この記事では、新潟市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、新潟市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
新潟市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 新潟市港南区亀田大月２－５－３８ | 亀田（1000） | 7.7 | 9.6 | 3.2% |
| 新潟市港南区曙町３－９－１５ | 亀田（2900） | 6.6 | 8.2 | 2.9% |
| 新潟市港南区横越中央５－１０－１０ | 亀田（5400） | 5.7 | 7.1 | 2.9% |
| 新潟市港南区早通４－５－１２ | 亀田（3500） | 5.8 | 7.2 | 2.8% |
| 新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外 | 大形（2900） | 4.6 | 5.7 | 1.8% |
| 新潟市港南区袋津３－３－１３ | 亀田（1900） | 11 | 13.7 | 1.5% |
| 新潟市港南区横越中央２－５－１０ | 亀田（5000） | 11.7 | 14.6 | 1.4% |
| 新潟市港南区亀田中島１－９－２９ | 亀田（1000） | 14 | 17.5 | 1.1% |
| 新潟市港南区稲葉１－２－３ | 亀田（600） | 14.5 | 18.1 | 1.1% |
| 新潟市港南区船戸山５－１－７ | 亀田（1300） | 12.2 | 15.3 | 1.1% |
| 新潟市港南区二本木４－１６－２２ | 荻川（1900） | 8.6 | 10.8 | 0.9% |
| 新潟市港南区西町５－５－２６ | 亀田（850） | 23.9 | 29.9 | 0.9% |
| 新潟市港南区天野３－１３－８ | 新潟（8600） | 12.8 | 16 | 0.6% |
| 新潟市港南区曽野木２－１８－９ | 新潟（7700） | 13.7 | 17.1 | 0.4% |
| 新潟市港南区小杉２－３－６ | 亀田（6000） | 3.1 | 3.9 | 0.0% |
| 新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外 | さつき野（1400） | 7.6 | 9.5 | 1.4% |
| 新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外 | 荻川（1300） | 6.9 | 8.6 | 1.2% |
| 新潟市秋葉区山谷町１－１０－２０ | 新津（700） | 9.9 | 12.4 | 1.1% |
| 新潟市秋葉区荻島２－１４－５ | 荻川（550） | 13.2 | 16.5 | 0.6% |
| 新潟市秋葉区西古津５－１１ | 古津（150） | 9.4 | 11.7 | 0.6% |
| 新潟市秋葉区金沢町２－７－４３ | 新津（1500） | 9 | 11.2 | 0.0% |
| 新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０ | 古津（1000） | 8.5 | 10.6 | 0.0% |
| 新潟市秋葉区善道町１－６－２５ | 新津（700） | 10.2 | 12.7 | 0.0% |
| 新潟市秋葉区新津本町３－１９－１０ | 新津（750） | 10.2 | 12.8 | -0.3% |
| 新潟市秋葉区滝谷町１２－２４ | 東新津（250） | 5.7 | 7.1 | -0.5% |
| 新潟市秋葉区松ケ丘１－６－２３ | 矢代田（1400） | 4.7 | 5.9 | -0.6% |
| 新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番 | 矢代田（4000） | 2.2 | 2.7 | -0.6% |
| 新潟市秋葉区滝谷町２－７ | 東新津（350） | 4.3 | 5.4 | -0.6% |
| 新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３ | 矢代田（2400） | 6.4 | 8 | -0.8% |
| 新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１ | 荻川（3500） | 2.6 | 3.2 | -1.0% |
| 新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番 | 矢代田（3000） | 6.2 | 7.7 | -1.3% |
| 新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外 | 新津（450） | 13.8 | 17.2 | -1.5% |
| 新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１ | 東新津（1100） | 3.4 | 4.3 | -1.5% |
| 新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１ | 矢代田（3500） | 4.9 | 6.1 | -1.6% |
| 新潟市秋葉区秋葉１－２７－２４ | 新津（2500） | 4.6 | 5.8 | -1.7% |
