（画像出典：wikimedia commonslienyuan 63highland, Kagami River in Kochi, Kochi prefecture, Japan）
この記事では高知市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、高知市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）高知市中万々８８５番７ | 円行寺口（1000） | 38.3 | 1.8% | 4.5% |
| 公）高知市帯屋町１－９－７ | 高知（980） | 88.8 | 3.1% | 1.9% |
| 基）高知市福井町３０２８番 | 旭（2500） | 30.2 | 0.0% | 1.1% |
| 基）高知市口細山字堂ガナロ５４番４４３ | 高知商業前（1900） | 23.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）高知市横浜新町３丁目１４１４番 | 高知（7000） | 24.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）高知市潮見台１丁目２１１４番 | 土佐大津（3500） | 17.1 | -0.2% | -0.2% |
| 基）高知市春野町平和字平和５４４番 | 高知（9800） | 11.3 | -0.3% | -0.3% |
| 基）高知市東秦泉寺字銕炮築地１２２番１外 | 薊野（1300） | 48.8 | 0.7% | -0.7% |
| 公）高知市加賀野井２－８－１１ | 入明（2500） | 22.6 | 0.0% | -0.7% |
| 公）高知市一宮東町２－２３－７ | 土佐一宮（1600） | 17.9 | 0.0% | -0.9% |
| 公）高知市高ソネ２２－５ | 高知（1500） | 50.2 | 0.7% | -1.3% |
| 公）高知市福井町字山本ノ前１０３８番２２ | 旭（1400） | 27 | 0.0% | -1.4% |
| 公）高知市西塚ノ原字永田１２１番２６ | 高知商業前（1400） | 22.4 | 0.0% | -1.4% |
| 公）高知市南久万字西流田７０番１１ | 円行寺口（1100） | 39.9 | 0.8% | -1.6% |
| 基）高知市鏡今井字下中澤１５１番 | 高知商業前（7100） | 2.9 | -0.2% | -2.0% |
| 公）高知市東秦泉寺字銕炮築地１２２番１外 | 薊野（1300） | 48.8 | 1.4% | -2.6% |
| 基）高知市神田字西ノ川原４４６番３１ | 旭（2200） | 26.1 | -0.3% | -2.8% |
| 基）高知市東秦泉寺字土居ノ前２９７番１２ | 高知（1700） | 33 | 0.0% | -2.9% |
| 基）高知市一ツ橋町２丁目２４番外 | 入明（830） | 41.9 | 0.0% | -3.1% |
| 基）高知市愛宕山南町２１２番１０ | 高知（1100） | 32.2 | -0.3% | -3.3% |
| 基）高知市朝倉字中山ノハナ己１３８番５外 | 朝倉（2500） | 29.7 | -0.8% | -3.3% |
| 基）高知市帯屋町２－１－２０ | 高知（1400） | 79.9 | -1.2% | -4.0% |
| 基）高知市一宮中町１－１８－２３ | 土佐一宮（820） | 24.2 | -0.3% | -4.1% |
| 基）高知市土佐山高川字中谷１２７０番 | 高知（15000） | 1.3 | -0.7% | -4.2% |
| 公）高知市神田字西ノ川原４４６番３１ | 旭（2200） | 26.1 | 0.0% | -4.3% |
| 基）高知市一宮徳谷３３３５番外 | 土佐一宮（400） | 10.6 | 0.0% | -4.5% |
| 基）高知市上町２－１０－３１ | 円行寺口（1400） | 41.9 | 0.0% | -4.5% |
| 基）高知市介良字横堀乙２６７８番９ | 土佐大津（3600） | 19.9 | -0.2% | -4.9% |
| 基）高知市赤石町字ミドロ８８番４ | 旭（470） | 28.6 | -0.3% | -4.9% |
| 公）高知市八反町２－８－６ | 円行寺口（350） | 31.4 | 0.0% | -5.0% |
| 基）高知市土佐山字中ノサコ７９番１ | 高知（13000） | 2.6 | -0.8% | -5.0% |
| 基）高知市縄手町字上大榎６５番１６ | 旭（600） | 29.3 | -0.8% | -5.5% |
