（画像出典：ウィキペディア Charidri 愛知県道301号西尾新川港線）
この記事では西尾市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、西尾市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）西尾市米津町白沢１０６番４外 | 米津（720） | 24.9 | 2.7% | 5.4% |
| 公）西尾市米津町仲之畑２０番７外 | 米津（90） | 23.9 | 2.5% | |
| 公）西尾市戸ケ崎５丁目４番２７ | 桜町前（760） | 33 | 2.0% | 4.7% |
| 公）西尾市緑町４丁目４８番 | 桜町前（260） | 33.7 | 2.0% | 2.2% |
| 公）西尾市伊藤４丁目１１番７外 | 桜町前（1300） | 34.7 | 1.9% | 6.0% |
| 公）西尾市亀沢町４５番 | 西尾（1600） | 28.7 | 1.8% | 3.8% |
| 公）西尾市緑町３丁目３３番５ | 桜町前（400） | 32.6 | 1.7% | 6.9% |
| 公）西尾市熊味町大道南３３番３ | 西尾口（1100） | 27 | 1.7% | 6.0% |
| 公）西尾市新在家１丁目３２番 | 西尾（2100） | 31.4 | 1.7% | 2.7% |
| 公）西尾市今川町馬捨場９７番４ | 西尾（1400） | 30 | 1.7% | 3.7% |
| 公）西尾市寄住町東浦９７番外 | 西尾口（650） | 31.8 | 1.6% | 3.4% |
| 公）西尾市徳次町上十五夜２２番１ | 西尾（1200） | 32.2 | 1.6% | 3.9% |
| 公）西尾市寄住町上田２０番６ | 西尾口（250） | 30.3 | 1.4% | 5.8% |
| 公）西尾市花ノ木町７丁目３番外 | 西尾（580） | 34 | 1.0% | 3.0% |
| 公）西尾市高畠町６丁目５１番２ | 西尾（550） | 37.6 | 0.9% | 3.6% |
| 公）西尾市西浅井町コウノス１番１外 | 桜町前（4000） | 12.6 | 0.8% | -0.3% |
| 公）西尾市花ノ木町３丁目１６番１外 | 西尾（260） | 43.2 | 0.8% | 3.1% |
| 公）西尾市富山２丁目３番１２ | 福地（2900） | 26.8 | 0.6% | |
| 公）西尾市吉良町上横須賀五反田２１番４外 | 上横須賀（590） | 17.2 | 0.4% | -2.4% |
| 公）西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷５１番１外 | 上横須賀（460） | 17.7 | 0.4% | -2.4% |
| 公）西尾市寺津町二丁５番２外 | 福地（4300） | 10.8 | 0.3% | -2.4% |
| 公）西尾市寺津町白山６７番７ | 福地（3800） | 21.2 | 0.0% | -2.0% |
| 公）西尾市国森町郷北４０番１ | 西尾（2800） | 20 | 0.0% | 0.2% |
| 公）西尾市平坂町北新田２２番２ | 西尾（3900） | 21 | 0.0% | -2.0% |
| 公）西尾市上矢田町郷後１０１番２ | 福地（2400） | 20.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）西尾市中畑町前山１０３番５ | 碧南中央（3400） | 19.1 | 0.0% | -2.0% |
| 公）西尾市楠村町北浜屋敷１番１４９ | 西尾（4900） | 21.4 | 0.0% | -2.8% |
| 公）西尾市上町稲荷山３８番１外 | 桜町前（2400） | 15 | 0.0% | -2.1% |
| 公）西尾市大給町６５番 | 西尾口（910） | 23.3 | 0.0% | 1.3% |
| 公）西尾市八ツ面町上泡原９９番 | 桜町前（1500） | 14.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）西尾市駒場町屋敷７１番 | 西尾口（4000） | 14.8 | 0.0% | -2.4% |
| 公）西尾市吉良町小牧郷中７９番 | 上横須賀（1000） | 10.5 | 0.0% | -3.9% |
| 公）西尾市上町泡原１６番１外 | 西尾（1600） | 36 | 0.0% | -1.8% |
| 公）西尾市米津町久手４９番６外 | 米津（100） | 29 | 0.0% | -2.1% |
| 公）西尾市山下町東八幡山６０番１４ | 西尾（1600） | 27.8 | -0.7% | -2.2% |
| 公）西尾市一色町味浜乾地６７番 | 福地（4000） | 12.7 | -1.0% | -14.4% |
| 公）西尾市一色町一色西荒子１３番３ | 福地（3500） | 12.7 | -1.0% | -13.9% |
| 公）西尾市一色町養ヶ島一ノ割２８番 | 福地（5300） | 9.2 | -1.1% | -9.4% |
| 公）西尾市一色町一色上屋敷４７番１ | 福地（4400） | 12.3 | -1.3% | -14.6% |
| 公）西尾市一色町赤羽水出１７番１ | 福地（4600） | 11.8 | -1.4% | -15.1% |
| 公）西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６ | 上横須賀（190） | 18.8 | -1.4% | -9.8% |
