（画像出典：ウィキペディア Mti, 兵庫県神戸市垂水区平磯4丁目兵庫県道488号長坂垂水線）
この記事では神戸市垂水区の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、神戸市垂水区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）神戸市垂水区霞ケ丘１－２－３３ | ＪＲ垂水（650） | 67.3 | 2.0% | 16.6% |
| 公）神戸市垂水区霞ケ丘５－９－１９ | 垂水（1200） | 63 | 3.2% | 15.8% |
| 基）神戸市垂水区歌敷山３－５－６ | 山陽電鉄霞ヶ丘（800） | 58.7 | 1.1% | 14.1% |
| 公）神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | 舞子（850） | 57.1 | 2.4% | 13.8% |
| 基）神戸市垂水区五色山７－９－１１ | 山陽電鉄霞ヶ丘（300） | 59.7 | 1.1% | 13.1% |
| 基）神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | ＪＲ舞子（850） | 57.1 | 1.8% | 12.3% |
| 公）神戸市垂水区霞ケ丘７－５－２ | 垂水（1500） | 57.4 | 3.0% | 12.3% |
| 公）神戸市垂水区五色山１－２－１７ | 垂水（400） | 63.7 | 3.2% | 12.2% |
| 公）神戸市垂水区舞子台５－３－２６ | 舞子（750） | 45.5 | 3.0% | 12.2% |
| 公）神戸市垂水区歌敷山４－２－１７ | 舞子（600） | 50.8 | 2.7% | 11.6% |
| 公）神戸市垂水区清水通７－２９ | 垂水（750） | 59.1 | 2.9% | 10.5% |
| 公）神戸市垂水区旭が丘１－７－９ | 垂水（450） | 53.1 | 1.9% | 10.3% |
| 公）神戸市垂水区坂上１－２－１９ | 垂水（500） | 59.7 | 2.3% | 9.7% |
| 公）神戸市垂水区山手２－３－１２ | 東垂水（400） | 51.8 | 1.3% | 8.3% |
| 基）神戸市垂水区舞子台８－１０－７ | ＪＲ舞子（1300） | 49.2 | 0.7% | 8.0% |
| 公）神戸市垂水区小束台８６８番９６５ | 学園都市（1300） | 31.5 | 2.1% | 7.3% |
| 基）神戸市垂水区旭が丘１－１０－６２ | ＪＲ垂水（750） | 53.1 | 1.3% | 6.6% |
| 基）神戸市垂水区川原３－１－２２ | ＪＲ垂水（550） | 58.4 | 0.6% | 4.7% |
| 公）神戸市垂水区東舞子町１５－８ | 舞子（300） | 57.4 | 1.8% | 4.2% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町５－１５－２ | 塩屋（500） | 41.3 | 0.8% | 4.2% |
| 基）神戸市垂水区西舞子２－８－２７ | 山陽電鉄西舞子（220） | 44.9 | 0.7% | 3.8% |
| 基）神戸市垂水区西舞子５－１２－５ | 山陽電鉄西舞子（600） | 47.2 | 0.7% | 3.6% |
| 公）神戸市垂水区高丸２－４－２８ | 垂水（950） | 51.2 | 0.6% | 3.3% |
| 公）神戸市垂水区西舞子３－１６－２３ | 西舞子（400） | 47.5 | 0.7% | 2.9% |
| 基）神戸市垂水区高丸２－４－２８ | ＪＲ垂水（950） | 51.2 | 0.6% | 2.6% |
| 公）神戸市垂水区上高丸３－１７－４ | 垂水（2200） | 38.6 | 0.0% | 2.6% |
| 基）神戸市垂水区城が山１－１４－１２ | 山陽電鉄滝の茶屋（350） | 38.9 | 0.0% | 2.6% |
| 基）神戸市垂水区野田通７－１７ | ＪＲ垂水（1100） | 52.1 | 0.6% | 2.6% |
| 公）神戸市垂水区高丸７－７－７ | 垂水（1600） | 36.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公）神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | 朝霧（1300） | 44.6 | 1.5% | 1.5% |
| 基）神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | ＪＲ朝霧（1300） | 44.6 | 1.5% | 1.5% |
| 公）神戸市垂水区星陵台２－５－５ | 垂水（1700） | 44.9 | 0.7% | 0.7% |
| 基）神戸市垂水区平磯４－４－１４ | ＪＲ垂水（70） | 69.3 | 0.0% | 0.5% |
