（画像出典：wikimedia commonslienyuan 63highland, Kagami River in Kochi, Kochi prefecture, Japan）
この記事では高知市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、高知市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）高知市中万々８８５番７ | 円行寺口（1000） | 38.3 | 1.8% | 4.5% |
| 公）高知市帯屋町１－９－７ | 高知（980） | 88.8 | 3.1% | 1.9% |
| 基）高知市福井町３０２８番 | 旭（2500） | 30.2 | 0.0% | 1.1% |
| 基）高知市口細山字堂ガナロ５４番４４３ | 高知商業前（1900） | 23.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）高知市横浜新町３丁目１４１４番 | 高知（7000） | 24.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）高知市潮見台１丁目２１１４番 | 土佐大津（3500） | 17.1 | -0.2% | -0.2% |
| 基）高知市春野町平和字平和５４４番 | 高知（9800） | 11.3 | -0.3% | -0.3% |
| 基）高知市東秦泉寺字銕炮築地１２２番１外 | 薊野（1300） | 48.8 | 0.7% | -0.7% |
| 公）高知市加賀野井２－８－１１ | 入明（2500） | 22.6 | 0.0% | -0.7% |
| 公）高知市一宮東町２－２３－７ | 土佐一宮（1600） | 17.9 | 0.0% | -0.9% |
| 公）高知市高ソネ２２－５ | 高知（1500） | 50.2 | 0.7% | -1.3% |
| 公）高知市福井町字山本ノ前１０３８番２２ | 旭（1400） | 27 | 0.0% | -1.4% |
| 公）高知市西塚ノ原字永田１２１番２６ | 高知商業前（1400） | 22.4 | 0.0% | -1.4% |
| 公）高知市南久万字西流田７０番１１ | 円行寺口（1100） | 39.9 | 0.8% | -1.6% |
| 基）高知市鏡今井字下中澤１５１番 | 高知商業前（7100） | 2.9 | -0.2% | -2.0% |
| 公）高知市東秦泉寺字銕炮築地１２２番１外 | 薊野（1300） | 48.8 | 1.4% | -2.6% |
| 基）高知市神田字西ノ川原４４６番３１ | 旭（2200） | 26.1 | -0.3% | -2.8% |
| 基）高知市東秦泉寺字土居ノ前２９７番１２ | 高知（1700） | 33 | 0.0% | -2.9% |
| 基）高知市一ツ橋町２丁目２４番外 | 入明（830） | 41.9 | 0.0% | -3.1% |
| 基）高知市愛宕山南町２１２番１０ | 高知（1100） | 32.2 | -0.3% | -3.3% |
| 基）高知市朝倉字中山ノハナ己１３８番５外 | 朝倉（2500） | 29.7 | -0.8% | -3.3% |
| 基）高知市帯屋町２－１－２０ | 高知（1400） | 79.9 | -1.2% | -4.0% |
| 基）高知市一宮中町１－１８－２３ | 土佐一宮（820） | 24.2 | -0.3% | -4.1% |
| 基）高知市土佐山高川字中谷１２７０番 | 高知（15000） | 1.3 | -0.7% | -4.2% |
| 公）高知市神田字西ノ川原４４６番３１ | 旭（2200） | 26.1 | 0.0% | -4.3% |
| 基）高知市一宮徳谷３３３５番外 | 土佐一宮（400） | 10.6 | 0.0% | -4.5% |
| 基）高知市上町２－１０－３１ | 円行寺口（1400） | 41.9 | 0.0% | -4.5% |
| 基）高知市介良字横堀乙２６７８番９ | 土佐大津（3600） | 19.9 | -0.2% | -4.9% |
| 基）高知市赤石町字ミドロ８８番４ | 旭（470） | 28.6 | -0.3% | -4.9% |
| 公）高知市八反町２－８－６ | 円行寺口（350） | 31.4 | 0.0% | -5.0% |
| 基）高知市土佐山字中ノサコ７９番１ | 高知（13000） | 2.6 | -0.8% | -5.0% |
| 基）高知市縄手町字上大榎６５番１６ | 旭（600） | 29.3 | -0.8% | -5.5% |
| 基）高知市昭和町１３０２番外 | 高知（630） | 38.6 | 0.0% | -5.6% |
| 基）高知市北本町４－６－４０ | 高知（920） | 48.8 | 0.0% | -5.7% |
| 公）高知市上町２－１０－３１ | 円行寺口（1400） | 41.9 | 0.8% | -5.9% |
| 公）高知市本町１－２－７ | 高知（1200） | 83.5 | 0.4% | -5.9% |
| 公）高知市旭天神町字陳ケ森２９７番２９ | 旭（650） | 27.6 | 0.0% | -6.0% |
| 基）高知市本町３－３－３９ | 高知（1500） | 81.8 | -0.8% | -6.1% |
