なぜ金利が上昇しているのに、不動産価格が上昇しているのか?

住宅地と畑 コラム

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新型コロナの感染拡大、ロシアのウクライナ侵攻など、世界的な混乱もあって、世界中で物価の上昇が続いています。

日本でも、昨年4月ごろから、食品類の一斉値上げが行われ、いろいろなモノの値段が上がってきていますよね。

 

そのため、世界的に金利の上昇が進んでいます。

特にアメリカやイギリスなどの欧米先進国では、ここ2、3年で物価が20%以上も上昇しているため、これ以上の物価上昇を抑えるために、ここ1年で4〜5%も政策金利が上昇しているのです。

 

先進国の政策金利

(参考:外為どっとコム)

 

日本の政策金利(銀行が日銀にお金を預けた場合に、適用される金利)は、-0.1%と横ばいですが、これは期間の短い短期金利の話です。

10年国債などの長期金利は、日銀総裁が新しく植田総裁に変わった4月から10月の間に、0.42→0.78%と、0.3%以上の上昇となっています。

 

そして、金利が上昇すれば、住宅ローンや自動車ローンなどの金利も上昇します。

返済しなければいけない利息が増えるわけですから、不動産価格にはマイナスの影響となる、と考えるのが自然でしょう。

 

ところが、最近の不動産価格を見てみると、むしろ上昇しています。

例えば、国土交通省は9月19日、基準地価を発表しました。それによると、住宅地、商業地ともに上昇し、2年連続の上昇となっていました。

 

住宅地の全国平均は前年比0.7%伸びた。商業地は1.5%上がり、いずれも2年連続の上昇となった。

地方圏も全用途平均、住宅地、商業地がそれぞれプラスに転じた。

(参考:日経新聞 2023.9.19「基準地価上昇率がコロナ前水準回復 全国2年連続プラス」)

 

また、マンション価格も好調です。

一都三県で、8月に発売された新築マンションの平均価格は7,195万円で、前年比で+17%と高い伸び率となっています。

 

調査会社の「不動産経済研究所」によりますと、先月、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で発売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は、7195万円でした。

これは、去年の同じ月を17.9%上回って6か月連続の上昇となりました。

(参考:NHK  2023.9.20「1都3県新築マンション 平均価格7195万円 前年同月比17%余上昇」)

 

一体何が起こっているのでしょうか?

 

そこで、この記事では、

  1. 金利が上昇しているのに、不動産価格が下がらない理由
  2. 今後の金利の見通し、不動産価格への影響

について、解説していきます。

 

1、なぜ金利が上昇しているのに、不動産価格が下がらないのか?

理由は、大きく2つあります。

  1. 変動金利を利用する人が増えているから
  2. 外国人投資家による不動産投資の勢いが止まらないから
の2点です。順に詳しく解説します。
 

Ⅰ.変動金利を利用する人が増えているから

住宅ローン金利の推移を見てみると、固定金利であるフラット35は、上昇しているものの、変動金利はほとんど横ばいか、むしろ、さらに低下しています。

特に、ネット専業の銀行では、顧客獲得競争が激しく、0.3%台というところも珍しくない状況です。

 

国債金利の住宅ローン金利の推移

 

変動金利は、半年ごとに金利の見直しが行われます。

ローンの返済期間は20〜30年と長期戦ですから、いつ金利が上がって支払いが苦しくなるかわかりませんので、慎重な人はあまり変動金利を選びませんでした。

 

ところが、2013年に日銀が異次元緩和政策を始めてから、変動金利は1%を割り込み、10年後の現在は、さらに低下しています。

つまり、この10年間で変動金利を選んだ人は、低い利払い負担で得をし続けていたわけです。

 

そのため、「金利が上がる心配をしなくてもいいのでは?」と考える人が増え、変動金利を選ぶ人が増えているのです。

2014〜15年ごろまでは、4割未満の利用だったものが、7割を超えているのです。

 

変動金利の利用率

 

先ほどご紹介した住宅ローンの金利を見ても、変動金利だけは上がっていませんので、金利上昇で買い控えるということがなく、高値でも買う人がまだまだいるのでしょう。

 

Ⅱ)富裕層や海外投資家による不動産投資の勢いが止まらないから

2つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、首都圏(一都三県)のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。

 

日経平均株価と首都圏の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない70代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。

 

また、海外投資家による日本の不動産の購入額も、年々増加しています。

 

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年(*2019年)に比べて30%増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

