.9% |
公)西宮市高木西町433番 | 西宮北口(750) | 145.2 | 4.3% | 20.9% |
公)西宮市松原町48番 | 西宮(220) | 142.6 | 4.1% | 14.0% |
公)西宮市和上町19番1 | 阪神西宮(190) | 194 | 4.1% | 15.5% |
公)西宮市甲子園口北町243番4 | 甲子園口(70) | 143.6 | 4.1% | 14.5% |
公)西宮市田中町67番 | 阪神西宮(250) | 163.4 | 4.0% | 14.1% |
公)西宮市高松町541番外 | 西宮北口(160) | 346.5 | 4.0% | 23.5% |
公)西宮市津門呉羽町73番2 | 阪神今津(80) | 133 | 3.9% | 7.2% |
公)西宮市両度町102番1外 | 西宮北口(600) | 141.9 | 3.9% | 14.7% |
公)西宮市甲子園浦風町68番 | 甲子園(230) | 124.4 | 3.9% | 11.9% |
公)西宮市大井手町37番1 | 夙川(550) | 138.3 | 3.7% | 11.1% |
公)西宮市瓦林町13番2 | 西宮北口(1300) | 94.1 | 3.6% | 11.8% |
公)西宮市里中町3丁目25番7 | 鳴尾・武庫川女子大前(300) | 113.2 | 3.6% | |
公)西宮市小松東町3丁目16番 | 武庫川(540) | 85.1 | 3.6% | 6.6% |
公)西宮市甲子園四番町84番1 | 甲子園(950) | 133.3 | 3.6% | |
公)西宮市大畑町58番3 | 西宮北口(800) | 114.8 | 3.6% | 11.9% |
公)西宮市大森町103番1 | 西宮北口(1200) | 95.7 | 3.6% | 9.8% |
公)西宮市上甲子園4丁目120番2 | 阪神国道(900) | 86.8 | 3.5% | |
公)西宮市宮西町60番5 | 香櫨園(250) | 98 | 3.5% | 8.4% |
公)西宮市松籟荘244番7内 | 甲東園(140) | 118.8 | 3.4% | 12.1% |
公)西宮市甲子園六番町156番1 | 甲子園(380) | 140.3 | 3.4% | 9.8% |
公)西宮市松原町34番5 | 西宮(400) | 100.7 | 3.4% | 9.3% |
公)西宮市南昭和町70番1 | 西宮北口(440) | 144.9 | 3.3% | 11.7% |
公)西宮市二見町30番1 | 甲子園口(320) | 134.6 | 3.3% | 7.7% |
公)西宮市甲子園砂田町76番 | 甲子園(700) | 116.5 | 3.2% | 10.0% |
公)西宮市甲子園口4丁目118番5外 | 甲子園口(600) | 117.2 | 3.2% | 9.2% |
公)西宮市甲子園口1丁目49番 | 甲子園口(650) | 117.2 | 3.2% | 9.2% |
公)西宮市今津出在家町9番1 | 阪神今津(650) | 74.9 | 3.2% | 9.1% |
公)西宮市室川町109番2 | 西宮(1100) | 108.2 | 3.1% | |
公)西宮市結善町5番1 | 夙川(680) | 131.7 | 3.1% | 10.2% |
公)西宮市甲陽園若江町25番2 | 甲陽園(250) | 87.8 | 3.1% | 8.6% |
公)西宮市二見町7番1 | 甲子園口(400) | 133.3 | 3.1% | 9.8% |
公)西宮市青木町40番7 | 西宮(1000) | 78.5 | 3.0% | 6.7% |
公)西宮市能登町23番1外 | 門戸厄神(1100) | 90.8 | 3.0% | 7.0% |
公)西宮市木津山町22番21 | 夙川(850) | 115.8 | 2.9% | |
公)西宮市弓場町55番11 | 香櫨園(830) | 96.4 | 2.8% | 9.4% |
公)西宮市上甲子園1丁目186番3 | 甲子園口(1100) | 110.2 | 2.8% | 8.4% |
公)西宮市羽衣町103番6外 | 夙川(350) | 147.2 | 2.8% | 11.5% |
公)西宮市津門綾羽町39番 | 阪神今津(550) | 86.5 | 2.7% | 5.6% |
公)西宮市甲陽園西山町79番1外 | 甲陽園(50) | 111.5 | 2.7% | 8.0% |
公)西宮市川添町34番1 | 香櫨園(560) | 99.7 | 2.7% | |
公)西宮市松風町38番2 | 苦楽園口(450) | 115.8 | 2.6% | 11.8% |
公)西宮市大谷町114番13 | 夙川(1000) | 103.3 | 2.6% | 9.8% |
