この記事では、京都市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）
１、京都市のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2022年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館 | 6500-18000 | 51-102 | 烏丸御池（２分） | 62 | 2024年12月 |
| ライオンズ鴨川東 | 未定 | 37-94 | 出町柳（５分） | 27 | 2023年4月 |
| クラッシィハウス京都六地蔵 | 3930-6320 | 67-102 | 六地蔵（１〜４分） | 648 | 2023年3月 |
| プレミスト京都西院 | 4680-8050 | 56-90 | 西院（９分） | 151 | 即引渡可 |
| クレヴィア京都西院 | 4960 | 65 | 西院（９分） | 38 | 即引渡可 |
| メイツ京都梅津 | 3498-3898 | 65-74 | 西京極（１９分） | 68 | 即引渡可 |
| メイツ京都西大路 | 4228-5458 | 61-80 | 西大路（２分） | 109 | 2023年4月 |
| シーンズ京都円町 | 4290-7180 | 57-83 | 円町（８分） | 59 | 2023年1月 |
| プレミスト京都 四条堀川 | 6050-13980 | 60-110 | 大宮（３分） | 54 | 2023年4月 |
| ジェイグラン京都西大路 | 未定 | 58-78 | 西大路（５分） | 156 | 2024年3月 |
| シーンズ京都四条烏丸 | 4880-7980 | 52-71 | 四条（８分） | 32 | 2023年12月 |
| ジオ京都御所西 | 未定 | 55-91 | 今出川（５分） | 32 | 2024年3月 |
| プレミスト京都五条 | 未定 | 55-86 | 五条（５分） | 59 | 2024年9月 |
| イニシア京都五条 | 3900-8900 | 44-72 | 五条（７分） | 49 | 2023年9月 |
| ジオ京都姉小路 | 6080-8380 | 63-70 | 烏丸御池（９分） | 35 | 2023年3月 |
| パラドール御所西グランデ | 未定 | 53-102 | 丸太町（１０分） | 28 | 2024年2月 |
| レ・ジェイド伏見桃山 | 未定 | 57-86 | 丹波橋（１２分） | 73 | 2023年5月 |
| シーンズ京都二条 | 4190-5190 | 52-64 | 二条（５分） | 23 | 2023年3月 |
| ザ・パークハウス 京都河原町 | 4988-7148 | 56-63 | 京都河原町（９分） | 78 | 2023年11月 |
| ウィルローズ京都御陵 | 3390-5900 | 58-80 | 御陵（３分） | 49 | 2024年7月 |
| ジオ西大路御池ザ・テラス | 4298-5888 | 54-71 | 西大路御池（２分） | 53 | 2023年5月 |
| ザ・パークハウス 堀川六角 | 4858-6678 | 43-69 | 大宮（６分） | 41 | 2022年12月 |
| ブリリア京都鞍馬口 | 4990-5990 | 58-871 | 鞍馬口（７分） | 23 | 2023年6月 |
（２）中古マンションの取引価格
新型コロナ以降も、中古マンションの価格は、どんどん高値を更新しており、60万円／㎡まで来ています。
２、なぜ、京都市のマンションは、これほど上昇しているのか？
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか？
主な理由を２つ、解説します。
①世帯数の増加が続いている
最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。
京都市の人口は、減少傾向にあるものの、世帯数は増加しているのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
ただし、世帯数は増えているものの、子育て世帯は減っています。
京都市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、15歳〜29歳の学生や若い社会人と、50代以上は増えているものの、子育て世帯（0〜14歳、30〜40代）は減っていました。
京都市は、不動産価格がかなり上昇したため、広い家を手に入れるために、宇治市や長岡京市に移住しているようです。
しかし、世帯数は増えていますので、賃貸物件に対する需要は増えていますから、不動産価格の上昇は続いているわけですね。
②新築マンションの販売が減っている
子育て世帯が減っているのであれば、マンション価格も下がりそうなものですが、新築マンションの供給戸数は年々減っているため、価格が下がりにくくなっています。
2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。
上のグラフは、全国と近畿圏のものです。
供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。
というわけで、まとめると、
- 京都市から子育て世帯は出て行っているものの、世帯数は増加しており、住宅に対する需要が増え続けている
- さらに、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）そろそろ金利が上がりそう
ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、住宅価格が下落している状況です。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。
これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから京都市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した京都市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約65,000人減少するそうです。
京都市では、これから10年で約65,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約3.3万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割近くも減ることになります。
京都市の30〜４0代人口は、2025→35年で約33,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。
そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
- 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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