| 基）高知市昭和町１３０２番外 | 高知（630） | 38.6 | 0.0% | -5.6% |
| 基）高知市北本町４－６－４０ | 高知（920） | 48.8 | 0.0% | -5.7% |
| 公）高知市上町２－１０－３１ | 円行寺口（1400） | 41.9 | 0.8% | -5.9% |
| 公）高知市本町１－２－７ | 高知（1200） | 83.5 | 0.4% | -5.9% |
| 公）高知市旭天神町字陳ケ森２９７番２９ | 旭（650） | 27.6 | 0.0% | -6.0% |
| 基）高知市本町３－３－３９ | 高知（1500） | 81.8 | -0.8% | -6.1% |
| 公）高知市杉井流４－１０ | 高知（1200） | 34 | 1.0% | -6.4% |
| 基）高知市東久万字上高津８８番７１ | 入明（1200） | 33.7 | 0.0% | -6.4% |
| 公）高知市赤石町字ミドロ８８番４ | 旭（470） | 28.7 | 0.0% | -6.5% |
| 公）高知市薊野西町３－６－１６ | 薊野（1100） | 32.7 | 0.0% | -6.6% |
| 公）高知市愛宕山南町２１２番１０ | 高知（1100） | 32.3 | 0.0% | -6.7% |
| 基）高知市横内４５８番 | 高知商業前（1600） | 35.6 | -0.9% | -6.9% |
| 公）高知市介良字久保田乙１７３５番４ | 土佐大津（3700） | 16 | -0.2% | -6.9% |
| 公）高知市朝倉字鏡岩己２３７番６ | 朝倉（2600） | 17.5 | -0.7% | -7.0% |
| 公）高知市若草町１６－１１－２ | 朝倉（1200） | 22.7 | -0.1% | -7.0% |
| 基）高知市鏡今井字川口２３番２外 | 高知商業前（6300） | 6 | -1.1% | -7.2% |
| 公）高知市相模町１０－１５ | 入明（500） | 38.3 | 0.0% | -7.2% |
| 公）高知市新屋敷２－１３－１９ | 円行寺口（270） | 30.6 | -0.2% | -7.4% |
| 公）高知市東石立町字六月会８５番１２ | 円行寺口（1800） | 26.9 | -0.1% | -7.5% |
| 公）高知市朝倉西町２－８－１８ | 朝倉（1800） | 18.9 | -0.2% | -7.6% |
| 公）高知市鴨部３－１－５－２ | 旭（1700） | 28.2 | 0.0% | -8.0% |
| 公）高知市布師田字源右衛門３９５０番１外 | 土佐一宮（1600） | 6 | 0.6% | -8.1% |
| 基）高知市尾立字土居ノ内１２８番３ | 高知商業前（2300） | 9.5 | -1.4% | -8.6% |
| 基）高知市帯屋町１－２－８ | 高知（740） | 63.4 | -1.5% | -8.6% |
| 公）高知市神田字辰ノ尾２４１番７１ | 朝倉（3300） | 16.4 | -0.2% | -9.0% |
| 公）高知市はりまや町１－１１－１０ | 高知（900） | 60.1 | 0.0% | -9.0% |
| 基）高知市潮新町２－１－３０ | 高知（2800） | 42.9 | -1.5% | -9.1% |
| 基）高知市愛宕町４－１－２３ | 高知（1500） | 39.6 | -0.8% | -9.1% |
| 公）高知市本町５－２－１７ | 入明（1100） | 55.8 | 0.0% | -9.1% |
| 基）高知市瀬戸西町３丁目１２番１外 | 高知（6900） | 28.2 | -1.5% | -9.1% |
| 基）高知市大津字大石ケ本乙３８９番１９ | 土佐大津（2100） | 21.1 | -0.8% | -9.4% |
| 公）高知市春野町秋山字山根３３１番１外 | 朝倉（9300） | 8 | -0.8% | -9.4% |
| 基）高知市追手筋１－６－７ | 高知（800） | 73.3 | -1.8% | -9.4% |
| 基）高知市重倉字フキヌキ１５９６番２８外 | 高知（8000） | 6.3 | -1.0% | -9.5% |
| 基）高知市上町４－５－２５ | 円行寺口（1200） | 46.9 | -0.7% | -9.6% |
| 基）高知市入明町９－３ | 入明（170） | 37 | -1.8% | -9.7% |
| 公）高知市知寄町２－３－２ | 高知（2200） | 44.6 | -0.7% | -10.0% |
| 公）高知市大津字中須賀乙１１６１番５ | 土佐大津（1200） | 19.5 | -0.5% | -10.3% |