| 公）西尾市一色町前野東浦５１番１ | 福地（4500） | 14.1 | -1.4% | -15.4% |
| 公）西尾市鳥羽町未新田６７番１ | 三河鳥羽（450） | 11.3 | -1.4% | -16.0% |
| 公）西尾市吉良町吉田斉藤久５４番１外 | 吉良吉田（770） | 13 | -2.2% | -14.7% |
| 公）西尾市一色町松木島中切２６番 | 吉良吉田（2600） | 11.4 | -2.3% | -15.4% |
| 公）西尾市西幡豆町西見影３６番２ | 西幡豆（400） | 11.9 | -3.0% | -18.5% |
| 公）西尾市寺部町林添１４０番２ | 西幡豆（640） | 12.7 | -3.0% | -18.5% |
| 公）西尾市吉良町吉田上浜８６番 | 吉良吉田（110） | 13.4 | -3.1% | -15.0% |
| 公）西尾市寺部町笠外２７１番 | 西幡豆（1100） | 9.9 | -3.2% | -18.9% |
| 公）西尾市東幡豆町越田９８番２ | 東幡豆（1500） | 8.6 | -3.3% | -17.9% |
| 公）西尾市吉良町吉田上浜２４番外 | 吉良吉田（260） | 13.4 | -3.6% | -18.5% |
| 公）西尾市東幡豆町本郷５番１外 | 東幡豆（290） | 12.4 | -3.8% | |
| 基）西尾市道光寺町郷中４１番８外 | 西尾口（600） | 29.1 | 1.1% | 2.9% |
| 基）西尾市丁田町杢左６５番２ | 西尾（850） | 32.3 | 1.0% | 1.7% |
| 基）西尾市寄住町神明３７番 | 西尾（450） | 37 | 0.9% | 2.8% |
| 基）西尾市高畠町６丁目５１番２ | 西尾（550） | 37.3 | 0.9% | 1.8% |
| 基）西尾市米津町蓮台２番９ | 米津（380） | 26.4 | 0.9% | 0.9% |
| 基）西尾市田貫１丁目４３番 | 西尾（3400） | 25.7 | 0.6% | 0.9% |
| 基）西尾市鶴城町北二ノ沢２６番１７ | 西尾口（950） | 29.5 | 0.6% | 0.4% |
| 基）西尾市吉良町下横須賀東下河原４６番１外 | 上横須賀（870） | 16.4 | 0.0% | -2.4% |
| 基）西尾市今川町東大城１２番３ | 西尾（1200） | 30.6 | 0.0% | |
| 基）西尾市花ノ木町３丁目１６番１外 | 西尾（260） | 42.9 | 0.0% | 1.6% |
| 基）西尾市寄住町洲田２３番３ | 西尾（390） | 40.9 | 0.0% | 1.6% |
| 基）西尾市寄住町金田５番２外 | 西尾口（240） | 31 | 0.0% | 0.4% |
| 基）西尾市本町４８番７ | 西尾（760） | 29 | 0.0% | 1.6% |
| 基）西尾市住崎町飛八１番１０外 | 西尾（2300） | 17 | 0.0% | -1.2% |
| 基）西尾市斎藤町郷中６４番 | 福地（1100） | 14 | -0.5% | -3.4% |
| 基）西尾市深池町上口１７番 | 西尾（1800） | 17 | -1.0% | -3.0% |
| 基）西尾市鳥羽町古新田１６番１４ | 三河鳥羽（130） | 11.9 | -1.1% | -13.2% |
| 基）西尾市吉良町富田荒井屋敷２６番 | 上横須賀（2400） | 9.8 | -1.3% | |
| 基）西尾市一色町味浜乾地６７番 | 福地（4000） | 12.8 | -1.5% | -11.6% |
| 基）西尾市一色町生田中萱野３５番 | 吉良吉田（4700） | 6.6 | -2.0% | -9.9% |
| 基）西尾市一色町前野東浦５１番１ | 福地（4500） | 14.2 | -2.3% | -12.6% |
| 基）西尾市一色町一色東前新田５３番 | 吉良吉田（4300） | 12.4 | -2.6% | -11.9% |
| 基）西尾市吉良町富好新田井戸東３番１外 | 吉良吉田（930） | 12.1 | -2.6% | -11.8% |
| 基）西尾市東幡豆町中柴３６番 | 東幡豆（700） | 10.6 | -3.6% | -17.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）西尾市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、西尾市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約３割もあるのです（50地点中13地点、約26%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、西尾市の土地価格の動き
西尾市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で-0.5％と、下落していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-4.6％。商業地で-5.6％と、新型コロナ以降に下落が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
西尾駅〜米津駅にかけての駅周辺では、上昇している地点が多く見られますね。
その一方で、駅から離れたエリアでは下落しているところが多く、特に旧幡豆郡の３町では、１５〜２０％の下落をしているところが多く見られました。
