堺市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

堺市の土地価格|上昇・下落した理由と今後の見通し|大阪市への通勤需要で二極化へ

大阪府

この記事では堺市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、堺市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
堺市堺区築港八幡町1番155七道(3200)3514.6%38.7%
堺市堺区石津北町81番1石津川(1700)35.313.8%32.1%
堺市堺区神南辺町5丁152番4堺(1000)3211.9%28.5%
堺市堺区北瓦町2-4-18堺東(0)280.58.4%30.8%
堺市堺区松屋町1丁6番1外七道(1000)36.67.8%19.1%
堺市堺区遠里小野町2-3-19浅香山(400)357.1%15.2%
堺市堺区築港南町4番5外堺(1600)217.1%16.9%
堺市堺区三宝町6丁315番七道(1000)42.96.6%18.2%
堺市堺区大仙西町6丁181番2外堺東(1800)375.7%14.3%
堺市堺区戎島町1丁37番堺(500)57.82.9%15.1%
堺市堺区南三国ヶ丘町4-1-14堺東(800)97.72.8%17.5%
堺市堺区東雲西町4-2-8堺市(510)61.42.8%10.7%
堺市堺区南三国ヶ丘町1-5-7堺東(200)113.22.7%14.3%
堺市堺区向陵中町3-6-25三国ケ丘(600)89.12.7%14.9%
堺市堺区大仙中町1-22-2堺東(1600)52.12.6%9.7%
堺市堺区北三国ヶ丘町6-1-21堺市(600)91.72.6%14.4%
堺市堺区栄橋町1-5-2堺(380)78.92.6%16.0%
堺市堺区中田出井町3-3-10堺東(780)702.4%13.4%
堺市堺区浅香山町2-7-2浅香(450)58.42.3%6.6%
堺市堺区南庄町2-2-8堺東(700)87.82.3%18.8%
堺市堺区今池町4-7-8浅香山(460)59.42.3%8.4%
堺市堺区出島町1-5-7湊(200)45.22.2%7.0%
堺市堺区市之町東3-2-18堺東(1000)77.62.2%15.2%
堺市堺区砂道町1-12-9浅香山(400)47.92.1%7.4%
堺市堺区桜之町西1-2-8七道(500)49.22.1%
堺市堺区旭ヶ丘中町4-1-4百舌鳥(1500)51.22.0%6.2%
堺市堺区大町西1-1-25堺(850)122.81.9%14.1%
堺市堺区神明町東2-2-5堺東(1300)54.51.9%7.1%
堺市堺区霞ヶ丘町2-2-14上野芝(1000)56.11.8%6.9%
堺市堺区山本町5丁110番77堺(1200)381.8%5.5%
堺市堺区出島町3-2-6湊(400)44.61.5%4.7%
堺市堺区大浜中町2-5-13堺(1000)45.51.5%3.8%
堺市堺区旭ヶ丘南町1-3-29上野芝(1500)48.21.4%5.8%
堺市堺区海山町3丁148番5七道(1100)36.60.9%1.8%
堺市堺区石津町3-4-15上野芝(1300)39.30.8%3.5%
堺市堺区大浜中町3-11-7堺(1200)42.60.8%1.6%
堺市堺区南旅篭町東4-3-15湊(1200)44.90.7%3.0%
堺市堺区中向陽町1-6-22堺東(470)63.4
堺市堺区陵西通2-3堺東(1000)62.7
堺市堺区南半町東2-1-32湊(900)49.2
堺市西区鳳東町1丁7番30鳳(0)119.87.7%
堺市西区鶴田町28-18津久野(780)39.95.2%12.0%
堺市西区浜寺石津町東2-2-18石津川(900)48.55.0%9.7%
堺市西区鳳北町8丁440番25鳳(1200)47.94.3%13.3%
堺市西区鳳西町1丁82番2鳳(900)53.13.9%13.4%
堺市西区鳳中町10丁12番4鳳(800)44.63.8%13.4%
堺市西区鳳南町2丁101番14鳳(470)55.43.7%22.6%
堺市西区津久野町1-11-3津久野(150)80.92.9%
堺市西区浜寺船尾町東4丁1番外諏訪ノ森(1400)59.12.9%10.5%
堺市西区上630番68富木(800)40.62.5%9.8%
堺市西区鳳南町5丁640番15鳳(1300)42.62.4%9.3%
堺市西区北条町1-6-2上野芝(850)42.92.4%8.3%
