この記事では、大阪市阿倍野区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、大阪市阿倍野区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市阿倍野区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市阿倍野区阿倍野筋１－３－２１ | 大阪阿部野橋（0） | 842.2 | 1052.7 | 6.3% |
| 大阪市阿倍野区昭和町２－１－１ | 昭和町（100） | 158.4 | 198 | 2.9% |
| 大阪市阿倍野区三明町２－７－２３ | 文の里（550） | 126.7 | 158.4 | 2.6% |
| 大阪市阿倍野区昭和町５－１－３０ | 西田辺（290） | 141 | 176.2 | 2.5% |
| 大阪市阿倍野区天王寺町北２－１６－２ | 寺田町（360） | 71 | 88.8 | 1.9% |
| 大阪市阿倍野区文の里３－７－３０ | 美章園（300） | 102.2 | 127.7 | 1.8% |
| 大阪市阿倍野区桃ケ池町２－１０－２１ | 南田辺（280） | 88.2 | 110.2 | 1.8% |
| 大阪市阿倍野区阪南町１－３２－１６ | 昭和町（500） | 91.4 | 114.2 | 1.8% |
| 大阪市阿倍野区丸山通１－３－３６ | 松虫（360） | 62.6 | 78.2 | 1.7% |
| 大阪市阿倍野区北畠１丁目１０２番１０ | 北畠（200） | 115.1 | 143.9 | 1.6% |
| 大阪市阿倍野区三明町２－１０－６ | 美章園（400） | 86.1 | 107.6 | 1.6% |
| 大阪市阿倍野区晴明通３－５ | 東天下茶屋（140） | 86.9 | 108.6 | 1.5% |
| 大阪市阿倍野区阪南町６－１２－１０ | 西田辺（470） | 88.2 | 110.2 | 1.5% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
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相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、阿倍野区に「北畠（きたばたけ）」という地区があります。
北畠駅の周辺に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：１４１万円／坪
- 実際の取引価格：８１〜１８０万円／坪
と、公示地価の約０.６〜１.３倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約３倍です。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【阿倍野区北畠の土地取引（令和元年〜２年）】
- 北畠駅から徒歩３〜６分のエリアで、８１〜１８０万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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