なぜ金利が上昇しているのに、不動産価格が上昇しているのか？

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

新型コロナの感染拡大、ロシアのウクライナ侵攻など、世界的な混乱もあって、世界中で物価の上昇が続いています。

日本でも、昨年４月ごろから、食品類の一斉値上げが行われ、いろいろなモノの値段が上がってきていますよね。

そのため、世界的に金利の上昇が進んでいます。

特にアメリカやイギリスなどの欧米先進国では、ここ２、３年で物価が２０％以上も上昇しているため、これ以上の物価上昇を抑えるために、ここ１年で４〜５％も政策金利が上昇しているのです。

（参考：外為どっとコム）

日本の政策金利（銀行が日銀にお金を預けた場合に、適用される金利）は、-0.1%と横ばいですが、これは期間の短い短期金利の話です。

１０年国債などの長期金利は、日銀総裁が新しく植田総裁に変わった4月から10月の間に、0.42→0.78%と、0.3%以上の上昇となっています。

そして、金利が上昇すれば、住宅ローンや自動車ローンなどの金利も上昇します。

返済しなければいけない利息が増えるわけですから、不動産価格にはマイナスの影響となる、と考えるのが自然でしょう。

ところが、最近の不動産価格を見てみると、むしろ上昇しています。

例えば、国土交通省は9月19日、基準地価を発表しました。それによると、住宅地、商業地ともに上昇し、２年連続の上昇となっていました。

住宅地の全国平均は前年比0.7%伸びた。商業地は1.5%上がり、いずれも2年連続の上昇となった。

地方圏も全用途平均、住宅地、商業地がそれぞれプラスに転じた。

（参考：日経新聞　2023.9.19「基準地価上昇率がコロナ前水準回復　全国2年連続プラス」）

また、マンション価格も好調です。

一都三県で、8月に発売された新築マンションの平均価格は7,195万円で、前年比で＋17%と高い伸び率となっています。

調査会社の「不動産経済研究所」によりますと、先月、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で発売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は、7195万円でした。

これは、去年の同じ月を17.9％上回って6か月連続の上昇となりました。

（参考：NHK 2023.9.20「1都3県新築マンション平均価格7195万円前年同月比17％余上昇」）

一体何が起こっているのでしょうか？

そこで、この記事では、

金利が上昇しているのに、不動産価格が下がらない理由
今後の金利の見通し、不動産価格への影響

について、解説していきます。

１、なぜ金利が上昇しているのに、不動産価格が下がらないのか？
２、今後、金利はどうなるのか？
- 不動産価格への影響はこれから
- 売るなら：低金利の今がチャンス

１、なぜ金利が上昇しているのに、不動産価格が下がらないのか？

理由は、大きく２つあります。

変動金利を利用する人が増えているから
外国人投資家による不動産投資の勢いが止まらないから

の２点です。順に詳しく解説します。

Ⅰ.変動金利を利用する人が増えているから

住宅ローン金利の推移を見てみると、固定金利であるフラット３５は、上昇しているものの、変動金利はほとんど横ばいか、むしろ、さらに低下しています。

特に、ネット専業の銀行では、顧客獲得競争が激しく、0.3%台というところも珍しくない状況です。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しが行われます。

ローンの返済期間は２０〜３０年と長期戦ですから、いつ金利が上がって支払いが苦しくなるかわかりませんので、慎重な人はあまり変動金利を選びませんでした。

ところが、2013年に日銀が異次元緩和政策を始めてから、変動金利は１％を割り込み、10年後の現在は、さらに低下しています。

つまり、この１０年間で変動金利を選んだ人は、低い利払い負担で得をし続けていたわけです。

そのため、「金利が上がる心配をしなくてもいいのでは？」と考える人が増え、変動金利を選ぶ人が増えているのです。

2014〜15年ごろまでは、４割未満の利用だったものが、７割を超えているのです。

先ほどご紹介した住宅ローンの金利を見ても、変動金利だけは上がっていませんので、金利上昇で買い控えるということがなく、高値でも買う人がまだまだいるのでしょう。

Ⅱ）富裕層や海外投資家による不動産投資の勢いが止まらないから

２つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。

アベノミクスが始まって以降の１０年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。

実際、首都圏（一都三県）のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。

（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）

日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない７０代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。

また、海外投資家による日本の不動産の購入額も、年々増加しています。

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年（*2019年）に比べて30％増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