公)西宮市分銅町18番1 | 夙川(850) | 118.5 | 2.6% | 8.5% |
公)西宮市松園町145番3 | 夙川(700) | 132.7 | 2.6% | 10.4% |
公)西宮市御茶家所町36番6 | さくら夙川(500) | 106.3 | 2.5% | 9.5% |
公)西宮市菊谷町42番1外 | 苦楽園口(600) | 133 | 2.5% | 11.0% |
公)西宮市室川町13番4 | 西宮(1300) | 93.4 | 2.5% | 7.2% |
公)西宮市大屋町184番2 | 西宮北口(750) | 107.3 | 2.5% | 12.1% |
公)西宮市荒戎町101番 | 香櫨園(600) | 94.1 | 2.5% | 8.0% |
公)西宮市甲子園二番町111番1外 | 甲子園口(950) | 136 | 2.5% | 8.4% |
公)西宮市門戸荘127番1 | 門戸厄神(360) | 113.5 | 2.4% | 7.5% |
公)西宮市甲子園浜田町91番 | 久寿川(460) | 101.3 | 2.3% | 8.5% |
公)西宮市上葭原町14番8 | 香櫨園(700) | 95.4 | 2.1% | 5.9% |
公)西宮市雲井町104番 | 夙川(440) | 143.2 | 2.1% | 10.4% |
公)西宮市甲陽園本庄町5番4 | 甲陽園(380) | 79.9 | 2.1% | 3.4% |
公)西宮市松生町69番 | 夙川(550) | 131 | 2.1% | 9.1% |
公)西宮市上大市2丁目136番54 | 甲東園(620) | 102.6 | 2.0% | 7.2% |
公)西宮市上之町349番3 | 西宮北口(1600) | 87.5 | 1.9% | 4.7% |
公)西宮市甲陽園西山町36番2 | 甲陽園(400) | 70.6 | 1.9% | |
公)西宮市樋ノ口町2丁目6番5 | 門戸厄神(1500) | 71.6 | 1.9% | 5.3% |
公)西宮市甲東園2丁目44番2 | 甲東園(510) | 109.9 | 1.8% | 6.7% |
公)西宮市中屋町2番1 | 西宮北口(1600) | 91.7 | 1.8% | |
公)西宮市上甲東園2丁目52番 | 甲東園(600) | 110.6 | 1.8% | 5.3% |
公)西宮市東町1丁目110番3外 | 阪神今津(1100) | 96.4 | 1.7% | |
公)西宮市門戸東町150番3 | 門戸厄神(300) | 98.7 | 1.7% | 7.9% |
公)西宮市南郷町52番6 | 夙川(650) | 124.7 | 1.6% | |
公)西宮市南甲子園2丁目32番3 | 甲子園(1200) | 85.8 | 1.6% | 3.2% |
公)西宮市仁川町4丁目102番外 | 仁川(700) | 96.7 | 1.4% | 5.8% |
公)西宮市久保町85番4 | 阪神西宮(1100) | 73.3 | 1.4% | 3.7% |
公)西宮市上甲東園3丁目120番15 | 甲東園(1100) | 98 | 1.4% | 2.8% |
公)西宮市城山15番2 | 苦楽園口(950) | 99.3 | 1.3% | 6.0% |
公)西宮市段上町8丁目18番38 | 甲東園(850) | 85.8 | 1.2% | 4.0% |
公)西宮市仁川町1丁目63番1外 | 仁川(750) | 86.8 | 1.2% | 4.4% |
公)西宮市下大市東町172番16 | 門戸厄神(340) | 99 | 1.0% | 5.6% |
公)西宮市東山台3丁目15番10 | 西宮名塩(1600) | 25.1 | 0.9% | -1.3% |
公)西宮市浜甲子園2丁目63番2外 | 甲子園(1700) | 72.6 | 0.9% | 3.3% |
公)西宮市東鳴尾町1丁目78番7 | 東鳴尾(200) | 73.3 | 0.9% | 1.4% |
公)西宮市今津久寿川町64番3 | 久寿川(550) | 76.9 | 0.9% | 3.1% |
公)西宮市一里山町24番5 | 仁川(1700) | 77.2 | 0.9% | 2.6% |
公)西宮市鳴尾町4丁目159番4 | 鳴尾・武庫川女子大前(700) | 89.4 | 0.7% | 4.2% |
公)西宮市南越木岩町85番外 | 苦楽園口(120) | 157.7 | 0.6% | 8.4% |
公)西宮市美作町25番 | 苦楽園口(1100) | 75.6 | 0.4% | 2.7% |
公)西宮市樋之池町50番 | 苦楽園口(850) | 106.3 | 0.0% | 3.9% |
公)西宮市老松町135番外 | 夙川(1700) | 93.7 | 0.0% | 1.8% |
