新型コロナ禍でも、日経平均株価がバブルになれば不動産価格も上がるのか？

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この記事を書いている2020年12月現在、日本の株式市場は、日経平均株価が29年半ぶりの高値を更新する勢いとなっています。

（日経新聞「日経平均続伸、終値2万6537円　29年半ぶり高値更新」）

 

投資家が儲かると、不動産市場にもお金が流れやすくなるので、不動産価格も上がりそうな気もします。

ですが、その一方で、新型コロナの感染者数が増加していることもあって、北海道や首都圏、大阪でも飲食店に自粛要請があるなど、決して景気は回復傾向にあるわけではありませんよね。

 

この現象をどう捉えればいいのでしょうか？そして、これから不動産価格はどのような動きをするのでしょうか？

この記事では、新型コロナ以降の不動産価格と株価の動きを詳しく見ながら、今後の動きについて予想していきたいと思います。

 

１、2020年の日経平均株価と不動産価格の動き

新型コロナによって、日本の株式市場は2月から3月にかけて、大きく下落しました。

1月末には23,000円台をつけていた日経平均株価が、3月末には19,000円を割り、実に２割近い下落をしていたのです。

 

さらに4月には全国的に緊急事態宣言へと突入し、飲食店やホテルなどの観光業はほぼ営業停止、鉄道の利用率も半分以下にまで落ち込みました。

つまり、実体経済においても、かなりの影響が出ていたわけです。

 

このような状況の中で、不動産価格がどういう動きをしていたのでしょうか？

 

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

 

ご覧の通り、全国ではほぼ横ばい、東京都内では徐々に下落傾向の動きをしていました。

8月には日経平均株価も1月の水準まで戻していたにもかかわらず、東京都では逆に下落傾向にあったわけですね。

 

（１）幅広い企業で、４〜9月決算が赤字

実際、大企業の４〜9月期決算を見てみると、自動車や電機、ITなどの一部の企業を除いて、売り上げ・利益ともに大幅な減少や赤字に見舞われていました。

 

産業	企業名	４〜９月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-72.4%	-1,885
鉄道	JR東	-48.2%	-2,644
百貨店	三越伊勢丹HD	-41.8%	-368
飲食	ワタミ	-36.8%	-72
自動車	トヨタ	-26.0%	6,293
電機	日立	-10.9%	2,508

（参考：各社の決算発表資料より）

 

このような状況にあったため、日本国内の経済状況は決して良くはなく、特にこれまで土地価格が大きく上昇してきた東京都では、値下がりしたら買おうという人が増えたのだと思われます。

 

（２）今回の株高の原因は？

このように、足元の経済状況は決して良くはないのに、なぜ株価がこれほど上がっているのでしょうか？

理由は大きく２つあります。それは、

です。順に解説していきます。

 

①中央銀行がお金をバンバン刷って国債を買ったので、お金の行き場がなくなった

今回のコロナによって、世界中でロックダウンが起こったことで、たくさんの失業者が生まれました。

国が何もせずに、ただロックダウンを国民に押し付ければ、お金がなくなって住むところを失う人も出てきますし、暴動へと発展する可能性もありました。

 

そのため、各国の政府は、失業した人に対して給付金を出しました。日本でも１０万円もらいましたよね。

しかし、日本も含めてですが、政府に十分なお金がある国はほとんどありません。そのため、今回の給付金を出すために、政府は借金をしなければいけませんでした。

その政府にお金を貸したのが、各国の中央銀行です。日本で言うところの日銀ですね。

 

アメリカの中央銀行はFRBと言われますが、このFRBがアメリカ政府が発行した国債をバンバン買って行ったわけです。

3月の時点では、国債を最低5,000億ドル（約50兆円）、住宅ローン担保証券を2,000億ドル（20兆円）購入すると発表していました。

 

（データ出所：FRED　Economic Reseach）

 

ところが、実際にFRBの資産残高を調べてみると、3月に比べて290兆円も増えていました。

日本でも同じようなことが起こっていますが、これほど大量に中央銀行が国債を買ってしまうと、金利が下がります。

 

企業や金融機関だったら、なるべく高い金利で買おうとしますが、中央銀行は金利をもらうために国債を買うわけではないので、低い金利でも政府を助けるために、とにかく買いまくってしまうからです。

 

そうするとどうなるかと言うと、それまで国債で運用していた金融機関は、他の運用先を探さなければなりません。

それが回り回って、株式市場にまで流れ込み、株価が上昇してしまったわけですね。

 

②アメリカのIT企業の業績が絶好調で、それが日本にも波及してきた

また、今回の株価上昇では、アメリカの大手IT企業が大きく牽引しました。

高級百貨店や、ショッピングモールに行けなくなったため、代わりに通販で商品を購入する人が増えたためです。

 

そのため、アメリカの株式市場を見てみると、幅広い業種を組み入れたNYダウ30種平均よりも、IT系企業の組み入れの多いナスダック指数の方が、かなり大きく上昇していました。

 

（データ出所：Investing.com）

 

