路線価の計算方法・見方・調べ方について | イエ&ライフ

路線価の計算方法・見方・調べ方について

相続

この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。

 

1、路線価の探し方

路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。

国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探すことができます。

下の画像は、実際の路線価図です。

 

路線価図のイメージ

 

だいたいの地名までは、クリックして探すことができますが、ピンポイントで番地の検索はできません。

そのため、このような画像を何枚か見ながら、知りたい場所を探すことになります。①や②のような、○で囲まれた数字が番地です。

 

2、路線価の計算方法

ここからは、路線価の計算方法を解説していきます。

道路との接し方によって、何種類かに分けられるので、当てはまるケースを見てください。

 

(1)1つの道路に面している場合

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

実際の計算式は、以下の通りです。

評価額 = 正面の路線価 × 土地の面積 × 奥行き価格補正率

 

では、実際に下のケース(住宅地)について、計算してみましょう。

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

計算項目 実数値
①正面の路線価(千円/㎡) 240千円/㎡
②土地の面積(㎡) 200㎡
③奥行き価格補正率(倍) 1.0倍
評価額(①×②×③) 4,800万円

*奥行き価格補正率:住宅地で奥行きが20mの場合、補正率は1.0倍

 

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

 

正面と側面が道路に接している土地、いわゆる角地の場合には、計算方法が変わります。

角地は、正面と側面のどちらの道路も簡単に利用できるため、価格が高くなる傾向にあります。そのため、計算式も、加算的な要素が加わります。

 

実際の計算式を見る前に、何をやろうとしているのかを先にいうと、

  1. まずはじめに、縦と横の評価額(路線価 × 奥行き価格補正率)をそれぞれ出して、価格の高い方を正面、低い方を側面と決める
  2. 正面の路線価に、側面の路線価をちょびっと足す(側方路線価)

ということになります。

(*「側面」と「側方」という言葉を使い分けている点に注意してください。)

 

で、具体的な計算式がこちらになります↓

  1. ①正面路線価 = 路線価 × 奥行き価格補正率
  2. ②側方路線価 = 路線価 × 奥行き価格補正率 × 側方路線影響加算率
  3. (① + ②) × 土地の面積

 

まだちょっとピンと来ないかもしれないので、実際に計算してみましょう。

下の図の土地(住宅地)を計算してみます。

2つの路線価を使うので、横に走る道路の路線価を「横」、縦に走る道路の路線価を「縦」とします。

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

 

1、縦と横の評価額を計算して、高い方を正面とする

計算項目 横の評価額 縦の評価額
①路線価(千円) 240千円/㎡ 200千円/㎡
②奥行き価格補正率(倍) 1.0倍 1.0倍
評価額(①×②) 240千円/㎡ 200千円/㎡

*奥行き価格補正率:住宅地で奥行きが10〜20mの場合、補正率は1.0倍

 

→横の路線価の方が高いので、横の道路に面した土地を正面とする

 

2、側面の路線価に側方路線影響加算率をかけて、側方路線価を出す

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

項目 実数値
①側面(縦)の路線価 200千円/㎡
②側方路線影響加算率(角地) 0.03倍
側方路線価(① × ②) 6千円/㎡

*今回は普通住宅地の角地ということで、0.03倍を採用。

 

なお、準角地とは、こういう角地です。

準角地

 

3、正面路線価に「側方」の加算分を足して、土地の面積をかけて計算

項目 実数値
①正面(横)の路線価 240千円/㎡
②側方の路線価 6千円/㎡
③土地の面積 200㎡
評価額{(① + ②)× ③)} 4,920万円/㎡

 

前の章で、正面しか道路に面していない土地では、同じ面積・同じ正面路線価でも4,800万円でしたから、角地の方が、少し高くなることが分かりますね。

 

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

表と裏とで土地が道路に面している場合

 

正面と裏面が道路に接している土地の場合も、独自の計算方法があります。

このような土地も、正面と裏面のどちらの道路も簡単に利用できるため、価格が高くなる傾向にあります。そのため、計算式も、加算的な要素が加わります。

 

