（画像出典：wikimedia commons 大分帰省中, 大分川）
この記事では、大分市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、大分市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大分市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大分市横尾東町４－１５－２５ | 鶴崎（4500） | 13.8 | 17.3 | 11.5% |
| 大分市新春日町１－１－１３ | 大分（1400） | 22.2 | 27.8 | 6.3% |
| 大分市大字羽田字穴井前４５７番５外 | 滝尾（1400） | 15.1 | 18.9 | 6.1% |
| 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ | 南大分（3000） | 15.1 | 18.9 | 6.1% |
| 大分市明野東３－９－１６ | 高城（3600） | 19.8 | 24.8 | 5.6% |
| 大分市大字里字下市２２４０番３ | 坂ノ市（1800） | 6.6 | 8.2 | 5.5% |
| 大分市明野高尾２－１０－８ | 高城（4300） | 18.8 | 23.5 | 5.5% |
| 大分市横田１－９－１２ | 大在（790） | 10.8 | 13.5 | 5.1% |
| 大分市汐見１－２－１０ | 大在（1100） | 9.4 | 11.8 | 5.0% |
| 大分市明野西１－１４－５ | 高城（2800） | 20.2 | 25.2 | 5.0% |
| 大分市日吉町１－２７ | 高城（550） | 27.2 | 34 | 4.9% |
| 大分市大字田尻字仏明６３３番８ | 敷戸（2500） | 10.2 | 12.8 | 4.9% |
| 大分市西大道４－３－１７ | 大分（1900） | 21.8 | 27.3 | 4.8% |
| 大分市大字八幡字善神王田２３番６ | 西大分（1600） | 8.1 | 10.1 | 4.8% |
| 大分市田尻中央３－１０ | 敷戸（3700） | 11.2 | 14 | 4.7% |
| 大分市東大道２－５－４７ | 大分（740） | 60.7 | 75.9 | 4.5% |
| 大分市大字皆春字新田７６５番１ | 鶴崎（1500） | 9.8 | 12.2 | 4.5% |
| 大分市坂ノ市南３－１６－７ | 坂ノ市（1200） | 9.8 | 12.3 | 4.5% |
| 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ | 豊後国分（1800） | 7.4 | 9.3 | 4.4% |
| 大分市賀来北２－６－１１ | 賀来（610） | 17.9 | 22.4 | 4.3% |
| 大分市久原中央３－６－５ | 坂ノ市（1300） | 9.2 | 11.5 | 4.2% |
| 大分市坂ノ市中央３－２－５ | 坂ノ市（400） | 11.8 | 14.8 | 4.2% |
| 大分市緑が丘４－１０－１０ | 豊後国分（4000） | 8.8 | 11 | 4.1% |
| 大分市大字口戸字佃１８４番１３ | 豊後国分（2900） | 10 | 12.5 | 3.8% |
| 大分市古国府５－７－４ | 古国府（1300） | 20.7 | 25.9 | 3.7% |
| 大分市大字光吉字張尾１１１２番２ | 敷戸（2200） | 12.1 | 15.1 | 3.6% |
| 大分市大字森字久保山１０３５番５０ | 鶴崎（4000） | 11.6 | 14.5 | 3.5% |
| 大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８ | 南大分（1500） | 14.2 | 17.8 | 3.5% |
| 大分市下郡中央２－８－３４ | 牧（1700） | 23.2 | 29 | 3.4% |
| 大分市大字上宗方字大坪５０３番１６ | 南大分（2700） | 12.3 | 15.4 | 3.3% |
| 大分市南春日町３－１６ | 大分（1400） | 27 | 33.7 | 3.2% |
| 大分市金池南１－１１－３４ | 大分（450） | 93.8 | 117.2 | 3.2% |
| 大分市大在中央１－１２－１６ | 大在（170） | 12.9 | 16.1 | 3.2% |
| 大分市曙台２－１３－３ | 大在（1500） | 8.6 | 10.8 | 3.2% |
| 大分市森町西４－１５－１７ | 鶴崎（2000） | 12.4 | 15.5 | 3.1% |
| 大分市大字千歳字高城２７７番３７ | 高城（870） | 10.7 | 13.4 | 3.0% |
| 大分市大字木上字石田１１７番２外 | 豊後国分（3100） | 11.8 | 14.7 | 3.0% |
| 大分市上野町１４－６ | 大分（1300） | 24.5 | 30.6 | 3.0% |
| 大分市今津留２－１－３０ | 牧（1500） | 27.2 | 34 | 3.0% |
| 大分市三ケ田町３－２－６ | 南大分（550） | 17.4 | 21.7 | 3.0% |
| 大分市大字荏隈字町口４４６番７ | 南大分（700） | 15.7 | 19.6 | 2.9% |
| 大分市大字鴛野字行衛９９３番２５ | 敷戸（400） | 13 | 16.2 | 2.9% |
