この記事では堺市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、堺市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）堺市美原区平尾２９０番３ | 河内松原（5100） | 41.3 | 13.6% | |
| 公）堺市堺区築港八幡町１番１５５ | 七道（3200） | 30.5 | 10.8% | 22.4% |
| 公）堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外 | なかもず（0） | 245.9 | 7.3% | 54.6% |
| 公）堺市北区長曽根町３０８０番１２ | なかもず（500） | 98.3 | 7.2% | 26.3% |
| 公）堺市堺区神南辺町５丁１５２番４ | 堺（1000） | 28.6 | 7.0% | 16.7% |
| 公）堺市北区新金岡町２丁５番９ | 新金岡（600） | 77.6 | 6.8% | 30.6% |
| 公）堺市堺区築港南町４番５外 | 堺（1600） | 19.6 | 4.9% | 10.2% |
| 公）堺市北区北花田町３丁２３番１０ | 北花田（400） | 77.6 | 4.9% | 25.0% |
| 公）堺市北区中百舌鳥町３丁３５１番４ | なかもず（250） | 94.1 | 4.8% | 23.9% |
| 公）堺市東区北野田４７２番１６ | 北野田（600） | 43.6 | 4.8% | 15.8% |
| 公）堺市北区百舌鳥西之町２丁５４３番 | なかもず（1400） | 75.9 | 4.5% | 16.8% |
| 公）堺市堺区戎島町１丁３７番 | 堺（500） | 56.1 | 4.3% | 13.3% |
| 公）堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外 | 堺東（0） | 258.7 | 4.1% | 43.9% |
| 公）堺市東区丈六４４５番３１ | 北野田（1400） | 44.2 | 3.9% | 7.2% |
| 公）堺市南区三原台１丁１番１ | 泉ケ丘（730） | 53.1 | 3.9% | 9.5% |
| 公）堺市東区高松２６３番４０ | 北野田（1100） | 36.6 | 3.7% | 8.8% |
| 公）堺市北区北花田町４丁１０９番２０ | 北花田（820） | 64.4 | 3.7% | 18.9% |
| 公）堺市北区南花田町４１６番１１ | 北花田（2100） | 38.3 | 3.6% | 6.4% |
| 公）堺市堺区松屋町１丁６番１外 | 七道（1000） | 34 | 3.5% | 13.3% |
| 公）堺市堺区東雲西町４丁１３番９ | 堺市（510） | 59.7 | 3.4% | 11.0% |
| 公）堺市堺区三宝町６丁３１５番 | 七道（1000） | 40.3 | 3.4% | 13.0% |
| 公）堺市堺区大仙中町７番２ | 堺東（1600） | 50.8 | 3.4% | 8.5% |
| 公）堺市西区鳳西町１丁８２番２ | 鳳（900） | 51.2 | 3.3% | 10.7% |
| 公）堺市堺区石津北町８１番１ | 石津川（1700） | 31 | 3.3% | 18.5% |
| 公）堺市西区鳳南町２丁１０１番１４ | 鳳（470） | 53.5 | 3.2% | 20.0% |
| 公）堺市美原区丹上４７５番１ | 河内松原（2700） | 19.3 | 3.2% | 4.8% |
| 公）堺市美原区多治井１９４番２外 | 恵我ノ荘（3700） | 21.5 | 3.2% | 4.8% |
| 公）堺市堺区遠里小野町２丁６０番３ | 浅香山（400） | 32.7 | 3.1% | 9.4% |
| 公）堺市中区八田寺町４７０番１外 | 鳳（1700） | 29.5 | 3.1% | 5.3% |
| 公）堺市北区金岡町１２７９番８ | なかもず（950） | 54.8 | 3.1% | 14.5% |
| 公）堺市北区新金岡町５丁７番９７ | 新金岡（900） | 77.6 | 3.1% | 16.9% |
| 公）堺市南区高倉台２丁３７番１３ | 泉ケ丘（1600） | 33.7 | 3.0% | 5.4% |
| 公）堺市中区福田５７９番５ | 北野田（1700） | 45.2 | 3.0% | 5.4% |