| 公）神戸市垂水区福田３－１－３１ | 垂水（2200） | 38.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区千鳥が丘３－１４－２１ | 垂水（2000） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区北舞子１－２－５５ | 舞子（1600） | 37.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区北舞子４－７－１３ | 舞子（1800） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区桃山台１丁目８番３ | 垂水（4300） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区小束山本町３－２－２ | 学園都市（3400） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区向陽３－１－３２ | 垂水（2200） | 46.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区名谷町字賀市３４４７番１外 | 神戸市営地下鉄名谷（2000） | 24.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区福田１－１－１６ | ＪＲ垂水（1800） | 43.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 山陽電鉄東垂水（400） | 37 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区松風台１－１３－４ | ＪＲ垂水（3800） | 31.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区千鳥が丘３－１－３９ | ＪＲ垂水（1500） | 43.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）神戸市垂水区西舞子８－５－２６ | ＪＲ朝霧（1100） | 38 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１ | 名谷（3600） | 15.3 | 0.0% | -0.2% |
| 基）神戸市垂水区塩屋北町３－１５－１１ | ＪＲ須磨（4600） | 24.8 | 0.0% | -0.3% |
| 公）神戸市垂水区塩屋北町２－２２－７ | 須磨（4500） | 25.9 | 0.0% | -0.4% |
| 基）神戸市垂水区桃山台３丁目１４番６ | ＪＲ垂水（4600） | 33.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）神戸市垂水区朝谷町１６番１１ | 須磨（3600） | 19.7 | 0.0% | -1.2% |
| 公）神戸市垂水区東垂水３－８－２９ | 滝の茶屋（1100） | 27.1 | 0.0% | -1.3% |
| 公）神戸市垂水区神陵台５－６－２１ | 朝霧（2400） | 31.5 | -0.4% | -1.7% |
| 公）神戸市垂水区神陵台８－５－１８ | 朝霧（3000） | 32 | -0.3% | -1.8% |
| 公）神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２ | 垂水（4500） | 31 | -0.7% | -1.9% |
| 公）神戸市垂水区美山台３－３－２１ | 垂水（2700） | 37.3 | -0.9% | -2.6% |
| 基）神戸市垂水区舞子坂４－２－３８ | ＪＲ舞子（2200） | 30.4 | -1.1% | -2.6% |
| 公）神戸市垂水区小束山６丁目１４番１８ | 学園都市（1800） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 基）神戸市垂水区小束山７丁目１０番５ | 神戸市営地下鉄学園都市（1900） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 公）神戸市垂水区南多聞台１－５－１６ | 朝霧（1900） | 34.7 | 0.0% | -2.8% |
| 基）神戸市垂水区小束山本町２－２－１９ | 神戸市営地下鉄学園都市（3300） | 34 | 0.0% | -2.8% |
| 基）神戸市垂水区潮見が丘１－１０－２３ | ＪＲ垂水（2400） | 29.4 | -1.1% | -3.3% |
| 基）神戸市垂水区神陵台９－１２－２０ | ＪＲ朝霧（3200） | 31.8 | -0.5% | -3.5% |
| 公）神戸市垂水区青山台１－１９－５ | 垂水（3300） | 34.3 | -1.9% | -3.7% |
| 基）神戸市垂水区青山台１－１９－５ | ＪＲ垂水（3300） | 34.3 | -1.0% | -3.7% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町９－１７－４６ | 塩屋（800） | 26 | -1.1% | -4.3% |
| 基）神戸市垂水区西脇１－１－２１ | ＪＲ舞子（2700） | 30.1 | -1.3% | -4.4% |
| 基）神戸市垂水区千代が丘１－３－２９ | ＪＲ垂水（1800） | 33 | -1.0% | -4.8% |
| 公）神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 学園都市（3000） | 36 | 0.0% | -5.2% |
| 基）神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 神戸市営地下鉄学園都市（3000） | 36 | 0.0% | -5.2% |