| 公）高知市杉井流４－１０ | 高知（1200） | 34 | 1.0% | -6.4% |
| 基）高知市東久万字上高津８８番７１ | 入明（1200） | 33.7 | 0.0% | -6.4% |
| 公）高知市赤石町字ミドロ８８番４ | 旭（470） | 28.7 | 0.0% | -6.5% |
| 公）高知市薊野西町３－６－１６ | 薊野（1100） | 32.7 | 0.0% | -6.6% |
| 公）高知市愛宕山南町２１２番１０ | 高知（1100） | 32.3 | 0.0% | -6.7% |
| 基）高知市横内４５８番 | 高知商業前（1600） | 35.6 | -0.9% | -6.9% |
| 公）高知市介良字久保田乙１７３５番４ | 土佐大津（3700） | 16 | -0.2% | -6.9% |
| 公）高知市朝倉字鏡岩己２３７番６ | 朝倉（2600） | 17.5 | -0.7% | -7.0% |
| 公）高知市若草町１６－１１－２ | 朝倉（1200） | 22.7 | -0.1% | -7.0% |
| 基）高知市鏡今井字川口２３番２外 | 高知商業前（6300） | 6 | -1.1% | -7.2% |
| 公）高知市相模町１０－１５ | 入明（500） | 38.3 | 0.0% | -7.2% |
| 公）高知市新屋敷２－１３－１９ | 円行寺口（270） | 30.6 | -0.2% | -7.4% |
| 公）高知市東石立町字六月会８５番１２ | 円行寺口（1800） | 26.9 | -0.1% | -7.5% |
| 公）高知市朝倉西町２－８－１８ | 朝倉（1800） | 18.9 | -0.2% | -7.6% |
| 公）高知市鴨部３－１－５－２ | 旭（1700） | 28.2 | 0.0% | -8.0% |
| 公）高知市布師田字源右衛門３９５０番１外 | 土佐一宮（1600） | 6 | 0.6% | -8.1% |
| 基）高知市尾立字土居ノ内１２８番３ | 高知商業前（2300） | 9.5 | -1.4% | -8.6% |
| 基）高知市帯屋町１－２－８ | 高知（740） | 63.4 | -1.5% | -8.6% |
| 公）高知市神田字辰ノ尾２４１番７１ | 朝倉（3300） | 16.4 | -0.2% | -9.0% |
| 公）高知市はりまや町１－１１－１０ | 高知（900） | 60.1 | 0.0% | -9.0% |
| 基）高知市潮新町２－１－３０ | 高知（2800） | 42.9 | -1.5% | -9.1% |
| 基）高知市愛宕町４－１－２３ | 高知（1500） | 39.6 | -0.8% | -9.1% |
| 公）高知市本町５－２－１７ | 入明（1100） | 55.8 | 0.0% | -9.1% |
| 基）高知市瀬戸西町３丁目１２番１外 | 高知（6900） | 28.2 | -1.5% | -9.1% |
| 基）高知市大津字大石ケ本乙３８９番１９ | 土佐大津（2100） | 21.1 | -0.8% | -9.4% |
| 公）高知市春野町秋山字山根３３１番１外 | 朝倉（9300） | 8 | -0.8% | -9.4% |
| 基）高知市追手筋１－６－７ | 高知（800） | 73.3 | -1.8% | -9.4% |
| 基）高知市重倉字フキヌキ１５９６番２８外 | 高知（8000） | 6.3 | -1.0% | -9.5% |
| 基）高知市上町４－５－２５ | 円行寺口（1200） | 46.9 | -0.7% | -9.6% |
| 基）高知市入明町９－３ | 入明（170） | 37 | -1.8% | -9.7% |
| 公）高知市知寄町２－３－２ | 高知（2200） | 44.6 | -0.7% | -10.0% |
| 公）高知市大津字中須賀乙１１６１番５ | 土佐大津（1200） | 19.5 | -0.5% | -10.3% |
| 公）高知市廿代町１５－２１ | 高知（930） | 45.9 | 0.0% | -10.3% |
| 公）高知市仁井田字朝日ヶ丘４５９６番外 | 高知（7400） | 3.7 | 0.0% | -10.4% |
| 基）高知市中万々字石神２番１８外 | 円行寺口（400） | 39.3 | -0.8% | -10.5% |
| 公）高知市大津字大石ケ本乙３８９番１９ | 土佐大津（2100） | 21.2 | -0.6% | -10.6% |
| 基）高知市大津字西溝無乙１０２４番３ | 土佐大津（1300） | 25 | -1.0% | -10.9% |
| 公）高知市曙町１－２５－１５ | 朝倉（850） | 23.5 | -0.3% | -11.0% |
| 公）高知市中宝永町７－１８ | 高知（1800） | 44.6 | -0.7% | -11.2% |
| 基）高知市新本町２丁目２９０９番 | 高知（480） | 52.1 | -1.3% | -11.2% |
| 公）高知市円行寺字岩本８３３番５ | 円行寺口（3500） | 8.8 | -0.7% | -11.3% |
| 公）高知市鴨部１丁目１４１１番１ | 旭（1700） | 32.7 | -0.3% | -11.5% |
| 公）高知市本町２丁目１０４番 | 高知（1400） | 52.1 | 0.0% | -11.7% |
| 基）高知市塩屋崎町２－８－９ | 高知（2500） | 29 | -1.3% | -11.8% |