公)西宮市六軒町45番11 | 甲陽園(1100) | 63.7 | 0.0% | 0.0% |
公)西宮市上田中町115番 | 洲先(560) | 65 | 0.0% | 0.0% |
公)西宮市愛宕山39番56 | 門戸厄神(1300) | 69 | 0.0% | -1.9% |
公)西宮市上ケ原十番町104番22 | 甲陽園(2000) | 65 | 0.0% | -2.5% |
公)西宮市北六甲台3丁目1064番73 | 田尾寺(2800) | 15.2 | 0.0% | -4.2% |
公)西宮市名塩南台1丁目12番4 | 西宮名塩(1400) | 15.5 | 0.0% | -6.0% |
公)西宮市甲陽園東山町22番78 | 甲陽園(1000) | 67.7 | 0.0% | |
公)西宮市すみれ台1丁目19番4 | 岡場(2300) | 13.3 | -0.2% | -6.5% |
公)西宮市山口町中野1丁目469番3外 | 有馬温泉(1500) | 9.7 | -0.3% | -8.1% |
公)西宮市上ケ原四番町1番4 | 甲東園(1400) | 80.2 | -0.4% | -0.4% |
公)西宮市山口町船坂字北山コイツカ2020番14外 | 生瀬(7500) | 6.4 | -0.5% | -12.6% |
公)西宮市苦楽園六番町63番 | 芦屋(2500) | 62 | -0.5% | -4.1% |
公)西宮市名塩1丁目2420番 | 西宮名塩(850) | 12.4 | -0.5% | -8.5% |
公)西宮市宝生ケ丘1丁目1264番140 | 阪急宝塚(1600) | 18.2 | -0.5% | -9.8% |
公)西宮市生瀬町2丁目610番13 | 生瀬(480) | 22.3 | -0.6% | -6.3% |
公)西宮市甲陽園目神山町635番 | 甲陽園(1700) | 21.6 | -0.6% | -5.1% |
公)西宮市苦楽園三番町16番7外 | 苦楽園口(2400) | 48.5 | -0.7% | -4.5% |
公)西宮市仁川町6丁目171番 | 仁川(1600) | 45.2 | -0.7% | -8.7% |
公)西宮市山口町上山口1丁目1159番2 | 岡場(2200) | 10.1 | -1.0% | -9.7% |
公)西宮市鷲林寺南町1番414 | 甲陽園(3100) | 28.1 | -1.2% | -7.6% |
公)西宮市山口町名来2丁目51番 | 二郎(1600) | 11.9 | -1.4% | -14.3% |
公)西宮市名塩茶園町594番33 | 西宮名塩(3000) | 9.9 | -1.6% | -17.8% |
基)西宮市甲風園2丁目172番 | 阪急西宮北口(620) | 161.7 | 3.8% | 10.6% |
基)西宮市大畑町58番3 | 阪急西宮北口(800) | 112.9 | 3.6% | 9.3% |
基)西宮市久出ヶ谷町31番2 | 阪急夙川(600) | 123.4 | 3.6% | 10.3% |
基)西宮市松原町48番 | JR西宮(220) | 139.9 | 3.4% | 11.0% |
基)西宮市中島町132番3 | 阪急西宮北口(1100) | 95 | 3.2% | 9.5% |
基)西宮市羽衣町167番 | 阪急夙川(70) | 192.4 | 3.2% | 12.3% |
基)西宮市甲子園七番町161番2 | 阪神甲子園(510) | 107.3 | 3.2% | 9.4% |
基)西宮市高松町541番外 | 阪急西宮北口(160) | 339.9 | 3.0% | 19.1% |
基)西宮市甲子園口2丁目330番 | JR甲子園口(250) | 118.8 | 2.9% | 6.8% |
基)西宮市生瀬東町28番11外 | 阪急宝塚(800) | 49.5 | 2.7% | |
基)西宮市羽衣町103番6外 | 阪急夙川(350) | 145.2 | 2.6% | 8.9% |
基)西宮市甲東園1丁目54番6 | 阪急甲東園(240) | 110.9 | 2.4% | 7.3% |
基)西宮市甲子園口4丁目118番5外 | JR甲子園口(600) | 115.5 | 2.3% | 6.7% |
基)西宮市二見町7番1 | JR甲子園口(400) | 131.3 | 2.3% | 7.3% |
基)西宮市門戸荘44番2 | 阪急門戸厄神(1) | 126.4 | 2.1% | 6.7% |
基)西宮市中浜町5番1外 | 阪神香櫨園(350) | 95.7 | 2.1% | 5.1% |
基)西宮市宮前町5番外 | 阪神西宮(630) | 97.4 | 2.1% | |
基)西宮市川添町34番1 | 阪神香櫨園(560) | 98.3 | 2.1% | |