| 大分市岩田町３－３－１９ | 牧（1000） | 21.3 | 26.6 | 2.9% |
| 大分市大字上野字櫨山８３８番１９ | 古国府（1200） | 16.8 | 21 | 2.9% |
| 大分市大字中戸次字前田１３０６番２ | 中判田（3000） | 7.5 | 9.4 | 2.9% |
| 大分市大字政所字村田２２２３番１７ | 大在（600） | 8.6 | 10.7 | 2.9% |
| 大分市花園２－１－１０ | 古国府（1400） | 23 | 28.8 | 2.8% |
| 大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７ | 南大分（3000） | 19.6 | 24.5 | 2.8% |
| 大分市星和台２－１２－５ | 敷戸（1200） | 11.9 | 14.9 | 2.7% |
| 大分市西春日町４－２５ | 大分（1600） | 26 | 32.5 | 2.7% |
| 大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８ | 鶴崎（2200） | 11 | 13.8 | 2.7% |
| 大分市城南北１－７－２９ | 南大分（1300） | 12.9 | 16.1 | 2.5% |
| 大分市大字津守字外地８１４番７外 | 滝尾（530） | 11.4 | 14.2 | 2.4% |
| 大分市花園１－７－４４ | 古国府（1700） | 18.3 | 22.9 | 2.4% |
| 大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外 | 坂ノ市（2100） | 4.6 | 5.7 | 2.4% |
| 大分市豊町２－５－１０ | 大分（2700） | 16.6 | 20.7 | 2.3% |
| 大分市角子南２丁目１０５番外 | 大在（850） | 14.2 | 17.8 | 2.3% |
| 大分市金池町３－１－６８ | 大分（750） | 48.3 | 60.4 | 2.2% |
| 大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７ | 大分（2000） | 25.2 | 31.5 | 2.1% |
| 大分市判田台北３－９－９ | 中判田（1800） | 7.9 | 9.9 | 2.0% |
| 大分市下郡北３－２６－８ | 牧（1400） | 27 | 33.7 | 2.0% |
| 大分市錦町２－１－７ | 大分（1400） | 23.8 | 29.8 | 1.9% |
| 大分市羽屋新町２－１－４０ | 南大分（1200） | 28.2 | 35.3 | 1.9% |
| 大分市大字関園字太郎６６３番４外 | 鶴崎（3800） | 7.8 | 9.8 | 1.7% |
| 大分市王子町７－３ | 西大分（800） | 31.9 | 39.9 | 1.7% |
| 大分市萩原１－１６－８ | 牧（1100） | 17.2 | 21.5 | 1.6% |
| 大分市大道町３－３－４ | 大分（800） | 35.4 | 44.2 | 1.5% |
| 大分市明野北５－１－１９ | 高城（2400） | 22.2 | 27.8 | 1.4% |
| 大分市西大道３－１－２４ | 大分（1500） | 37.5 | 46.9 | 1.4% |
| 大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外 | 中判田（4000） | 7.6 | 9.5 | 1.4% |
| 大分市牧上町８－１４ | 牧（500） | 16 | 20 | 1.3% |
| 大分市荏隈町２－１３－１６ | 南大分（350） | 16 | 20 | 1.3% |
| 大分市金池南２－１１－２ | 大分（810） | 40.6 | 50.8 | 1.3% |
| 大分市大字日吉原１番３２ | 坂ノ市（2900） | 4.2 | 5.2 | 1.3% |
| 大分市大手町１－１－８ | 大分（800） | 42 | 52.5 | 1.3% |
| 大分市末広町２－１－１３ | 大分（460） | 43.3 | 54.1 | 1.2% |
| 大分市賀来北２－９－６ | 賀来（730） | 19.8 | 24.7 | 1.2% |
| 大分市大字森町字外園通５１６番２外 | 鶴崎（1800） | 22.6 | 28.3 | 1.2% |
| 大分市中央町３－１－２ | 大分（530） | 75.8 | 94.7 | 1.1% |
| 大分市高松１－７－８ | 高城（400） | 17.7 | 22.1 | 1.1% |
| 大分市南鶴崎２－８－６ | 鶴崎（750） | 10.3 | 12.9 | 1.0% |
| 大分市東春日町９－１６ | 大分（1600） | 21.7 | 27.1 | 1.0% |
| 大分市田中町１丁目７２５番５外 | 南大分（600） | 16.6 | 20.7 | 1.0% |
| 大分市府内町１－４－１１ | 大分（630） | 56 | 70 | 1.0% |
| 大分市中島中央２丁目５４９４番 | 大分（1800） | 30.9 | 38.6 | 0.9% |
| 大分市大字勢家字七本木８５５番７ | 大分（2000） | 25.8 | 32.2 | 0.8% |
| 大分市大字迫字新殿７３０番１外 | 鶴崎（2400） | 6.7 | 8.4 | 0.8% |
| 大分市三佐３－７－２９ | 鶴崎（1700） | 10.2 | 12.7 | 0.8% |
