（画像出典：ウィキペディア Mti, 兵庫県神戸市垂水区平磯4丁目兵庫県道488号長坂垂水線）
この記事では神戸市垂水区の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、神戸市垂水区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）
*基：基準地価（2021.7.1現在）更新
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 神戸市垂水区小束台８６８番９６５ | 学園都市（1300） | 32.2 | 2.3% | 7.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞多聞西７－５－２０ | 学園都市（2700） | 37 | 1.8% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区東舞子町１５－８ | 舞子（300） | 58.1 | 1.1% | 4.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | 舞子（850） | 57.4 | 0.6% | 13.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘７－５－２ | 垂水（1500） | 57.8 | 0.6% | 12.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区坂上１－２－１９ | 垂水（500） | 60.1 | 0.6% | 9.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘５－９－１９ | 垂水（1200） | 63.4 | 0.5% | 15.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区五色山１－２－１７ | 垂水（400） | 64 | 0.5% | 12.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子台５－３－２６ | 舞子（750） | 45.5 | 0.0% | 12.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区歌敷山４－２－１７ | 舞子（600） | 50.8 | 0.0% | 11.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水通７－２９ | 垂水（750） | 59.1 | 0.0% | 10.5% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－７－９ | 垂水（450） | 53.1 | 0.0% | 10.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区山手２－３－１２ | 東垂水（400） | 51.8 | 0.0% | 8.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町５－１５－２ | 塩屋（500） | 41.3 | 0.0% | 4.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区高丸２－４－２８ | 垂水（950） | 51.2 | 0.0% | 3.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区西舞子３－１６－２３ | 西舞子（400） | 47.5 | 0.0% | 2.9% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区上高丸３－１７－４ | 垂水（2200） | 38.6 | 0.0% | 2.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区高丸７－７－７ | 垂水（1600） | 36.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | 朝霧（1300） | 44.6 | 0.0% | 1.5% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区星陵台２－５－５ | 垂水（1700） | 44.9 | 0.0% | 0.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区福田３－１－３１ | 垂水（2200） | 38.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区千鳥が丘３－１４－２１ | 垂水（2000） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区北舞子１－２－５５ | 舞子（1600） | 37.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区北舞子４－７－１３ | 舞子（1800） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区桃山台１丁目８番３ | 垂水（4300） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１ | 名谷（3600） | 15.3 | 0.0% | -0.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋北町２－２２－７ | 須磨（4500） | 25.9 | 0.0% | -0.4% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区東垂水３－８－２９ | 滝の茶屋（1100） | 27.1 | 0.0% | -1.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区小束山６丁目１４番１８ | 学園都市（1800） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区南多聞台１－５－１６ | 朝霧（1900） | 34.7 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 学園都市（3000） | 36 | 0.0% | -5.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞２－２６－１４－１ | 舞子（3700） | 36.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区中道５－１－２６－１ | 垂水（1000） | 54.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町３－１２－２８ | 塩屋（300） | 30.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区学が丘１－１１－１２ | 学園都市（3600） | 35.6 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区桃山台５丁目１４番１２ | 垂水（5400） | 33 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区西舞子１－４－２２ | 舞子（480） | 43.9 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区星が丘２－４－１５ | 垂水（1500） | 38.9 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－１１－２１ | 垂水（1000） | 34.7 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区南多聞台８－１８－１４ | 朝霧（1900） | 35.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区狩口台７－９－１３ | 朝霧（450） | 59.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区神陵台８－５－１８ | 朝霧（3000） | 32 | -0.2% | -1.8% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区多聞台５－２－１８ | 舞子（4300） | 25.8 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町８－３－６ | 塩屋（850） | 21.8 | -0.5% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町字大谷６７１番２００ | 塩屋（1300） | 31.6 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区神陵台５－６－２１ | 朝霧（2400） | 31.4 | -0.6% | -1.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２ | 垂水（4500） | 30.8 | -0.7% | -1.9% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区朝谷町１６番１１ | 須磨（3600） | 19.6 | -0.8% | -1.2% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区美山台３－３－２１ | 垂水（2700） | 37 | -0.9% | -2.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞６－１０－２５ | 舞子（3500） | 35.6 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区青山台１－１９－５ | 垂水（3300） | 34 | -1.0% | -3.7% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区本多聞１－１０－３ | 舞子（2900） | 34 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区乙木２－８－１３ | 垂水（2500） | 26.8 | -1.0% | -5.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水が丘１－１０－１８ | 垂水（3000） | 26.8 | -1.2% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区多聞台２－３－２７ | 舞子（3600） | 29.3 | -1.6% | -5.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋台２－３－３ | 塩屋（1400） | 20.5 | -1.6% | -11.6% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区清水が丘３－３－１４ | 舞子（2400） | 28.5 | -1.6% | |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区塩屋町９－１７－４６ | 塩屋（800） | 25.6 | -1.6% | -4.3% |
| 公／住宅 | 神戸市垂水区舞子坂３－１２－７ | 舞子（1700） | 29.6 | -2.4% | -7.7% |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区霞ケ丘１－２－３３ | ＪＲ垂水（650） | 67.3 | 16.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区歌敷山３－５－６ | 山陽電鉄霞ヶ丘（800） | 58.7 | 14.1% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区五色山７－９－１１ | 山陽電鉄霞ヶ丘（300） | 59.7 | 13.1% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子台３－２－１５ | ＪＲ舞子（850） | 57.1 | 12.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子台８－１０－７ | ＪＲ舞子（1300） | 49.2 | 8.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区旭が丘１－１０－６２ | ＪＲ垂水（750） | 53.1 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区川原３－１－２２ | ＪＲ垂水（550） | 58.4 | 4.7% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子２－８－２７ | 山陽電鉄西舞子（220） | 44.9 | 3.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子５－１２－５ | 山陽電鉄西舞子（600） | 47.2 | 3.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区高丸２－４－２８ | ＪＲ垂水（950） | 51.2 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区城が山１－１４－１２ | 山陽電鉄滝の茶屋（350） | 38.9 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区野田通７－１７ | ＪＲ垂水（1100） | 52.1 | 2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区狩口台２－５－１５ | ＪＲ朝霧（1300） | 44.6 | 1.5% | |
