豊川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

豊川市愛知県

(画像出典:ウィキペディア Lombroso 豊川市武道館

 

この記事では豊川市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、豊川市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)豊川市八幡町下六光寺14番14国府(900)29.51.8%4.1%
公)豊川市本野ケ原2丁目88番外豊川(2300)20.11.7%2.2%
公)豊川市穂ノ原2丁目1番8外諏訪町(1200)14.91.1%3.4%
公)豊川市下長山町堺84番4外牛久保(1300)24.41.1%2.5%
公)豊川市新栄町2丁目5番国府(200)31.41.1%1.0%
公)豊川市八幡町鐘鋳場88番八幡(300)31.70.6%2.1%
公)豊川市西桜木町2丁目6番3豊川(1400)30.50.5%-0.2%
公)豊川市市田町下新屋27番1八幡(850)26.60.5%2.0%
公)豊川市蔵子3丁目30番2八幡(1300)27.90.5%1.4%
公)豊川市西豊町3丁目127番豊川(1100)29.20.3%-1.7%
公)豊川市国府町鍛治ケ谷7番21国府(630)26.40.3%0.0%
公)豊川市本野町西野添22番豊川(2500)270.2%0.2%
公)豊川市諏訪4丁目265番1諏訪町(500)32.30.2%-0.3%
公)豊川市新青馬町5丁目3番3外国府(750)27.70.0%-1.2%
公)豊川市四ツ谷町3丁目37番2諏訪町(860)30.90.0%0.0%
公)豊川市御津町広石日暮22番12愛知御津(800)22.30.0%-3.3%
公)豊川市花井町4番9稲荷口(1000)28.40.0%
公)豊川市為当町椎木157番愛知御津(650)22.80.0%-2.7%
公)豊川市川花町1丁目51番諏訪町(1600)24.60.0%-0.8%
公)豊川市萩山町3丁目45番諏訪町(600)34.30.0%1.0%
公)豊川市御油町後田39番御油(200)270.0%-3.8%
公)豊川市平尾町下貝津60番国府(2000)14.60.0%-2.4%
公)豊川市一宮町旭11番外長山(1000)25.90.0%-3.0%
公)豊川市一宮町下新切45番46三河一宮(200)24.60.0%-1.5%
公)豊川市伊奈町佐脇原685番2伊奈(750)24.70.0%-1.7%
公)豊川市大橋町2丁目56番豊川(2500)22.40.0%-0.3%
公)豊川市山道町1丁目79番稲荷口(600)30.80.0%-0.6%
公)豊川市豊川町止通19番1豊川(580)35.30.0%2.9%
公)豊川市諏訪3丁目151番外諏訪町(300)39.90.0%-1.6%
公)豊川市天神町16番外豊川(1100)31.20.0%-0.4%
公)豊川市西本町19番豊川(200)340.0%-1.0%
公)豊川市一宮町栄220番外三河一宮(1300)28.70.0%-3.3%
公)豊川市南大通4丁目3番外諏訪町(1000)32.80.0%
公)豊川市八幡町鐘鋳場246番外八幡(470)31.50.0%-2.4%
公)豊川市小坂井町門並16番外小坂井(300)21.70.0%-2.5%
公)豊川市長沢町音羽22番1名電長沢(170)17-0.2%-0.8%
公)豊川市諏訪4丁目198番2外諏訪町(840)32.4-0.2%
公)豊川市中央通4丁目7番稲荷口(680)31.9-0.2%-2.2%
公)豊川市末広通2丁目61番外豊川(1200)31.3-0.2%-2.3%
公)豊川市御津町上佐脇屋敷41番小田渕(1300)13.4-0.2%-4.7%
公)豊川市麻生田町楠木道20番豊川(2900)11.3-0.3%-4.7%
公)豊川市萩町下林26番3外名電赤坂(1200)10.7-0.3%-6.1%
公)豊川市上長山町東新屋87番1長山(1500)9.7-0.3%-4.9%
公)豊川市御津町下佐脇宮本67番1外愛知御津(1200)17.6-0.4%-6.6%
公)豊川市赤坂町御園231番外名電赤坂(800)19.8-0.5%-2.1%
公)豊川市赤坂町紅里2番1名電赤坂(1000)16.8-0.6%-5.4%
公)豊川市御津町御馬梅田8番2愛知御津(2000)15-1.3%-12.1%
公)豊川市三蔵子町宮前15番6豊川(2800)26.3
基)豊川市下長山町高畑17番1外牛久保(800)35.60.9%0.9%
基)豊川市小田渕町4丁目53番2外小田渕(1100)16.20.8%0.4%
基)豊川市白鳥町下郷中67番5国府(1100)23.60.7%1.4%
基)豊川市諏訪4丁目265番1諏訪町(500)32.30.2%0.0%
基)豊川市本野ケ原4丁目71番三河一宮(1200)24.50.0%-2.0%
基)豊川市御油町栗木山189番御油(1100)25.40.0%-2.2%
基)豊川市金塚町1丁目37番2稲荷口(350)30.50.0%0.0%
基)豊川市一宮町社119番外三河一宮(800)25.10.0%-2.3%
基)豊川市小田渕町野畔9番10小田渕(100)23.90.0%-1.4%
基)豊川市金屋元町1丁目77番5豊川(1300)31.70.0%0.0%
基)豊川市伊奈町出口93番2西小坂井(550)240.0%-1.4%
基)豊川市新青馬町5丁目3番3外国府(750)27.70.0%-0.6%
基)豊川市御津町赤根百々57番5外愛知御津(1800)11.20.0%-2.9%
基)豊川市萩町雨田6番4名電赤坂(2400)8.30.0%-1.9%
基)豊川市御津町西方中屋敷82番5外愛知御津(650)22.80.0%-1.4%
基)豊川市東曙町56番豊川(1700)26.50.0%-1.6%
基)豊川市千歳通2丁目20番1稲荷口(600)32.80.0%-3.4%
基)豊川市住吉町2丁目91番豊川(1400)23.5-0.3%-2.3%
基)豊川市諏訪4丁目198番2外諏訪町(840)32.5-0.3%
基)豊川市末広通4丁目3番3豊川(1500)28.9-0.3%-4.9%
基)豊川市中央通4丁目7番稲荷口(680)31.9-0.4%-2.2%
基)豊川市馬場町御堂前71番豊川(670)32.2-0.5%-5.3%
基)豊川市豊津町神ノ木109番4三河一宮(2200)12.5-0.8%-6.6%
基)豊川市南大通5丁目33番諏訪町(450)33.3-1.0%-4.7%
基)豊川市長草町連田85番2豊川(3300)12.8-1.0%-7.0%
基)豊川市赤坂台921番名電赤坂(1600)15.1-1.5%-10.0%
基)豊川市伊奈町新屋70番9伊奈(270)25.7