| 新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４ | 越後曽根（1200） | 6.6 | 8.2 | -1.2% |
| 新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１ | 岩室（600） | 5.4 | 6.8 | -1.4% |
| 新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７ | 越後曽根（300） | 6.8 | 8.5 | -1.5% |
| 新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７ | 巻（1100） | 6.7 | 8.4 | -1.5% |
| 新潟市西蒲区和納字三田２４７８番９ | 岩室（700） | 6.6 | 8.2 | -1.6% |
| 新潟市西蒲区巻字割前表甲１３５７番７ | 巻（1200） | 7.8 | 9.7 | -2.0% |
| 新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外 | 越後曽根（600） | 6.2 | 7.7 | -2.1% |
| 新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外 | 岩室（4700） | 7.3 | 9.1 | -2.5% |
| 新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外 | 巻（400） | 9.3 | 11.6 | -2.8% |
| 新潟市西区東青山１丁目１８番９ | 青山（800） | 29.3 | 36.6 | 1.8% |
| 新潟市西区青山新町２５番２ | 青山（230） | 31.7 | 39.6 | 1.7% |
| 新潟市西区小針６－２４－１５ | 小針（750） | 23.7 | 29.6 | 1.1% |
| 新潟市西区新中浜４丁目３番８ | 内野西が丘（1500） | 7.5 | 9.4 | 1.1% |
| 新潟市西区小針１－２６－１５ | 小針（1300） | 25.2 | 31.5 | 1.1% |
| 新潟市西区坂井字村上６５０番６外 | 新潟大学前（750） | 15.4 | 19.2 | 1.0% |
| 新潟市西区寺尾東３－７－２０ | 寺尾（900） | 19.4 | 24.2 | 0.7% |
| 新潟市西区五十嵐一の町６７４８番９ | 新潟大学前（650） | 16.7 | 20.9 | 0.6% |
| 新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９ | 小針（2000） | 17.1 | 21.4 | 0.6% |
| 新潟市西区山田字西山田２６１１番２外 | 小針（4200） | 15.3 | 19.1 | 0.5% |
| 新潟市西区真砂３－１０－２０ | 小針（1100） | 14.3 | 17.9 | 0.4% |
| 新潟市西区小新西１－２－１９ | 小針（2400） | 15.3 | 19.1 | 0.0% |
| 新潟市西区青山４－８－４ | 青山（950） | 24.6 | 30.8 | 0.0% |
| 新潟市西区小針４丁目７３０番５外 | 小針（700） | 23.9 | 29.9 | 0.0% |
| 新潟市西区寺尾台２－１－３４ | 寺尾（950） | 18.9 | 23.6 | 0.0% |
| 新潟市西区大学南２－９－８ | 内野（1200） | 10.2 | 12.8 | 0.0% |
| 新潟市西区鳥原字大明２５９９番４ | 小針（5300） | 14.2 | 17.7 | 0.0% |
| 新潟市西区寺尾上６－８－１９ | 寺尾（1000） | 17.4 | 21.7 | 0.0% |
| 新潟市西区五十嵐三の町東４－１０ | 内野（1000） | 10.4 | 13 | 0.0% |
| 新潟市西区寺尾朝日通２４－３ | 小針（1200） | 14.4 | 18 | 0.0% |
| 新潟市西区浦山４－１２－３３ | 青山（600） | 13 | 16.3 | 0.0% |
| 新潟市西区大野町９４２番１２外 | 小針（6100） | 12.3 | 15.4 | 0.0% |
| 新潟市西区小針上山１０－２２ | 小針（400） | 20.2 | 25.3 | 0.0% |
| 新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外 | 越後赤塚（3000） | 2.6 | 3.2 | -0.2% |
| 新潟市西区寺尾上５－１－９ | 寺尾（900） | 12.6 | 15.8 | -0.6% |
| 新潟市西区北場字立野２０番１外 | 寺尾（4300） | 3.6 | 4.5 | -0.7% |
| 新潟市西区笠木字堤３１６１番 | 内野（3000） | 2.9 | 3.6 | -0.9% |
| 新潟市中央区万代２－３－６ | 新潟（900） | 83.2 | 104 | 5.0% |
| 新潟市中央区新和４－７－８ | 新潟（3000） | 29.3 | 36.6 | 4.7% |
| 新潟市中央区愛宕２丁目７番６ | 新潟（5200） | 23.1 | 28.9 | 4.5% |
| 新潟市中央区網川原１－９－５ | 新潟（4500） | 25.6 | 32 | 4.4% |