堺市西区津久野町2-18-7津久野(550)47.92.1%7.4%
堺市西区上野芝向ヶ丘町1-11-13上野芝(480)64.72.1%5.4%
堺市西区上野芝町4-27-15上野芝(530)652.1%8.8%
堺市西区浜寺石津町東3-7-39石津川(1000)361.9%6.9%
堺市西区上野芝向ヶ丘町4-22-9上野芝(750)55.11.8%6.4%
堺市西区浜寺昭和町3丁371番1浜寺公園(350)56.41.8%5.6%
堺市西区浜寺諏訪森町西1丁17番6諏訪ノ森(400)39.61.7%3.4%
堺市西区上198番30鳳(1200)40.91.6%9.7%
堺市西区浜寺船尾町西2丁118番2諏訪ノ森(690)41.61.6%5.9%
堺市西区浜寺諏訪森町西3丁204番8諏訪ノ森(370)43.21.6%0.0%
堺市西区浜寺元町6丁887番2外鳳(1100)45.51.5%7.8%
堺市西区浜寺石津町西4-8-18石津川(600)36.60.9%0.0%
堺市西区堀上緑町3-11-6津久野(1900)380.9%0.9%
堺市西区家原寺町1-7-10津久野(1100)43.90.8%1.5%
堺市西区浜寺諏訪森町中3丁248番4外諏訪ノ森(450)48.50.7%0.7%
堺市西区草部215番9鳳(2000)31.70.2%-1.2%
堺市西区菱木4丁2857番1栂・美木多(3000)16.40.0%-3.7%
堺市西区山田2丁127番23鳳(3300)30-0.2%-1.9%
堺市中区深井水池町3118番深井(500)53.55.9%12.5%
堺市中区八田寺町470番1外鳳(1700)31.15.4%10.9%
堺市中区深井水池町3400番深井(850)48.53.5%10.5%
堺市中区新家町577番7初芝(1300)352.9%6.0%
堺市中区深井沢町3282番深井(170)71.32.9%10.8%
堺市中区深井清水町3726番2外深井(600)48.52.8%9.7%
堺市中区深井清水町3484番外深井(580)49.82.7%10.2%
堺市中区土師町1-8-12なかもず(1900)39.92.5%6.1%
堺市中区福田408番17北野田(1700)28.72.2%2.5%
堺市中区福田579番5北野田(1700)46.22.2%7.7%
堺市中区土塔町2249番3外深井(1500)34.32.0%5.3%
堺市中区小阪88番31深井(1300)38.91.7%4.4%
堺市中区深井北町3419番6深井(1300)39.91.7%6.1%
堺市中区福田270番23北野田(2200)28.11.6%2.0%
堺市中区八田西町2-15-18深井(2500)33.31.5%1.5%
堺市中区福田1100番26北野田(2400)29.91.5%1.7%
堺市中区福田10番1外北野田(1600)26.41.4%2.0%
堺市中区毛穴町324番64津久野(2000)33.71.0%-1.0%
堺市中区土師町2-34-47深井(1400)360.9%2.8%
堺市中区東山833番3外深井(1400)31.20.5%1.1%
堺市中区東山970番2深井(2300)31.70.5%1.1%
堺市中区深阪4-14-37泉ケ丘(1800)31.80.3%0.5%
堺市東区野尻町70番104初芝(950)41.94.1%8.5%
堺市東区野尻町241番17初芝(400)42.64.0%12.2%
堺市東区北野田472番16北野田(600)45.23.8%16.1%
堺市東区菩提町5丁45番初芝(1100)37.33.7%10.8%
堺市東区大美野4番2北野田(520)57.43.6%
堺市東区丈六445番31北野田(1400)45.53.0%10.4%
堺市東区草尾714番43北野田(1100)35.32.9%8.9%
堺市東区丈六185番3北野田(320)71.92.8%11.2%
堺市東区日置荘西町6-30-13初芝(640)36.62.8%7.8%
堺市東区高松263番40北野田(1100)37.62.7%10.7%
堺市東区西野146番7北野田(960)37.62.7%7.5%
堺市東区南野田554番7外狭山(340)39.92.5%9.0%
堺市東区引野町2丁90番8初芝(1300)41.32.5%9.6%
堺市東区日置荘西町5-6-22初芝(450)47.52.1%5.9%
堺市東区中茶屋1番37北野田(1900)38.61.7%4.5%
堺市東区日置荘原寺町227番7萩原天神(500)39.31.7%6.3%
堺市南区原山台1-14-6栂・美木多(750)374.7%10.9%