角地の場合と、あまり変わりませんが、何をやろうとしているのかを先にいうと、

  1. まずはじめに、表と裏の評価額(路線価 × 奥行き価格補正率)をそれぞれ出して、価格の高い方を正面、低い方を裏面と決める
  2. 正面の路線価に、裏面の路線価分をちょびっと足す

ということになります。

 

で、具体的な計算式がこちらになります↓

  1. ①正面路線価 = 路線価 × 奥行き価格補正率
  2. ②裏面路線価 = 路線価 × 奥行き価格補正率 × 二方路線影響加算率
  3. (① + ②) × 土地の面積

 

角地のケースとほとんど変わりませんが、実際に計算してみましょう。

下の図の土地(住宅地)を計算してみます。

2つの路線価を使うので、上に走る道路の路線価を「上」、下に走る道路の路線価を「下」とします。

表と裏とで土地が道路に面している場合

 

1、上と下の路線価を比較して、高い方を正面とする

裏面と表面の比較は、奥行きが共通しているので、それぞれの路線価を比較するだけでOKです。

計算項目 上の評価額 下の評価額
路線価(千円/㎡) 200千円/㎡ 240千円/㎡

→下の路線価の方が高いので、下の道路に面した土地を正面とする

 

2、裏面の路線価に二方路線影響加算率をかけて、裏面路線価の加算分を出す

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「二方路線影響加算率表」)

 

項目 実数値
①裏面(上)の路線価 200千円/㎡
②二方路線影響加算率 0.02倍
側方路線価(① × ②) 4千円/㎡

*今回は普通住宅地ということで、0.02倍を採用。

 

3、正面路線価に「裏面」の加算分を足して、土地の面積をかけて計算

項目 実数値
①正面(下)の路線価 240千円/㎡
②裏面の路線価の加算分 4千円/㎡
③奥行き価格補正率 1.0倍
④土地の面積 200㎡
評価額{(① + ②)× ③ × ④} 4,880万円/㎡

*奥行き価格補正率:住宅地で奥行きが10〜20mの場合、補正率は1.0倍

 

角地の加算分が、0.03倍だったので、裏表の二面で面した土地の方が、角地よりも評価が少し低くなることがわかります。

 

なお、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

 

これ以外の場合

ここで挙げたケース以外にも、崖の近くであるとか、不整形地など、様々なケースで、補正率があります。

あまり細かくなると長くなるので、ここでは触れませんが、詳しく知りたい方は、国税庁のこちらのページから、補正率を調べることができます。

(参考:国税庁)

 

3、数字の横についているアルファベットは、借地権の割合

路線価図には、道路に路線価の数字だけでなく、その横にA~Gのアルファベットがついていますが、こちらは借地権割合です。

相続した家が借地だった場合には、路線価にこちらの掛け目をかけて、評価額を出します。

 

借地権割合

 

たとえば、下の図の場合、路線価は240千円/㎡、借地権割合はC=70%となりますので、借地としての評価額は、168千円/㎡となります。

 

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

したがって、土地全体の評価は、3,360万円(=200㎡ × 168千円)となります。

 

まとめ

というわけで、路線価の計算方法を解説しました。

路線価は、相続税の申告をする際に必要な知識ですので、実際に一度計算してみることをお勧めします。

 

なお、この路線価という価格は、公示地価の8割を目安に出されている価格のため、実際の価格とは大きく異なる可能性があります。

 

この価格差でトラブルとなるのが、遺産分割協議です。

実際の価格はもっと高いのに、路線下で計算した評価額は低くなるため、「不動産を相続した人の方がズルい」となりやすいのです。

 

そのため、実際の価格も調べておくことをお勧めします。

当サイトでは、各都道府県、市町村ごとの土地価格の動向についても分析・解説しておりますので、ご興味のある方は、こちらもチェックしてみてください。

 

都道府県、市区町村ごとの土地価格の今後の見通し
都道府県、市区町村別の土地価格の分析をしています。今後の不動産市場の動きも解説します

 

この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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