高知市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

高知市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

高知市高知県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan 63highland, Kagami River in Kochi, Kochi prefecture, Japan)

 

この記事では高知市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、高知市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)高知市中万々885番7円行寺口(1000)38.31.8%4.5%
公)高知市帯屋町1-9-7高知(980)88.83.1%1.9%
基)高知市福井町3028番旭(2500)30.20.0%1.1%
基)高知市口細山字堂ガナロ54番443高知商業前(1900)23.40.0%0.0%
基)高知市横浜新町3丁目1414番高知(7000)24.80.0%0.0%
基)高知市潮見台1丁目2114番土佐大津(3500)17.1-0.2%-0.2%
基)高知市春野町平和字平和544番高知(9800)11.3-0.3%-0.3%
基)高知市東秦泉寺字銕炮築地122番1外薊野(1300)48.80.7%-0.7%
公)高知市加賀野井2-8-11入明(2500)22.60.0%-0.7%
公)高知市一宮東町2-23-7土佐一宮(1600)17.90.0%-0.9%
公)高知市高ソネ22-5高知(1500)50.20.7%-1.3%
公)高知市福井町字山本ノ前1038番22旭(1400)270.0%-1.4%
公)高知市西塚ノ原字永田121番26高知商業前(1400)22.40.0%-1.4%
公)高知市南久万字西流田70番11円行寺口(1100)39.90.8%-1.6%
基)高知市鏡今井字下中澤151番高知商業前(7100)2.9-0.2%-2.0%
公)高知市東秦泉寺字銕炮築地122番1外薊野(1300)48.81.4%-2.6%
基)高知市神田字西ノ川原446番31旭(2200)26.1-0.3%-2.8%
基)高知市東秦泉寺字土居ノ前297番12高知(1700)330.0%-2.9%
基)高知市一ツ橋町2丁目24番外入明(830)41.90.0%-3.1%
基)高知市愛宕山南町212番10高知(1100)32.2-0.3%-3.3%
基)高知市朝倉字中山ノハナ己138番5外朝倉(2500)29.7-0.8%-3.3%
基)高知市帯屋町2-1-20高知(1400)79.9-1.2%-4.0%
基)高知市一宮中町1-18-23土佐一宮(820)24.2-0.3%-4.1%
基)高知市土佐山高川字中谷1270番高知(15000)1.3-0.7%-4.2%
公)高知市神田字西ノ川原446番31旭(2200)26.10.0%-4.3%
基)高知市一宮徳谷3335番外土佐一宮(400)10.60.0%-4.5%
基)高知市上町2-10-31円行寺口(1400)41.90.0%-4.5%
基)高知市介良字横堀乙2678番9土佐大津(3600)19.9-0.2%-4.9%
基)高知市赤石町字ミドロ88番4旭(470)28.6-0.3%-4.9%
公)高知市八反町2-8-6円行寺口(350)31.40.0%-5.0%
基)高知市土佐山字中ノサコ79番1高知(13000)2.6-0.8%-5.0%
基)高知市縄手町字上大榎65番16旭(600)29.3-0.8%-5.5%
基)高知市昭和町1302番外高知(630)38.60.0%-5.6%
基)高知市北本町4-6-40高知(920)48.80.0%-5.7%
公)高知市上町2-10-31円行寺口(1400)41.90.8%-5.9%
公)高知市本町1-2-7高知(1200)83.50.4%-5.9%
