堺市の土地価格|上昇・下落した理由と今後の見通し|大阪市への通勤需要で二極化へ

大阪府

この記事では堺市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、堺市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)堺市美原区平尾290番3河内松原(5100)41.313.6%
公)堺市堺区築港八幡町1番155七道(3200)30.510.8%22.4%
公)堺市北区中百舌鳥町2丁92番外なかもず(0)245.97.3%54.6%
公)堺市北区長曽根町3080番12なかもず(500)98.37.2%26.3%
公)堺市堺区神南辺町5丁152番4堺(1000)28.67.0%16.7%
公)堺市北区新金岡町2丁5番9新金岡(600)77.66.8%30.6%
公)堺市堺区築港南町4番5外堺(1600)19.64.9%10.2%
公)堺市北区北花田町3丁23番10北花田(400)77.64.9%25.0%
公)堺市北区中百舌鳥町3丁351番4なかもず(250)94.14.8%23.9%
公)堺市東区北野田472番16北野田(600)43.64.8%15.8%
公)堺市北区百舌鳥西之町2丁543番なかもず(1400)75.94.5%16.8%
公)堺市堺区戎島町1丁37番堺(500)56.14.3%13.3%
公)堺市堺区北瓦町2丁114番1外堺東(0)258.74.1%43.9%
公)堺市東区丈六445番31北野田(1400)44.23.9%7.2%
公)堺市南区三原台1丁1番1泉ケ丘(730)53.13.9%9.5%
公)堺市東区高松263番40北野田(1100)36.63.7%8.8%
公)堺市北区北花田町4丁109番20北花田(820)64.43.7%18.9%
公)堺市北区南花田町416番11北花田(2100)38.33.6%6.4%
公)堺市堺区松屋町1丁6番1外七道(1000)343.5%13.3%
公)堺市堺区東雲西町4丁13番9堺市(510)59.73.4%11.0%
公)堺市堺区三宝町6丁315番七道(1000)40.33.4%13.0%
公)堺市堺区大仙中町7番2堺東(1600)50.83.4%8.5%
公)堺市西区鳳西町1丁82番2鳳(900)51.23.3%10.7%
公)堺市堺区石津北町81番1石津川(1700)313.3%18.5%
公)堺市西区鳳南町2丁101番14鳳(470)53.53.2%20.0%
公)堺市美原区丹上475番1河内松原(2700)19.33.2%4.8%
公)堺市美原区多治井194番2外恵我ノ荘(3700)21.53.2%4.8%
公)堺市堺区遠里小野町2丁60番3浅香山(400)32.73.1%9.4%
公)堺市中区八田寺町470番1外鳳(1700)29.53.1%5.3%
公)堺市北区金岡町1279番8なかもず(950)54.83.1%14.5%
公)堺市北区新金岡町5丁7番97新金岡(900)77.63.1%16.9%
公)堺市南区高倉台2丁37番13泉ケ丘(1600)33.73.0%5.4%
公)堺市中区福田579番5北野田(1700)45.23.0%5.4%
公)堺市東区草尾714番43北野田(1100)34.33.0%5.8%
公)堺市西区鳳北町8丁440番25鳳(1200)45.93.0%10.3%
公)堺市西区浜寺石津町東2丁647番9石津川(900)46.22.9%4.5%
公)堺市堺区大仙西町6丁181番2外堺東(1800)352.9%10.4%
公)堺市中区深井水池町3400番深井(850)46.92.9%8.4%
公)堺市南区原山台1丁14番6栂・美木多(750)35.32.9%5.9%
公)堺市中区深井清水町3726番2外深井(600)47.22.9%8.3%
公)堺市北区百舌鳥赤畑町5丁571番1百舌鳥(700)59.12.9%17.0%
公)堺市北区北花田町3丁35番5北花田(630)712.9%18.8%
公)堺市北区中百舌鳥町1丁85番15なかもず(700)82.82.9%17.3%
公)堺市堺区南三国ヶ丘町4丁147番堺東(800)952.9%22.0%
公)堺市東区菩提町5丁45番初芝(1100)362.8%6.9%
公)堺市堺区大町西1丁7番外堺(850)120.52.8%25.4%
公)堺市堺区桜之町西1丁11番2七道(500)48.22.8%
公)堺市堺区南三国ヶ丘町1丁30番2堺東(200)110.22.8%19.3%
公)堺市中区深井水池町3118番深井(500)50.52.7%7.7%
公)堺市西区鶴田町97番3津久野(780)382.7%6.5%
公)堺市北区百舌鳥本町2丁303番3百舌鳥(650)50.82.7%14.1%
公)堺市北区百舌鳥西之町2丁254番34なかもず(1400)50.82.7%13.2%
