【2023年12月】１ドル140円割れの円高はもうすぐ！不動産価格はどうなるのか？

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2023年12月23日現在、円ドル相場は142円台をつけています。一時は150円を超えていましたが、12月に入ってからは、急激に円高ドル安が進んでいます。

この記事では、これまでの円安と不動産価格の関係と、現在円高が進んでいる理由、そして、今後の不動産市場への影響について解説していきます。

 

１、なぜ急激に円高が進んでいるのか？

最も大きな理由は、米国債の金利の低下です。

 

そもそも、これまで円安が進んできた理由は、米国債の金利の上昇でした。

日本は１０年国債でも１％以下の低金利が続いているのに対して、米国１０年債は、一時は５％を超えるほどの高金利となったため、高い金利を求めて、日本から米国へと資金が動いたのです。

 

（参考：yahoo finance、FRED）

 

日本で円安が本格的に進んだのは、2022年2月に起こったロシア・ウクライナ戦争の頃からです。

ロシアは天然ガスや原油などの天然資源、ウクライナは小麦などの穀物の輸出大国だったため、戦争が起こったことで、これらの商品の貿易が止まり、世界的な物価上昇が起こりました。

 

アメリカで物価上昇が本格化したのは、もう少し早くて、2021年ごろからです。

アメリカは、都市部を中心に、厳格なロックダウン（外出禁止令）を行ったことと、失業者に対する手当金のバラマキがすごかったため、ロックダウンが解除されてから、一気に消費が盛り上がりました。

 

（参考：Investing.com）

 

そのため、５％以上のインフレになっていたところで、ロシア・ウクライナ戦争が起こったことで、さらに物価上昇が酷くなった、という状況でした。

 

ここまで物価が上がってしまうと、一般市民の生活が壊れてしまいますので、金利を引き上げることで、消費を減らし、物価を下げようとしたわけです。

 

（参考：外為どっとコム）

 

この金利の引き上げのタイミングが、まさにロシア・ウクライナ戦争後の2022年2月以降で、円安のタイミングとピッタリ重なっていることから、日米の金利差が、円安の原因と言われているのです。

 

アメリカの物価上昇率が落ち着いてきた

しかし、ここ最近のアメリカの物価上昇率は、3%前後にまで落ち着いてきています。

そのため、アメリカの中央銀行であるFRBのパウエル議長が、「来年は利下げすることもあり得る」という旨の発言をしました。

 

「政策金利はピークに近い可能性があるだろう」
「（高い金利水準を）長く維持し過ぎるリスクを意識する」
「いつになったら金融引き締めを戻す（＝引き上げた金利を下げる）のが適切なのかという疑問については視野に入ってくるし、きょうの会合でも議論した」

（参考：NHK「FRB議長 衝撃!ハト派“介入” いつ利下げ?【DC発経済コラム】」）

 

この発言から、「アメリカの金利は、これから下がる」と予想する人が増え、実際に国債の金利が下がり、円高に進んでいるわけです。

 

２、円安で日本の不動産が上昇した２つの理由

2023年3月に国土交通省が発表した地価公示によると、前年比で1.6%の上昇と、15年ぶりの高い伸びとなりました。

（参考：日経新聞「公示地価1.6%上昇、15年ぶり伸び率　都心回帰映す」）

 

これほど不動産価格が上昇した大きな理由は、円安が進んだことによって、

の２点が考えられます。詳しく見ていきましょう。

 

①建築費が上昇した

国内の建築費は、新型コロナ以降にジリジリと上がってきていましたが、①2021年3月のウッドショックと、②円ドル相場が115→140円台に急激に上がったロシア・ウクライナ戦争の後に、大きく上昇しています。

 

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

新型コロナで世界的に失業者が増えたことで、木材の生産が止まり、翌年21年にウッドショックが起こりました。

そのため、木造住宅の建築費は、21年以降に大きく上昇をしています。

 

また、鉄筋コンクリート造のアパートやマンションは、急激に円安が進んだロシア・ウクライナ戦争後に、本格的に上昇しています。

円安によって、鉄などの材料全般が上昇したことで、建築費が跳ね上がったわけです。

 

中古市場の住宅価格も大きく上昇

建築費が上昇すると、住宅価格も跳ね上がります。

新築の戸建て・マンション価格が上がるのは当然として、中古価格にもその波は広がっています。

 

実際、東京都の中古マンション、中古戸建ての価格は、新型コロナのあった2020年以降、特に急激な円安が進んだ2022年に大きく上昇しています。

 

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

 

②円安で外国人観光客や投資が回復

２つ目が、海外からの観光客や投資の回復です。

例えば、1ドル＝100円台の円高の頃であれば、安く海外旅行をしたり、海外からの輸入品が安く買えたりしました。

円安はその逆ですから、海外の人が日本のモノ・不動産を安く買えることになります。

 

そのため、2022年10月に渡航制限が解除されてから、海外からの外国人観光客の回復が、かなり急ピッチで進んでいます。

 

2023年1〜11月の訪日外国人数は、約2,200万人で、過去最高だった2019年を単月で超える月も出てきました。

そのため、2024年には、過去最高を更新する可能性が高いです。

 

（参考：観光庁　訪日外客統計）

 

これによって、都心部や観光地のホテルの需要が増え、商業地を中心に土地価格の上昇が続いています。

 

海外投資家から見ると、「円安」と「低金利」で２度美味しい

また、今回の円安は、日本の金利が他国と比べて低いことが原因なわけですが、この低金利が、海外の不動産投資家にとって魅力に映っているようです。

 

2023年に入って日本の不動産投資市場は世界屈指の活況さを取り戻している。背景にあるのは低金利政策だ。投資環境の優位性を維持していると、世界的に高く評価されている。