| 基／商業 | 神戸市垂水区平磯４－４－１４ | ＪＲ垂水（70） | 69.3 | 0.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区名谷町字賀市３４４７番１外 | 神戸市営地下鉄名谷（2000） | 24.4 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区福田１－１－１６ | ＪＲ垂水（1800） | 43.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区泉が丘１－７－５ | 山陽電鉄東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区松風台１－１３－４ | ＪＲ垂水（3800） | 31.4 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区千鳥が丘３－１－３９ | ＪＲ垂水（1500） | 43.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西舞子８－５－２６ | ＪＲ朝霧（1100） | 38 | 0.0% | |
| 公／商業 | 神戸市垂水区小束山本町３－２－２ | 学園都市（3400） | 36 | 0.0% | |
| 公／商業 | 神戸市垂水区向陽３－１－３２ | 垂水（2200） | 46.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区塩屋北町３－１５－１１ | ＪＲ須磨（4600） | 24.8 | -0.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区桃山台３丁目１４番６ | ＪＲ垂水（4600） | 33.7 | -1.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区舞子坂４－２－３８ | ＪＲ舞子（2200） | 30.4 | -2.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区小束山７丁目１０番５ | 神戸市営地下鉄学園都市（1900） | 35 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区小束山本町２－２－１９ | 神戸市営地下鉄学園都市（3300） | 34 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区潮見が丘１－１０－２３ | ＪＲ垂水（2400） | 29.4 | -3.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区神陵台９－１２－２０ | ＪＲ朝霧（3200） | 31.8 | -3.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区青山台１－１９－５ | ＪＲ垂水（3300） | 34.3 | -3.7% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区西脇１－１－２１ | ＪＲ舞子（2700） | 30.1 | -4.4% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区千代が丘１－３－２９ | ＪＲ垂水（1800） | 33 | -4.8% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区学が丘４－２０－１５ | 神戸市営地下鉄学園都市（3000） | 36 | -5.2% | |
| 基／住宅 | 神戸市垂水区神和台２丁目８番３ | 神戸市営地下鉄名谷（3300） | 25.7 | -8.1% | |
| 基／商業 | 神戸市垂水区神田町２－１０ | ＪＲ垂水（70） | 114.8 | ||
| 公／商業 | 神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内 | 学園都市（1900） | 38.6 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。
すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、
「高層マンションが人気で盛り上がってます！」
「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」
というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？
ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。
そのため、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去８年間の神戸市垂水区の土地価格の動き
神戸市垂水区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１.１％上昇しました。
今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.２%のマイナス、商業地では０.６％のプラスでした。
ほぼ横ばいなので、コロナの影響はあまりないと考えられます。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、JR線が走る海岸通り沿いの中心エリアでは上昇していますが、北側の内陸エリアでは下落している地点が多く見られますね。
なぜ垂水区では、海岸エリアしか上昇していないのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、その主な理由を２つ、最初に解説します。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
まず、はじめの３年間で上昇してきた大きな理由は、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった
また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。
銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。
その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。
②人口が減少している
ですが、垂水区では、一部のエリアしか上昇していません。
その理由は、人口の減少です。
垂水区の人口は、2013〜20年の7年間で約4,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約4,000人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか？
町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
神戸市垂水区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、人口が増加しているエリアは、
- JR神戸線沿いの湾岸部（垂水駅〜舞子駅周辺）
- 神戸バイパス沿いの新興住宅地（舞多聞西地区）
あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。
人口が減少傾向にあり、しかも、大きく人口が増えているところは新興住宅地なので、今ある住宅地の需要がさらに減っていることを示します。
例えば、垂水区の空き家率を見てみると、この５年間で増加傾向にありました。
空き家率が増えてくると、売り物が増えて、価格が下がりやすくなりますので、特に内陸部の郊外エリアほど、土地価格が下がりやすくなってきたわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、神戸市垂水区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ低金利が終わりそう？
異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。
しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。
１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。
当時の反省から財政法では原則禁止されている。
このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。
2013年以降、赤字銀行が一気に増えている
このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。
この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。
（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」）
このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。
2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから神戸市垂水区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市垂水区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１万人減少するそうです。
この７年間でも、約4,000人も減ってきた垂水区ですが、さらに減少幅が加速していきます。
神戸市垂水区はこれから10年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１.１万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから２割近く減るのです。
神戸市垂水区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに内陸部の駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなっていますが、この流れがさらに加速しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市垂水区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、内陸部では人口の減少が進んでおり、新興住宅地の舞多聞西地区に人気が集中しているため、それ以外の郊外の住宅地では、土地価格の下落が進んでいる
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくことから、郊外の住宅地での人口減少、土地価格の下落ペースが加速しそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：この低金利はチャンス
特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。
ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。
そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。
また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、垂水区内に「霞ヶ丘（かすみがおか）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：６３万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜８８万円／坪
と、公示地価の約０.５〜１.４倍で取引されていました。
【神戸市垂水区霞ヶ丘の土地取引（過去２年間）】
- 垂水駅から徒歩１０〜１９分のエリアで、３０〜８８万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような現象は、残念ながら全国で見られます。
と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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