| 公）堺市東区草尾７１４番４３ | 北野田（1100） | 34.3 | 3.0% | 5.8% |
| 公）堺市西区鳳北町８丁４４０番２５ | 鳳（1200） | 45.9 | 3.0% | 10.3% |
| 公）堺市西区浜寺石津町東２丁６４７番９ | 石津川（900） | 46.2 | 2.9% | 4.5% |
| 公）堺市堺区大仙西町６丁１８１番２外 | 堺東（1800） | 35 | 2.9% | 10.4% |
| 公）堺市中区深井水池町３４００番 | 深井（850） | 46.9 | 2.9% | 8.4% |
| 公）堺市南区原山台１丁１４番６ | 栂・美木多（750） | 35.3 | 2.9% | 5.9% |
| 公）堺市中区深井清水町３７２６番２外 | 深井（600） | 47.2 | 2.9% | 8.3% |
| 公）堺市北区百舌鳥赤畑町５丁５７１番１ | 百舌鳥（700） | 59.1 | 2.9% | 17.0% |
| 公）堺市北区北花田町３丁３５番５ | 北花田（630） | 71 | 2.9% | 18.8% |
| 公）堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５ | なかもず（700） | 82.8 | 2.9% | 17.3% |
| 公）堺市堺区南三国ヶ丘町４丁１４７番 | 堺東（800） | 95 | 2.9% | 22.0% |
| 公）堺市東区菩提町５丁４５番 | 初芝（1100） | 36 | 2.8% | 6.9% |
| 公）堺市堺区大町西１丁７番外 | 堺（850） | 120.5 | 2.8% | 25.4% |
| 公）堺市堺区桜之町西１丁１１番２ | 七道（500） | 48.2 | 2.8% | |
| 公）堺市堺区南三国ヶ丘町１丁３０番２ | 堺東（200） | 110.2 | 2.8% | 19.3% |
| 公）堺市中区深井水池町３１１８番 | 深井（500） | 50.5 | 2.7% | 7.7% |
| 公）堺市西区鶴田町９７番３ | 津久野（780） | 38 | 2.7% | 6.5% |
| 公）堺市北区百舌鳥本町２丁３０３番３ | 百舌鳥（650） | 50.8 | 2.7% | 14.1% |
| 公）堺市北区百舌鳥西之町２丁２５４番３４ | なかもず（1400） | 50.8 | 2.7% | 13.2% |
| 公）堺市北区新金岡町３丁６番９５ | 新金岡（900） | 77.2 | 2.6% | 15.8% |
| 公）堺市東区南野田５５４番７外 | 狭山（340） | 38.9 | 2.6% | 7.3% |
| 公）堺市堺区神明町東２丁４番２ | 堺東（1300） | 53.5 | 2.5% | 6.6% |
| 公）堺市東区引野町２丁９０番８ | 初芝（1300） | 40.3 | 2.5% | 8.0% |
| 公）堺市東区野尻町２４１番１７ | 初芝（400） | 40.9 | 2.5% | 9.7% |
| 公）堺市堺区中田出井町３丁１０１番２ | 堺東（780） | 68.3 | 2.5% | 16.9% |
| 公）堺市北区宮本町８４番 | 北花田（350） | 68.3 | 2.5% | |
| 公）堺市北区中長尾町２丁６０番３外 | 堺市（490） | 69 | 2.5% | 16.8% |
| 公）堺市中区深井沢町３２８２番 | 深井（170） | 69.3 | 2.4% | 9.4% |
| 公）堺市東区大美野４番２ | 北野田（520） | 55.4 | 2.4% | |
| 公）堺市西区北条町１丁４４番３ | 上野芝（850） | 41.9 | 2.4% | 5.8% |
| 公）堺市東区丈六１８５番３ | 北野田（320） | 70 | 2.4% | 9.3% |
| 公）堺市堺区南庄町２丁８４番１ | 堺東（700） | 85.8 | 2.4% | 27.5% |
| 公）堺市西区鳳中町１０丁１２番４ | 鳳（800） | 42.9 | 2.4% | 11.1% |
| 公）堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外 | 諏訪ノ森（1400） | 57.4 | 2.4% | 9.4% |
| 公）堺市堺区向陵中町３丁１１３番３ | 三国ケ丘（600） | 86.8 | 2.3% | 19.5% |