なぜ、一部の駅周辺だけが上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
アベノミクスが始まった2013年以降、トヨタ関連企業が集積する西三河地区や、名古屋市の土地価格が大きく上昇しました。
そのため、西尾市のような、価格が安い郊外に家を持とうとする動きが出てきています。
実際、西尾市の転入超過数（市外から引っ越してきた人の純増数。マイナスの場合は、出ていく人の方が多い）を見てみると、家を購入する中心年代である30〜40代や、その子供世代である0〜9歳の数が増えていました。
（赤い線）30〜40代が増加
駅周辺の土地価格が上昇しているのは、このような事情があるからでしょう。
その一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいるため、古い住宅地を購入する必要がありません。
そのため、土地価格は下落しやすくなっているわけです。
なぜ旧幡豆郡では、これほど下落しているのか？
その理由は、人口の減少です。
西尾市全体では、2013〜23年の10年間で、人口が約1,300人ほど増えていますが、増えているのは旧西尾市だけで、幡豆郡の３町では減少傾向にありました。
| 2013.4 | 2023.4 | 増減 | |
| 旧西尾市 | 110,581 | 113,946 | +3,365 |
| 旧一色町 | 24,160 | 23,104 | -1,056 |
| 旧吉良町 | 22,679 | 22,176 | -503 |
| 旧吉良町 | 12,349 | 11,002 | -1,347 |
| 西尾市 合計 | 169,769 | 170,228 | +459 |
また、2011年に西尾市に統合されたことで、
- 役所などの機能も縮小し、雇用が減少
- 買い物に便利なエリアは旧西尾市街に集中している
- 統合されたことで、旧西尾市街に引っ越す抵抗感も減っている
といったことから、旧幡豆郡の中に家を買いたい人が減った結果、土地価格の下落が止まらないのでしょう。
３、これからどうなるのか？
西尾市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、西尾市にも、４５ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約4,500戸分にもなります。
愛知の生産緑地の分布図：西尾市は４５ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
名古屋市を中心に、西三河地区でもほぼ全域で生産緑地があるため、全体的に土地価格が緩む可能性があります。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから西尾市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した西尾市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1,000人減少するそうです。
西尾市はこれから10年で約1,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
西尾市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
人口はそれほど減っていきませんので、住宅需要も極端に落ち込む事はなさそうですが、旧幡豆郡と旧西尾市とで、二極化が解消されることはないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、西尾市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、西尾駅などの駅周辺を中心に、土地価格が大きく上昇した
- その一方で、旧幡豆郡では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらない
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
西尾市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。
建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
また、旧幡豆郡では、買い手が減っているため、売却を考えているのであれば、長期戦を覚悟した方がいいでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、西尾市内に「米津町（よねづ ちょう）」という、米津駅の周辺に広がっている住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：24万円／坪
- 実際の取引価格：19〜38万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや４〜５階建ぐらいまでのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【西尾市米津町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 米津駅から徒歩6〜10分のエリアで、19〜38万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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