| 基）高知市高須新町２－１１－１８ | 高知（4400） | 30.2 | -1.6% | -12.0% |
| 公）高知市布師田字中芝３２８番 | 布師田（1900） | 10.2 | -0.6% | -12.2% |
| 基）高知市二葉町４－３１ | 高知（2300） | 31.8 | -2.0% | -12.3% |
| 公）高知市大津字金子甲９８２番３ | 土佐大津（650） | 14.8 | -0.7% | -12.4% |
| 基）高知市一宮南町１－１１－１８ | 薊野（340） | 35 | -0.9% | -12.4% |
| 基）高知市和泉町３－２４ | 高知（680） | 39.6 | -1.6% | -12.4% |
| 公）高知市高須１－１７－３１ | 高知（5000） | 34.7 | -0.9% | -12.5% |
| 基）高知市種崎字下ユ４５０番 | 高知（9600） | 8.2 | -2.0% | -13.0% |
| 公）高知市南はりまや町２－６－２ | 高知（1200） | 44.2 | -0.7% | -13.0% |
| 基）高知市仁井田字築地１６４９番２７ | 高知（8800） | 14.8 | -1.8% | -13.0% |
| 公）高知市塩屋崎町２－８－９ | 高知（2500） | 29.2 | -1.1% | -13.2% |
| 公）高知市高須新町２－１１－１８ | 高知（4400） | 30.6 | -1.0% | -13.3% |
| 公）高知市種崎字下ユ４５０番 | 高知（9600） | 8.3 | -1.6% | -13.4% |
| 公）高知市潮新町１丁目７９番２ | 高知（2300） | 31.4 | -0.9% | -13.5% |
| 公）高知市愛宕町１丁目２０６番 | 高知（710） | 39.6 | -0.8% | -13.7% |
| 基）高知市桟橋通５－１－５１ | 高知（3500） | 8.7 | -1.5% | -13.8% |
| 公）高知市桟橋通１－１４－８ | 高知（1700） | 43.2 | -0.8% | -13.8% |
| 公）高知市桜井町２－１－１６ | 高知（1500） | 32.7 | -0.9% | -13.8% |
| 公）高知市瀬戸西町３丁目１１７番 | 高知（7100） | 16 | -0.6% | -14.2% |
| 基）高知市天神町１３－５ | 高知（1900） | 32.3 | -1.2% | -14.2% |
| 基）高知市春野町弘岡上字池ノ上３８２番２ | 朝倉（6800） | 13 | -1.3% | -14.3% |
| 基）高知市弥生町１２－１５ | 高知（2000） | 26.8 | -2.0% | -14.4% |
| 基）高知市高須３－４－８ | 土佐一宮（2600） | 25.8 | -1.8% | -14.9% |
| 公）高知市桟橋通３－１６－１２ | 高知（2600） | 28.1 | -1.2% | -15.0% |
| 基）高知市十津４－１３－１３ | 高知（8000） | 16.3 | -1.4% | -15.0% |
| 基）高知市曙町１－６－４ | 朝倉（510） | 28.2 | -1.8% | -15.4% |
| 公）高知市長浜字辻屋敷４７８３番 | 高知（8200） | 8.4 | -1.5% | -15.8% |
| 公）高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４ | 高知（2900） | 24.6 | -1.5% | -16.4% |
| 基）高知市升形３－９ | 入明（1300） | 47.9 | -1.4% | -17.1% |
| 公）高知市春野町西諸木字馬場末５９９番２ | 高知（11000） | 6.6 | -2.0% | -18.4% |
| 公）高知市升形３－９ | 入明（1300） | 48.2 | -0.7% | -18.9% |
| 公）高知市朝倉字八月田丙１６８５番１５ | 朝倉（1300） | 13.4 | -1.0% | -19.0% |
| 公）高知市長浜字沖野林５４８７番６ | 高知（9100） | 5.2 | -1.9% | -19.1% |
| 公）高知市五台山字東倉谷２６９０番６外 | 高知（6400） | 13 | -1.3% | -19.8% |
| 公）高知市神田字片岡沢２１６４番８１ | 旭（3100） | 21.1 | 0.0% | |
| 公）高知市桜馬場３－９ | 円行寺口（830） | 45.5 | 0.7% | |
| 公）高知市高須大島９－７ | 高知（4900） | 14.6 | -1.6% | |
| 公）高知市介良８８番 | 土佐大津（3500） | 21.9 | 0.0% | |
| 公）高知市薊野東町８－７ | 薊野（730） | 27.4 | 0.4% | |
| 公）高知市鷹匠町１丁目２１番２ | 高知（1700） | 48.8 | 2.8% | |
| 公）高知市朝倉字田島丙２１９番１外 | 朝倉（660） | 9.6 | 0.0% | |
| 公）高知市はりまや町１－３－１９ | 高知（720） | 74.3 | 0.0% | |
| 公）高知市南久保１０－２６ | 高知（2400） | 40.9 | 3.3% | |
| 基）高知市朝倉字繁松丙５９１番５ | 朝倉（850） | 20.1 | -0.3% | |