(参考:CBリチャードエリス「海外マネーを集める日本の物流施設」)

 

金利の上昇は、株価にとってマイナスなはずですが、円安が1ドル115→150円にまで進んだため、トヨタや海運などの海外の売り上げが多い企業の業績が好調なため、株価も上昇しています。

 

このように、一見すると「金利の上昇→不動産価格の下落」と考えてしまいがちですが、それ以外の条件(変動金利の利用者増加、株価上昇、円安など)の影響が大きいため、不動産価格の上昇が止まらないわけですね。

 

エリアによって強弱がある

ただし、これは日本全体で見た場合のことであって、エリアによって、価格の上がり方にも違いがあります。

 

例えば、下の地図は、千代田区の5年間の土地価格の変化ですが、東京駅〜有楽町駅にかけてのオフィスエリアはあまり上がっていません。

むしろ、マンションが立ち並ぶエリアでの上昇が目立っています。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

新型コロナの影響で、リモートワークが広がっていることもあって、オフィスエリアの需要はそれほど盛り上がっていないからでしょう。

 

首都圏以外も見てみましょう。下の地図は、大阪市の北に位置する吹田市(人口約38万人)の土地価格の変化です。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

大阪への通勤に便利な江坂駅の周辺や、住環境が良好で人気の高い南千里駅の周辺など、一部のマンションが立ち並ぶエリアでは、大きく上昇していますが、それ以外の戸建てエリアは、あまり上昇していません(緑色のマーク)。

 

このように、通勤に便利な駅近エリアだったり、大きめのマンションが立ち並ぶエリアを除いては、あまり上昇していません。

そのため、共働き、変動金利の利用で高値で購入できる一部の層や、富裕層・海外投資家が購入しそうな物件以外は、あまり影響がないようです。

 

2、今後、金利はどうなるのか?

では、今後の金利はどうなっていくのでしょうか。

あくまで個人的な予想ではありますが、この傾向はさらに進む、つまり、「金利は上昇を続ける」と考えられます。

 

というのも、物価の上昇が当分は止まらなさそうだからです。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻もあって、ここ2〜3年で、世界的に物価の上昇が続いています。

日本の消費者物価も、2023年8月は、前年比で3.1%の上昇となっており、1年で3%前後の上昇が続いている状況です。

(参考:日経新聞「消費者物価、8月3.1%上昇 伸び横ばいで高止まり」)

 

このような状況が続いているため、日銀の植田総裁は、10年国債の金利が上がるのを容認するような発言をし、実際に10年債の金利も4月から0.3%以上も上がっているわけです。

 

そして、ここにきて、イスラエルとパレスチナで紛争が始まり、中東地域がさらに不安定になってきました。

これによって、原油価格の更なる上昇の可能性が出てきています。

 

ウクライナとロシアの戦争の終わりが見えないように、一度始まった紛争・戦争が、簡単に収束することは考えにくいです。

そして、長期化すれば、原油や小麦、資源の価格は上がっていきますので、物価上昇もそれに合わせて長期化する可能性が高いです。

 

そうすると、日銀でも、「さらなる金利引き上げ→消費を抑えることで物価上昇を食い止める」という動きをする可能性が高いと考えられます。

 

不動産価格への影響はこれから

政府が発表している公示地価や、基準地価のような、全国レベルでの不動産価格に影響が出てくるのは、住宅ローンの変動金利が引き上がった時でしょう。

そのため、日銀の政策金利(銀行が日銀に預ける時の金利、現在-0.1%)が引き上がるようなニュースが出てきた際には、注意が必要です。

 

また、大都市の中心部や、マンションが立ち並ぶ駅近エリアなどの、富裕層や海外投資家が購入しそうな、一部の人気エリアについては、株価の下落や、為替が円高に戻った場合の方が、影響が大きそうです。

 

売るなら:低金利の今がチャンス

もし、あなたが不動産の売却を考えているのであれば、金利があまり上がっていない今がチャンスなのかもしれません。

今後も物価上昇が続けば、日銀も本格的に利上げ政策へと転換するはずですので。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では、公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、吹田市には「山手町(やまてちょう)」という、豊津駅の東側に広がる住宅地があります。

 

この山手町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:72万円/坪
  • 実際の取引価格:81〜130万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【吹田市山手町の公示地価】

吹田市の公示地価

  • 豊津駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 217,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 72万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【吹田市山手町の土地取引】

吹田市の土地取引

  • 豊津駅から徒歩10〜18分のエリアで、81〜130万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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