千葉興行銀行のリバースモーゲージ「彩り人生」の特徴とは?千葉県で利用できるエリアはどこ? | イエ&ライフ

千葉興業銀行のリバースモーゲージ「彩り人生」の特徴とは?千葉県で利用できるエリアはどこ?

ちば興銀のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

今年から消費税も10%に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。

 

そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、

「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか?」

「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか?」

「千葉県の土地価格は今後どうなるのか?」

など、注意しなければいけない点がいくつかあります。

 

この記事では、

  • 千葉興業銀行の「彩り人生」のメリットとリスク
  • 千葉県で利用していいエリアはどこか?

を中心に、詳しく解説していきたいと思います。

 

「彩り人生」の特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

「彩り人生」の契約条件

*2019年1月3日現在

項目条件
年齢満55歳以上(配偶者の年齢が満50才以上)
年収

年金収入など、安定かつ継続した年収が120万円以上の方

対象物件

戸建て、主要駅周辺のマンション

使い途

原則、自由。

ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く

借入可能額
  • 500万円〜1億円
取扱店舗

全営業店(ただし、花見川支店、高根支店、米本支店、村上支店を除く)

その他条件火災保険への加入が必要
担保評価額の見直し

1年ごとに土地またはマンションの再評価を実施

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)
  • 相続人による現金一括返済
  • 自宅を売却して清算

の2種類から選べる。

契約者の死後6ヶ月以内に返済が必要

金利

3.5%(短期プライムレート + 1.65%)

費用
  • 事務手数料:108,000円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

マンションも対象に

彩り人生の特徴の1つとして、マンションも対象に入っている点が挙げられます。

通常、リバースモーゲージは、数十年後の売却を前提としているため、建物価値が確実に下落するマンションが対象としているサービスはあまりありません。

 

しかし、彩り人生では、主要駅周辺のマンションが限定ではあるものの、利用できるので、この点は他行にはないメリットと言えるでしょう。

 

配偶者がそのまま契約を引き継げる

この点は地味に安心できるポイントです。

他の金融機関では、契約者が死亡後1〜3年以内に売却をしなければいけない場合もありますからね。

 

通常は、自宅の名義が旦那さんの場合が多いので、契約者も旦那さんになってしまいますが、奥さんの方が寿命が長いケースが一般的ですので、実情に合わせた制度設計と言えるでしょう。

 

東京スター銀行との提携によって、相続人の同意が不要に?

通常、リバースモーゲージ・ローンでは、推定相続人全員の同意が必要となる場合が多いですが、「彩り人生」では、そのような記載がありません。

その理由は、昨年6月に東京スター銀行とリバースモーゲージ事業で提携したためと思われます。

 

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」は、「代物弁済(自宅を銀行に渡すことで借金をチャラにする方法)」を採用しています。

売却して返済したお金が相続人の手元に残らない代わりに、相続人からの同意が必要ないため、契約しやすいことから契約件数が増えているのです。

 

おそらく、ちば興銀の「彩り人生」も同じ仕組みで貸し出しを行うために、「相続人全員からの承諾書」をもらう必要がないのでしょう。

特に「相続人がいないので、どうせなら利用したい」という場合には、ちば興銀のリバースモーゲージは選択肢に入りそうですね。

 

「彩り人生」の注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

千葉県の住宅地の価格も、この5年間で都心部へ通勤できるエリアでは上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。

 

【青色の点線】埼玉県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった

千葉県の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

この5年間の土地価格の動きを市区町村別に見ても、都心に近い市川市や船橋市でも、決して高い上昇率ではありません。

 

市区町村単位で見ると、この5年間は東京湾岸沿いを中心に上昇

千葉県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

また、武蔵野線や新京成線などの都心へのアクセスが面倒なエリアでは、駅近でも人気が下がっていますので、こういったエリアでも注意が必要でしょう。

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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