| 基）高知市春野町南ケ丘６丁目５番５ | 高知（7600） | 19.3 | ||
| 基）高知市越前町２－１２－５ | 円行寺口（570） | 42.6 | -0.8% | |
| 基）高知市はりまや町１－３－１９ | 高知（720） | 73.6 | -0.9% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の高知市の土地価格の動き
この７年間で高知市の土地価格を見ると、高知県の平均が８.７％下落したのに対して、マイナス９.３％とあまり下がりませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
中心部ほど大きく下落しているエリアが目立ちますね。
一方で、郊外のエリアでは一部上昇、または横ばいの地点がいくつか見られます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なぜ、中心部ほど下げているのか？
その理由は、大きく３つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けており、高知県でもこの１０年ぐらいで３.５万人も減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
②公共事業の減少
２つ目が公共事業の減少です。
高知県では２０００年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて２００３年ごろから一気に下げてきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
③ショッピングモールが郊外にできて、お客さんが流れた
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
２０００年１２月にイオンモール高知ができましたが、それから徐々に中心街の商業地の売り上げが減っていき、郊外へと家を建てる人が増えてしまったのです。
このような理由から、中心部ほど土地価格の下落が続いているんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。
| 産業 | 企業名 | ４〜９月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -72.4% | -1,885 |
| 鉄道 | JR東 | -48.2% | -2,644 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -41.8% | -368 |
| 飲食 | ワタミ | -36.8% | -72 |
| 自動車 | トヨタ | -26.0% | 6,293 |
| 電機 | 日立 | -10.9% | 2,508 |
（参考：各社の決算発表資料より）
実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。
（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少 経団連調査 大企業で８年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」）
中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。
そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。
高知県では、高知市の商業地が特に危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、高知市の商業地で影響が出ているようです。
海外、県外からの観光客の減少によって、商業施設の売り上げが激減していることが響いているのでしょう。
ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。
実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。
超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。
一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。
そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから高知市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高知市の人口の見通しによると、2025年までに18,000人減少するだそうです。
高知市の人口は、2025年までに18,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代であ２０〜４０代は、2025年までに20,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
高知市の２０〜４０代人口は、2025年までに約20,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）高知市の再開発の効果は？
高知市では昨年７月に、追手前小学校の跡地にオーテピア高知図書館を開設しました。
