大津市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

大津市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

滋賀県 大津市近畿

この記事では、大津市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、大津市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年12月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
ジオ大津 京町3610-498068-86大津(7分)156即引渡可
シエリアシティ大津におの浜未定59-84膳所(7〜10分)7082024年5月
イーグルコート大津フロント2790-398050-71大津(8分)402024年3月
エクストラマークシティ大津石山3460-396063-72石山(5分)1012024年7月
プレミスト大津京2900-360064-68大津京(6分)982023年3月
ル・サンク浜大津AQUA2978-438867-74びわ湖浜大津(5分)562023年3月
フェミネンス大津石山駅前3580-478066-85石山(1分)442023年1月
シャリエ大津中央スクエアクロス3750-561065-91大津(9分)682023年9月
プレミスト堅田2890-474067-80堅田(4分)48即引渡可
プラウドシティ大津京3368-1489874-174大津京(11分)3572024年1月
エステムコート大津におの浜3998-549065-78膳所(13分)412023年7月
シエリア大津膳所3299-426868-73膳所(10分)42即引渡可

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

大津市の中古マンション価格

(参考:西日本レインズ)

 

新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、35万円/㎡を越える月が増えており、高値更新が続いています。

 

2、なぜ、大津市の中古マンション価格はこれほど上昇しているのか?

新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか?

なので、これまで上昇してきた主な理由を2つ、解説します。

 

①世帯数の増加が続いている

最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。

大津市では、人口・世帯数ともに増加傾向にあるのです。

 

大津市の人口・世帯数

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。

2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。

 

近畿圏の新築マンション供給戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

人口が増えているのに対して、供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

  1. 大津市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
  2. それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の大津市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。

 

異次元緩和

 

マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。

 

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和2年は7割に達していました。

 

住宅ローンの金利利用割合

(参考:国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル)

 

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット35の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。6年ぶりの高水準にあります。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:財務省ARUHI

 

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、10年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

(参考:日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」)

 

これによって、為替は1ドル137→132円台の円高に、10年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

 

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)これから大津市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

 

大津市では、これから10年で約6,000人減る

大津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約1.5万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

大津市の30〜40代人口は、2020→30年で約1.5万人減る

大津市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、大津市のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

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