この記事では、「神奈川県の土地価格の、①この５年間の動きと、②今後の見通し」について、解説します。
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１、神奈川県の土地価格の推移
まずは、神奈川県の土地価格の推移について、見ていきましょう。
国土交通省が毎年発表している地価公示をもとに、アベノミクスが始まった2013年以降の住宅地、商業地の土地価格の変化について見ていきましょう。
それがこちらです。
商業地は、一貫して上昇傾向にありますが、住宅地は特に、2023年以降に上昇が始まっていました。
（１）市町村別の動き（住宅地）
次に、市区町村別で、もう少し詳しく見てみましょう。
まずは、住宅地について見ていきます。
昨年から今年にかけての変化率ごとに色分けしたものがこちらです。
赤色が３％以上の上昇、紫いろが1から3%、薄紫が1%未満の上昇、
青色が下落地点となります。
赤色のエリアは、横浜や川崎、そして、相模原から湘南エリアにかけてとなっていますね。
そして、こちらが2019年から20年にかけての変化率です。
赤色は横浜市の中心部にしかなく、紫色のエリアも、川崎、相模原のあたりまでで、湘南エリアもそれほど上がっていませんね。
また、相模川より西側の平塚や小田原、そして三浦半島方面の横須賀、三浦市では、下落していました。
（２）市町村別の動き（商業地）
では、商業地はどうでしょうか？
商業地も年率3％以上の上昇している市町村がかなりを占めていることがわかりますね。
その一方で、2019年から20年は、やはり相模川より西側や三浦半島は下落していました。
商業地、住宅地ともに、この5年間で、上昇エリアは広がり、上昇率もさらに上がっていることがわかりますね。
ですが、住宅着工統計を見ても、新しく建てられた住宅の戸数も、土地の取引を伴う不動産登記件数も、むしろ減少傾向にあるのです。
買い手が増えているから、土地価格が上がっているというわけではないのです。
大きく上昇している理由は、インフレ
では、なぜこれほど、土地価格が上昇しているのでしょうか？
その理由は、インフレです。
特に、2022年からのロシアのウクライナ侵攻あたりから、木材や鉄鉱石、原油などの資源価格が上がってきたことで、建築費がこの3年ぐらいで３割上がっているのです。
これによって、戸建て、マンションともに、新築価格が大きく上がっており、中古の戸建て・マンションの価格も連れ高しています。
2020年から25年までの５年間で、中古マンションが約25%、中古の戸建ても約21％上がっています。
最初にご紹介した、神奈川県の土地価格においても、住宅地は2023年あたりから上昇を開始していますので、建築費の高騰が、中古住宅の値上がりにつながり、土地価格も連れ高しているというわけですね。
ただ、国内外の投資家ではなく、一般世帯が居住用に購入する中古マンション、戸建てについては、2023年から24年にかけてが、ピークで、それから少し下がり始めているような印象ですね。
中古マンションや中古戸建ての価格は、この1年ぐらいは横ばいか、むしろ下落傾向なのに対して、公示地価の住宅地は、かなり上昇しているというのは、どういうことなのでしょうか？
これはおそらく、人気エリアの取引量が減り、もっと安い地域に移住したり、少し不便でも安い場所の物件を購入する人が増えたことで、平均価格が下がってきているということなのでしょう。
昨年7月ごろから、変動金利が引き上げられてきたことで、低金利でずっと返済しながら家が持てると考える人は減っています。
そのため、ローンを組める枠を目一杯使って購入するという人が減っていて、高い物件を購入する人が減っているのではないかと思います。
２、各市町村の土地価格の動き
ここからは、各都市の土地価格の変化率を地図上に落としてみましたので、どのあたりが上がっているのかを見ていきましょう。
公示地価の変化率（2020-25年）
濃い赤色：+50%以上＞ピンク：+30〜49.9%＞オレンジ：+10〜29.9%＞黄緑：0〜 +9.9%＞青：-0.1〜 -9.9%＞紫：-10%以下
①横浜市
濃い赤色のマークが、2020年から25年の5年間で50%以上の上昇をしているエリアで、以下、ピンク、オレンジ、黄緑と続きます。
マイナスの地区は、青の矢印のマークのものになります。
