路線価の計算方法・見方・調べ方について

この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。

１、路線価の探し方

路線価とは、道路に面している土地の１㎡あたりの価格のことを指します。

国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探すことができます。

下の画像は、実際の路線価図です。

だいたいの地名までは、クリックして探すことができますが、ピンポイントで番地の検索はできません。

そのため、このような画像を何枚か見ながら、知りたい場所を探すことになります。①や②のような、○で囲まれた数字が番地です。

２、路線価の計算方法

ここからは、路線価の計算方法を解説していきます。

道路との接し方によって、何種類かに分けられるので、当てはまるケースを見てください。

（１）１つの道路に面している場合

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

（参考：国税庁　「奥行価格補正率表」）

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

実際の計算式は、以下の通りです。

では、実際に下のケース（住宅地）について、計算してみましょう。

*奥行き価格補正率：住宅地で奥行きが20mの場合、補正率は1.0倍

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

（２）２つの道路に面している場合（①角地）

正面と側面が道路に接している土地、いわゆる角地の場合には、計算方法が変わります。

角地は、正面と側面のどちらの道路も簡単に利用できるため、価格が高くなる傾向にあります。そのため、計算式も、加算的な要素が加わります。

実際の計算式を見る前に、何をやろうとしているのかを先にいうと、

ということになります。

（*「側面」と「側方」という言葉を使い分けている点に注意してください。）

で、具体的な計算式がこちらになります↓

まだちょっとピンと来ないかもしれないので、実際に計算してみましょう。

下の図の土地（住宅地）を計算してみます。

２つの路線価を使うので、横に走る道路の路線価を「横」、縦に走る道路の路線価を「縦」とします。

１、縦と横の評価額を計算して、高い方を正面とする

*奥行き価格補正率：住宅地で奥行きが10〜20mの場合、補正率は1.0倍

→横の路線価の方が高いので、横の道路に面した土地を正面とする

２、側面の路線価に側方路線影響加算率をかけて、側方路線価を出す

（参考：国税庁　「側方路線影響加算率表」）

*今回は普通住宅地の角地ということで、0.03倍を採用。

なお、準角地とは、こういう角地です。

３、正面路線価に「側方」の加算分を足して、土地の面積をかけて計算

前の章で、正面しか道路に面していない土地では、同じ面積・同じ正面路線価でも4,800万円でしたから、角地の方が、少し高くなることが分かりますね。

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）

正面と裏面が道路に接している土地の場合も、独自の計算方法があります。

このような土地も、正面と裏面のどちらの道路も簡単に利用できるため、価格が高くなる傾向にあります。そのため、計算式も、加算的な要素が加わります。

角地の場合と、あまり変わりませんが、何をやろうとしているのかを先にいうと、

ということになります。

で、具体的な計算式がこちらになります↓

角地のケースとほとんど変わりませんが、実際に計算してみましょう。

下の図の土地（住宅地）を計算してみます。

２つの路線価を使うので、上に走る道路の路線価を「上」、下に走る道路の路線価を「下」とします。

１、上と下の路線価を比較して、高い方を正面とする

裏面と表面の比較は、奥行きが共通しているので、それぞれの路線価を比較するだけでOKです。

→下の路線価の方が高いので、下の道路に面した土地を正面とする

２、裏面の路線価に二方路線影響加算率をかけて、裏面路線価の加算分を出す

（参考：国税庁　「二方路線影響加算率表」）

*今回は普通住宅地ということで、0.02倍を採用。

３、正面路線価に「裏面」の加算分を足して、土地の面積をかけて計算

*奥行き価格補正率：住宅地で奥行きが10〜20mの場合、補正率は1.0倍

角地の加算分が、0.03倍だったので、裏表の二面で面した土地の方が、角地よりも評価が少し低くなることがわかります。

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

これ以外の場合

ここで挙げたケース以外にも、崖の近くであるとか、不整形地など、様々なケースで、補正率があります。

あまり細かくなると長くなるので、ここでは触れませんが、詳しく知りたい方は、国税庁のこちらのページから、補正率を調べることができます。

（参考：国税庁）

３、数字の横についているアルファベットは、借地権の割合

路線価図には、道路に路線価の数字だけでなく、その横にA~Gのアルファベットがついていますが、こちらは借地権割合です。

相続した家が借地だった場合には、路線価にこちらの掛け目をかけて、評価額を出します。

たとえば、下の図の場合、路線価は240千円／㎡、借地権割合はC＝70%となりますので、借地としての評価額は、168千円／㎡となります。

したがって、土地全体の評価は、3,360万円（＝200㎡ × 168千円）となります。

まとめ

というわけで、路線価の計算方法を解説しました。

路線価は、相続税の申告をする際に必要な知識ですので、実際に一度計算してみることをお勧めします。

なお、この路線価という価格は、公示地価の８割を目安に出されている価格のため、実際の価格とは大きく異なる可能性があります。

この価格差でトラブルとなるのが、遺産分割協議です。

実際の価格はもっと高いのに、路線下で計算した評価額は低くなるため、「不動産を相続した人の方がズルい」となりやすいのです。

そのため、実際の価格も調べておくことをお勧めします。

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