（画像出典：ウィキペディア Mti, 兵庫県神戸市垂水区平磯4丁目兵庫県道488号長坂垂水線）
この記事では神戸市垂水区の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、神戸市垂水区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 神戸市垂水区小束台８６８番９６５ | 学園都市（1300） | 32.2 | 2.3% | 7.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞多聞西７－５－２０ | 学園都市（2700） | 37 | 1.8% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区東舞子町１５－８ | 舞子（300） | 58.1 | 1.1% | 4.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | 舞子（850） | 57.4 | 0.6% | 13.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘７－５－２ | 垂水（1500） | 57.8 | 0.6% | 12.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区坂上１－２－１９ | 垂水（500） | 60.1 | 0.6% | 9.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘５－９－１９ | 垂水（1200） | 63.4 | 0.5% | 15.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区五色山１－２－１７ | 垂水（400） | 64 | 0.5% | 12.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子台５－３－２６ | 舞子（750） | 45.5 | 0.0% | 12.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区歌敷山４－２－１７ | 舞子（600） | 50.8 | 0.0% | 11.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水通７－２９ | 垂水（750） | 59.1 | 0.0% | 10.5% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－７－９ | 垂水（450） | 53.1 | 0.0% | 10.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区山手２－３－１２ | 東垂水（400） | 51.8 | 0.0% | 8.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町５－１５－２ | 塩屋（500） | 41.3 | 0.0% | 4.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区高丸２－４－２８ | 垂水（950） | 51.2 | 0.0% | 3.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区西舞子３－１６－２３ | 西舞子（400） | 47.5 | 0.0% | 2.9% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区上高丸３－１７－４ | 垂水（2200） | 38.6 | 0.0% | 2.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区高丸７－７－７ | 垂水（1600） | 36.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | 朝霧（1300） | 44.6 | 0.0% | 1.5% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区星陵台２－５－５ | 垂水（1700） | 44.9 | 0.0% | 0.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区福田３－１－３１ | 垂水（2200） | 38.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区千鳥が丘３－１４－２１ | 垂水（2000） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区北舞子１－２－５５ | 舞子（1600） | 37.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区北舞子４－７－１３ | 舞子（1800） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区桃山台１丁目８番３ | 垂水（4300） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１ | 名谷（3600） | 15.3 | 0.0% | -0.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋北町２－２２－７ | 須磨（4500） | 25.9 | 0.0% | -0.4% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区東垂水３－８－２９ | 滝の茶屋（1100） | 27.1 | 0.0% | -1.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区小束山６丁目１４番１８ | 学園都市（1800） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区南多聞台１－５－１６ | 朝霧（1900） | 34.7 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 学園都市（3000） | 36 | 0.0% | -5.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞２－２６－１４－１ | 舞子（3700） | 36.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区中道５－１－２６－１ | 垂水（1000） | 54.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町３－１２－２８ | 塩屋（300） | 30.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区学が丘１－１１－１２ | 学園都市（3600） | 35.6 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区桃山台５丁目１４番１２ | 垂水（5400） | 33 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区西舞子１－４－２２ | 舞子（480） | 43.9 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区星が丘２－４－１５ | 垂水（1500） | 38.9 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－１１－２１ | 垂水（1000） | 34.7 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区南多聞台８－１８－１４ | 朝霧（1900） | 35.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区狩口台７－９－１３ | 朝霧（450） | 59.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区神陵台８－５－１８ | 朝霧（3000） | 32 | -0.2% | -1.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区多聞台５－２－１８ | 舞子（4300） | 25.8 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町８－３－６ | 塩屋（850） | 21.8 | -0.5% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町字大谷６７１番２００ | 塩屋（1300） | 31.6 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区神陵台５－６－２１ | 朝霧（2400） | 31.4 | -0.6% | -1.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２ | 垂水（4500） | 30.8 | -0.7% | -1.9% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区朝谷町１６番１１ | 須磨（3600） | 19.6 | -0.8% | -1.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区美山台３－３－２１ | 垂水（2700） | 37 | -0.9% | -2.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞６－１０－２５ | 舞子（3500） | 35.6 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区青山台１－１９－５ | 垂水（3300） | 34 | -1.0% | -3.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞１－１０－３ | 舞子（2900） | 34 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区乙木２－８－１３ | 垂水（2500） | 26.8 | -1.0% | -5.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水が丘１－１０－１８ | 垂水（3000） | 26.8 | -1.2% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区多聞台２－３－２７ | 舞子（3600） | 29.3 | -1.6% | -5.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋台２－３－３ | 塩屋（1400） | 20.5 | -1.6% | -11.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水が丘３－３－１４ | 舞子（2400） | 28.5 | -1.6% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町９－１７－４６ | 塩屋（800） | 25.6 | -1.6% | -4.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子坂３－１２－７ | 舞子（1700） | 29.6 | -2.4% | -7.7% |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘１－２－３３ | ＪＲ垂水（650） | 67.3 | 16.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区歌敷山３－５－６ | 山陽電鉄霞ヶ丘（800） | 58.7 | 14.1% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区五色山７－９－１１ | 山陽電鉄霞ヶ丘（300） | 59.7 | 13.1% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | ＪＲ舞子（850） | 57.1 | 12.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子台８－１０－７ | ＪＲ舞子（1300） | 49.2 | 8.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－１０－６２ | ＪＲ垂水（750） | 53.1 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区川原３－１－２２ | ＪＲ垂水（550） | 58.4 | 4.7% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子２－８－２７ | 山陽電鉄西舞子（220） | 44.9 | 3.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子５－１２－５ | 山陽電鉄西舞子（600） | 47.2 | 3.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区高丸２－４－２８ | ＪＲ垂水（950） | 51.2 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区城が山１－１４－１２ | 山陽電鉄滝の茶屋（350） | 38.9 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区野田通７－１７ | ＪＲ垂水（1100） | 52.1 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | ＪＲ朝霧（1300） | 44.6 | 1.5% | |
