（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Lombroso 吉田大橋。愛知県豊橋市）
この記事では豊橋市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、豊橋市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）豊橋市松葉町３丁目２０番 | 豊橋（650） | 45.2 | 5.4% | 13.2% |
| 公）豊橋市花園町８１番 | 豊橋（700） | 48.2 | 3.5% | 8.1% |
| 公）豊橋市駅前大通３丁目５３番外 | 豊橋（500） | 99 | 3.4% | 9.9% |
| 公）豊橋市広小路１丁目４０番１外 | 豊橋（0） | 188.8 | 3.4% | 10.0% |
| 公）豊橋市大橋通２丁目１３３番 | 豊橋（300） | 78.2 | 3.0% | 12.9% |
| 公）豊橋市曲尺手町９２番 | 豊橋（1500） | 37.6 | 2.7% | 5.6% |
| 公）豊橋市錦町１５番 | 豊橋（800） | 43.2 | 2.3% | |
| 公）豊橋市二川町字北裏１番１５５ | 二川（1600） | 23.9 | 2.1% | 3.6% |
| 公）豊橋市新川町７１番 | 豊橋（900） | 49.8 | 2.0% | 4.9% |
| 公）豊橋市小畷町５８４番 | 豊橋（2000） | 37.6 | 1.8% | |
| 公）豊橋市明海町２番２３外 | 豊橋（7500） | 8.6 | 1.6% | 4.8% |
| 公）豊橋市八通町９５番１外 | 豊橋（550） | 47.2 | 1.4% | 8.3% |
| 公）豊橋市伝馬町６５番１ | 豊橋（3200） | 30.4 | 1.3% | 1.3% |
| 公）豊橋市中岩田１丁目７番３ | 豊橋（4600） | 30.7 | 1.1% | 1.6% |
| 公）豊橋市菰口町５丁目７８番２ | 豊橋（1600） | 28.9 | 1.0% | 0.7% |
| 公）豊橋市富士見台２丁目３１番９ | 大清水（2500） | 19.6 | 1.0% | 5.9% |
| 公）豊橋市佐藤５丁目１９番５外 | 豊橋（3400） | 34 | 1.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市向山東町１２６番１ | 豊橋（3000） | 34.7 | 1.0% | 1.0% |
| 公）豊橋市北山町５２番１外 | 南栄（1200） | 35 | 1.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市佐藤２丁目１２番６ | 豊橋（3600） | 35.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）豊橋市湊町３番 | 豊橋（1000） | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
| 公）豊橋市下地町５丁目２１番 | 下地（1100） | 22.1 | 0.9% | 0.9% |
| 公）豊橋市朝丘町１１２番 | 豊橋（3900） | 31 | 0.9% | 2.5% |
| 公）豊橋市錦町１６７番 | 豊橋（1000） | 39.6 | 0.8% | 4.3% |
| 公）豊橋市前田町１丁目２番１０ | 豊橋（1500） | 39.6 | 0.8% | 2.6% |
| 公）豊橋市小松町２８番４ | 小池（1000） | 32.7 | 0.8% | 0.8% |
| 公）豊橋市向山台町５番１１ | 豊橋（1900） | 42.2 | 0.8% | 2.4% |
| 公）豊橋市花田町字越水７７番４ | 豊橋（1400） | 30.1 | 0.8% | 1.3% |
| 公）豊橋市東岩田４丁目７番１１ | 豊橋（5600） | 26.9 | 0.6% | 0.1% |
| 公）豊橋市前畑町５３番 | 豊橋（2500） | 30.3 | 0.5% | |
| 公）豊橋市南島町２丁目４４番 | 豊橋（1200） | 31 | 0.5% | 0.5% |
| 公）豊橋市神野新田町字トノ割２１番 | 豊橋（5200） | 12.5 | 0.5% | 1.1% |
| 公）豊橋市牟呂町字郷社西１４番３ | 豊橋（1700） | 32 | 0.5% | 0.5% |
| 公）豊橋市大岩町字小山塚２９番５ | 二川（950） | 13.7 | 0.5% | 0.5% |
| 公）豊橋市上地町９番外 | 豊橋（3300） | 29.9 | 0.3% | 0.7% |
| 公）豊橋市曙町字測点１６７番２ | 高師（2100） | 30.1 | 0.3% | 0.0% |
| 公）豊橋市牟呂市場町１１番３ | 豊橋（2600） | 31.5 | 0.3% | 0.6% |
| 公）豊橋市曙町字測点７３番外 | 高師（1700） | 24.3 | 0.3% | -1.1% |
| 公）豊橋市牛川町字乗小路３２番４８３ | 豊橋（5700） | 24.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市西小鷹野３丁目４番１８ | 豊橋（4800） | 29.7 | 0.0% | 0.6% |
| 公）豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番 | 豊橋（4300） | 11.1 | 0.0% | -6.4% |
| 公）豊橋市嵩山町字下角庵１番７４ | 豊橋（11000） | 10.9 | 0.0% | -6.0% |
| 公）豊橋市神野新田町字イノ割１７０番２外 | 豊橋（3200） | 21.2 | 0.0% | -3.6% |
| 公）豊橋市西口町字西ノ口４番３６ | 豊橋（4500） | 24.9 | 0.0% | -0.3% |
| 公）豊橋市牧野町５９番９ | 南栄（2000） | 29 | 0.0% | 1.1% |
| 公）豊橋市草間町字寺東１４番１６ | 南栄（1500） | 27.3 | 0.0% | -3.8% |
| 公）豊橋市天伯町字高田山３番８１ | 二川（3400） | 17.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市高師本郷町字山腰７番５ | 高師（1800） | 24.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市小浜町１３８番１外 | 南栄（1800） | 30.6 | 0.0% | -0.3% |