| 公）堺市堺区今池町４丁５７番３ | 浅香山（460） | 58.1 | 2.3% | 8.6% |
| 公）堺市北区百舌鳥赤畑町２丁６１番２ | 三国ケ丘（540） | 73.6 | 2.3% | 17.4% |
| 公）堺市堺区出島町１丁３７番 | 湊（200） | 44.2 | 2.3% | 5.5% |
| 公）堺市堺区北三国ヶ丘町６丁２０１番４ | 堺市（600） | 89.4 | 2.3% | 19.4% |
| 公）堺市堺区市之町東３丁５４番２ | 堺東（1000） | 75.9 | 2.2% | 29.2% |
| 公）堺市堺区栄橋町１丁６６番５外 | 堺（380） | 76.9 | 2.2% | 29.4% |
| 公）堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３ | なかもず（650） | 77.6 | 2.2% | 16.9% |
| 公）堺市東区日置荘西町５丁３４２番３２ | 初芝（450） | 46.5 | 2.2% | 3.7% |
| 公）堺市北区北花田町２丁１１５番７ | 北花田（280） | 62.4 | 2.2% | 17.4% |
| 公）堺市西区津久野町２丁２０８番２ | 津久野（550） | 46.9 | 2.2% | 5.2% |
| 公）堺市西区鳳東町１丁７番３０ | 鳳（0） | 111.2 | 2.1% | |
| 公）堺市中区深井清水町３４８４番外 | 深井（580） | 48.5 | 2.1% | 8.9% |
| 公）堺市北区百舌鳥梅北町５丁４０５番２ | なかもず（800） | 66 | 2.0% | 15.6% |
| 公）堺市堺区旭ヶ丘中町４丁１１６番２外 | 百舌鳥（1500） | 50.2 | 2.0% | 4.8% |
| 公）堺市中区土塔町２２４９番３外 | 深井（1500） | 33.7 | 2.0% | 3.2% |
| 公）堺市中区新家町５７７番７ | 初芝（1300） | 34 | 2.0% | 3.0% |
| 公）堺市西区浜寺石津町東３丁７１３番１ | 石津川（1000） | 35.3 | 1.9% | 4.9% |
| 公）堺市東区日置荘西町６丁４４４番１ | 初芝（640） | 35.6 | 1.9% | 4.9% |
| 公）堺市西区上野芝向ヶ丘町４丁１４０５番５１外 | 上野芝（750） | 54.1 | 1.9% | 4.5% |
| 公）堺市南区竹城台２丁１０番１２ | 泉ケ丘（950） | 36.3 | 1.9% | 2.8% |
| 公）堺市堺区四条通４４番３ | 堺東（1000） | 54.8 | 1.8% | 8.5% |
| 公）堺市東区西野１４６番７ | 北野田（960） | 36.6 | 1.8% | 4.7% |
| 公）堺市北区大豆塚町２丁７番５９ | 堺市（800） | 55.1 | 1.8% | 9.2% |
| 公）堺市北区東浅香山町１丁６８番４ | 浅香（720） | 55.1 | 1.8% | 8.4% |
| 公）堺市堺区霞ヶ丘町２丁１２７番 | 上野芝（1000） | 55.1 | 1.8% | 7.7% |
| 公）堺市西区浜寺昭和町３丁３７１番１ | 浜寺公園（350） | 55.4 | 1.8% | 3.7% |
| 公）堺市堺区山本町５丁１１０番７７ | 堺（1200） | 37.3 | 1.8% | 4.6% |
| 公）堺市堺区北向陽町１丁３１番６ | 堺東（700） | 56.8 | 1.8% | 10.3% |
| 公）堺市東区中茶屋１番３７ | 北野田（1900） | 38 | 1.8% | 2.7% |
| 公）堺市堺区浅香山町２丁３５番１６ | 浅香（450） | 57.1 | 1.8% | 5.5% |
| 公）堺市美原区大饗１４６番５７ | 初芝（1600） | 28.7 | 1.8% | 4.2% |
| 公）堺市中区小阪８８番３１ | 深井（1300） | 38.3 | 1.8% | 2.7% |
| 公）堺市東区日置荘原寺町２２７番７ | 萩原天神（500） | 38.6 | 1.7% | 5.4% |
| 公）堺市堺区石津町３丁８２２番５３外 | 上野芝（1300） | 38.9 | 1.7% | 3.5% |
| 公）堺市中区土師町１丁２６８０番 | なかもず（1900） | 38.9 | 1.7% | 3.5% |