代表例としては、日本でも展開しているアマゾンがそうですね。今年1月から比べて、６割以上も上昇しました。

また、電気自動車のテスラは、この１年間で株価が６倍以上になりました。このように、IT技術を駆使した企業の業績が伸び、株価も大きく評価されてきたわけです。

 

その結果、日本の株式市場にもお金が流れ込んで、日経平均株価も大きく上昇してきたんですね。

 

２、これからの不動産市場はどうなるのか？

このような動きを受けて、これから日本の不動産市場はどうなるのでしょうか？

薄々感じている方もいるかもしれませんが、仮に株式市場がこのまま上がり続けたとしても、不動産市場にはあまり恩恵がないものと思われます。

 

このサイトでは、都道府県別、市町村別に500以上のエリアの土地価格の動きについて分析してきました。

エリア別に上昇してきた主な理由をまとめると、このようになります。

 

	上昇した主な理由
東京	外国人観光客の増加、大企業の業績好調
埼玉・千葉・神奈川	東京への通勤需要
愛知	トヨタ関連企業の業績好調
大阪	外国人観光客の増加
札幌
福岡
広島	マツダが好調の増加

 

これらを見てもらうとわかりますが、どの地域でも、調子のいい商売があったからこそ、不動産価格も大きく上昇してきたわけです。

ですが、今回の新型コロナによって、外国人観光客はまだ当分戻ってきそうにありませんし、企業の業績についても、良い業種もあれば、悪い業種も混在している状況です。

 

そのため、「多少高くても家を買おう」と言う人の絶対数は、減ってくるでしょう。

今はまだ派遣社員や契約社員をリストラしているだけですが、この状況が長引いてくれば、有望な買い手である正社員にもリストラの波が押し寄せてきますので、時間と共に全体的に下落傾向へと進んでいくものと思われます。

 

株価がバブルになったとしたら？

全体的な傾向としては、この通りなのですが、お金あまりによって、株価がさらに上昇してくる可能性もあります。

その場合にはどうなるでしょうか？

 

通勤需要から都心３区は堅調かもしれない

株価が上昇すると潤うのは、証券会社などの金融機関です。

そのため、金融機関の本社が集中する都心３区への通勤需要から、これらのエリアのマンションは引き続き上昇する可能性はありそうです。

また、都心３区は、投資家によるマンション売買も活発なエリアなため、資金が流入してくる動きも多少は見込めるでしょう。

 

一方で、日本国内にもIT系の企業はたくさんありますが、こちらはリモートワークも可能な業態なため、これまでIT系企業が集中してきた渋谷周辺では、逆にオフィスの解約の動きも出ているようです。

（参考：エコノミスト「「もう渋谷にいる必要がなくなった」スタートアップ企業が続々と渋谷のオフィスから撤退している理由）

 

そのため、渋谷などの西側エリアでは、バブルの恩恵を受けにくいと思われます。

 

３、売るなら？買うなら？

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

狙っているエリアの坪単価が高いエリアでは、まだまだ様子見の方がいいかもしれませんが、現時点でも失業するリスクが低いのであれば、購入を検討してもいいかもしれません。

その理由は２つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：金利が１番低い今がチャンス

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする？

売却を考える場合に、まず思いつくのが公示地価だと思いますが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「代田（だいた）」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	港区白金台	409万円	240〜470万円	0.59〜1.15倍
東京都２３区	新宿区下落合	189万円	190〜280万円	1.01〜1.48倍
東京都２３区	文京区千石	241万円	85〜350万円	0.35〜1.45倍
東京都２３区	台東区池之端	227万円	170〜300万円	0.75〜1.32倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都２３区	江東区永代	179万円	300〜390万円	1.68〜2.18倍
東京都２３区	品川区東五反田	330万円	350〜520万円	1.06〜1.58倍
東京都２３区	目黒区下目黒	229万円	200〜370万円	0.87〜1.62倍
東京都２３区	大田区久ヶ原	173万円	110〜220万円	0.64〜1.27倍
東京都２３区	世田谷区代沢	228万円	200〜310万円	0.88〜1.36倍
東京都２３区	中野区東中野	187万円	220〜310万円	1.18〜1.66倍
東京都２３区	杉並区松庵	170万円	200〜270万円	1.18〜1.59倍
東京都２３区	豊島区千川	195万円	210〜290万円	1.08〜1.49倍
東京都２３区	北区西ヶ原	151万円	48〜300万円	0.32〜1.99倍
東京都２３区	荒川区西日暮里	190万円	220〜360万円	1.16〜1.89倍
東京都２３区	板橋区高島平	108万円	96〜140万円	0.89〜1.3倍
東京都２３区	練馬区石神井町	132万円	94〜160万円	0.71〜1.21倍
東京都２３区	足立区谷中	99万円	140〜170万円	1.41〜1.72倍
東京都２３区	葛飾区西亀有	125万円	74〜280万円	0.59〜2.24倍
東京都２３区	江戸川区北葛西	111万円	95〜170万円	0.86〜1.53倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

 

答えは不動産の一括査定です。

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