大阪市北区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算 | イエ&ライフ

大阪市北区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

大阪市北区 大阪府

この記事では、大阪市北区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、大阪市北区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市北区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
大阪市北区大淀南1-10-9福島(520)345.8432.37.4%
大阪市北区野崎町9-13東梅田(660)433541.27.2%
大阪市北区中崎2-1-4中崎町(110)277.2346.57.0%
大阪市北区中之島2-2-2大江橋(0)1222.31527.96.9%
大阪市北区豊崎3-20-10中津(0)448.85616.9%
大阪市北区天神橋2-2-8南森町(150)330412.56.8%
大阪市北区東天満1-7-17大阪天満宮(140)372.2465.36.8%
大阪市北区大淀南2-6-3福島(600)164.2205.36.7%
大阪市北区豊崎3-13-6中津(210)244.5305.66.7%
大阪市北区堂島2-3-2西梅田(370)401.3501.65.6%
大阪市北区中崎西2-3-14中崎町(250)201.4251.85.5%
大阪市北区西天満5-1-3南森町(140)459.4574.25.5%
大阪市北区万歳町3-16中崎町(150)427.7534.65.2%
大阪市北区芝田1-4-14梅田(250)1494.21867.84.8%
大阪市北区兎我野町2-14東梅田(590)187.4234.34.6%
大阪市北区山崎町1-8扇町(240)157.8197.34.5%
大阪市北区天神橋3-8-6扇町(100)271.9339.94.3%
大阪市北区天神橋6-3-20天神橋筋六丁目(100)212.2265.34.1%
大阪市北区紅梅町6-6南森町(350)208.82614.1%
大阪市北区中津6-4-18阪急中津(300)98.2122.83.9%
大阪市北区本庄東2-15-8天神橋筋六丁目(630)127.5159.43.9%
大阪市北区曽根崎新地2-3-3西梅田(140)723.4904.23.8%
大阪市北区天神橋4-4-6天満(100)180.1225.13.6%
大阪市北区天神橋1-9-6大阪天満宮(470)207.3259.13.6%
大阪市北区梅田1-8-17大阪(0)4408.855113.1%
大阪市北区堂島1-1-25淀屋橋(400)1708.12135.13.0%
大阪市北区堂島1-2-9北新地(380)427.7534.62.5%
大阪市北区西天満4-12-2東梅田(550)269.3336.62.4%
大阪市北区大淀南3-9-4福島(770)111.9139.91.9%
大阪市北区天満1-11-14天満橋(650)114.3142.91.9%
大阪市北区大深町4-20大阪(0)5913.673921.4%
大阪市北区茶屋町12-6梅田(110)1792.62240.71.3%
大阪市北区角田町7-10梅田(0)3115.238940.0%
大阪市北区小松原町4-5東梅田(230)657.4821.70.0%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。 1、路線価の探し方 路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

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3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、北区に「中津(なかつ)」という地区があります。

主に、中津駅より北側に広がる住宅地です。

 

この中津地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:101万円/坪
  • 実際の取引価格:16〜150万円/坪

と、公示地価の約0.2〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約9倍です。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、マンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【北区中津の公示地価】

大阪市北区の公示地価

  • 中津駅から520mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 307,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =101万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【北区中津の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市北区の土地取引

  • 中津駅から徒歩4〜6分のエリアで、16〜150万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

大阪市北区の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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