今年から消費税も１０％に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか？」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか？」
「千葉県の土地価格は今後どうなるのか？」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 千葉興業銀行の「彩り人生」のメリットとリスク
- 千葉県で利用していいエリアはどこか？
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「彩り人生」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「彩り人生」の契約条件
*2019年1月3日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 満55歳以上（配偶者の年齢が満50才以上） |
| 年収 |
年金収入など、安定かつ継続した年収が120万円以上の方 |
| 対象物件 |
戸建て、主要駅周辺のマンション |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 借入可能額 |
|
| 取扱店舗 |
全営業店（ただし、花見川支店、高根支店、米本支店、村上支店を除く） |
| その他条件 | 火災保険への加入が必要 |
| 担保評価額の見直し |
1年ごとに土地またはマンションの再評価を実施 |
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 |
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる。 契約者の死後６ヶ月以内に返済が必要 |
| 金利 |
3.5%（短期プライムレート ＋ 1.65％） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
マンションも対象に
彩り人生の特徴の１つとして、マンションも対象に入っている点が挙げられます。
通常、リバースモーゲージは、数十年後の売却を前提としているため、建物価値が確実に下落するマンションが対象としているサービスはあまりありません。
しかし、彩り人生では、主要駅周辺のマンションが限定ではあるものの、利用できるので、この点は他行にはないメリットと言えるでしょう。
配偶者がそのまま契約を引き継げる
この点は地味に安心できるポイントです。
他の金融機関では、契約者が死亡後１〜３年以内に売却をしなければいけない場合もありますからね。
通常は、自宅の名義が旦那さんの場合が多いので、契約者も旦那さんになってしまいますが、奥さんの方が寿命が長いケースが一般的ですので、実情に合わせた制度設計と言えるでしょう。
東京スター銀行との提携によって、相続人の同意が不要に？
通常、リバースモーゲージ・ローンでは、推定相続人全員の同意が必要となる場合が多いですが、「彩り人生」では、そのような記載がありません。
その理由は、昨年６月に東京スター銀行とリバースモーゲージ事業で提携したためと思われます。
東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」は、「代物弁済（自宅を銀行に渡すことで借金をチャラにする方法）」を採用しています。
売却して返済したお金が相続人の手元に残らない代わりに、相続人からの同意が必要ないため、契約しやすいことから契約件数が増えているのです。
おそらく、ちば興銀の「彩り人生」も同じ仕組みで貸し出しを行うために、「相続人全員からの承諾書」をもらう必要がないのでしょう。
特に「相続人がいないので、どうせなら利用したい」という場合には、ちば興銀のリバースモーゲージは選択肢に入りそうですね。
「彩り人生」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
千葉県の住宅地の価格も、この５年間で都心部へ通勤できるエリアでは上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。
【青色の点線】埼玉県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった
この５年間の土地価格の動きを市区町村別に見ても、都心に近い市川市や船橋市でも、決して高い上昇率ではありません。
市区町村単位で見ると、この５年間は東京湾岸沿いを中心に上昇
また、武蔵野線や新京成線などの都心へのアクセスが面倒なエリアでは、駅近でも人気が下がっていますので、こういったエリアでも注意が必要でしょう。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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