| 基／商業 | 神戸市垂水区平磯４－４－１４ | ＪＲ垂水（70） | 69.3 | 0.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区名谷町字賀市３４４７番１外 | 神戸市営地下鉄名谷（2000） | 24.4 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区福田１－１－１６ | ＪＲ垂水（1800） | 43.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 山陽電鉄東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区松風台１－１３－４ | ＪＲ垂水（3800） | 31.4 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区千鳥が丘３－１－３９ | ＪＲ垂水（1500） | 43.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子８－５－２６ | ＪＲ朝霧（1100） | 38 | 0.0% | |
| 公／商業 | 神戸市垂水区小束山本町３－２－２ | 学園都市（3400） | 36 | 0.0% | |
| 公／商業 | 神戸市垂水区向陽３－１－３２ | 垂水（2200） | 46.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区塩屋北町３－１５－１１ | ＪＲ須磨（4600） | 24.8 | -0.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区桃山台３丁目１４番６ | ＪＲ垂水（4600） | 33.7 | -1.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子坂４－２－３８ | ＪＲ舞子（2200） | 30.4 | -2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区小束山７丁目１０番５ | 神戸市営地下鉄学園都市（1900） | 35 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区小束山本町２－２－１９ | 神戸市営地下鉄学園都市（3300） | 34 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区潮見が丘１－１０－２３ | ＪＲ垂水（2400） | 29.4 | -3.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区神陵台９－１２－２０ | ＪＲ朝霧（3200） | 31.8 | -3.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区青山台１－１９－５ | ＪＲ垂水（3300） | 34.3 | -3.7% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西脇１－１－２１ | ＪＲ舞子（2700） | 30.1 | -4.4% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区千代が丘１－３－２９ | ＪＲ垂水（1800） | 33 | -4.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 神戸市営地下鉄学園都市（3000） | 36 | -5.2% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区神和台２丁目８番３ | 神戸市営地下鉄名谷（3300） | 25.7 | -8.1% | |
| 基／商業 | 神戸市垂水区神田町２－１０ | ＪＲ垂水（70） | 114.8 | ||
| 公／商業 | 神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内 | 学園都市（1900） | 38.6 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。
すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
について、納得できる情報が少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。
このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。
そして、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去８年間の神戸市垂水区の土地価格の動き
神戸市垂水区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１.１％上昇しました。
今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.２%のマイナス、商業地では０.６％のプラスでした。
ほぼ横ばいなので、コロナの影響はあまりないと考えられます。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、JR線が走る海岸通り沿いの中心エリアでは上昇していますが、北側の内陸エリアでは下落している地点が多く見られますね。
なぜ垂水区では、海岸エリアしか上昇していないのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- ところが、垂水区では人口が減少しており、買い手となる若い世代が減っている
- 特に内陸部では、新興住宅地の舞多聞西地区に人気が集中しているため、それ以外の地区で買い手が減り、土地価格の下落が進んでいる
といったことから、海岸通り沿いのエリアや郊外でも駅近エリアでしか上昇していないと考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
まず、はじめの３年間で上昇してきた大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②人口が減少している
ですが、垂水区では、一部のエリアしか上昇していません。
その理由は、人口の減少です。
垂水区の人口は、2013〜20年の7年間で約4,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約4,000人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか？
町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
神戸市垂水区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、人口が増加しているエリアは、
- JR神戸線沿いの湾岸部（垂水駅〜舞子駅周辺）
- 神戸バイパス沿いの新興住宅地（舞多聞西地区）
あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。
人口が減少傾向にあり、しかも、大きく人口が増えているところは新興住宅地なので、今ある住宅地の需要がさらに減っていることを示します。
例えば、垂水区の空き家率を見てみると、この５年間で増加傾向にありました。
空き家率が増えてくると、売り物が増えて、価格が下がりやすくなりますので、特に内陸部の郊外エリアほど、土地価格が下がりやすくなってきたわけですね。
新型コロナでも、あまり影響はない
新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。
神戸市垂水区の住宅地は、前年比０.２％下落をしていますが、第二神明道路の周辺で下落しているところが多いものの、それ以外のエリアでは安定していました。
特に第二神明道路の北線の周辺では、２％以上の上昇をしているところもあり、新しく住宅地が作られているエリアほど、人気が高いようです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、神戸市垂水区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。
そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。
金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）新型コロナが長期化するとどうなる？
今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
（３）これから神戸市垂水区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市垂水区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１万人減少するそうです。
この７年間でも、約4,000人も減ってきた垂水区ですが、さらに減少幅が加速していきます。
神戸市垂水区はこれから10年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１.１万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから２割近く減るのです。
神戸市垂水区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに内陸部の駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなっていますが、この流れがさらに加速しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市垂水区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、内陸部では人口の減少が進んでおり、新興住宅地の舞多聞西地区に人気が集中しているため、それ以外の郊外の住宅地では、土地価格の下落が進んでいる
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくことから、郊外の住宅地での人口減少、土地価格の下落ペースが加速しそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：金利が上昇する前に準備を
土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。
ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。
逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。
そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、垂水区内に「霞ヶ丘（かすみがおか）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：６３万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜８８万円／坪
と、公示地価の約０.５〜１.４倍で取引されていました。
【神戸市垂水区霞ヶ丘の土地取引（過去２年間）】
- 垂水駅から徒歩１０〜１９分のエリアで、３０〜８８万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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