今後はその西隣に１０階建ての再開発ビルを建て、低層階には商業施設や高知大学、高層階には賃貸住宅として利用する構想のようです。
これまで多くの自治体では、中心部に商業施設を誘致してきましたが、郊外のイオンモールに勝てずに失敗を繰り返してきました。
そのため、多くの自治体では、「住み心地のいい中心街」にしようと、図書館や学校などの公共施設や、マンションの整備しています。
「とにかく住んでもらえば、近くで買い物もするだろう」という方針転換ですね。
高知蔦屋書店の集客効果はすごい
また、昨年１２月には大津バイパス近くに高知蔦屋書店がオープンしました。
この高知蔦屋書店と同じコンセプトで作られているのが北海道の函館市にある函館蔦屋書店です。
- おしゃれで居心地のいい店舗
- 個人のイベントが気軽に開催できる場
として人気となり、函館蔦屋書店のある石川町の周辺では、なんと家を建てて住む人が増えて、人口が５年間で1,000人も増えました。
高知蔦屋書店でも、同じような集客効果が期待できると思います。
このあたりの土地価格は、人気化して上がるかもしれませんね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高知市の土地価格は、
- 人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
- 中心部の再開発が進んでおり、高知蔦屋書店などの居心地のいい商業施設も増えてきているので、今後は中心部でも土地価格が安定してきそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた高知市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、高知市内に「東久万（ひがしくま）」という、入明駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：３４万円／坪
- 実際の取引価格：２９〜３８万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.１倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.３倍の価格差があります。
【高知市東久万の土地取引（過去２年間）】
- 入明駅から徒歩１１〜１６分のエリアで、２９〜３８万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 愛媛県 | 西条市大町 | 16万円 | 10〜18万円 | 0.63〜1.13倍 |
| 愛媛県 | 四国中央市妻鳥町 | 19万円 | 6.7〜21万円 | 0.35〜1.11倍 |
| 愛媛県 | 宇和島市愛宕町 | 22万円 | 28万円 | 1.27倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
高知市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| みづき | 30 | 2300 | 250 | 円行寺口 | 30-60分 | １低住専 |
| 愛宕町 | 42 | 1600 | 125 | 高知 | 8 | １中住専 |
| 愛宕町 | 34 | 1000 | 100 | 高知 | 9 | １中住専 |
| 愛宕町 | 27 | 3300 | 400 | 高知 | 16 | １中住専 |
| 愛宕町 | 41 | 940 | 75 | 高知 | 8 | 近隣商業 |
| 旭町 | 21 | 470 | 75 | 旭 | 6 | １種住居 |
| 井口町 | 23 | 560 | 80 | 旭 | 10 | １種住居 |
| 井口町 | 12 | 240 | 65 | 旭 | 10 | １種住居 |
| 一ツ橋町 | 45 | 1800 | 130 | 入明 | 14 | １中住専 |
| 一宮西町 | 21 | 1400 | 220 | 薊野 | 14 | １中住専 |
| 一宮西町 | 32 | 1400 | 145 | 薊野 | 14 | １中住専 |
| 一宮西町 | 20 | 1400 | 220 | 薊野 | 14 | １中住専 |
| 一宮徳谷 | 6 | 1800 | 1000 | 土佐一宮 | 1 | １種住居 |
| 一宮徳谷 | 22 | 1400 | 220 | 土佐一宮 | 14 | １低住専 |
| 越前町 | 46 | 2000 | 145 | 円行寺口 | 12 | １中住専 |
| 横浜 | 0.48 | 80 | 550 | 高知 | 30-60分 | 第２種住居 |
| 下島町 | 13 | 200 | 50 | 旭 | 3 | １種住居 |
| 下島町 | 35 | 1100 | 105 | 旭 | 8 | １種住居 |
| 下島町 | 30 | 740 | 80 | 旭 | 9 | １種住居 |
| 加賀野井 | 25 | 850 | 110 | 入明 | 29 | １低住専 |
| 加賀野井 | 25 | 1400 | 185 | 入明 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 15 | 2000 | 440 | 土佐大津 | 30-60分 | １中住専 |