堺市南区三原台1-1-3泉ケ丘(730)55.44.3%13.5%
堺市南区高倉台2-37-19泉ケ丘(1600)34.72.9%8.5%
堺市南区茶山台3-36-3泉ケ丘(1300)33.32.5%
堺市南区若松台3-15-4泉ケ丘(1600)33.32.0%3.1%
堺市南区竹城台2-10-12泉ケ丘(950)371.8%4.7%
堺市南区新檜尾台1-31-6光明池(1300)32.71.0%3.1%
堺市南区鴨谷台1-39-11光明池(1000)331.0%3.1%
堺市南区桃山台4-8-10栂・美木多(1400)33.71.0%
堺市南区城山台3-11-7光明池(1900)30.10.9%0.8%
堺市南区土佐屋台1277番1外泉ケ丘(1200)24.80.7%-0.7%
堺市南区庭代台1-37-23栂・美木多(2400)29.50.6%-1.3%
堺市南区庭代台4-17-3栂・美木多(2200)29.20.0%-2.6%
堺市南区赤坂台6-4-6光明池(1900)28.70.0%-3.9%
堺市南区御池台3-13-6栂・美木多(3400)26.20.0%-4.2%
堺市南区槇塚台3-35-8泉ケ丘(3200)27.40.0%-5.7%
堺市美原区平尾290番3河内松原(5100)43.96.4%
堺市美原区多治井194番2外恵我ノ荘(3700)22.44.6%9.7%
堺市美原区大饗146番57初芝(1600)304.6%9.0%
堺市美原区丹上475番1河内松原(2700)20.14.5%9.5%
堺市美原区北余部660番9外初芝(3000)28.51.8%3.8%
堺市美原区さつき野西1丁目9番2北野田(4300)25.41.4%2.7%
堺市美原区太井630番50初芝(2800)26.51.3%3.2%
堺市美原区北余部550番37初芝(2700)27.61.2%3.0%
堺市美原区大保1番10河内松原(3300)25.31.1%1.6%
堺市美原区南余部251番7北野田(1200)290.6%5.9%
堺市美原区小寺64番6初芝(3000)24.10.4%1.0%
堺市美原区真福寺279番1河内松原(2800)22.70.0%-0.1%
堺市美原区平尾2425番6北野田(3500)19.20.0%-1.5%
堺市美原区菅生178番53北野田(1900)13.9-0.5%-2.3%
堺市北区中百舌鳥町2丁92番外なかもず(0)277.212.8%40.0%
堺市北区新金岡町2-5-25新金岡(600)83.57.7%29.7%
堺市北区長曽根町3080番12なかもず(500)104.96.7%26.2%
堺市北区中百舌鳥町1丁85番15なかもず(700)87.55.6%17.3%
堺市北区中長尾町2-2-28堺市(490)72.65.3%15.8%
堺市北区百舌鳥西之町2丁543番なかもず(1400)79.95.2%16.3%
堺市北区宮本町84番北花田(350)71.34.3%
堺市北区南花田町416番11北花田(2100)39.94.3%10.0%
堺市北区百舌鳥梅町3丁20番3なかもず(650)80.53.8%13.5%
堺市北区中百舌鳥町3丁351番4なかもず(250)97.43.5%19.4%
堺市北区百舌鳥赤畑町5丁571番1百舌鳥(700)61.13.4%16.4%
堺市北区百舌鳥本町2丁303番3百舌鳥(650)52.53.2%12.0%
堺市北区北花田町4丁109番20北花田(820)66.33.1%15.5%
堺市北区金岡町1279番8なかもず(950)56.43.0%14.0%
堺市北区北花田町2丁115番7北花田(280)642.6%14.1%
堺市北区百舌鳥西之町2丁254番34なかもず(1400)52.12.6%10.5%
堺市北区新金岡町3-6-95新金岡(900)79.22.6%13.2%
堺市北区新金岡町5-7-310新金岡(900)79.52.6%13.7%
堺市北区北花田町3丁35番5北花田(630)72.62.3%14.0%
堺市北区百舌鳥赤畑町2丁61番2三国ケ丘(540)75.22.2%12.9%
堺市北区常磐町3丁12番9北花田(1100)50.22.0%6.3%
堺市北区百舌鳥梅北町5丁405番2なかもず(800)67.32.0%10.9%
堺市北区東浅香山町1丁68番4浅香(720)56.11.8%7.6%
堺市北区大豆塚町2丁7番59堺市(800)56.11.8%6.9%
堺市北区東浅香山町2丁76番8浅香(500)61.11.1%5.7%
堺市北区北花田町3丁28番5北花田(520)79.2