| 公）神戸市垂水区乙木２－８－１３ | 垂水（2500） | 27 | -1.3% | -5.3% |
| 公）神戸市垂水区多聞台２－３－２７ | 舞子（3600） | 29.7 | -1.3% | -5.6% |
| 公）神戸市垂水区舞子坂３－１２－７ | 舞子（1700） | 30.4 | -2.4% | -7.7% |
| 基）神戸市垂水区神和台２丁目８番３ | 神戸市営地下鉄名谷（3300） | 25.7 | -1.9% | -8.1% |
| 公）神戸市垂水区塩屋台２－３－３ | 塩屋（1400） | 20.8 | -1.6% | -11.6% |
| 公）神戸市垂水区清水が丘１－１０－１８ | 垂水（3000） | 27.2 | -1.2% | |
| 公）神戸市垂水区本多聞２－２６－１４－１ | 舞子（3700） | 36.3 | ||
| 公）神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区清水が丘３－３－１４ | 舞子（2400） | 29 | -1.7% | |
| 公）神戸市垂水区塩屋町８－３－６ | 塩屋（850） | 21.9 | -0.6% | |
| 公）神戸市垂水区中道５－１－２６－１ | 垂水（1000） | 54.1 | 0.6% | |
| 公）神戸市垂水区多聞台５－２－１８ | 舞子（4300） | 25.9 | -0.4% | |
| 公）神戸市垂水区塩屋町３－１２－２８ | 塩屋（300） | 30.2 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区学が丘１－１１－１２ | 学園都市（3600） | 35.6 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区塩屋町字大谷６７１番２００ | 塩屋（1300） | 31.8 | -0.6% | |
| 公）神戸市垂水区桃山台５丁目１４番１２ | 垂水（5400） | 33 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区西舞子１－４－２２ | 舞子（480） | 43.9 | 0.8% | |
| 公）神戸市垂水区星が丘２－４－１５ | 垂水（1500） | 38.9 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区本多聞１－１０－３ | 舞子（2900） | 34.3 | -1.0% | |
| 公）神戸市垂水区旭が丘１－１１－２１ | 垂水（1000） | 34.7 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区南多聞台８－１８－１４ | 朝霧（1900） | 35.3 | 0.0% | |
| 公）神戸市垂水区狩口台７－９－１３ | 朝霧（450） | 59.1 | 1.7% | |
| 公）神戸市垂水区本多聞６－１０－２５ | 舞子（3500） | 36 | -0.9% | |
| 公）神戸市垂水区舞多聞西７－５－２０ | 学園都市（2700） | 36.3 | 2.8% | |
| 公）神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内 | 学園都市（1900） | 38.6 | 5.4% | |
| 基）神戸市垂水区神田町２－１０ | ＪＲ垂水（70） | 114.8 | 0.9% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の
- 満足できる取引ができた、という「自信」
- 金銭的な「余裕」
にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の神戸市垂水区の土地価格の動き
この７年間で神戸市垂水区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が２.１％下落したのに対して、プラス１.３％とむしろ上げていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、JR線が走る海岸通り沿いの中心エリアでは上昇していますが、北側の内陸エリアでは下落している地点が多く見られますね。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
そもそも、今回の土地価格の上昇は、金利の低下が理由です、
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ郊外エリアでは上がらないのか？
その一方で、郊外エリアではむしろ下落しています。
というのも、この７年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。
兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で２０万人近く減少しています。
そのため、買い手が駅から離れたエリアまで広がりにくく、土地価格が下落傾向にあるわけです。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
兵庫県内の住宅地では、今のところ影響が少ない