| 公）堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６ | 諏訪ノ森（400） | 38.9 | 1.7% | 1.7% |
| 公）堺市中区深井北町３４１９番６ | 深井（1300） | 39.3 | 1.7% | 6.3% |
| 公）堺市西区津久野町１丁６番８ | 津久野（150） | 78.5 | 1.7% | |
| 公）堺市西区上６３０番６８ | 富木（800） | 39.6 | 1.7% | 7.1% |
| 公）堺市西区上１９８番３０ | 鳳（1200） | 40.3 | 1.7% | 8.0% |
| 公）堺市東区野尻町７０番１０４ | 初芝（950） | 40.3 | 1.7% | 4.3% |
| 公）堺市西区浜寺船尾町西２丁１１８番２ | 諏訪ノ森（690） | 40.9 | 1.6% | 4.2% |
| 公）堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８ | 上野芝（480） | 63.4 | 1.6% | 3.2% |
| 公）堺市西区上野芝町４丁５５０番１６ | 上野芝（530） | 63.7 | 1.6% | 10.3% |
| 公）堺市美原区太井６３０番５０ | 初芝（2800） | 26.2 | 1.5% | 1.9% |
| 公）堺市堺区出島町３丁２２８番４ | 湊（400） | 43.9 | 1.5% | 3.9% |
| 公）堺市西区浜寺元町６丁８８７番２外 | 鳳（1100） | 44.9 | 1.5% | 7.9% |
| 公）堺市堺区砂道町１丁１８番１００ | 浅香山（400） | 46.9 | 1.4% | 6.8% |
| 公）堺市堺区旭ヶ丘南町１丁２３番２ | 上野芝（1500） | 47.5 | 1.4% | 5.9% |
| 公）堺市北区常磐町３丁１２番９ | 北花田（1100） | 49.2 | 1.4% | 8.0% |
| 公）堺市美原区北余部５５０番３７ | 初芝（2700） | 27.2 | 1.4% | 1.7% |
| 公）堺市美原区北余部６６０番９外 | 初芝（3000） | 28.1 | 1.3% | 2.0% |
| 公）堺市南区茶山台３丁３６番３ | 泉ケ丘（1300） | 32.5 | 1.2% | |
| 公）堺市南区城山台３丁１１番７ | 光明池（1900） | 29.9 | 1.1% | -0.1% |
| 公）堺市北区東浅香山町２丁７６番８ | 浅香（500） | 60.4 | 1.1% | 7.6% |
| 公）堺市南区新檜尾台１丁３１番６ | 光明池（1300） | 32.3 | 1.0% | 2.1% |
| 公）堺市南区鴨谷台１丁３９番１１ | 光明池（1000） | 32.7 | 1.0% | 2.1% |
| 公）堺市南区若松台３丁１５番４ | 泉ケ丘（1600） | 32.7 | 1.0% | 1.0% |
| 公）堺市南区桃山台４丁８番１０ | 栂・美木多（1400） | 33.3 | 1.0% | |
| 公）堺市中区土師町２丁１７５８番２３ | 深井（1400） | 35.6 | 0.9% | 1.9% |
| 公）堺市堺区海山町３丁１４８番５ | 七道（1100） | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
| 公）堺市西区浜寺石津町西４丁２５８番３ | 石津川（600） | 36.3 | 0.9% | -1.8% |
| 公）堺市南区庭代台１丁３７番２３ | 栂・美木多（2400） | 29.3 | 0.9% | -2.4% |
| 公）堺市西区堀上緑町３丁４４番１３ | 津久野（1900） | 37.6 | 0.9% | 0.0% |
| 公）堺市中区福田４０８番１７ | 北野田（1700） | 28.1 | 0.8% | -0.6% |
| 公）堺市西区鳳南町５丁６４０番１５ | 鳳（1300） | 41.6 | 0.8% | 8.6% |
| 公）堺市堺区大浜中町３丁７２番７ | 堺（1200） | 42.2 | 0.8% | 0.8% |
| 公）堺市西区浜寺諏訪森町西３丁２０４番８ | 諏訪ノ森（370） | 42.6 | 0.8% | -3.7% |
| 公）堺市西区家原寺町１丁８番２ | 津久野（1100） | 43.6 | 0.8% | 0.8% |