公)堺市北区新金岡町3丁6番95新金岡(900)77.22.6%15.8%
公)堺市東区南野田554番7外狭山(340)38.92.6%7.3%
公)堺市堺区神明町東2丁4番2堺東(1300)53.52.5%6.6%
公)堺市東区引野町2丁90番8初芝(1300)40.32.5%8.0%
公)堺市東区野尻町241番17初芝(400)40.92.5%9.7%
公)堺市堺区中田出井町3丁101番2堺東(780)68.32.5%16.9%
公)堺市北区宮本町84番北花田(350)68.32.5%
公)堺市北区中長尾町2丁60番3外堺市(490)692.5%16.8%
公)堺市中区深井沢町3282番深井(170)69.32.4%9.4%
公)堺市東区大美野4番2北野田(520)55.42.4%
公)堺市西区北条町1丁44番3上野芝(850)41.92.4%5.8%
公)堺市東区丈六185番3北野田(320)702.4%9.3%
公)堺市堺区南庄町2丁84番1堺東(700)85.82.4%27.5%
公)堺市西区鳳中町10丁12番4鳳(800)42.92.4%11.1%
公)堺市西区浜寺船尾町東4丁1番外諏訪ノ森(1400)57.42.4%9.4%
公)堺市堺区向陵中町3丁113番3三国ケ丘(600)86.82.3%19.5%
公)堺市堺区今池町4丁57番3浅香山(460)58.12.3%8.6%
公)堺市北区百舌鳥赤畑町2丁61番2三国ケ丘(540)73.62.3%17.4%
公)堺市堺区出島町1丁37番湊(200)44.22.3%5.5%
公)堺市堺区北三国ヶ丘町6丁201番4堺市(600)89.42.3%19.4%
公)堺市堺区市之町東3丁54番2堺東(1000)75.92.2%29.2%
公)堺市堺区栄橋町1丁66番5外堺(380)76.92.2%29.4%
公)堺市北区百舌鳥梅町3丁20番3なかもず(650)77.62.2%16.9%
公)堺市東区日置荘西町5丁342番32初芝(450)46.52.2%3.7%
公)堺市北区北花田町2丁115番7北花田(280)62.42.2%17.4%
公)堺市西区津久野町2丁208番2津久野(550)46.92.2%5.2%
公)堺市西区鳳東町1丁7番30鳳(0)111.22.1%
公)堺市中区深井清水町3484番外深井(580)48.52.1%8.9%
公)堺市北区百舌鳥梅北町5丁405番2なかもず(800)662.0%15.6%
公)堺市堺区旭ヶ丘中町4丁116番2外百舌鳥(1500)50.22.0%4.8%
公)堺市中区土塔町2249番3外深井(1500)33.72.0%3.2%
公)堺市中区新家町577番7初芝(1300)342.0%3.0%
公)堺市西区浜寺石津町東3丁713番1石津川(1000)35.31.9%4.9%
公)堺市東区日置荘西町6丁444番1初芝(640)35.61.9%4.9%
公)堺市西区上野芝向ヶ丘町4丁1405番51外上野芝(750)54.11.9%4.5%
公)堺市南区竹城台2丁10番12泉ケ丘(950)36.31.9%2.8%
公)堺市堺区四条通44番3堺東(1000)54.81.8%8.5%
公)堺市東区西野146番7北野田(960)36.61.8%4.7%
公)堺市北区大豆塚町2丁7番59堺市(800)55.11.8%9.2%
公)堺市北区東浅香山町1丁68番4浅香(720)55.11.8%8.4%
公)堺市堺区霞ヶ丘町2丁127番上野芝(1000)55.11.8%7.7%
公)堺市西区浜寺昭和町3丁371番1浜寺公園(350)55.41.8%3.7%
公)堺市堺区山本町5丁110番77堺(1200)37.31.8%4.6%
公)堺市堺区北向陽町1丁31番6堺東(700)56.81.8%10.3%
公)堺市東区中茶屋1番37北野田(1900)381.8%2.7%
公)堺市堺区浅香山町2丁35番16浅香(450)57.11.8%5.5%
公)堺市美原区大饗146番57初芝(1600)28.71.8%4.2%
公)堺市中区小阪88番31深井(1300)38.31.8%2.7%
公)堺市東区日置荘原寺町227番7萩原天神(500)38.61.7%5.4%
公)堺市堺区石津町3丁822番53外上野芝(1300)38.91.7%3.5%
公)堺市中区土師町1丁2680番なかもず(1900)38.91.7%3.5%
公)堺市西区浜寺諏訪森町西1丁17番6諏訪ノ森(400)38.91.7%1.7%
公)堺市中区深井北町3419番6深井(1300)39.31.7%6.3%
公)堺市西区津久野町1丁6番8津久野(150)78.51.7%
公)堺市西区上630番68富木(800)39.61.7%7.1%
公)堺市西区上198番30鳳(1200)40.31.7%8.0%