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)豊川市の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、豊川市の土地価格は、過去5年間で今年が最高値の地点が、全体の約2割近くもあるのです(46地点中8地点、約17%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、豊川市の土地価格の動き

豊川市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.1%、商業地で0%と、ほぼ横ばいでした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-1.6%。商業地で-2.1%と、こちらも下落傾向にはあるものの、ほとんど変わっていませんね。

 

豊川市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

国府駅、八幡駅などの駅周辺では上昇しているエリア(オレンジ色のマーク)がいくつか見られますね。

その一方で、駅から離れたところでは、下落しているエリアが散見されました。

 

なぜ、一部の駅周辺だけで上昇しているのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。

 

愛知県の中古マンション価格、中古戸建て価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

このように、中古価格が上昇しているものの、豊川市では、農地の宅地化が徐々に進んでいるため、必ずしも古くからある住宅地を購入しなくても、安く土地が買えます。

しかし、電車での通勤をする人は、駅周辺の限られた場所を購入せざるを得ないため、駅周辺だけが上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

豊川市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)これから豊川市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊川市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約7,000人減少するそうです。

 

豊川市はこれから10年で約7,000人減少

豊川市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。

 

豊川市の30〜40代人口は、これから10年で約4,000人減る

豊川市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は買い手が減っていくことは避けられないでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、豊川市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、駅周辺だけ、土地価格の上昇が進んだ
  • 今後は、若い世代の人口減少によって、買い手がさらに減っていく
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

豊川市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。

そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、豊川市内に「御油町(ごゆちょう)」という、御油駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:20万円/坪
  • 実際の取引価格:1.8〜26万円/坪

と、公示地価の約0.1〜1.3倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てやアパート、工場が立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【豊川市御油町の公示地価】

豊川市の公示地価

  • 国府駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 62,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 20万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊川市御油町の土地取引(令和元年〜2年)】

豊川市の土地取引

  • 御油駅から徒歩4〜10分のエリアで、1.8〜26万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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