国土交通省が３ヶ月に１回、全国の１００地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています（「地価LOOKレポート」）。
兵庫県の住宅地を見てみると、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。
行政区 | 地区名 | 20年１月→４月 | ４月→７月 | ７月→１０月 | １０月→21年１月 |
神戸市灘区 | 六甲 | ↑（0〜＋3%） | →（0%） | →（0%） | ↑（0〜＋3%） |
西宮市 | 甲子園口 | ↑（0〜＋3%） | →（0%） | →（0%） | ↑（0〜＋3%） |
芦屋市 | JR芦屋駅周辺 | ↑（0〜＋3%） | →（0%） | →（0%） | ↑（0〜＋3%） |
商業地の三宮駅周辺では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、住宅地においては、それほど影響は出ていないようです。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから神戸市垂水区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した神戸市垂水区の人口の見通しによると、2020→30年までに10,600人減少するそうです。
神戸市垂水区の人口は、2025年までに10,600人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに11,800人減る見通しです。
神戸市垂水区の20〜40代人口は、2025年までに約11,800人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手がこれから１０年で２割近く減るのです。
郊外エリアでは、今でも買い手が見つかりにくい状況ですが、さらに拍車がかかるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市垂水区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、20〜40代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
駅近エリアを中心に上昇していきた神戸市垂水区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、垂水区内に「霞ヶ丘（かすみがおか）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：６３万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜８８万円／坪
と、公示地価の約０.５〜１.４倍で取引されていました。
【神戸市垂水区霞ヶ丘の土地取引（過去２年間）】
- 垂水駅から徒歩１０〜１９分のエリアで、３０〜８８万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 兵庫県 | 西宮市仁川町 | 83万円 | 74〜99万円 | 0.89〜1.19倍 |
| 兵庫県 | 明石市朝霧町 | 39万円 | 30〜50万円 | 0.77〜1.28倍 |
| 兵庫県 | 加古川市尾上町 | 21万円 | 13〜31万円 | 0.62〜1.48倍 |
| 兵庫県 | 宝塚市伊孑志 | 60万円 | 51〜94万円 | 0.85〜1.57倍 |
| 兵庫県 | 伊丹市安堂寺町 | 68万円 | 45〜87万円 | 0.66〜1.28倍 |
| 兵庫県 | 川西市大和東 | 18万円 | 16〜24万円 | 0.89〜1.33倍 |
| 兵庫県 | 三田市天神 | 20万円 | 25〜38万円 | 1.25〜1.9倍 |
| 兵庫県 | 芦屋市岩園町 | 101万円 | 75〜130万円 | 0.74〜1.29倍 |
| 兵庫県 | 高砂市阿弥陀町 | 20万円 | 2.7〜65万円 | 0.14〜3.25倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
神戸市垂水区の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|
| つつじが丘 | 17 | 1200 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| つつじが丘 | 22 | 1200 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| つつじが丘 | 23 | 1300 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| つつじが丘 | 26 | 1300 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| つつじが丘 | 18 | 2400 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| つつじが丘 | 28 | 1800 | 垂水 | 60-90分 | １低住専 |
| 旭が丘 | 63 | 3200 | 垂水 | 8 | １低住専 |
| 旭が丘 | 61 | 2600 | 垂水 | 14 | １中住専 |
| 塩屋台 | 11 | 530 | 塩屋 | 16 | １低住専 |