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
堺市堺区向陵中町2-4-16JR三国ケ丘( 100)141.97.5%43.3%
堺市堺区南清水町1-3-24南海浅香山( 590)39.65.3%
堺市堺区一条通8-13南海堺東( 1100)76.95.0%25.9%
堺市堺区戎島町1丁37番南海堺( 500)57.14.8%14.6%
堺市堺区今池町4-2-20南海浅香山( 820)51.54.7%13.9%
堺市堺区南花田口町2-2-13南海堺東( 300)96.73.9%21.1%
堺市堺区西永山園6-10南海堺東( 800)78.53.5%12.8%
堺市堺区出島町2-3-11南海湊( 1)47.22.9%2.9%
堺市堺区中安井町3-4-11南海堺東( 700)108.22.5%18.0%
堺市堺区大町西1-1-25南海堺( 850)121.42.2%19.9%
堺市堺区出島海岸通2-8-7南海湊( 300)46.92.2%3.6%
堺市堺区新在家町西3-2-18南海堺( 1200)50.22.0%6.3%
堺市堺区香ヶ丘町3-4-8南海浅香山( 480)55.41.8%6.3%
堺市堺区海山町4丁165番2南海七道( 1200)371.8%2.8%
堺市堺区柏木町3-4-11南海石津川( 750)381.8%4.5%
堺市堺区緑ヶ丘南町4丁93番2JR上野芝( 700)57.11.2%6.8%
堺市堺区菅原通4丁27番2南海湊( 1200)45.50.7%3.0%
堺市堺区八千代通2-20南海堺東( 1700)46.20.7%1.4%
堺市西区築港新町3丁27番10南海石津川( 4000)18.87.5%15.2%
堺市西区鳳東町5丁487番331JR鳳( 500)55.15.0%15.2%
堺市西区鳳南町2丁136番1JR鳳( 580)50.54.8%10.1%
堺市西区鳳西町1丁68番4JR鳳( 600)51.24.7%10.7%
堺市西区鳳北町8丁440番25JR鳳( 1200)46.53.7%11.0%
堺市西区神野町3-4-34JR津久野( 750)50.23.4%4.1%
堺市西区上野芝町8-12-4JR上野芝( 1000)41.93.3%3.3%
堺市西区浜寺元町5丁689番4南海浜寺公園( 900)42.93.2%5.7%
堺市西区上野芝向ヶ丘町6-16-11JR上野芝( 1100)43.63.1%5.6%
堺市西区上野芝町3-3-13JR上野芝( 150)673.0%12.8%
堺市西区浜寺元町3丁229番4南海浜寺公園( 1000)53.52.5%3.8%
堺市西区家原寺町2-5-15JR津久野( 1300)42.22.4%3.2%
堺市西区上野芝町4-27-15JR上野芝( 530)64.42.1%9.6%
堺市西区浜寺石津町西3-4-12南海石津川( 140)45.91.5%0.7%
堺市中区深井水池町3118番泉北高速深井( 500)52.86.0%11.9%
堺市中区福田784番19南海北野田( 2400)29.24.7%2.9%
堺市中区深井沢町3341番1泉北高速深井( 120)654.2%10.1%
堺市中区大野芝町240番6南海萩原天神( 1600)34.33.0%1.0%
堺市中区楢葉186番7泉北高速深井( 2300)23.12.9%3.7%