公)堺市東区野尻町70番104初芝(950)40.31.7%4.3%
公)堺市西区浜寺船尾町西2丁118番2諏訪ノ森(690)40.91.6%4.2%
公)堺市西区上野芝向ヶ丘町1丁1219番8上野芝(480)63.41.6%3.2%
公)堺市西区上野芝町4丁550番16上野芝(530)63.71.6%10.3%
公)堺市美原区太井630番50初芝(2800)26.21.5%1.9%
公)堺市堺区出島町3丁228番4湊(400)43.91.5%3.9%
公)堺市西区浜寺元町6丁887番2外鳳(1100)44.91.5%7.9%
公)堺市堺区砂道町1丁18番100浅香山(400)46.91.4%6.8%
公)堺市堺区旭ヶ丘南町1丁23番2上野芝(1500)47.51.4%5.9%
公)堺市北区常磐町3丁12番9北花田(1100)49.21.4%8.0%
公)堺市美原区北余部550番37初芝(2700)27.21.4%1.7%
公)堺市美原区北余部660番9外初芝(3000)28.11.3%2.0%
公)堺市南区茶山台3丁36番3泉ケ丘(1300)32.51.2%
公)堺市南区城山台3丁11番7光明池(1900)29.91.1%-0.1%
公)堺市北区東浅香山町2丁76番8浅香(500)60.41.1%7.6%
公)堺市南区新檜尾台1丁31番6光明池(1300)32.31.0%2.1%
公)堺市南区鴨谷台1丁39番11光明池(1000)32.71.0%2.1%
公)堺市南区若松台3丁15番4泉ケ丘(1600)32.71.0%1.0%
公)堺市南区桃山台4丁8番10栂・美木多(1400)33.31.0%
公)堺市中区土師町2丁1758番23深井(1400)35.60.9%1.9%
公)堺市堺区海山町3丁148番5七道(1100)36.30.9%1.9%
公)堺市西区浜寺石津町西4丁258番3石津川(600)36.30.9%-1.8%
公)堺市南区庭代台1丁37番23栂・美木多(2400)29.30.9%-2.4%
公)堺市西区堀上緑町3丁44番13津久野(1900)37.60.9%0.0%
公)堺市中区福田408番17北野田(1700)28.10.8%-0.6%
公)堺市西区鳳南町5丁640番15鳳(1300)41.60.8%8.6%
公)堺市堺区大浜中町3丁72番7堺(1200)42.20.8%0.8%
公)堺市西区浜寺諏訪森町西3丁204番8諏訪ノ森(370)42.60.8%-3.7%
公)堺市西区家原寺町1丁8番2津久野(1100)43.60.8%0.8%
公)堺市堺区南旅篭町東4丁13番8湊(1200)44.60.7%2.3%
公)堺市堺区大浜中町2丁48番外堺(1000)44.90.7%3.0%
公)堺市西区浜寺諏訪森町中3丁248番4外諏訪ノ森(450)48.20.7%0.0%
公)堺市美原区さつき野西1丁目9番2北野田(4300)250.7%1.2%
公)堺市美原区南余部251番7北野田(1200)28.90.6%5.3%
公)堺市中区東山833番3外深井(1400)310.5%0.5%
公)堺市中区福田10番1外北野田(1600)260.5%0.6%
公)堺市中区東山970番2深井(2300)31.50.4%0.5%
公)堺市中区深阪4丁1894番泉ケ丘(1800)31.70.4%0.2%
公)堺市美原区小寺64番6初芝(3000)240.4%0.6%
公)堺市美原区大保1番10河内松原(3300)250.4%0.5%
公)堺市中区福田270番23北野田(2200)27.60.4%-0.1%
公)堺市中区福田1100番26北野田(2400)29.40.3%-0.3%
公)堺市美原区真福寺279番1河内松原(2800)22.70.1%-0.3%
公)堺市中区八田西町2丁35番46深井(2500)32.80.1%-0.5%
公)堺市南区土佐屋台1277番1外泉ケ丘(1200)24.60.0%-1.3%
公)堺市西区草部215番9鳳(2000)31.60.0%-1.7%
公)堺市中区毛穴町324番64津久野(2000)33.30.0%-1.9%
公)堺市美原区平尾2425番6北野田(3500)19.20.0%-2.0%
公)堺市南区庭代台4丁17番3栂・美木多(2200)29.20.0%-3.2%
公)堺市南区御池台3丁13番6栂・美木多(3400)26.2-0.1%-5.4%
公)堺市西区菱木4丁2857番1栂・美木多(3000)16.4-0.2%-4.1%
公)堺市西区山田2丁127番23鳳(3300)30-0.2%-2.0%
公)堺市美原区菅生178番53北野田(1900)14-0.5%-2.3%
公)堺市南区赤坂台6丁4番6光明池(1900)28.7-0.6%-4.4%
公)堺市南区槇塚台3丁35番8泉ケ丘(3200)27.4-0.6%-6.7%
公)堺市堺区柳之町西1丁34番七道(800)54.8