公)高知市旭天神町字陳ケ森297番29旭(650)27.60.0%-6.0%
基)高知市本町3-3-39高知(1500)81.8-0.8%-6.1%
公)高知市杉井流4-10高知(1200)341.0%-6.4%
基)高知市東久万字上高津88番71入明(1200)33.70.0%-6.4%
公)高知市赤石町字ミドロ88番4旭(470)28.70.0%-6.5%
公)高知市薊野西町3-6-16薊野(1100)32.70.0%-6.6%
公)高知市愛宕山南町212番10高知(1100)32.30.0%-6.7%
基)高知市横内458番高知商業前(1600)35.6-0.9%-6.9%
公)高知市介良字久保田乙1735番4土佐大津(3700)16-0.2%-6.9%
公)高知市朝倉字鏡岩己237番6朝倉(2600)17.5-0.7%-7.0%
公)高知市若草町16-11-2朝倉(1200)22.7-0.1%-7.0%
基)高知市鏡今井字川口23番2外高知商業前(6300)6-1.1%-7.2%
公)高知市相模町10-15入明(500)38.30.0%-7.2%
公)高知市新屋敷2-13-19円行寺口(270)30.6-0.2%-7.4%
公)高知市東石立町字六月会85番12円行寺口(1800)26.9-0.1%-7.5%
公)高知市朝倉西町2-8-18朝倉(1800)18.9-0.2%-7.6%
公)高知市鴨部3-1-5-2旭(1700)28.20.0%-8.0%
公)高知市布師田字源右衛門3950番1外土佐一宮(1600)60.6%-8.1%
基)高知市尾立字土居ノ内128番3高知商業前(2300)9.5-1.4%-8.6%
基)高知市帯屋町1-2-8高知(740)63.4-1.5%-8.6%
公)高知市神田字辰ノ尾241番71朝倉(3300)16.4-0.2%-9.0%
公)高知市はりまや町1-11-10高知(900)60.10.0%-9.0%
基)高知市潮新町2-1-30高知(2800)42.9-1.5%-9.1%
基)高知市愛宕町4-1-23高知(1500)39.6-0.8%-9.1%
公)高知市本町5-2-17入明(1100)55.80.0%-9.1%
基)高知市瀬戸西町3丁目12番1外高知(6900)28.2-1.5%-9.1%
基)高知市大津字大石ケ本乙389番19土佐大津(2100)21.1-0.8%-9.4%
公)高知市春野町秋山字山根331番1外朝倉(9300)8-0.8%-9.4%
基)高知市追手筋1-6-7高知(800)73.3-1.8%-9.4%
基)高知市重倉字フキヌキ1596番28外高知(8000)6.3-1.0%-9.5%
基)高知市上町4-5-25円行寺口(1200)46.9-0.7%-9.6%
基)高知市入明町9-3入明(170)37-1.8%-9.7%
公)高知市知寄町2-3-2高知(2200)44.6-0.7%-10.0%
公)高知市大津字中須賀乙1161番5土佐大津(1200)19.5-0.5%-10.3%
公)高知市廿代町15-21高知(930)45.90.0%-10.3%
公)高知市仁井田字朝日ヶ丘4596番外高知(7400)3.70.0%-10.4%
基)高知市中万々字石神2番18外円行寺口(400)39.3-0.8%-10.5%
公)高知市大津字大石ケ本乙389番19土佐大津(2100)21.2-0.6%-10.6%
基)高知市大津字西溝無乙1024番3土佐大津(1300)25-1.0%-10.9%
公)高知市曙町1-25-15朝倉(850)23.5-0.3%-11.0%
公)高知市中宝永町7-18高知(1800)44.6-0.7%-11.2%
基)高知市新本町2丁目2909番高知(480)52.1-1.3%-11.2%
公)高知市円行寺字岩本833番5円行寺口(3500)8.8-0.7%-11.3%
公)高知市鴨部1丁目1411番1旭(1700)32.7-0.3%-11.5%
公)高知市本町2丁目104番高知(1400)52.10.0%-11.7%
基)高知市塩屋崎町2-8-9高知(2500)29-1.3%-11.8%