横浜駅周辺や、東急日吉駅、網島駅などの渋谷方面への通勤しやすい駅近エリアで、大きく上昇していますね。
その一方で、磯子区や金沢区、港南区などの南側の、駅から遠いエリアでは、下落傾向にあるようです。
東京方面への通勤に便利なところは高く、あまり通勤に便利ではない、駅から遠い戸建てエリアは、下落している感じでしょう。
②川崎市と相模原市
次は川崎市です。
ピンクが30～50%の上昇エリアです。下落しているとことは、１か所もないですね。
傾向的には、川崎駅や武蔵小杉駅、溝の口駅などの、駅近の人気エリアでの上昇率が高いですね。
緑色の地点は、10%未満の上昇エリアですが、駅から遠い場所に多くある印象です。
相模原市も、橋本駅の周辺は大きく上昇していますが、駅から離れた場所、そして、相模湖方面の山間地では、下落しているところが多いですね。
③湘南エリア
次は、湘南エリアです。
湘南エリアは、新型コロナ以降、テレワークが広がったことによって、移住する人が増えたエリアです。
藤沢市では、藤沢駅や湘南台駅などの、駅周辺が人気なのはそうですが、住環境の良いところを求めて、沿岸部に近いところの土地価格が広く上昇しています。
茅ヶ崎市も同じような傾向ですね。
茅ヶ崎駅や辻堂駅のあたりで、大きく上昇しています。
鎌倉市も、鎌倉駅や大船駅の周辺、そして七里ヶ浜などの江ノ電沿線が人気です。
④横須賀、小田原、海老名
赤色：+10%以上＞オレンジ：+5〜9.9%＞黄緑：0〜 +4.9%＞青：-0.1〜 -4.9%＞紺色：-5〜 -9.9%＞紫：-10%以下
次は横須賀市です。
ここで紹介する３市については、赤色が10%以上の上昇エリアで、以下オレンジ、黄緑と続きます。
下落エリアは、青色の矢印で、以下、紺色、紫色と続きます。紫色は、10%以上の下落地区となります。
横須賀市も、横浜中央駅や京急久里浜駅、追浜駅などの駅周辺では上昇していますが、それ以外では下落しているエリアがかなり多いのが特徴です。
やはり、横浜、東京方面への通勤需要は、マンション供給もあって底堅いですが、人口減少と高齢化が進んでいる地域なので、駅から離れた戸建ての需要は、どんどん減っていっているようです。
次は小田原市です。
小田原市も、駅周辺では上昇してますが、下落エリアの割合が多いですね。
駅から離れたところで、赤色の上昇地点がありますが、こちらは工業地です。
ネット通販が増えていることから、物流施設の需要が増えており、全国的に、工業地ではけっこう上昇しているところがあります。
そして、最後に海老名市です。
海老名市も、通勤圏で、駅周辺の再開発が進んでいるため、人気が続いています。
海老名駅や厚木駅周辺が高いのもそうですが、駅から離れたところでも、結構上昇しているのが特徴です。
この辺りは、工場も多く、車通勤の人たちの住宅需要も結構強いのかもしれませんね。
３、これからどうなるのか？
というわけで、ざっとですが、神奈川県内の土地価格の動きについて見てきましたが、今後はどうなっていくのでしょうか？
基本的には、ここまで各都市について、ご紹介してきたように、駅周辺や大都市などの人気エリアでは、さらに上昇または安定するでしょうが、そうでない地域は下落しやすいという、二極化がさらに進むと思われます。
その理由は３つあります。
（１）大都市への人口集中
１つ目は、大都市への人口集中です。
市外から引っ越してきた人と、出ていった人を差し引いた、転入超過数というデータがあります。
これを各都市ごとに見てみると、横浜や川崎では、20代や外国人による流入が多く、湘南エリアでは、子育て世帯の流入が多い状況です。
大都市では、進学や就職を機に引っ越してくる人が多く、その状況は今後も続くので、賃貸需要は今後も増え続けると予想されます。
さらに、最近は家賃も上がってきており、不動産投資を行う際にも、さらに収益性が高まっていますから、不動産価格が上がりやすくなっています。
国土交通省の出している土地白書を見ると、銀行による不動産業への融資は、ここ30年で最も大きくなっています。国内の産業が盛り上がらない中、大都市の再開発やマンション開発は、唯一と言って良いほど、儲かる業態なのでしょう。
そのため、大都市や駅近などの人気エリアほど、土地開発の需要が高い傾向は今後も続くと考えられます。
（２）未婚化、少子化で住宅需要が減少