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、堺市の土地価格の動き

堺市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.8%、商業地で+3.7%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+6.4%。商業地で+18.2%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

堺市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

阪堺線は宿院駅より北側、大阪メトロなら中百舌鳥駅より北側ぐらいまでが、特に大きく上昇していますね。

全体的に、大阪市寄りの北側のエリアほど、上昇率が高い傾向にありました。

 

一方で、南側のエリア、特に駅から離れたエリアでは、下落しているところもいくつか見られており、大阪市方面への通勤に便利なエリアとそうでないエリアとで、二極化が進んでいたようです。

 

なぜ、北側のエリアほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。

例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。

 

大阪市の中古マンション、戸建ての価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③堺市では、世帯数が増加している市町村が多い

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、堺市では、この5年間で人口は約3.6万人の減っているものの、世帯数は約1.1万世帯も増えているのです。

 

堺市の人口推移

(参考:堺市 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

なぜ、南側のエリアでは、下落しているか?

その理由は、農地の宅地化です。

 

2010〜20年までの10年間で、約1,600ヘクタールの農地が減少しています。

1ヘクタール=約3,000坪ですから、30坪の戸建てにして、約16万戸分の農地が、工場や宅地などの、他の用途に変わっているのです。

 

大阪府の農地面積

(参考:農水省 農林業センサス)

 

特に、駅から離れた郊外では、農地が新興住宅地に変わって来ているため、古くからある住宅地の買い手がいなくなり、土地価格の下落が進んでいるのです。

 

3、これからどうなるのか?

堺市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2022年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:堺市は166ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

実は、堺市が大阪府内で、最も生産緑地の多い街なのです。

そのため、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。

生産緑地は、特に郊外のエリアに多い傾向にあるため、郊外の戸建て・土地価格に大きな影響を与えるでしょう。

 

(3)これから堺市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した堺市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4.2万人減少するそうです。

 

堺市はこれから10年で約4.2万人減少

堺市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4.4万人減る見通しです。

 

堺市の30〜40代人口は、これから10年で約4.4万人減る

堺市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ買い手がつくでしょうが、駅から離れた郊外では、さらに買い手が減っていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、堺市の土地価格は、

  • ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、特に大阪方面への通勤に便利な駅近のマンションエリアを中心に、土地価格が上昇した
  • その一方で、農地の宅地化も進んでいるため、特に南側のエリアでは、古い住宅地の買い手がつきにくくなり、土地価格も上がりにくくなっている
  • 今後は、若い世代の人口減少が進むため、一部の駅近エリアを除いて、買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

堺市の土地価格は、大阪方面への通勤需要や、マンション需要の増加もあって、北側のエリアでは大きく上昇していますが、それ以外はあまり上がらない、という二極化が進んでいます。

 

また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、堺区に「向陵中町(こうりょうなかまち)」という地区があります。

三国ヶ丘駅の東口側に広がる住宅地です。

 

この向陵中町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:84万円/坪
  • 実際の取引価格:67〜110万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【堺市堺区向陵中町の公示地価】

堺市の公示地価

  • 三国ヶ丘駅から600mの距離、徒歩7分(1分=80m)
  • 254,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 84万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【堺市堺区向陵中町の土地取引】

堺市の土地取引

  • 三国ヶ丘駅から徒歩7〜8分のエリアで、67〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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すまいバリュー2023年9月

 

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

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