芝信用金庫の「リバースモーゲージS」の特徴とは? | イエ&ライフ

芝信用金庫のリバースモーゲージの特徴とは?

芝信用金庫のリバースモーゲージS リバースモーゲージ

今年から消費税も10%に増税になりますし、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。

 

そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、

「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか?」

「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか?」

「土地価格は今後どうなるのか?」

など、注意しなければいけない点がいくつかあります。

 

この記事では、

  • 芝信用金庫の「リバースモーゲージS」のメリットとリスク
  • 利用していいエリアはどこか?

を中心に、詳しく解説していきたいと思います。

 

「リバースモーゲージS」の特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

「リバースモーゲージS」の契約条件

*2019年1月4日現在

項目条件
年齢満55歳以上85歳以下(配偶者の年齢が満50才以上)
年収

公的年金等の安定継続した収入のある方

対象物件

戸建て

使い途

原則、自由。

ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く

借入可能額

500万円〜1億円

担保評価額の見直し

2年ごとに土地の再評価を実施。担保評価額が借入額を下回った場合には超過分を返済。ただし、2年間の割賦払いも可能

返済方法(金利分)
  • 毎月返済
  • 借入金に組み入れ

のどちらかを選択

返済方法(元本)
  • 相続人による現金一括返済
  • 自宅を売却して清算

の2種類から選べる。

金利

3.575%(変動金利)

費用
  • 事務手数料:54,000円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

担保割れになっても、超過分を一括返済しなくてもいい

芝信用金庫の特徴は、土地価格が下落して担保評価額が下がって、借入金を下回った場合にも、超過分を一括返済しなくていい点です。

この点は、他の金融機関にないポイントなので、良心的と言えるでしょう。

 

「リバースモーゲージS」の注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

東京都内の住宅地の価格も、この5年間で都心部へ通勤できるエリアでは上昇していますが、それ以外のエリアではあまり上昇していません。

 

市区町村単位で見ると、この5年間は23区を中心に上昇

東京都の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

特に駅から遠いエリアでは、一部下落している地点もあります。

今後は2022年に生産緑地が宅地に解禁される2022年問題も控えていますので、駅から遠い郊外のエリアでの利用は、かなり慎重に考えた方がいいでしょう。

具体的には、町田市、練馬市、調布市あたりですね。

 

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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