| 公）高知市廿代町１５－２１ | 高知（930） | 45.9 | 0.0% | -10.3% |
| 公）高知市仁井田字朝日ヶ丘４５９６番外 | 高知（7400） | 3.7 | 0.0% | -10.4% |
| 基）高知市中万々字石神２番１８外 | 円行寺口（400） | 39.3 | -0.8% | -10.5% |
| 公）高知市大津字大石ケ本乙３８９番１９ | 土佐大津（2100） | 21.2 | -0.6% | -10.6% |
| 基）高知市大津字西溝無乙１０２４番３ | 土佐大津（1300） | 25 | -1.0% | -10.9% |
| 公）高知市曙町１－２５－１５ | 朝倉（850） | 23.5 | -0.3% | -11.0% |
| 公）高知市中宝永町７－１８ | 高知（1800） | 44.6 | -0.7% | -11.2% |
| 基）高知市新本町２丁目２９０９番 | 高知（480） | 52.1 | -1.3% | -11.2% |
| 公）高知市円行寺字岩本８３３番５ | 円行寺口（3500） | 8.8 | -0.7% | -11.3% |
| 公）高知市鴨部１丁目１４１１番１ | 旭（1700） | 32.7 | -0.3% | -11.5% |
| 公）高知市本町２丁目１０４番 | 高知（1400） | 52.1 | 0.0% | -11.7% |
| 基）高知市塩屋崎町２－８－９ | 高知（2500） | 29 | -1.3% | -11.8% |
| 基）高知市高須新町２－１１－１８ | 高知（4400） | 30.2 | -1.6% | -12.0% |
| 公）高知市布師田字中芝３２８番 | 布師田（1900） | 10.2 | -0.6% | -12.2% |
| 基）高知市二葉町４－３１ | 高知（2300） | 31.8 | -2.0% | -12.3% |
| 公）高知市大津字金子甲９８２番３ | 土佐大津（650） | 14.8 | -0.7% | -12.4% |
| 基）高知市一宮南町１－１１－１８ | 薊野（340） | 35 | -0.9% | -12.4% |
| 基）高知市和泉町３－２４ | 高知（680） | 39.6 | -1.6% | -12.4% |
| 公）高知市高須１－１７－３１ | 高知（5000） | 34.7 | -0.9% | -12.5% |
| 基）高知市種崎字下ユ４５０番 | 高知（9600） | 8.2 | -2.0% | -13.0% |
| 公）高知市南はりまや町２－６－２ | 高知（1200） | 44.2 | -0.7% | -13.0% |
| 基）高知市仁井田字築地１６４９番２７ | 高知（8800） | 14.8 | -1.8% | -13.0% |
| 公）高知市塩屋崎町２－８－９ | 高知（2500） | 29.2 | -1.1% | -13.2% |
| 公）高知市高須新町２－１１－１８ | 高知（4400） | 30.6 | -1.0% | -13.3% |
| 公）高知市種崎字下ユ４５０番 | 高知（9600） | 8.3 | -1.6% | -13.4% |
| 公）高知市潮新町１丁目７９番２ | 高知（2300） | 31.4 | -0.9% | -13.5% |
| 公）高知市愛宕町１丁目２０６番 | 高知（710） | 39.6 | -0.8% | -13.7% |
| 基）高知市桟橋通５－１－５１ | 高知（3500） | 8.7 | -1.5% | -13.8% |
| 公）高知市桟橋通１－１４－８ | 高知（1700） | 43.2 | -0.8% | -13.8% |
| 公）高知市桜井町２－１－１６ | 高知（1500） | 32.7 | -0.9% | -13.8% |
| 公）高知市瀬戸西町３丁目１１７番 | 高知（7100） | 16 | -0.6% | -14.2% |
| 基）高知市天神町１３－５ | 高知（1900） | 32.3 | -1.2% | -14.2% |
| 基）高知市春野町弘岡上字池ノ上３８２番２ | 朝倉（6800） | 13 | -1.3% | -14.3% |
| 基）高知市弥生町１２－１５ | 高知（2000） | 26.8 | -2.0% | -14.4% |
| 基）高知市高須３－４－８ | 土佐一宮（2600） | 25.8 | -1.8% | -14.9% |
| 公）高知市桟橋通３－１６－１２ | 高知（2600） | 28.1 | -1.2% | -15.0% |
| 基）高知市十津４－１３－１３ | 高知（8000） | 16.3 | -1.4% | -15.0% |
