京都市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

京都市近畿

この記事では、京都市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

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1、京都市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年12月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館6500-1800051-102烏丸御池(2分)622024年12月
ライオンズ鴨川東未定37-94出町柳(5分)272023年4月
クラッシィハウス京都六地蔵3930-632067-102六地蔵(1〜4分)6482023年3月
プレミスト京都西院4680-805056-90西院(9分)151即引渡可
クレヴィア京都西院496065西院(9分)38即引渡可
メイツ京都梅津3498-389865-74西京極(19分)68即引渡可
メイツ京都西大路4228-545861-80西大路(2分)1092023年4月
シーンズ京都円町4290-718057-83円町(8分)592023年1月
プレミスト京都 四条堀川6050-1398060-110大宮(3分)542023年4月
ジェイグラン京都西大路未定58-78西大路(5分)1562024年3月
シーンズ京都四条烏丸4880-798052-71四条(8分)322023年12月
ジオ京都御所西未定55-91今出川(5分)322024年3月
プレミスト京都五条未定55-86五条(5分)592024年9月
イニシア京都五条3900-890044-72五条(7分)492023年9月
ジオ京都姉小路6080-838063-70烏丸御池(9分)352023年3月
パラドール御所西グランデ未定53-102丸太町(10分)282024年2月
レ・ジェイド伏見桃山未定57-86丹波橋(12分)732023年5月
シーンズ京都二条4190-519052-64二条(5分)232023年3月
ザ・パークハウス 京都河原町4988-714856-63京都河原町(9分)782023年11月
ウィルローズ京都御陵3390-590058-80御陵(3分)492024年7月
ジオ西大路御池ザ・テラス4298-588854-71西大路御池(2分)532023年5月
ザ・パークハウス 堀川六角4858-667843-69大宮(6分)412022年12月
ブリリア京都鞍馬口4990-599058-871鞍馬口(7分)232023年6月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

京都市の中古マンション価格

(参考:西日本レインズ)

 

新型コロナ以降も、中古マンションの価格は、どんどん高値を更新しており、60万円/㎡まで来ています。

 

2、なぜ、京都市のマンションは、これほど上昇しているのか?

新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか?

主な理由を2つ、解説します。

 

①世帯数の増加が続いている

最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。

京都市の人口は、減少傾向にあるものの、世帯数は増加しているのです。

 

京都市の世帯数・人口

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

ただし、世帯数は増えているものの、子育て世帯は減っています。

京都市の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、15歳〜29歳の学生や若い社会人と、50代以上は増えているものの、子育て世帯(0〜14歳、30〜40代)は減っていました。

 

京都市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

京都市は、不動産価格がかなり上昇したため、広い家を手に入れるために、宇治市や長岡京市に移住しているようです。

 

しかし、世帯数は増えていますので、賃貸物件に対する需要は増えていますから、不動産価格の上昇は続いているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

子育て世帯が減っているのであれば、マンション価格も下がりそうなものですが、新築マンションの供給戸数は年々減っているため、価格が下がりにくくなっています。

2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。

 

近畿圏の新築マンション供給戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

上のグラフは、全国と近畿圏のものです。

供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

  1. 京都市から子育て世帯は出て行っているものの、世帯数は増加しており、住宅に対する需要が増え続けている
  2. さらに、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の京都市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、住宅価格が下落している状況です。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。

これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから京都市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した京都市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約65,000人減少するそうです。

 

京都市では、これから10年で約65,000人減る

京都市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約3.3万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割近くも減ることになります。

 

京都市の30〜40代人口は、2025→35年で約33,000人減る

京都市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、京都市のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

 

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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