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この記事では、
- 路線価の計算方法
- 相続で利用する際の注意点
の２点について解説していきます。
１、路線価の計算方法
国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。
調布市の路線価図（一部）
道路の上に「240 D」とか「265 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。
単位は千円／㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に３.３倍してください。
ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。
①一方のみが道路に面している宅地
上のように、土地の１辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。
アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。
上の図の場合だと、
となり、これが相続税評価額となります。
②正面と側面が道路に接している土地（角地）
角地のように、２つの道路に接している土地もありますよね。
この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。
計算式は、
となります。
いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。
考え方としては、
- ①の１辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
- そのため、正面の路線価に数％上乗せ（側面の路線価 × 側方路線影響加算率）をして計算する
ということをやっているだけです。
側方路線影響加算率とは
ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。
この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、０.０３倍を使います。
というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、
ということになります。
③その他の注意点
上の２例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。
細長い土地：奥行き価格補正率
土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。
そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。
奥行き価格補正率表（一部）
上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00＝１倍」なので、「0.97＝0.97倍＝3%減額」となります。
奥行きが１０m未満、または２４m以上の場合には、３〜２０％の減額が可能になります。
借地の場合：借地権割合
借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。
借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。
そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。
先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。
借地権割合
| 借地権割合 | |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。
この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。
２、相続で利用する際の注意点
相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか？」を話し合う場合には、注意が必要です。
というのも、路線価は公示地価や基準地価の８０％の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。
しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。
例えば、東京都調布市に「国領町（こくりょうちょう）」という地区があります。
国領駅の周辺に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べてみたところ、
- 公示地価：122万円／坪
- 実際の取引価格：140〜170万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.２倍です。
つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。
では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか？
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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、１つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。
その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。
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