| 基）高知市曙町１－６－４ | 朝倉（510） | 28.2 | -1.8% | -15.4% |
| 公）高知市長浜字辻屋敷４７８３番 | 高知（8200） | 8.4 | -1.5% | -15.8% |
| 公）高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４ | 高知（2900） | 24.6 | -1.5% | -16.4% |
| 基）高知市升形３－９ | 入明（1300） | 47.9 | -1.4% | -17.1% |
| 公）高知市春野町西諸木字馬場末５９９番２ | 高知（11000） | 6.6 | -2.0% | -18.4% |
| 公）高知市升形３－９ | 入明（1300） | 48.2 | -0.7% | -18.9% |
| 公）高知市朝倉字八月田丙１６８５番１５ | 朝倉（1300） | 13.4 | -1.0% | -19.0% |
| 公）高知市長浜字沖野林５４８７番６ | 高知（9100） | 5.2 | -1.9% | -19.1% |
| 公）高知市五台山字東倉谷２６９０番６外 | 高知（6400） | 13 | -1.3% | -19.8% |
| 公）高知市神田字片岡沢２１６４番８１ | 旭（3100） | 21.1 | 0.0% | |
| 公）高知市桜馬場３－９ | 円行寺口（830） | 45.5 | 0.7% | |
| 公）高知市高須大島９－７ | 高知（4900） | 14.6 | -1.6% | |
| 公）高知市介良８８番 | 土佐大津（3500） | 21.9 | 0.0% | |
| 公）高知市薊野東町８－７ | 薊野（730） | 27.4 | 0.4% | |
| 公）高知市鷹匠町１丁目２１番２ | 高知（1700） | 48.8 | 2.8% | |
| 公）高知市朝倉字田島丙２１９番１外 | 朝倉（660） | 9.6 | 0.0% | |
| 公）高知市はりまや町１－３－１９ | 高知（720） | 74.3 | 0.0% | |
| 公）高知市南久保１０－２６ | 高知（2400） | 40.9 | 3.3% | |
| 基）高知市朝倉字繁松丙５９１番５ | 朝倉（850） | 20.1 | -0.3% | |
| 基）高知市春野町南ケ丘６丁目５番５ | 高知（7600） | 19.3 | ||
| 基）高知市越前町２－１２－５ | 円行寺口（570） | 42.6 | -0.8% | |
| 基）高知市はりまや町１－３－１９ | 高知（720） | 73.6 | -0.9% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の高知市の土地価格の動き
この７年間で高知市の土地価格を見ると、高知県の平均が８.７％下落したのに対して、マイナス９.３％とあまり下がりませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
中心部ほど大きく下落しているエリアが目立ちますね。
一方で、郊外のエリアでは一部上昇、または横ばいの地点がいくつか見られます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、中心部ほど下げているのか？
その理由は、大きく３つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けており、高知県でもこの１０年ぐらいで３.５万人も減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
②公共事業の減少
２つ目が公共事業の減少です。
高知県では２０００年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて２００３年ごろから一気に下げてきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
③ショッピングモールが郊外にできて、お客さんが流れた
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
２０００年１２月にイオンモール高知ができましたが、それから徐々に中心街の商業地の売り上げが減っていき、郊外へと家を建てる人が増えてしまったのです。
このような理由から、中心部ほど土地価格の下落が続いているんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
高知県では、高知市の商業地が危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、高知市の商業地で影響が出ているようです。