| 公）堺市堺区南旅篭町東４丁１３番８ | 湊（1200） | 44.6 | 0.7% | 2.3% |
| 公）堺市堺区大浜中町２丁４８番外 | 堺（1000） | 44.9 | 0.7% | 3.0% |
| 公）堺市西区浜寺諏訪森町中３丁２４８番４外 | 諏訪ノ森（450） | 48.2 | 0.7% | 0.0% |
| 公）堺市美原区さつき野西１丁目９番２ | 北野田（4300） | 25 | 0.7% | 1.2% |
| 公）堺市美原区南余部２５１番７ | 北野田（1200） | 28.9 | 0.6% | 5.3% |
| 公）堺市中区東山８３３番３外 | 深井（1400） | 31 | 0.5% | 0.5% |
| 公）堺市中区福田１０番１外 | 北野田（1600） | 26 | 0.5% | 0.6% |
| 公）堺市中区東山９７０番２ | 深井（2300） | 31.5 | 0.4% | 0.5% |
| 公）堺市中区深阪４丁１８９４番 | 泉ケ丘（1800） | 31.7 | 0.4% | 0.2% |
| 公）堺市美原区小寺６４番６ | 初芝（3000） | 24 | 0.4% | 0.6% |
| 公）堺市美原区大保１番１０ | 河内松原（3300） | 25 | 0.4% | 0.5% |
| 公）堺市中区福田２７０番２３ | 北野田（2200） | 27.6 | 0.4% | -0.1% |
| 公）堺市中区福田１１００番２６ | 北野田（2400） | 29.4 | 0.3% | -0.3% |
| 公）堺市美原区真福寺２７９番１ | 河内松原（2800） | 22.7 | 0.1% | -0.3% |
| 公）堺市中区八田西町２丁３５番４６ | 深井（2500） | 32.8 | 0.1% | -0.5% |
| 公）堺市南区土佐屋台１２７７番１外 | 泉ケ丘（1200） | 24.6 | 0.0% | -1.3% |
| 公）堺市西区草部２１５番９ | 鳳（2000） | 31.6 | 0.0% | -1.7% |
| 公）堺市中区毛穴町３２４番６４ | 津久野（2000） | 33.3 | 0.0% | -1.9% |
| 公）堺市美原区平尾２４２５番６ | 北野田（3500） | 19.2 | 0.0% | -2.0% |
| 公）堺市南区庭代台４丁１７番３ | 栂・美木多（2200） | 29.2 | 0.0% | -3.2% |
| 公）堺市南区御池台３丁１３番６ | 栂・美木多（3400） | 26.2 | -0.1% | -5.4% |
| 公）堺市西区菱木４丁２８５７番１ | 栂・美木多（3000） | 16.4 | -0.2% | -4.1% |
| 公）堺市西区山田２丁１２７番２３ | 鳳（3300） | 30 | -0.2% | -2.0% |
| 公）堺市美原区菅生１７８番５３ | 北野田（1900） | 14 | -0.5% | -2.3% |
| 公）堺市南区赤坂台６丁４番６ | 光明池（1900） | 28.7 | -0.6% | -4.4% |
| 公）堺市南区槇塚台３丁３５番８ | 泉ケ丘（3200） | 27.4 | -0.6% | -6.7% |
| 公）堺市堺区柳之町西１丁３４番 | 七道（800） | 54.8 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、堺市の土地価格の動き
堺市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.8％、商業地で+3.7％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+6.4％。商業地で+18.2％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
阪堺線は宿院駅より北側、大阪メトロなら中百舌鳥駅より北側ぐらいまでが、特に大きく上昇していますね。
全体的に、大阪市寄りの北側のエリアほど、上昇率が高い傾向にありました。
一方で、南側のエリア、特に駅から離れたエリアでは、下落しているところもいくつか見られており、大阪市方面への通勤に便利なエリアとそうでないエリアとで、二極化が進んでいたようです。
なぜ、北側のエリアほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。