JLLのデータによると、2023年第1四半期における日本の商業用不動産投資額は88.7億米ドル、前年比41%増（米ドルベース）を記録した。

（参考：JLL「日本の不動産に海外投資家が注目している理由」）

 

このような事情もあって、ホテルやオフィスなどの商業用不動産への投資が増え、不動産価格の上昇につながっているわけですね。

 

３、円高はこれからも進むのか？

これまでの円ドル相場は、日本とアメリカの金利差に大きく関係してきました。

そのため、日米の今後の金利の見通しを考えていくことで、今後の為替相場を判断する目安となるでしょう。

 

（１）アメリカでは、2024年は利下げをする可能性大

この記事の最初の方で触れましたが、アメリカの物価上昇率は、３％前後に収まってきており、パウエルFRB議長も「2024年は利下げをする可能性がある」と発言しています。

そのため、2024年のアメリカの金利は、今よりも下がってくる可能性があります。

 

（２）日本は逆に利上げをしようとしている

では日本はどうかというと、4月に新しく就任した植田総裁は、これまでの異次元緩和から転換しようとしています。

実際、2023年12月の日銀の政策決定会合で、植田総裁はさらに次のステップへ行くことを匂わせる発言をしています。

 

「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになると思っているので、情報管理の問題もきちんと徹底しつつ、丁寧な説明、適切な政策運営に努めていきたい」

（参考：NHK 「総裁の“チャレンジング”発言受けた日銀の決定会合の焦点は」）

 

この発言を受けて、金融市場では「利上げが本格化する」「マイナス金利が解除される」といった思惑から、１ドル＝147→141円台にまで、急激に円高が進みました。

日本の金利上昇が、円ドル相場に対して、かなりのインパクトを持っていることがわかりますね。

 

つまり、アメリカでは利下げ、日本では利上げ、ということで、日米の金利差が縮小していくことが予想されます。

そのため、為替相場は、130円台、場合によっては120円台をつける可能性はあるのではないでしょうか。

 

４、円高になると、どうなるのか？

これまでの日本の不動産市場は、①低金利と、②それに伴う円安によって、上昇してきた部分が大きいことを見てきました。

 

では、円高が進みつつあるということは、この流れが逆になる（＝不動産価格が下落する）ということなのでしょうか？

詳しく見ていきましょう。

 

①建築費は、2024年問題で上昇しそう

円高が進めば、海外からの輸入するモノの値段も下がるため、建築費が抑えらる可能性はありますが、それ以外の理由で上昇する可能性が高いです。

それが、「物流・建築業界の2024年問題」です。

 

物流・建築業界の2024年問題とは、残業時間の規制が厳しくなることで、①人件費の上昇、②モノが届くまでの日数が長期化、してしまい、建築費の上昇につながるという問題です。

 

（参考：厚生労働省　「建設業　時間外労働の上限規制」*PDFファイル）

 

そのため、円高が１割ぐらい進んだとしても、人件費などの上昇によって相殺される可能性が高いのです。

 

（２）海外からの観光客・投資家の動向は？

訪日外国人の数は、110円台の円高だった2018〜19年でも、年間3,000万人以上が来ていましたので、円高が進んだとしても、日本を訪れる観光客数は回復・増加していくでしょう。

 

では、海外の投資家はどうでしょうか？

海外の投資家にとって、円安もそうですが、安く資金を調達できる低金利であることが、日本に投資する上での魅力となっています。

 

また、他の国では、政策金利が急激に引き上げられたことで、不動産投資がしにくい環境となっており、特に米国では、オフィスの空室が目立つようになっています。

 

オフィスの空室率が高い都市ランキング

都市名	州名	2023年の空室率（前年比）	人口（万人）
サンフランシスコ	カリフォルニア州	18.85%（+4.18%）	81.5
ヒューストン	テキサス州	18.64%（+0.43%）	228.8
ダラス	テキサス州	17.93%（+0.35%）	128.8
オースティン	テキサス州	16.11%（+3.87%）	96.4
ワシントンDC	コロンビア特別区	15.87%（+0.46%）	71.3
フェニックス	アリゾナ州	15.78%（+1.57%）	162.5
シカゴ	イリノイ州	15.62%（+0.36%）	269.7
デンバー	コロラド州	15.34%（+1.13%）	71.2
ロサンゼルス	カリフォルニア州	14.99%（+1.32%）	384.9
アトランタ	ジョージア州	14.58％（+0.76%）	49.6

（参考：全米不動産業者協会）

 

そのため、低金利で、空室率も低い日本は、安全な投資先として、今後も人気が続く可能性が高いです。

 

５、結論：買うなら？売るなら？

というわけで、ここまでの為替相場と不動産市場の関係についてまとめると、

と言えるでしょう。

 

買うなら：

2024年問題は4月から始まるため、建築費の上昇は避けられないでしょう。

また、円高が進んだとしても、輸入費用に反映されるのは、契約期間の関係で、半年〜１年はかかるはずなので、その分の値下がりを期待するのも難しいと思われます。

 

そのため、なるべく安い物件を探すことが、トータルの費用を抑えるためのポイントとなってくるでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

円高が進んでも、不動産価格への影響はあまりないと思われます。

しかし、日銀が「金利の正常化＝マイナス金利の解除」も進めるのであれば、現在の住宅ローン利用者の７割以上が選んでいる変動金利に影響が出てきます。

 

2024年問題で、さらに購入者の負担が増えますので、よほど立地のいい物件でない限りは、早めの売却がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする？

売却価格を考える場合に、まず思いつくのが公示地価だと思いますが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「代田（だいた）」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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