この記事では、大津市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
１、大津市のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2022年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| ジオ大津 京町 | 3610-4980 | 68-86 | 大津（７分） | 156 | 即引渡可 |
| シエリアシティ大津におの浜 | 未定 | 59-84 | 膳所（７〜１０分） | 708 | 2024年5月 |
| イーグルコート大津フロント | 2790-3980 | 50-71 | 大津（８分） | 40 | 2024年3月 |
| エクストラマークシティ大津石山 | 3460-3960 | 63-72 | 石山（５分） | 101 | 2024年7月 |
| プレミスト大津京 | 2900-3600 | 64-68 | 大津京（６分） | 98 | 2023年3月 |
| ル・サンク浜大津AQUA | 2978-4388 | 67-74 | びわ湖浜大津（５分） | 56 | 2023年3月 |
| フェミネンス大津石山駅前 | 3580-4780 | 66-85 | 石山（１分） | 44 | 2023年1月 |
| シャリエ大津中央スクエアクロス | 3750-5610 | 65-91 | 大津（９分） | 68 | 2023年9月 |
| プレミスト堅田 | 2890-4740 | 67-80 | 堅田（４分） | 48 | 即引渡可 |
| プラウドシティ大津京 | 3368-14898 | 74-174 | 大津京（１１分） | 357 | 2024年1月 |
| エステムコート大津におの浜 | 3998-5490 | 65-78 | 膳所（１３分） | 41 | 2023年7月 |
| シエリア大津膳所 | 3299-4268 | 68-73 | 膳所（１０分） | 42 | 即引渡可 |
（２）中古マンションの取引価格
新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、35万円／㎡を越える月が増えており、高値更新が続いています。
２、なぜ、大津市の中古マンション価格はこれほど上昇しているのか？
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか？
なので、これまで上昇してきた主な理由を２つ、解説します。
①世帯数の増加が続いている
最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。
大津市では、人口・世帯数ともに増加傾向にあるのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
②新築マンションの販売が減っている
さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。
2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。
人口が増えているのに対して、供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。
というわけで、まとめると、
- 大津市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
- それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の大津市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）金利の上昇が止まらない
日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。
日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。
マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。
ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。
実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。
（参考：国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）
ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。
期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。
そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。
（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」）
これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。
今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。
そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから大津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
大津市では、これから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割以上も減ることになります。
大津市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。
そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大津市のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
- 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
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