海外、県外からの観光客の減少によって、商業施設の売り上げが激減していることが響いているのでしょう。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから高知市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高知市の人口の見通しによると、2025年までに18,000人減少するだそうです。
高知市の人口は、2025年までに18,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代であ２０〜４０代は、2025年までに20,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
高知市の２０〜４０代人口は、2025年までに約20,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）高知市の再開発の効果は？
高知市では昨年７月に、追手前小学校の跡地にオーテピア高知図書館を開設しました。
今後はその西隣に１０階建ての再開発ビルを建て、低層階には商業施設や高知大学、高層階には賃貸住宅として利用する構想のようです。
これまで多くの自治体では、中心部に商業施設を誘致してきましたが、郊外のイオンモールに勝てずに失敗を繰り返してきました。
そのため、多くの自治体では、「住み心地のいい中心街」にしようと、図書館や学校などの公共施設や、マンションの整備しています。
「とにかく住んでもらえば、近くで買い物もするだろう」という方針転換ですね。
高知蔦屋書店の集客効果はすごい
また、昨年１２月には大津バイパス近くに高知蔦屋書店がオープンしました。
この高知蔦屋書店と同じコンセプトで作られているのが北海道の函館市にある函館蔦屋書店です。
- おしゃれで居心地のいい店舗
- 個人のイベントが気軽に開催できる場
として人気となり、函館蔦屋書店のある石川町の周辺では、なんと家を建てて住む人が増えて、人口が５年間で1,000人も増えました。
高知蔦屋書店でも、同じような集客効果が期待できると思います。
このあたりの土地価格は、人気化して上がるかもしれませんね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高知市の土地価格は、
- 人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
- 中心部の再開発が進んでおり、高知蔦屋書店などの居心地のいい商業施設も増えてきているので、今後は中心部でも土地価格が安定してきそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた高知市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、高知市内に「東久万（ひがしくま）」という、入明駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：３４万円／坪
- 実際の取引価格：２９〜３８万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.１倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.３倍の価格差があります。
【高知市東久万の土地取引（過去２年間）】
- 入明駅から徒歩１１〜１６分のエリアで、２９〜３８万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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コメント
高知県に引っ越してきたばかりですが、高知の場合は少し状況が違うかもしれません。高知県民は、近々来ると言われている南海トラフ地震の津波被害をとても気にしています。そして、ちょうど中心地が津波浸水区域になっているのです。私は中心地付近の賃貸マンションに住んでいますが、地元の人に地名を言うと「そんな危ないところ早く引っ越しなさい！」と言われることもあります。地価が大きく下落しているエリアは、津波が来るエリア、または津波が遡上すると言われてる川周辺に見えます。逆に地価が上昇している地点は高台などです。南海トラフの津波予測が地価に大きく影響しているように見えました。ちなみにイオンモール高知の立地はそれほど郊外ではなく最寄は高知駅(1km以内)で、イオン周辺も地価が減少しています。蔦屋書店は更に津波の予想被害が大きな地域なので、人口は増えるかな？と思いました。