| 介良 | 18 | 1000 | 190 | 土佐大津 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 27 | 1700 | 210 | 土佐大津 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 17 | 1800 | 340 | 土佐大津 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 18 | 810 | 150 | 土佐大津 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 28 | 1700 | 200 | 土佐大津 | 30-60分 | １低住専 |
| 介良 | 9.5 | 7400 | 2000以上 | 土佐大津 | 30-60分 | 準工業 |
| 介良 | 6.5 | 640 | 320 | 土佐大津 | 30-60分 | 準工業 |
| 海老ノ丸 | 24 | 10000 | 1400 | 高知 | 30-60分 | 工業 |
| 葛島 | 20 | 1200 | 195 | 高知 | 30-60分 | １中住専 |
| 葛島 | 16 | 12000 | 2000以上 | 高知 | 30-60分 | １中住専 |
| 葛島 | 14 | 2400 | 570 | 高知 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 鴨部 | 27 | 2300 | 280 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 鴨部 | 30 | 1500 | 160 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 鴨部 | 27 | 1400 | 175 | 枝川(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 鴨部 | 26 | 1100 | 140 | 旭 | 25 | 準工業 |
| 鴨部高町 | 19 | 850 | 150 | 朝倉(ＪＲ) | 16 | １中住専 |
| 玉水町 | 14 | 690 | 160 | 旭 | 10 | その他 |
| 玉水町 | 15 | 200 | 45 | 旭 | 10 | 商業 |
| 高見町 | 22 | 2300 | 340 | 高知 | 30-60分 | １種住居 |
| 高須新町 | 25 | 2000 | 260 | 土佐大津 | 30-60分 | １種住居 |
| 佐々木町 | 17 | 630 | 120 | 旭 | 12 | １中住専 |
| 佐々木町 | 28 | 1400 | 160 | 旭 | 15 | １中住専 |
| 堺町 | 42 | 500 | 40 | 高知 | 14 | 商業 |
| 三園町 | 40 | 1200 | 100 | 入明 | 14 | １中住専 |
| 若松町 | 19 | 1700 | 290 | 高知 | 30-60分 | 工業 |
| 若草町 | 33 | 410 | 40 | 朝倉(ＪＲ) | 11 | その他 |
| 若草町 | 35 | 510 | 50 | 朝倉(ＪＲ) | 11 | １種住居 |
| 若草町 | 35 | 800 | 75 | 朝倉(ＪＲ) | 13 | １種住居 |
| 若草町 | 29 | 1100 | 125 | 朝倉(ＪＲ) | 13 | １種住居 |
| 若草町 | 20 | 1200 | 200 | 朝倉(ＪＲ) | 15 | １中住専 |
| 若草町 | 21 | 1100 | 170 | 朝倉(ＪＲ) | 15 | １中住専 |
| 若草町 | 15 | 1500 | 320 | 朝倉(ＪＲ) | 19 | １中住専 |
| 若草町 | 23 | 500 | 70 | 朝倉(ＪＲ) | 19 | ２中住専 |
| 十津 | 19 | 640 | 110 | 高知 | 90-120分 | １中住専 |
| 春野町西分 | 9.1 | 400 | 145 | 朝倉(ＪＲ) | 90-120分 | その他 |
| 春野町平和 | 15 | 800 | 180 | 高知 | 90-120分 | その他 |
| 春野町芳原 | 7 | 260 | 120 | 高知 | 90-120分 | その他 |
| 曙町 | 16 | 970 | 195 | 朝倉(ＪＲ) | 8 | １中住専 |
| 曙町 | 16 | 560 | 115 | 朝倉(ＪＲ) | 4 | 近隣商業 |
| 昭和町 | 32 | 660 | 70 | 高知 | 6 | １中住専 |
| 昭和町 | 33 | 560 | 55 | 高知 | 10 | １中住専 |
| 上町 | 45 | 450 | 35 | 円行寺口 | 12 | 近隣商業 |
| 上町 | 40 | 600 | 50 | 円行寺口 | 18 | 商業 |
| 城見町 | 30 | 1700 | 190 | 高知 | 20 | 商業 |
| 新屋敷 | 23 | 900 | 130 | 円行寺口 | 4 | １中住専 |
| 新本町 | 40 | 7900 | 650 | 高知 | 6 | 近隣商業 |
| 新本町 | 91 | 48000 | 1700 | 高知 | 6 | 近隣商業 |