| 公）豊橋市東小浜町１２３番２ | 愛知大学前（1200） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市松井町字松井１８９番４外 | 高師（850） | 26.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市高洲町字高洲８４番１１ | 豊橋（3200） | 22.2 | 0.0% | -3.0% |
| 公）豊橋市森岡町１６番２ | 豊橋（5800） | 22.4 | 0.0% | -0.4% |
| 公）豊橋市高師町字西沢５９番２ | 高師（550） | 30.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市鍵田町６３番１外 | 柳生橋（600） | 27.5 | 0.0% | -0.2% |
| 公）豊橋市野依町字上鷺田３番 | 植田（2100） | 12.2 | 0.0% | -1.1% |
| 公）豊橋市石巻小野田町字宮下２６番２外 | 豊橋（11000） | 5.9 | 0.0% | -2.7% |
| 公）豊橋市長瀬町字西浦５番 | 豊橋（4300） | 10 | 0.0% | -4.1% |
| 公）豊橋市東森岡２丁目７番２４ | 豊橋（6200） | 22.4 | 0.0% | -0.3% |
| 公）豊橋市石巻本町字大清水３４番５外 | 豊橋（7200） | 10.2 | 0.0% | -0.6% |
| 公）豊橋市草間町字二本松６番１外 | 南栄（1200） | 32.7 | 0.0% | |
| 公）豊橋市大岩町字西郷内９１番９ | 二川（500） | 25 | 0.0% | -2.1% |
| 公）豊橋市大崎町字東里中３２番 | 豊橋（6400） | 16.1 | 0.0% | -2.8% |
| 公）豊橋市下地町字門２３番 | 豊橋（2400） | 20.1 | 0.0% | -0.5% |
| 公）豊橋市吾妻町１９５番外 | 豊橋（3400） | 33 | 0.0% | -1.0% |
| 公）豊橋市旭町字餌指１５番３ | 豊橋（2600） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）豊橋市大村町字橋元７４番 | 豊橋（3700） | 23 | 0.0% | -0.3% |
| 公）豊橋市前芝町字青木４７番１４ | 西小坂井（2900） | 16 | -0.8% | -4.7% |
| 公）豊橋市多米中町２丁目１３番１ | 豊橋（6700） | 23.1 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）豊橋市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、豊橋市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約２分の１もあるのです（66地点中32地点、約48%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、豊橋市の土地価格の動き
豊橋市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.4％、商業地で+1.4％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で0％。商業地で+3.2％と、住宅地では、ほぼ横ばいとなっていますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
豊橋駅の周辺が特に大きく上昇していますね。
一方で、駅から遠いエリアでは、下落している地点もいくつかあり、二極化が進んでいました。
なぜ、中心部だけで上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
豊橋市は、将来の少子高齢化を見据えて、「歩いて暮らせるまち区域」を設定しています。このエリア内に引っ越してきたり、家を建てたりすることで、各種の補助金（固定資産税の減免、子育て支援金など）をもらえるのです。
（黄色のエリア）歩いて暮らせるまち区域
そのため、家を建てるなら、このエリア内を選ぶ人が増えます。
しかも、豊橋駅の周辺では、ここ１〜２年で新築マンションがいくつか建ちました（プレサンスロジェ豊橋松葉公園、ザ・ハウス豊橋、プレサンスロジェ豊橋など）。
このような結果、豊橋駅の周辺ほど、土地価格が上昇し、郊外の、特に「歩いて暮らせるまち区域」の範囲外のエリアでは、下落が進んでしまったわけです。
３、これからどうなるのか？
豊橋市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから豊橋市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊橋市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.8万人減少するそうです。
豊橋市はこれから10年で約1.8万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約9,000人減る見通しです。
豊橋市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、豊橋駅の周辺などの、一部のエリアを除いて、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、豊橋市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、土地価格が大きく上昇した
- 今後は若い世代が減っていくことで、特に「歩いて暮らせるまち区域の範囲外のエリアでは、買い手がつきにくくなっていきそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
豊橋市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、豊橋市に「曙町（あけぼのちょう）」という、高師駅・高師緑地の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：24万円／坪
- 実際の取引価格：12〜34万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約３倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【豊橋市曙町の土地取引】
- 徒歩24〜26分のエリアで、11〜33万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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