基)高知市高須新町2-11-18高知(4400)30.2-1.6%-12.0%
公)高知市布師田字中芝328番布師田(1900)10.2-0.6%-12.2%
基)高知市二葉町4-31高知(2300)31.8-2.0%-12.3%
公)高知市大津字金子甲982番3土佐大津(650)14.8-0.7%-12.4%
基)高知市一宮南町1-11-18薊野(340)35-0.9%-12.4%
基)高知市和泉町3-24高知(680)39.6-1.6%-12.4%
公)高知市高須1-17-31高知(5000)34.7-0.9%-12.5%
基)高知市種崎字下ユ450番高知(9600)8.2-2.0%-13.0%
公)高知市南はりまや町2-6-2高知(1200)44.2-0.7%-13.0%
基)高知市仁井田字築地1649番27高知(8800)14.8-1.8%-13.0%
公)高知市塩屋崎町2-8-9高知(2500)29.2-1.1%-13.2%
公)高知市高須新町2-11-18高知(4400)30.6-1.0%-13.3%
公)高知市種崎字下ユ450番高知(9600)8.3-1.6%-13.4%
公)高知市潮新町1丁目79番2高知(2300)31.4-0.9%-13.5%
公)高知市愛宕町1丁目206番高知(710)39.6-0.8%-13.7%
基)高知市桟橋通5-1-51高知(3500)8.7-1.5%-13.8%
公)高知市桟橋通1-14-8高知(1700)43.2-0.8%-13.8%
公)高知市桜井町2-1-16高知(1500)32.7-0.9%-13.8%
公)高知市瀬戸西町3丁目117番高知(7100)16-0.6%-14.2%
基)高知市天神町13-5高知(1900)32.3-1.2%-14.2%
基)高知市春野町弘岡上字池ノ上382番2朝倉(6800)13-1.3%-14.3%
基)高知市弥生町12-15高知(2000)26.8-2.0%-14.4%
基)高知市高須3-4-8土佐一宮(2600)25.8-1.8%-14.9%
公)高知市桟橋通3-16-12高知(2600)28.1-1.2%-15.0%
基)高知市十津4-13-13高知(8000)16.3-1.4%-15.0%
基)高知市曙町1-6-4朝倉(510)28.2-1.8%-15.4%
公)高知市長浜字辻屋敷4783番高知(8200)8.4-1.5%-15.8%
公)高知市北竹島町字南汐田中ノ丸103番54高知(2900)24.6-1.5%-16.4%
基)高知市升形3-9入明(1300)47.9-1.4%-17.1%
公)高知市春野町西諸木字馬場末599番2高知(11000)6.6-2.0%-18.4%
公)高知市升形3-9入明(1300)48.2-0.7%-18.9%
公)高知市朝倉字八月田丙1685番15朝倉(1300)13.4-1.0%-19.0%
公)高知市長浜字沖野林5487番6高知(9100)5.2-1.9%-19.1%
公)高知市五台山字東倉谷2690番6外高知(6400)13-1.3%-19.8%
公)高知市神田字片岡沢2164番81旭(3100)21.10.0%
公)高知市桜馬場3-9円行寺口(830)45.50.7%
公)高知市高須大島9-7高知(4900)14.6-1.6%
公)高知市介良88番土佐大津(3500)21.90.0%
公)高知市薊野東町8-7薊野(730)27.40.4%
公)高知市鷹匠町1丁目21番2高知(1700)48.82.8%
公)高知市朝倉字田島丙219番1外朝倉(660)9.60.0%
公)高知市はりまや町1-3-19高知(720)74.30.0%
公)高知市南久保10-26高知(2400)40.93.3%
基)高知市朝倉字繁松丙591番5朝倉(850)20.1-0.3%
基)高知市春野町南ケ丘6丁目5番5高知(7600)19.3
基)高知市越前町2-12-5円行寺口(570)42.6-0.8%
基)高知市はりまや町1-3-19高知(720)73.6-0.9%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の高知市の土地価格の動き