| 秦南町 | 42 | 7200 | 560 | 高知 | 11 | １種住居 |
| 秦南町 | 31 | 1100 | 120 | 高知 | 12 | １種住居 |
| 秦南町 | 42 | 1200 | 90 | 高知 | 12 | １種住居 |
| 秦南町 | 27 | 780 | 95 | 高知 | 13 | １中住専 |
| 針木東町 | 17 | 1100 | 200 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 針木東町 | 19 | 950 | 165 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 仁井田 | 4 | 320 | 260 | 高知 | 90-120分 | その他 |
| 仁井田 | 4.8 | 500 | 350 | 高知 | 90-120分 | 近隣商業 |
| 瀬戸 | 11 | 300 | 95 | 高知 | 90-120分 | 工業 |
| 瀬戸 | 21 | 890 | 135 | 高知 | 90-120分 | 工業 |
| 瀬戸 | 21 | 850 | 130 | 高知 | 90-120分 | 準工業 |
| 瀬戸東町 | 23 | 1400 | 195 | 高知 | 90-120分 | その他 |
| 西秦泉寺 | 30 | 1900 | 200 | 入明 | 21 | １低住専 |
| 大膳町 | 52 | 1700 | 105 | 円行寺口 | 8 | １中住専 |
| 大津 | 11 | 2200 | 660 | 土佐大津 | 26 | その他 |
| 大津 | 7 | 550 | 260 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 8 | 2300 | 970 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 7 | 1100 | 540 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 6.1 | 1100 | 620 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 7 | 1900 | 920 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 6 | 2500 | 1400 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 5.7 | 2500 | 1400 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 5 | 420 | 280 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 8 | 5700 | 2000以上 | 土佐大津 | 17 | その他 |
| 大津 | 4.7 | 1400 | 990 | 土佐大津 | 18 | その他 |
| 大津 | 5.4 | 4000 | 2000以上 | 土佐大津 | 18 | その他 |
| 大津 | 5 | 3000 | 2000以上 | 土佐大津 | 18 | その他 |
| 大津 | 10 | 2000 | 660 | 土佐大津 | 14 | 工業 |
| 大津 | 18 | 1100 | 195 | 土佐大津 | 11 | 準住居 |
| 大津 | 12 | 1200 | 330 | 土佐大津 | 15 | 準住居 |
| 鷹匠町 | 15 | 1000 | 220 | 高知 | 23 | 商業 |
| 中秦泉寺 | 30 | 1700 | 190 | 高知 | 23 | １中住専 |
| 中万々 | 49 | 3000 | 200 | 円行寺口 | 14 | その他 |
| 中万々 | 50 | 2800 | 180 | 円行寺口 | 11 | １低住専 |
| 朝倉 | 17 | 950 | 180 | 朝倉(ＪＲ) | 13 | その他 |
| 朝倉 | 26 | 2100 | 270 | 朝倉(ＪＲ) | 14 | １中住専 |
| 朝倉 | 19 | 780 | 135 | 朝倉(ＪＲ) | 24 | １中住専 |
| 朝倉横町 | 29 | 1200 | 130 | 朝倉(ＪＲ) | 11 | １中住専 |
| 朝倉横町 | 16 | 700 | 145 | 朝倉(ＪＲ) | 17 | １中住専 |
| 朝倉横町 | 27 | 260 | 35 | 朝倉(ＪＲ) | 15 | ２中住専 |
| 朝倉横町 | 25 | 840 | 110 | 朝倉(ＪＲ) | 15 | ２中住専 |
| 朝倉東町 | 22 | 1100 | 165 | 朝倉(ＪＲ) | 23 | ２中住専 |
| 朝倉本町 | 28 | 550 | 65 | 朝倉(ＪＲ) | 9 | １中住専 |
| 朝倉本町 | 31 | 1300 | 140 | 朝倉(ＪＲ) | 11 | １中住専 |
| 潮新町 | 23 | 1500 | 210 | 高知 | 30-60分 | １種住居 |
| 鳥越 | 19 | 1300 | 220 | 高知商業前 | 12 | １中住専 |
| 東城山町 | 27 | 1200 | 140 | 旭 | 24 | １中住専 |