| 塩屋町 | 20 | 3000 | 塩屋 | 4 | １低住専 |
| 塩屋町 | 23 | 3500 | 塩屋 | 10 | １種住居 |
| 塩屋北町 | 23 | 1500 | 塩屋 | 23 | １低住専 |
| 歌敷山 | 43 | 3000 | 霞ケ丘 | 7 | １低住専 |
| 歌敷山 | 26 | 1100 | 舞子 | 13 | １低住専 |
| 霞ケ丘 | 45 | 2200 | 霞ケ丘 | 7 | １低住専 |
| 霞ケ丘 | 30 | 1600 | 垂水 | 14 | １低住専 |
| 霞ケ丘 | 56 | 2700 | 垂水 | 14 | １低住専 |
| 霞ケ丘 | 66 | 3000 | 垂水 | 19 | １低住専 |
| 学が丘 | 42 | 1600 | 学園都市 | 30分-60分 | １低住専 |
| 学が丘 | 34 | 2600 | 学園都市 | 30分-60分 | １低住専 |
| 五色山 | 93 | 3300 | 霞ケ丘 | 4 | １中住専 |
| 五色山 | 95 | 1900 | 霞ケ丘 | 6 | １種住居 |
| 五色山 | 49 | 1700 | 垂水 | 7 | １低住専 |
| 五色山 | 98 | 3600 | 垂水 | 9 | １低住専 |
| 向陽 | 21 | 810 | 垂水 | 26 | １低住専 |
| 高丸 | 40 | 4200 | 垂水 | 13 | １低住専 |
| 高丸 | 35 | 36000 | 垂水 | 20 | １低住専 |
| 高丸 | 62 | 2000 | 垂水 | 24 | １中住専 |
| 城が山 | 12 | 300 | 滝の茶屋 | 8 | １中住専 |
| 星陵台 | 40 | 1000 | 霞ケ丘 | 16 | １低住専 |
| 星陵台 | 29 | 500 | 霞ケ丘 | 18 | １低住専 |
| 星陵台 | 31 | 500 | 霞ケ丘 | 18 | １低住専 |
| 星陵台 | 23 | 1700 | 垂水 | 23 | １中住専 |
| 星陵台 | 45 | 2000 | 垂水 | 25 | １低住専 |
| 清水が丘 | 25 | 1800 | 垂水 | 30分-60分 | １中住専 |
| 清水が丘 | 36 | 60000 | 西舞子 | 30分-60分 | １中住専 |
| 清水通 | 69 | 2200 | 垂水 | 10 | ２種住居 |
| 清水通 | 72 | 2200 | 垂水 | 13 | １中住専 |
| 西舞子 | 43 | 690 | 西舞子 | 6 | １低住専 |
| 西舞子 | 27 | 1100 | 西舞子 | 6 | １低住専 |
| 西舞子 | 24 | 2600 | 西舞子 | 6 | １低住専 |
| 西舞子 | 64 | 2100 | 西舞子 | 9 | １中住専 |
| 西舞子 | 39 | 1900 | 西舞子 | 10 | １中住専 |
| 青山台 | 18 | 170 | 垂水 | 30分-60分 | １中住専 |
| 青山台 | 26 | 1200 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| 青山台 | 47 | 1900 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| 千鳥が丘 | 40 | 1000 | 垂水 | 20 | ２種住居 |
| 千鳥が丘 | 28 | 1100 | 垂水 | 26 | １低住専 |
| 千鳥が丘 | 40 | 7800 | 垂水 | 30分-60分 | １低住専 |
| 泉が丘 | 11 | 400 | 東垂水 | 4 | １中住専 |
| 多聞台 | 19 | 23000 | 舞子 | 30分-60分 | １中住専 |
| 大町 | 65 | 1300 | 垂水 | 19 | １中住専 |
| 南多聞台 | 17 | 2800 | 西舞子 | 28 | １低住専 |
| 馬場通 | 85 | 2000 | 垂水 | 12 | １中住専 |
| 美山台 | 30 | 850 | 垂水 | 30分-60分 | １中住専 |
| 美山台 | 38 | 2300 | 滝の茶屋 | 12 | １中住専 |
| 舞子台 | 76 | 3100 | 舞子 | 11 | １低住専 |
| 舞子台 | 42 | 4200 | 舞子 | 15 | １低住専 |
| 舞多聞西 | 27 | 2700 | 学園都市 | 30分-60分 | １低住専 |
| 舞多聞西 | 15 | 3500 | 学園都市 | 30分-60分 | １低住専 |
| 本多聞 | 34 | 1900 | 舞子 | 30分-60分 | １低住専 |
| 本多聞 | 48 | 2000 | 舞子 | 30分-60分 | １低住専 |
| 神陵台 | 44 | 3400 | 朝霧 | 30分-60分 | １中住専 |
| 福田 | 38 | 970 | 垂水 | 20 | １中住専 |
| 福田 | 72 | 11000 | 垂水 | 25 | ２種住居 |
| 福田 | 48 | 7100 | 垂水 | 26 | ２種住居 |
| 福田 | 56 | 2000 | 垂水 | 30分-60分 | ２種住居 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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