（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア そらみみ, 戸畑駅入口歩道橋より50号）
この記事では、北九州市戸畑区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、北九州市戸畑区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
北九州市戸畑区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 北九州市戸畑区中本町８－１４ | 戸畑（200） | 38.6 | 48.2 | 4.3% |
| 北九州市戸畑区天籟寺１－５－２７ | 戸畑（1800） | 28.2 | 35.3 | 3.9% |
| 北九州市戸畑区浅生１－７－２７ | 戸畑（1100） | 28.2 | 35.3 | 3.9% |
| 北九州市戸畑区中原新町１－２ | 九州工大前（260） | 11.1 | 13.9 | 2.9% |
| 北九州市戸畑区天神１－１２－６ | 九州工大前（1200） | 32.7 | 40.9 | 2.5% |
| 北九州市戸畑区牧山海岸４－２８ | 戸畑（700） | 9.4 | 11.8 | 2.3% |
| 北九州市戸畑区銀座１－４－２２ | 戸畑（350） | 17 | 21.3 | 2.2% |
| 北九州市戸畑区中原東２－４－２ | 九州工大前（750） | 20.6 | 25.7 | 2.0% |
| 北九州市戸畑区境川２－８－２５ | 九州工大前（1200） | 21.8 | 27.2 | 1.9% |
| 北九州市戸畑区新池２－５－３５ | 戸畑（900） | 29.3 | 36.6 | 1.8% |
| 北九州市戸畑区浅生３－１６－１６ | 戸畑（450） | 31.4 | 39.3 | 1.7% |
| 北九州市戸畑区銀座２－４－２８ | 戸畑（380） | 18.5 | 23.1 | 0.7% |
| 北九州市戸畑区福柳木２－１－７ | 戸畑（2800） | 20.2 | 25.2 | 0.4% |
| 北九州市戸畑区丸町３－８－１１ | 戸畑（1600） | 9.4 | 11.8 | -0.8% |
| 北九州市戸畑区中本町１０－２９ | 戸畑（350） | 22.5 | 28.1 | -1.0% |
| 北九州市戸畑区東大谷１－１２－２０ | 戸畑（2500） | 16.6 | 20.8 | -1.1% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
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ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、北九州市戸畑区内に「中原東（なかはらひがし）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２５万円／坪
- 実際の取引価格：２０〜３３万円／坪
なんと、公示地価の約０.８〜１.３倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.６倍です。
【北九州市戸畑区中原東の公示地価】
- 九州工大前駅から750mの距離、徒歩約９分（1分＝８０m）
- 74,900円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝２５万円／坪
【北九州市戸畑区中原東の土地取引（過去２年間）】
- 九州工大前駅から徒歩１０〜１５分のエリアで、２０〜３３万円／坪で取引されている
- 公示地価も取引も、ともに「第一種住居地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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