| 新潟市中央区東万代町９－１１ | 新潟（700） | 33 | 41.3 | 4.2% |
| 新潟市中央区小張木１－５－１８ | 新潟（4200） | 20.3 | 25.4 | 4.1% |
| 新潟市中央区南出来島１－１０－３ | 新潟（3800） | 31.1 | 38.9 | 3.5% |
| 新潟市中央区堀之内南１－３３－２１ | 新潟（1900） | 31.9 | 39.9 | 3.4% |
| 新潟市中央区米山３－２－１１ | 新潟（600） | 58.3 | 72.9 | 3.3% |
| 新潟市中央区東大通１－２－３０ | 新潟（150） | 147 | 183.8 | 3.1% |
| 新潟市中央区明石２－２－１４ | 新潟（1000） | 35.4 | 44.2 | 3.1% |
| 新潟市中央区和合町３－５－１８ | 新潟（2800） | 24.3 | 30.4 | 2.9% |
| 新潟市中央区弁天橋通３－１－１５ | 新潟（2700） | 29.3 | 36.6 | 2.8% |
| 新潟市中央区米山３－１－５３ | 新潟（450） | 78.2 | 97.7 | 2.8% |
| 新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７ | 白山（1500） | 44.3 | 55.4 | 2.4% |
| 新潟市中央区女池神明１丁目６番４ | 新潟（4200） | 24.6 | 30.7 | 2.4% |
| 新潟市中央区鐙１－９－６ | 新潟（1000） | 34.1 | 42.6 | 2.4% |
| 新潟市中央区堀之内南２－７－１４ | 新潟（1800） | 26.6 | 33.3 | 2.3% |
| 新潟市中央区山二ツ４－１－１３ | 新潟（4000） | 18.5 | 23.1 | 2.2% |
| 新潟市中央区弁天橋通２－２８－５ | 新潟（2800） | 25.1 | 31.4 | 2.1% |
| 新潟市中央区神道寺南１－６－１８ | 新潟（2300） | 21.8 | 27.3 | 2.0% |
| 新潟市中央区天神尾２－１３－１５ | 新潟（1200） | 32.2 | 40.3 | 1.7% |
| 新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番 | 関屋（700） | 33 | 41.3 | 1.6% |
| 新潟市中央区川端町１丁目５番１ | 新潟（2000） | 35.4 | 44.2 | 1.5% |
| 新潟市中央区東大通１－７－２８ | 新潟（300） | 59.1 | 73.9 | 0.9% |
| 新潟市中央区沼垂東４－２－２８ | 新潟（1400） | 23 | 28.8 | 0.3% |
| 新潟市中央区中大畑町５５４番 | 新潟（2600） | 44.6 | 55.8 | 0.0% |
| 新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外 | 白山（700） | 30.4 | 38 | 0.0% |
| 新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０ | 白山（800） | 30.1 | 37.6 | 0.0% |
| 新潟市中央区東入船町３７０９番４０ | 新潟（3200） | 18.8 | 23.5 | 0.0% |
| 新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外 | 白山（400） | 24.2 | 30.3 | 0.0% |
| 新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２ | 新潟（1600） | 39.4 | 49.2 | 0.0% |
| 新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７ | 新潟（3100） | 28.5 | 35.6 | 0.0% |
| 新潟市中央区花町２０６９番 | 新潟（1500） | 58.9 | 73.6 | 0.0% |
| 新潟市中央区古町通２番町５３０番 | 白山（1200） | 33.3 | 41.6 | 0.0% |
| 新潟市中央区東堀通１２番町２７８９番１ | 新潟（2600） | 27.8 | 34.7 | 0.0% |
| 新潟市中央区関屋恵町１２－１５ | 関屋（500） | 20.7 | 25.9 | 0.0% |
| 新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６ | 新潟（2800） | 24.1 | 30.1 | -0.2% |
| 新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０ | 新潟（3300） | 17.2 | 21.5 | -0.8% |
| 新潟市中央区古町通６番町９７３番３外 | 新潟（2000） | 65 | 81.2 | -0.8% |
| 新潟市中央区窪田町３丁目１７０番 | 新潟（3500） | 20.3 | 25.4 | -1.0% |
| 新潟市東区山木戸８－７－７ | 新潟（2500） | 8.9 | 11.1 | 2.4% |
| 新潟市東区松島２－４－１７ | 新潟（3400） | 7 | 8.8 | 2.3% |
| 新潟市東区船江町１－４７－１６ | 新潟（7100） | 7.4 | 9.3 | 2.2% |
