今年から消費税も10%に増税になりますし、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか?」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか?」
「土地価格は今後どうなるのか?」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 芝信用金庫の「リバースモーゲージS」のメリットとリスク
- 利用していいエリアはどこか?
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「リバースモーゲージS」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは?
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の2点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「リバースモーゲージS」の契約条件
*2019年1月4日現在
項目 | 条件 |
年齢 | 満55歳以上85歳以下(配偶者の年齢が満50才以上) |
年収 |
公的年金等の安定継続した収入のある方 |
対象物件 |
戸建て |
使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
借入可能額 |
500万円〜1億円 |
担保評価額の見直し |
2年ごとに土地の再評価を実施。担保評価額が借入額を下回った場合には超過分を返済。ただし、2年間の割賦払いも可能 |
返済方法(金利分) |
のどちらかを選択 |
返済方法(元本) |
の2種類から選べる。 |
金利 |
3.575%(変動金利) |
費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
担保割れになっても、超過分を一括返済しなくてもいい
芝信用金庫の特徴は、土地価格が下落して担保評価額が下がって、借入金を下回った場合にも、超過分を一括返済しなくていい点です。
この点は、他の金融機関にないポイントなので、良心的と言えるでしょう。
「リバースモーゲージS」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
東京都内の住宅地の価格も、この5年間で都心部へ通勤できるエリアでは上昇していますが、それ以外のエリアではあまり上昇していません。
市区町村単位で見ると、この5年間は23区を中心に上昇
特に駅から遠いエリアでは、一部下落している地点もあります。
今後は2022年に生産緑地が宅地に解禁される2022年問題も控えていますので、駅から遠い郊外のエリアでの利用は、かなり慎重に考えた方がいいでしょう。
具体的には、町田市、練馬市、調布市あたりですね。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、47都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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