この記事では神戸市須磨区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、神戸市須磨区の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市須磨区弥栄台３丁目１５番６ | 総合運動公園（750） | 26.4 | 7.4% | 26.0% |
| 神戸市須磨区中落合２－３－２６ | 名谷（180） | 78.2 | 5.3% | 15.0% |
| 神戸市須磨区大田町４－２－３ | 板宿（450） | 73.9 | 4.2% | 7.7% |
| 神戸市須磨区大田町４－４－１３ | 板宿（400） | 75.6 | 4.1% | 8.5% |
| 神戸市須磨区行幸町２－３－２１ | 須磨海浜公園（600） | 79.2 | 3.9% | 7.1% |
| 神戸市須磨区戎町６－１－７ | 東須磨（400） | 73.6 | 3.7% | 8.3% |
| 神戸市須磨区磯馴町２－２－１８ | 須磨海浜公園（350） | 73.9 | 3.7% | 9.3% |
| 神戸市須磨区南町２－１－９ | 須磨海浜公園（220） | 74.3 | 3.7% | 6.6% |
| 神戸市須磨区若木町１－７－１８ | 東須磨（250） | 80.2 | 3.4% | 6.1% |
| 神戸市須磨区月見山本町１－９－２７ | 月見山（160） | 108.9 | 3.1% | 9.6% |
| 神戸市須磨区天神町３－３－１４ | 須磨寺（300） | 54.8 | 3.1% | 5.7% |
| 神戸市須磨区中島町２－４－３ | 東須磨（500） | 67 | 3.0% | 4.6% |
| 神戸市須磨区離宮西町１－４－７ | 須磨寺（550） | 60.1 | 2.8% | 2.8% |
| 神戸市須磨区権現町２－６－１７ | 東須磨（350） | 72.6 | 2.8% | 6.3% |
| 神戸市須磨区離宮前町１－４－７ | 月見山（270） | 64.7 | 2.6% | 3.7% |
| 神戸市須磨区前池町６－２－２５ | 板宿（540） | 67.3 | 2.5% | |
| 神戸市須磨区大田町７丁目１０番 | 東須磨（540） | 72.3 | 2.3% | 4.8% |
| 神戸市須磨区竜が台７丁目１２番５ | 名谷（650） | 48.8 | 2.1% | 4.2% |
| 神戸市須磨区衣掛町５－２－６ | 須磨海浜公園（350） | 93.1 | 1.8% | 7.6% |
| 神戸市須磨区友が丘８丁目３３番 | 名谷（1300） | 37.3 | 1.8% | 1.8% |
| 神戸市須磨区飛松町１－３－５ | 板宿（210） | 74.9 | 1.8% | 3.7% |
| 神戸市須磨区菅の台３丁目４番４ | 名谷（1300） | 38.9 | 1.7% | 1.7% |
| 神戸市須磨区東落合３－３０－５ | 名谷（1700） | 38.9 | 1.7% | 1.7% |
| 神戸市須磨区南落合３－２－４ | 名谷（1100） | 41.6 | 1.6% | 1.6% |
| 神戸市須磨区北落合２－６－８ | 名谷（1000） | 46.5 | 1.4% | 1.4% |
| 神戸市須磨区鷹取町３－２－１０ | 鷹取（550） | 48.5 | 1.4% | 2.8% |
| 神戸市須磨区飛松町３－６－２ | 板宿（60） | 168.3 | 1.0% | 3.0% |
| 神戸市須磨区外浜町２－４－２６ | 鷹取（1100） | 37 | 0.9% | 0.9% |
| 神戸市須磨区神の谷５－７－１３ | 名谷（1600） | 38 | 0.9% | 0.9% |
| 神戸市須磨区潮見台町４－２－１４ | 須磨（700） | 52.1 | 0.6% | 1.3% |
| 神戸市須磨区堀池町２－１－２８ | 東須磨（90） | 72.6 | 0.5% | 1.4% |
| 神戸市須磨区白川台３丁目６９番１７ | 名谷（1700） | 36.6 | 0.0% | 0.0% |
| 神戸市須磨区永楽町１－４－６ | 板宿（900） | 43.9 | 0.0% | 0.0% |
| 神戸市須磨区須磨浦通５－４－２４ | 須磨（260） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 神戸市須磨区横尾２丁目８番１６ | 妙法寺（750） | 38.9 | 0.0% | 0.0% |
| 神戸市須磨区横尾９丁目３番５６ | 妙法寺（1000） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 神戸市須磨区多井畑東町１２番５ | 妙法寺（1600） | 31.2 | 0.0% | -2.1% |
| 神戸市須磨区若草町３丁目８番４ | 妙法寺（2200） | 18.3 | 0.0% | -5.0% |
| 神戸市須磨区白川台７丁目８番５ | 名谷（2300） | 32.2 | 0.0% | -5.1% |
| 神戸市須磨区高倉台７－１４－７ | 須磨（3400） | 31.9 | 0.0% | -6.0% |
| 神戸市須磨区緑が丘２－８－６ | 妙法寺（1300） | 21.1 | 0.0% | -7.2% |
| 神戸市須磨区東白川台３丁目４番１０ | 名谷（2600） | 28.1 | -0.1% | -6.6% |
| 神戸市須磨区妙法寺字竹向イ１番１４ | 妙法寺（700） | 27.1 | -1.0% | -4.7% |
| 神戸市須磨区高尾台２－６－１５ | 月見山（1300） | 20.1 | -1.0% | -9.1% |
| 神戸市須磨区妙法寺字池ノ谷１番１０ | 妙法寺（1400） | 18 | -1.3% | -10.5% |
| 神戸市須磨区一ノ谷町２－５－１４ | 須磨浦公園（750） | 22 | -1.9% | -10.1% |
| 神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７ | 板宿（1900） | 14.5 | -2.2% | -15.4% |
| 神戸市須磨区多井畑字東所３番１３ | 妙法寺（2400） | 14.5 | -2.2% | -8.8% |
| 神戸市須磨区道正台１－３－１２ | 妙法寺（400） | 32 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市須磨区大田町２－３－７ | 山電 板宿（ 280） | 99 | 5.3% | 13.2% |
| 神戸市須磨区北町３－２－４ | 山電 月見山（ 250） | 86.8 | 5.2% | 11.4% |
| 神戸市須磨区行幸町２－３－２１ | ＪＲ須磨海浜公園（ 600） | 80.9 | 4.3% | 9.4% |
| 神戸市須磨区戎町６－１－７ | 山電 東須磨（ 400） | 75.2 | 3.6% | 10.1% |