| 東城山町 | 22 | 990 | 150 | 旭 | 30-60分 | １中住専 |
| 東城山町 | 32 | 1600 | 165 | 旭 | 25 | 準工業 |
| 東石立町 | 25 | 4000 | 520 | 円行寺口 | 20 | １中住専 |
| 南はりまや町 | 80 | 11000 | 470 | 高知 | 14 | 商業 |
| 南はりまや町 | 80 | 7300 | 300 | 高知 | 14 | 商業 |
| 南久万 | 37 | 1200 | 105 | 円行寺口 | 13 | １低住専 |
| 南金田 | 29 | 4500 | 520 | 高知 | 21 | 準工業 |
| 南万々 | 37 | 2100 | 180 | 円行寺口 | 5 | １種住居 |
| 南万々 | 30 | 1600 | 180 | 円行寺口 | 5 | １種住居 |
| 二葉町 | 27 | 300 | 35 | 高知 | 26 | その他 |
| 二葉町 | 19 | 900 | 155 | 高知 | 26 | 準工業 |
| 廿代町 | 44 | 1300 | 100 | 高知 | 14 | 商業 |
| 梅ノ辻 | 17 | 640 | 120 | 高知 | 23 | １種住居 |
| 比島町 | 38 | 4100 | 360 | 高知 | 10 | １中住専 |
| 百石町 | 17 | 800 | 155 | 高知 | 30-60分 | １種住居 |
| 宝永町 | 22 | 480 | 75 | 高知 | 19 | １種住居 |
| 宝永町 | 30 | 550 | 60 | 高知 | 24 | 第２種住居 |
| 宝町 | 34 | 1100 | 110 | 入明 | 5 | １中住専 |
| 北秦泉寺 | 28 | 990 | 120 | 高知 | 30-60分 | １中住専 |
| 北秦泉寺 | 15 | 470 | 100 | 高知 | 30-60分 | １中住専 |
| 北竹島町 | 20 | 1400 | 230 | 高知 | 30-60分 | その他 |
| 北本町 | 52 | 3000 | 190 | 高知 | 4 | 近隣商業 |
| 北本町 | 32 | 4000 | 420 | 高知 | 12 | 準工業 |
| 本町 | 94 | 5000 | 175 | 高知 | 16 | 商業 |
| 本町 | 60 | 16000 | 880 | 高知 | 18 | 商業 |
| 万々 | 20 | 4700 | 770 | 円行寺口 | 14 | その他 |
| 万々 | 35 | 3700 | 350 | 円行寺口 | 15 | １中住専 |
| 弥生町 | 27 | 1000 | 125 | 高知 | 24 | １種住居 |
| 役知町 | 25 | 1500 | 190 | 高知 | 24 | 商業 |
| 与力町 | 80 | 14000 | 590 | 高知 | 19 | 商業 |
| 和泉町 | 24 | 490 | 65 | 高知 | 8 | 近隣商業 |
| 薊野東町 | 32 | 5900 | 610 | 薊野 | 7 | １中住専 |
| 薊野東町 | 33 | 2100 | 220 | 薊野 | 9 | １中住専 |
| 薊野北町 | 20 | 200 | 35 | 薊野 | 8 | １中住専 |
| 神田 | 19 | 2000 | 360 | 円行寺口 | 30-60分 | その他 |
| 神田 | 31 | 1200 | 125 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 神田 | 23 | 550 | 80 | 朝倉(ＪＲ) | 30-60分 | １中住専 |
| 神田 | 24 | 1200 | 170 | 旭 | 30-60分 | １中住専 |
| 神田 | 31 | 1400 | 145 | 旭 | 30-60分 | 準工業 |
| 神田 | 14 | 2500 | 610 | 旭 | 30-60分 | 準工業 |
| 福井町 | 21 | 2900 | 450 | 円行寺口 | 13 | １中住専 |
| 福井町 | 2.5 | 200 | 260 | 旭 | 13 | １低住専 |
| 福井町 | 20 | 1000 | 170 | 旭 | 20 | １低住専 |
| 福井町 | 18 | 880 | 165 | 高知商業前 | 23 | １低住専 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
コメント
高知県に引っ越してきたばかりですが、高知の場合は少し状況が違うかもしれません。高知県民は、近々来ると言われている南海トラフ地震の津波被害をとても気にしています。そして、ちょうど中心地が津波浸水区域になっているのです。私は中心地付近の賃貸マンションに住んでいますが、地元の人に地名を言うと「そんな危ないところ早く引っ越しなさい！」と言われることもあります。地価が大きく下落しているエリアは、津波が来るエリア、または津波が遡上すると言われてる川周辺に見えます。逆に地価が上昇している地点は高台などです。南海トラフの津波予測が地価に大きく影響しているように見えました。ちなみにイオンモール高知の立地はそれほど郊外ではなく最寄は高知駅(1km以内)で、イオン周辺も地価が減少しています。蔦屋書店は更に津波の予想被害が大きな地域なので、人口は増えるかな？と思いました。