| 新潟市東区寺山３－６－２８ | 大形（2100） | 18.2 | 22.8 | 2.1% |
| 新潟市東区藤見町１－８－５ | 新潟（5000） | 15.4 | 19.2 | 1.7% |
| 新潟市東区逢谷内２－５－１５ | 大形（1600） | 17.5 | 21.9 | 1.7% |
| 新潟市東区紫竹７－２１－１９ | 新潟（2700） | 18.5 | 23.1 | 1.6% |
| 新潟市東区榎町２０番１外 | 新潟（3300） | 5.6 | 7 | 1.0% |
| 新潟市東区山木戸５－９－４ | 新潟（2900） | 20 | 25 | 0.9% |
| 新潟市東区東明５丁目２番５ | 越後石山（1100） | 21.6 | 27 | 0.9% |
| 新潟市東区東中野山４－３－１１ | 東新潟（800） | 18.6 | 23.3 | 0.9% |
| 新潟市東区粟山２－５－１０ | 越後石山（500） | 20.8 | 26 | 0.8% |
| 新潟市東区津島屋２丁目３２番４外 | 大形（3500） | 4 | 5 | 0.7% |
| 新潟市東区新石山２丁目３番５ | 越後石山（850） | 20.5 | 25.6 | 0.6% |
| 新潟市東区山木戸６－１９－３ | 新潟（3100） | 17 | 21.3 | 0.6% |
| 新潟市東区中山８－２７－３２ | 新潟（3500） | 18.1 | 22.6 | 0.6% |
| 新潟市東区南紫竹１－１－１８ | 新潟（2600） | 16.3 | 20.4 | 0.5% |
| 新潟市東区古川町９－１６ | 新潟（4100） | 16.2 | 20.2 | 0.3% |
| 新潟市東区物見山３－５－１９ | 新潟（6200） | 18.2 | 22.7 | 0.3% |
| 新潟市東区松和町９－３０ | 新潟（6200） | 20.3 | 25.4 | 0.1% |
| 新潟市東区有楽１丁目８番９ | 新潟（5700） | 19 | 23.8 | 0.0% |
| 新潟市東区新松崎２－９－１５ | 大形（3100） | 20.6 | 25.7 | |
| 新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３ | 矢代田（4700） | 4.7 | 5.9 | 0.0% |
| 新潟市南区七軒町９－７ | 矢代田（9500） | 7.1 | 8.9 | -0.4% |
| 新潟市南区上下諏訪木字前８１０番６ | 矢代田（8500） | 11.1 | 13.9 | -0.5% |
| 新潟市北区嘉山４－７－１０ | 豊栄（1700） | 8 | 10 | 2.4% |
| 新潟市北区木崎字尾山２２２９番１３ | 豊栄（4000） | 7.2 | 9 | 2.2% |
| 新潟市北区新元島町３９４２番３０ | 新崎（4200） | 9 | 11.2 | 1.5% |
| 新潟市北区川西４丁目１５７番 | 豊栄（1500） | 7.5 | 9.4 | 1.4% |
| 新潟市北区かぶとやま１丁目７番８ | 豊栄（1300） | 11.8 | 14.8 | 1.1% |
| 新潟市北区松浜８－２５－３ | 新崎（5500） | 3 | 3.7 | 0.9% |
| 新潟市北区早通南２－８－４ | 早通（400） | 10.6 | 13.2 | 0.8% |
| 新潟市北区朝日町１－９－１３ | 豊栄（1200） | 11.6 | 14.5 | 0.7% |
| 新潟市北区松浜１丁目３番１７ | 新崎（4600） | 9.4 | 11.7 | 0.0% |
| 新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外 | 豊栄（4400） | 4 | 5 | 0.0% |
| 新潟市北区葛塚字本町３３１８番２ | 豊栄（700） | 10.6 | 13.3 | -0.2% |
| 新潟市北区上大月字居浦９３０番外 | 豊栄（6700） | 1.8 | 2.2 | -0.4% |
| 新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１ | 豊栄（5500） | 3.3 | 4.1 | -0.8% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、新潟市中央区内に「天神尾（てんじんお）」という地区があります。
新潟駅南口方面の西側に広がる住宅地です。
この天神尾の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３８万円／坪
- 実際の取引価格：３５〜６２万円／坪
と、公示地価の約0.９〜１.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.８倍です。
【新潟市中央区天神尾の公示地価】
- 新潟駅から1,200mの距離、徒歩約１５分（1分＝８０m）
- 114,000円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝３８万円／坪
【新潟市中央区天神尾の土地取引】
- 新潟駅から徒歩１３〜１８分のエリアで、３５〜６２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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