（参考：CBリチャードエリス「海外マネーを集める日本の物流施設」）

金利の上昇は、株価にとってマイナスなはずですが、円安が1ドル115→150円にまで進んだため、トヨタや海運などの海外の売り上げが多い企業の業績が好調なため、株価も上昇しています。

このように、一見すると「金利の上昇→不動産価格の下落」と考えてしまいがちですが、それ以外の条件（変動金利の利用者増加、株価上昇、円安など）の影響が大きいため、不動産価格の上昇が止まらないわけですね。

エリアによって強弱がある

ただし、これは日本全体で見た場合のことであって、エリアによって、価格の上がり方にも違いがあります。

例えば、下の地図は、千代田区の５年間の土地価格の変化ですが、東京駅〜有楽町駅にかけてのオフィスエリアはあまり上がっていません。

むしろ、マンションが立ち並ぶエリアでの上昇が目立っています。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

新型コロナの影響で、リモートワークが広がっていることもあって、オフィスエリアの需要はそれほど盛り上がっていないからでしょう。

首都圏以外も見てみましょう。下の地図は、大阪市の北に位置する吹田市（人口約38万人）の土地価格の変化です。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

大阪への通勤に便利な江坂駅の周辺や、住環境が良好で人気の高い南千里駅の周辺など、一部のマンションが立ち並ぶエリアでは、大きく上昇していますが、それ以外の戸建てエリアは、あまり上昇していません（緑色のマーク）。

このように、通勤に便利な駅近エリアだったり、大きめのマンションが立ち並ぶエリアを除いては、あまり上昇していません。

そのため、共働き、変動金利の利用で高値で購入できる一部の層や、富裕層・海外投資家が購入しそうな物件以外は、あまり影響がないようです。

２、今後、金利はどうなるのか？

では、今後の金利はどうなっていくのでしょうか。

あくまで個人的な予想ではありますが、この傾向はさらに進む、つまり、「金利は上昇を続ける」と考えられます。

というのも、物価の上昇が当分は止まらなさそうだからです。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻もあって、ここ２〜３年で、世界的に物価の上昇が続いています。

日本の消費者物価も、2023年8月は、前年比で3.1%の上昇となっており、１年で３％前後の上昇が続いている状況です。

（参考：日経新聞「消費者物価、8月3.1%上昇　伸び横ばいで高止まり」）

このような状況が続いているため、日銀の植田総裁は、１０年国債の金利が上がるのを容認するような発言をし、実際に１０年債の金利も4月から0.3%以上も上がっているわけです。

そして、ここにきて、イスラエルとパレスチナで紛争が始まり、中東地域がさらに不安定になってきました。

これによって、原油価格の更なる上昇の可能性が出てきています。

ウクライナとロシアの戦争の終わりが見えないように、一度始まった紛争・戦争が、簡単に収束することは考えにくいです。

そして、長期化すれば、原油や小麦、資源の価格は上がっていきますので、物価上昇もそれに合わせて長期化する可能性が高いです。

そうすると、日銀でも、「さらなる金利引き上げ→消費を抑えることで物価上昇を食い止める」という動きをする可能性が高いと考えられます。

不動産価格への影響はこれから

政府が発表している公示地価や、基準地価のような、全国レベルでの不動産価格に影響が出てくるのは、住宅ローンの変動金利が引き上がった時でしょう。

そのため、日銀の政策金利（銀行が日銀に預ける時の金利、現在-0.1%）が引き上がるようなニュースが出てきた際には、注意が必要です。

また、大都市の中心部や、マンションが立ち並ぶ駅近エリアなどの、富裕層や海外投資家が購入しそうな、一部の人気エリアについては、株価の下落や、為替が円高に戻った場合の方が、影響が大きそうです。

売るなら：低金利の今がチャンス

もし、あなたが不動産の売却を考えているのであれば、金利があまり上がっていない今がチャンスなのかもしれません。

今後も物価上昇が続けば、日銀も本格的に利上げ政策へと転換するはずですので。

公示地価を信じると損をする？

この記事では、公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、吹田市には「山手町（やまてちょう）」という、豊津駅の東側に広がる住宅地があります。

この山手町の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：72万円／坪
実際の取引価格：81〜130万円／坪

と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。

【吹田市山手町の公示地価】

豊津駅から500mの距離、徒歩約６分（1分＝８０m）
217,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝ 72万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【吹田市山手町の土地取引】

豊津駅から徒歩10〜18分のエリアで、81〜130万円／坪で取引されている
この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