堺市中区堀上町473番8泉北高速深井( 1600)36.61.8%0.9%
堺市中区深井中町1874番3泉北高速深井( 1100)33.71.0%-1.9%
堺市中区深阪6-6-25泉北高速泉ケ丘( 1800)29.20.6%-0.7%
堺市中区小阪西町5-5泉北高速深井( 2400)30.40.5%-0.5%
堺市中区辻之781番1泉北高速深井( 3500)22.7-0.1%-1.0%
堺市東区北野田472番16南海北野田( 600)44.65.5%16.4%
堺市東区白鷺町3-8-4南海白鷺( 900)46.55.2%12.8%
堺市東区日置荘西町2-3-15南海初芝( 1)62.45.0%6.2%
堺市東区北野田240番13南海北野田( 750)42.64.9%6.6%
堺市東区日置荘西町1-34-21南海初芝( 400)49.84.9%9.4%
堺市東区日置荘北町1-41-25南海初芝( 1100)43.23.1%6.5%
堺市東区大美野115番4外南海北野田( 1200)49.82.7%7.1%
堺市東区日置荘西町7-23-9南海初芝( 900)39.92.5%5.2%
堺市東区丈六185番3南海北野田( 320)70.62.4%9.7%
堺市南区宮山台3-5-4泉北高速泉ケ丘( 2000)32.23.2%3.2%
堺市南区若松台3-15-4泉北高速泉ケ丘( 1600)332.0%
堺市南区三原台3-19-17泉北高速泉ケ丘( 1200)33.72.0%3.0%
堺市南区竹城台3-14-2泉北高速泉ケ丘( 1300)351.9%2.9%
堺市南区晴美台1-7-3泉北高速泉ケ丘( 2200)28.50.6%-5.5%
堺市南区庭代台1-17-12泉北高速栂・美木多( 1700)30.50.0%-3.1%
堺市美原区大饗146番57南海初芝( 1600)29.44.1%6.6%
堺市美原区木材通4-13-11近鉄富田林( 2800)21.92.3%5.6%
堺市美原区小平尾173番3近鉄恵我ノ荘( 4300)180.4%-0.4%
堺市美原区さつき野東2丁目11番14南海北野田( 4300)24.50.1%0.7%
堺市北区中百舌鳥町1丁85番15OsakaMetroなかもず( 700)86.55.6%19.1%
堺市北区北長尾町1-7-11JR堺市( 70)99.75.2%21.8%
堺市北区長曽根町1519番22OsakaMetroなかもず( 1100)67.75.1%19.2%
堺市北区百舌鳥梅町1丁17番6南海中百舌鳥( 700)77.24.5%15.3%
堺市北区百舌鳥梅北町4丁151番1南海百舌鳥八幡( 150)72.34.3%14.7%
堺市北区金岡町2338番2南海白鷺( 1100)51.54.0%16.4%
堺市北区長曽根町1638番10OsakaMetro新金岡( 1100)69.63.9%16.6%
堺市北区東上野芝町2丁182番JR上野芝( 710)58.73.5%9.2%
堺市北区百舌鳥赤畑町4丁255番1外JR百舌鳥( 1)81.52.9%18.2%
堺市北区南花田町210番4OsakaMetro北花田( 1500)46.21.4%11.1%
堺市北区百舌鳥陵南町3丁350番4JR上野芝( 1600)49.80.7%2.7%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、堺市の土地価格の動き