| 大分市大字勢家字下組９３４番 | 大分（2000） | 17.5 | 21.9 | 0.8% |
| 大分市碩田町３－１－４１ | 大分（2000） | 35.4 | 44.2 | 0.8% |
| 大分市中鶴崎１－８－１８ | 鶴崎（350） | 14.6 | 18.3 | 0.7% |
| 大分市金池南１－１４－３２ | 大分（550） | 42 | 52.5 | 0.6% |
| 大分市高崎２－１８－１６ | 西大分（1900） | 21.1 | 26.4 | 0.6% |
| 大分市三佐５－１－８ | 鶴崎（1900） | 13.3 | 16.6 | 0.6% |
| 大分市末広町１－１－３２ | 大分（0） | 177.4 | 221.8 | 0.6% |
| 大分市大字津守字伏子８２番１外 | 滝尾（850） | 18.8 | 23.5 | 0.6% |
| 大分市都町２－１－６ | 大分（840） | 95.8 | 119.8 | 0.6% |
| 大分市寿町６－２４ | 大分（1200） | 48.6 | 60.7 | 0.5% |
| 大分市中央町１－３－２３ | 大分（480） | 157.1 | 196.4 | 0.5% |
| 大分市山津町１－９－５ | 高城（1300） | 12.2 | 15.3 | 0.4% |
| 大分市大字家島字蛭子前６９５番２２ | 鶴崎（2600） | 6.2 | 7.8 | 0.4% |
| 大分市花高松３－４－１５ | 高城（1700） | 12.6 | 15.7 | 0.4% |
| 大分市東浜１－７－８ | 牧（1600） | 16.6 | 20.8 | 0.3% |
| 大分市大字田尻字川成８８番１外 | 敷戸（2700） | 26.3 | 32.9 | 0.3% |
| 大分市大字口戸字崩戸５７４番３ | 豊後国分（3900） | 4.3 | 5.4 | 0.0% |
| 大分市大字神崎字見内４５２番４ | 西大分（2300） | 3.6 | 4.5 | 0.0% |
| 大分市大字下戸次字広瀬３８４番１ | 中判田（1800） | 3.5 | 4.4 | 0.0% |
| 大分市浜の市１－３－７ | 西大分（130） | 18.2 | 22.7 | 0.0% |
| 大分市青崎１－４－４９ | 大在（2800） | 6.2 | 7.7 | 0.0% |
| 大分市大字海原字新田１００５番９外 | 鶴崎（3300） | 5 | 6.3 | 0.0% |
| 大分市向原沖１－２－６２ | 高城（2000） | 8.6 | 10.8 | 0.0% |
| 大分市大字中判田字深町１３８９番外 | 中判田（1200） | 1.8 | 2.3 | 0.0% |
| 大分市大字一木字中原１０３７番２外 | 大在（2000） | 3.8 | 4.7 | 0.0% |
| 大分市大字政所字久保田２２５１番外 | 大在（900） | 4.3 | 5.4 | 0.0% |
| 大分市弁天２－５－１３ | 大分（2800） | 10.6 | 13.3 | -0.2% |
| 大分市豊海３－８－１２ | 大分（3200） | 7.4 | 9.3 | -0.4% |
| 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 | 大分（2400） | 6.7 | 8.4 | -0.4% |
| 大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番 | 鶴崎（6700） | 3.1 | 3.9 | -0.8% |
| 大分市大字種具字田代１２１０番 | 鶴崎（3300） | 1.8 | 2.3 | -1.6% |
| 大分市都町２－５－２４ | 大分（1100） | 43.8 | 54.8 | -2.4% |
| 大分市城東町１０－２６ | 高城（650） | 18.2 | 22.7 | |
| 大分市田中町３－８－５ | 南大分（1300） | 17.5 | 21.9 | |
| 大分市望みが丘１３番８ | 大在（1500） | 10.6 | 13.2 | |
| 大分市けやき台３丁目２０６２番１６ | 中判田（4500） | 7.1 | 8.9 | |
| 大分市大字羽田字産ノ木９４１番１ | 滝尾（1300） | 19.8 | 24.7 | |
| 大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７ | 牧（1800） | 18.9 | 23.6 | |
| 大分市新春日町２－３－１３ | 大分（1800） | 29.8 | 37.3 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、大分市内に「王子新町（おうじしんまち）」という、大分駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：３０万円／坪
- 実際の取引価格：２８〜４５万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.５倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.６倍です。
【大分市王子新町の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩２１〜２４分のエリアで、２８〜４５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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