基)西宮市石在町60番2外 | 阪神西宮(750) | 83.8 | 2.0% | 4.5% |
基)西宮市甲子園洲鳥町43番1 | 阪神甲子園(470) | 96.7 | 1.7% | 3.2% |
基)西宮市神呪町8番21 | 阪急甲東園(480) | 101.6 | 1.7% | 6.6% |
基)西宮市上大市3丁目44番5 | 阪急甲東園(700) | 88.1 | 1.5% | 3.5% |
基)西宮市門戸岡田町37番3 | 阪急門戸厄神(550) | 91.7 | 1.5% | 5.3% |
基)西宮市日野町12番5 | JR甲子園口(1400) | 79.5 | 1.3% | 2.6% |
基)西宮市小曽根町4丁目6番内 | 阪神武庫川(1100) | 81.2 | 1.2% | 2.9% |
基)西宮市甲東園2丁目44番2 | 阪急甲東園(510) | 108.9 | 1.2% | 5.4% |
基)西宮市薬師町250番1外 | 阪急門戸厄神(850) | 111.2 | 1.2% | 4.0% |
基)西宮市甲子園春風町22番2 | 阪神甲子園(1000) | 94.1 | 1.1% | 3.6% |
基)西宮市津門住江町30番5 | 阪神今津(380) | 79.5 | 0.8% | 2.1% |
基)西宮市東鳴尾町1丁目78番7 | 阪神東鳴尾(200) | 72.9 | 0.5% | 0.9% |
基)西宮市南越木岩町85番外 | 阪急苦楽園口(120) | 157.1 | 0.4% | 6.0% |
基)西宮市獅子ケ口町97番8 | 阪急甲陽園(700) | 65 | 0.0% | 0.0% |
基)西宮市泉町19番 | 阪神香櫨園(1400) | 66.7 | 0.0% | -0.5% |
基)西宮市山口町上山口2丁目198番 | 神戸電鉄田尾寺(2500) | 14.3 | 0.0% | -1.8% |
基)西宮市仁川町6丁目126番 | 阪急仁川(1300) | 57.1 | 0.0% | -3.9% |
基)西宮市名塩南台1丁目12番4 | JR西宮名塩(1400) | 15.5 | 0.0% | -4.1% |
基)西宮市高座町124番3 | 阪急門戸厄神(1700) | 67.7 | -0.5% | -3.3% |
基)西宮市甲陽園西山町48番8 | 阪急甲陽園(1000) | 52.8 | -0.6% | -2.4% |
基)西宮市柏堂西町1番128 | 阪急甲陽園(2600) | 39.3 | -0.8% | -4.0% |
基)西宮市上ケ原八番町42番 | 阪急甲陽園(1800) | 70 | -0.9% | -3.2% |
基)西宮市青葉台1丁目276番 | JR生瀬(850) | 17.2 | -1.0% | -6.3% |
基)西宮市苦楽園一番町32番13 | 阪急苦楽園口(1500) | 61.4 | -1.1% | -2.1% |
基)西宮市桜谷町20番38 | 阪急夙川(1200) | 106.6 | ||
基)西宮市甲子園四番町84番1 | 阪神甲子園(950) | 131 | ||
基)西宮市甲陽園東山町22番78 | 阪急甲陽園(1000) | 67.7 | ||
基)西宮市戸田町29番4 | 阪神西宮(120) | 144.2 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの(気になっている)西宮市の土地価格が、これからどうなるのか?
- 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?
「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」
新型コロナから3年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?
ところが、西宮市の土地価格は、約8割の地点において、過去5年間で今年が最高値だったのです(108地点中83地点、約77%)。
一体、何が起こっているのでしょうか?
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、西宮市の土地価格の動き
西宮市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.7%、商業地で+3.5%と、どちらも上昇しました。
また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+4%。商業地で+12.8%と、特に商業地での上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)
西宮駅や西宮北口駅、夙川駅などの駅周辺ほど、上昇率が高いですね。
