今年から消費税も１０％に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか？」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか？」
「埼玉県の土地価格は今後どうなるのか？」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 武蔵野銀行の「むさしのリバースモーゲージ」のメリットとリスク
- 埼玉県で利用していいエリアはどこか？
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「むさしのリバースモーゲージ」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「むさしのリバースモーゲージ」の契約条件
*2019年1月3日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 満55歳以上80歳未満（配偶者の年齢が満50才以上） |
| 年収 |
年金や給与等による安定かつ継続した収入があり、前年度税込収入が120万円以上の方 |
| 対象物件 |
戸建て |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 借入可能額 |
不動産評価額の50%以内 |
| 対象地域 |
埼玉県内の路線価のある地域 |
| 相続人の同意等 | 朝日信託とリバースモーゲージ信託を契約する必要あり |
| その他条件 | 火災保険への加入が必要 |
| 担保評価額の見直し |
1年ごとに土地またはマンションの再評価を実施 |
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 |
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる |
| 金利 |
短期プライムレート ＋ 1.4％（変動金利） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
朝日信託とリバースモーゲージ信託を結ぶ必要がある
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、通常は相続人が売却することになります。
そのため、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行が多いです。
しかし、武蔵野銀行の「むさしのリバースモーゲージ」は、リバースモーゲージ信託という仕組みを使うため、相続人全員の同意は必要ありません。
というのも、自宅の名義が信託会社に移ってしまうため、相続財産の対象から外れてしまうからです。
そのため、相続人からの承諾をもらうのが面倒な人にとっては、使いやすいと言えるでしょう。
ただし、朝日信託とリバースモーゲージ信託の契約を結ぶ必要があるので、余計に費用がかかる点に注意が必要です。
配偶者がそのまま契約を引き継げる
この点は地味に安心できるポイントです。
他の金融機関では、契約者が死亡後１〜３年以内に売却をしなければいけない場合もありますからね。
通常は、自宅の名義が旦那さんの場合が多いので、契約者も旦那さんになってしまいますが、奥さんの方が寿命が長いケースが一般的ですので、実情に合わせた制度設計と言えるでしょう。
「むさしのリバースモーゲージ」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
埼玉県の住宅地の価格も、この５年間で都心部へ通勤できるエリアでは上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。
【青色の点線】埼玉県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった
市区町村単位で見ると、この５年間はさいたま市周辺から南側のエリアでのみ上昇している
そのため、郊外のエリアでは今後も下落が続きそうですので、郊外の戸建ての利用は控えた方が良さそうです。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
コメント