２つ目は、未婚化、少子化がさらに進むので、家の需要はさらに減っていくということです。
昨年の出生数は、全国で70万人割れとなり騒がれましたが、神奈川県でも昨年の出生数は約5.1万人と、前年比で約2,000人減っています。
2018年から23年までの5年間で、神奈川県では出生数が19%減ってます。
結婚する人も、子供を産む人も減っているわけですから、持ち家の需要はさらに減っていきます。
昨年、政府が5年に１度の人口推計を出しましたが、この推計のメインシナリオでは、合計特殊出生率が1.3倍がずっと続くことを想定したものでした。
ですが、実際にはすでに1.15倍となっており、すでに現実と予想が乖離しています。
こちらのグラフは、今のペースで、年率4%程度の出生数の減少が続いた場合の、0～14歳の人口の予想です。
青が政府予想で、赤が私が作成したものですが、このままいくと、10年で２割以上減ると考えられます。
人が家を買う理由は、結婚や出産で、今の住居が狭くなってきたからということが大きいでしょう。
ですが、そのような人がさらに減っていくわけですから、住宅に対する需要はさらに減っていくと考えられます。
なお、中古マンションや戸建ての価格は下がり始めていますので、その兆候はすでに現れてきていると考えられます。
（３）死亡者数、相続件数の増加で、売り物件は増加
３つ目が、死亡者数、相続件数の増加です。
今年は2025年問題ということで、団塊世代が75歳以上の後期高齢者に突入したことで、医療費や介護などの社会保障費用の増加がさらに進むと騒がれています。
それとともに、日本国内では、死亡者数も増えています。高齢化が進んでいるわけですから、亡くなる人が増えるのは自然なことと言えます。
ですが、死亡者が増えるということは、もし相続人が一緒に住んでいなければ、その家は空き家になってしまいます。
ここ数年の不動産価格のさらなる上昇によって、不動産の相続税評価はさらに上がっています。
そのため、相続税を支払う人の割合は、約１割にまで増えています。
おそらく、この傾向はさらに進むので、相続税を支払わなければいけない人は、これからさらに増えるでしょう。
買い手がつくような人気エリアであれば、問題ありませんが、そうでないエリアであれば、売るに売れなくなってくる困った人は、今後増えていくと予想されます。
結論
というわけで、結論です。
神奈川県の土地価格についてまとめるとこうなります。
・若い人や外国人が大都市に移住する流れは変わらず、家賃は上がりやすく、銀行も金を貸すので、人気エリアほど、価格が上がりやすい状況は続く
・その一方で、未婚化、少子化がさらに進むため、買い手はさらに減っていく
・さらに、死亡者もさらに増えるため、売り物件は増えていく
つまり、売り手は増えるけど、買い手は減っていくので、買い手がつきにくいエリアはさらに増えるというわけです。
なので、人気エリアではない、駅から遠い戸建てほど、今後はさらに厳しくなっていくでしょう。
４、買うなら？売るなら？
最後に、このような予想を踏まえると、住宅購入または売却を考えている人は、どうしたらいいのか？について、考えてみます。
買うなら：人気エリア以外なら、案外安く買えるかも
まずは、買いたい人についてですが、人気エリアのマンションや戸建ては、比較的、需要も高いため、価格の大きな値崩れは、当分期待はできないと思います。
しかし、それ以外の戸建てについては、買い手は減ってきていますし、今後はさらに減っていくでしょうから、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。
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売るなら：本当に高く売れるのか？現状把握が大事
次に売りたい人についてですが、まず注意したいのは、自分のお住まいのエリア、物件が本当に売れるエリアなのか？ということの把握です。
公示地価は、毎年決まった地点を計測するわけですが、周辺での取引が少なければ、それよりさらに遠いエリアの取引を参考に、こんなもんかな、と算出するケースも結構見られます。
そのため、仮に上がっている地区であっても、実際には取引がほとんどないというケースもあります。
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