| 神戸市須磨区戸政町３－３－４ | 山電 東須磨（ 500） | 69.3 | 3.4% | 7.7% |
| 神戸市須磨区前池町４－３－１５ | 山電 板宿（ 400） | 84.2 | 3.2% | 8.1% |
| 神戸市須磨区南落合１－２１－９ | 地下鉄 名谷（ 1400） | 37.6 | 2.7% | 3.6% |
| 神戸市須磨区千守町２－５－３６ | ＪＲ須磨（ 610） | 52.5 | 2.6% | |
| 神戸市須磨区須磨寺町２－４－２５ | 山電 須磨寺（ 220） | 41.9 | 2.4% | 3.3% |
| 神戸市須磨区菅の台７丁目１０番６ | 地下鉄 名谷（ 2500） | 28.7 | 2.4% | 0.2% |
| 神戸市須磨区西落合５－９－２ | 地下鉄 名谷（ 900） | 45.5 | 2.2% | 3.0% |
| 神戸市須磨区飛松町３－６－２ | 山電 板宿（ 60） | 170 | 2.0% | 3.4% |
| 神戸市須磨区北落合４－１２－１８ | 地下鉄 名谷（ 1600） | 40.9 | 1.6% | 2.5% |
| 神戸市須磨区高倉台２－８－１２ | ＪＲ須磨（ 2500） | 34.7 | 1.0% | -1.9% |
| 神戸市須磨区緑が丘２－８－６ | 地下鉄 妙法寺（ 1300） | 21.3 | 0.8% | -5.8% |
| 神戸市須磨区川上町２－２－３０ | 山電 板宿（ 800） | 62.4 | 0.5% | 2.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、神戸市須磨区の土地価格の動き
神戸市須磨区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１.１%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で横ばい、商業地は０.９%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、駅周辺の住宅地を中心にプラスの地域が多いですが、駅から少し離れた郊外エリアでは、下落している地点が目立ちますね。
なぜ須磨区では、駅周辺しか上昇していないのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、その主な理由を２つ、最初に解説します。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
まず、はじめの３年間で上昇してきた大きな理由は、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②人口が減少している
ですが、須磨区では、その後は下落傾向にあり、一部のエリアしか上昇していません。
その理由は、人口の減少です。
須磨区の人口は、2013〜20年の7年間で約6,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約4,000人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか？
町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
神戸市須磨区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、人口が増加しているエリアは、
- JR神戸線沿いの湾岸部
- 妙法寺駅周辺の新興住宅地（桜の杜地区）
あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。
ただし、沿岸部では「人口増加→土地価格の上昇」がつながっていますが、内陸部では、名谷駅周辺では上昇しているものの、人口が増えている桜の杜地区も含めて、郊外の住宅地では年々下落傾向にありました。
その理由は、買い手の人気が、桜の杜地区の新しい住宅地に集中してしまったため、周りの地区の住宅に対する需要が減ってしまったのでしょう。
実際、須磨区の空き家率を見てみると、この５年間で上昇傾向にありました。
空き家率が増えてくると、売り物が増えて、価格が下がりやすくなりますので、特に内陸部の郊外エリアほど、土地価格が下がりやすくなってきたわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、神戸市須磨区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから神戸市須磨区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市須磨区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.５万人減少するそうです。
この７年間でも、約6,000人も減ってきた須磨区ですが、さらに減少幅が加速していきます。
神戸市須磨区はこれから10年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから２割以上減るのです。
神戸市須磨区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに内陸部の駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなっていますが、この流れがさらに加速しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市須磨区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、内陸部では人口の減少が進んでおり、新興住宅地の桜の杜地区に人気が集中しているため、それ以外の郊外の住宅地では、土地価格の下落が進んでいる
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくことから、郊外の住宅地での人口減少、土地価格の下落ペースが加速しそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、須磨区内に「若木町（わかぎちょう）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：７６万円／坪
- 実際の取引価格：７７〜９８万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.３倍で取引されていました。
【神戸市須磨区若木町の土地取引（過去２年間）】
- 東須磨駅から徒歩３分のエリアで、77〜98万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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