例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③堺市では、世帯数が増加している市町村が多い
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、堺市では、この５年間で人口は約3.6万人の減っているものの、世帯数は約1.1万世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
なぜ、南側のエリアでは、下落しているか？
その理由は、農地の宅地化です。
2010〜20年までの１０年間で、約1,600ヘクタールの農地が減少しています。
１ヘクタール＝約3,000坪ですから、30坪の戸建てにして、約16万戸分の農地が、工場や宅地などの、他の用途に変わっているのです。
特に、駅から離れた郊外では、農地が新興住宅地に変わって来ているため、古くからある住宅地の買い手がいなくなり、土地価格の下落が進んでいるのです。
３、これからどうなるのか？
堺市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：堺市は166ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
実は、堺市が大阪府内で、最も生産緑地の多い街なのです。
そのため、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。
生産緑地は、特に郊外のエリアに多い傾向にあるため、郊外の戸建て・土地価格に大きな影響を与えるでしょう。
（３）これから堺市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した堺市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4.2万人減少するそうです。
堺市はこれから10年で約4.2万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4.4万人減る見通しです。
堺市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4.4万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割近くも減るのです。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ買い手がつくでしょうが、駅から離れた郊外では、さらに買い手が減っていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、堺市の土地価格は、
- ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、特に大阪方面への通勤に便利な駅近のマンションエリアを中心に、土地価格が上昇した
- その一方で、農地の宅地化も進んでいるため、特に南側のエリアでは、古い住宅地の買い手がつきにくくなり、土地価格も上がりにくくなっている
- 今後は、若い世代の人口減少が進むため、一部の駅近エリアを除いて、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
堺市の土地価格は、大阪方面への通勤需要や、マンション需要の増加もあって、北側のエリアでは大きく上昇していますが、それ以外はあまり上がらない、という二極化が進んでいます。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、堺区に「向陵中町（こうりょうなかまち）」という地区があります。
三国ヶ丘駅の東口側に広がる住宅地です。
この向陵中町の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：８４万円／坪
- 実際の取引価格：67〜110万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【堺市堺区向陵中町の土地取引】
- 三国ヶ丘駅から徒歩７〜８分のエリアで、67〜110万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
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