この7年間で高知市の土地価格を見ると、高知県の平均が8.7%下落したのに対して、マイナス9.3%とあまり下がりませんでした。

 

高知市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部ほど大きく下落しているエリアが目立ちますね。

一方で、郊外のエリアでは一部上昇、または横ばいの地点がいくつか見られます。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、中心部ほど下げているのか?

その理由は、大きく3つあります。

 

①家を建てる年代の人口が減っている

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、高知県でもこの10年ぐらいで3.5万人も減少しているのです。

 

高知県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

②公共事業の減少

2つ目が公共事業の減少です。

高知県では2000年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて2003年ごろから一気に下げてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

高知県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

③ショッピングモールが郊外にできて、お客さんが流れた

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

2000年12月にイオンモール高知ができましたが、それから徐々に中心街の商業地の売り上げが減っていき、郊外へと家を建てる人が増えてしまったのです。

 

このような理由から、中心部ほど土地価格の下落が続いているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

高知県では、高知市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、高知市の商業地で影響が出ているようです。

海外、県外からの観光客の減少によって、商業施設の売り上げが激減していることが響いているのでしょう。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから高知市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高知市の人口の見通しによると、2025年までに18,000人減少するだそうです。

 

高知市の人口は、2025年までに18,000人減る

高知市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ20〜40代は、2025年までに20,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

高知市の20〜40代人口は、2025年までに約20,000人減少

高知市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)高知市の再開発の効果は?

高知市では昨年7月に、追手前小学校の跡地にオーテピア高知図書館を開設しました。

今後はその西隣に10階建ての再開発ビルを建て、低層階には商業施設や高知大学、高層階には賃貸住宅として利用する構想のようです。

 

これまで多くの自治体では、中心部に商業施設を誘致してきましたが、郊外のイオンモールに勝てずに失敗を繰り返してきました。

そのため、多くの自治体では、「住み心地のいい中心街」にしようと、図書館や学校などの公共施設や、マンションの整備しています。

 

「とにかく住んでもらえば、近くで買い物もするだろう」という方針転換ですね。

 

高知蔦屋書店の集客効果はすごい

また、昨年12月には大津バイパス近くに高知蔦屋書店がオープンしました。

 

高知蔦屋書店

(参考:高知蔦屋書店)

 

この高知蔦屋書店と同じコンセプトで作られているのが北海道の函館市にある函館蔦屋書店です。

 

  • おしゃれで居心地のいい店舗
  • 個人のイベントが気軽に開催できる場

として人気となり、函館蔦屋書店のある石川町の周辺では、なんと家を建てて住む人が増えて、人口が5年間で1,000人も増えました。

人口を1,000人増やした函館蔦屋書店のすごい仕組み
本屋ができたら人口が増えた?嘘のような本当の話が、函館市の石川町で起こっていました。なんと5年で1,000人以上が、この本屋の周りに家を建て、移り住んできたのです。その理由とは?

 

高知蔦屋書店でも、同じような集客効果が期待できると思います。

このあたりの土地価格は、人気化して上がるかもしれませんね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、高知市の土地価格は、

  • 人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
  • 中心部の再開発が進んでおり、高知蔦屋書店などの居心地のいい商業施設も増えてきているので、今後は中心部でも土地価格が安定してきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた高知市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、高知市内に「東久万(ひがしくま)」という、入明駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:34万円/坪
  • 実際の取引価格:29〜38万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.3倍の価格差があります。

 

【高知市東久万の公示地価】

高知市東久万の公示地価

  • 入明駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 102,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =34万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【高知市東久万の土地取引(過去2年間)】

高知市東久万の土地取引

  • 入明駅から徒歩11〜16分のエリアで、29〜38万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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コメント

  1. 光井 より:

    高知県に引っ越してきたばかりですが、高知の場合は少し状況が違うかもしれません。高知県民は、近々来ると言われている南海トラフ地震の津波被害をとても気にしています。そして、ちょうど中心地が津波浸水区域になっているのです。私は中心地付近の賃貸マンションに住んでいますが、地元の人に地名を言うと「そんな危ないところ早く引っ越しなさい!」と言われることもあります。地価が大きく下落しているエリアは、津波が来るエリア、または津波が遡上すると言われてる川周辺に見えます。逆に地価が上昇している地点は高台などです。南海トラフの津波予測が地価に大きく影響しているように見えました。ちなみにイオンモール高知の立地はそれほど郊外ではなく最寄は高知駅(1km以内)で、イオン周辺も地価が減少しています。蔦屋書店は更に津波の予想被害が大きな地域なので、人口は増えるかな?と思いました。