その一方で、山際のちょっと駅から離れたエリアでは、下落しているところが見られます(緑色のマーク)。
なぜ、これほど上昇しているのか?
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。
西宮市に、子育て世帯が引っ越して来ている
また、新型コロナ以降、西宮市に引っ越してくる子育て世帯が増えています。
西宮市の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、0〜14歳と、30〜40代で増加していました。
お隣の尼崎市では、逆にこの年齢層が減少しているため、尼崎市からの引っ越しが多いのでしょう。
このように、市外から子育て世帯が引っ越して来ていて、なおかつ住宅価格も上昇傾向にあることから、駅周辺を中心に土地価格の上昇が進んでいるわけです。
3、これからどうなるのか?
ここからは、西宮市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
(1)金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。
(参考:財務省)
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間35年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか?
「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)
実は、西宮市にも、74ヘクタールの生産緑地があります。
30坪の土地で約7,400万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図:西宮市は74ヘクタール
(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、大阪市に近い尼崎市、伊丹市、宝塚市などでも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
そのため、郊外のエリアでは、今以上に土地価格が緩んでくるでしょう。
(3)これから西宮市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した西宮市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.8万人減少するそうです。
西宮市はこれから10年で人口が約1.8万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.2万人減る見通しです。
西宮市の30〜40代人口は、これから10年で約1.2万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、西宮市の土地価格は、
- 建築費の上昇によって、中心部のマンションが立地するエリアでは大きく上昇しているものの、通勤に不便な山際の住宅地では、下落しているところもある
- 今後は、30〜40代人口がさらに減っていくのと、生産緑地の宅地化が進むため、郊外のエリアを中心に土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
買うなら:安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件=安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら:低金利の今がチャンス
西宮市の不動産は、駅周辺では、比較的安定していますが、それ以外のエリアでは農地の宅地化、子育て世帯の減少などもあって、下落しているところも出て来ています。
さらに、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「松園町(まつぞのちょう)」という、夙川駅から西へ200mほど離れている住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:127万円/坪
- 実際の取引価格:180〜250万円/坪
と、公示地価の約1.4〜2.0倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか?
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか?
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?
を知ることができます。
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