堺市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.8%、商業地で+3.7%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+6.4%。商業地で+18.2%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

堺市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

阪堺線は宿院駅より北側、大阪メトロなら中百舌鳥駅より北側ぐらいまでが、特に大きく上昇していますね。

全体的に、大阪市寄りの北側のエリアほど、上昇率が高い傾向にありました。

 

一方で、南側のエリア、特に駅から離れたエリアでは、下落しているところもいくつか見られており、大阪市方面への通勤に便利なエリアとそうでないエリアとで、二極化が進んでいたようです。

 

なぜ、北側のエリアほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

 

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。

日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ2〜3割も上がっている状況なのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、戸建てやマンション価格も大きく上昇しています。

特に大阪市内の新築マンションの平均価格は、2021年以降、マンション単価が90万円/㎡前後にまで上昇しています。この3年ぐらいで10%以上も上昇しています。

 

大阪府の新築マンション価格(平方メートルあたり)の推移

(参考:不動産経済研究所)

 

もちろん中古価格も上昇中です。

2018年から比べて、中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%も上昇しています。

 

大阪市の中古マンション、戸建ての価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

このように住宅価格が上昇した結果、周辺の土地価格も連れ高しているわけです。

 

 

③堺市では、世帯数が増加している市町村が多い

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、堺市では、この5年間で人口は約3.6万人の減っているものの、世帯数は約1.1万世帯も増えているのです。

 

堺市の人口推移

(参考:堺市 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

なぜ、南側のエリアでは、下落しているか?

その理由は、農地の宅地化です。

 

2010〜20年までの10年間で、約1,600ヘクタールの農地が減少しています。

1ヘクタール=約3,000坪ですから、30坪の戸建てにして、約16万戸分の農地が、工場や宅地などの、他の用途に変わっているのです。

 

大阪府の農地面積

(参考:農水省 農林業センサス)

 

特に、駅から離れた郊外では、農地が新興住宅地に変わって来ているため、古くからある住宅地の買い手がいなくなり、土地価格の下落が進んでいるのです。

 

3、これからどうなるのか?

堺市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:堺市は166ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

実は、堺市が大阪府内で、最も生産緑地の多い街なのです。

そのため、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。

生産緑地は、特に郊外のエリアに多い傾向にあるため、郊外の戸建て・土地価格に大きな影響を与えるでしょう。

 

(3)これから堺市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した堺市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4.2万人減少するそうです。

 

堺市はこれから10年で約4.2万人減少

堺市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4.4万人減る見通しです。

 

堺市の30〜40代人口は、これから10年で約4.4万人減る

堺市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ買い手がつくでしょうが、駅から離れた郊外では、さらに買い手が減っていくでしょう。

 

結論

以上のことから、堺市の土地価格は、

  • ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、特に大阪方面への通勤に便利な駅近のマンションエリアを中心に、土地価格が上昇した
  • その一方で、農地の宅地化も進んでいるため、特に南側のエリアでは、古い住宅地の買い手がつきにくくなり、土地価格も上がりにくくなっている
  • 今後は、若い世代の人口減少が進むため、一部の駅近エリアを除いて、買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、堺区に「向陵中町(こうりょうなかまち)」という地区があります。

三国ヶ丘駅の東口側に広がる住宅地です。

 

この向陵中町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:84万円/坪
  • 実際の取引価格:67〜110万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【堺市堺区向陵中町の公示地価】

堺市の公示地価

  • 三国ヶ丘駅から600mの距離、徒歩7分(1分=80m)
  • 254,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 84万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【堺市堺区向陵中町の土地取引】

堺市の土地取引

  • 三国ヶ丘駅から徒歩7〜8分のエリアで、67〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。

 

タウンライフ

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:取引実績の多い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ10割がマンション、ということも珍しくありません。

 

また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。

そこで、当サイトでは、取引実績を調べて、堺市の不動産会社ランキングを作成しました。

 

堺市の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
堺市の不動産会社10社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。

 

まずは価格を知りたいのなら、一括査定

売るかどうか迷われていて、「評価額が高ければ売りたい」という人もいるでしょう。

 

そんな人にとって、便利なサービスが「一括査定」です。

一度の登録で、複数社から無料で査定額を教えてもらえるサービスです。

 

査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

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三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、大手と地元のどちらの査定内容も比べてみたい人におすすめです。

 

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