この記事では、大阪市中央区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、大阪市中央区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市中央区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市中央区北浜３－１－１８ | 淀屋橋（0） | 963.6 | 1204.5 | 5.5% |
| 大阪市中央区上町１－１５－１５ | 玉造（550） | 214.4 | 268 | 5.3% |
| 大阪市中央区南船場１－１１－９ | 長堀橋（130） | 433 | 541.2 | 5.1% |
| 大阪市中央区大手通２－１－５ | 谷町四丁目（560） | 277.2 | 346.5 | 5.0% |
| 大阪市中央区谷町６－４－３ | 谷町六丁目（0） | 343.2 | 429 | 4.8% |
| 大阪市中央区谷町１－５－６ | 天満橋（0） | 462 | 577.5 | 4.8% |
| 大阪市中央区安堂寺町２－２－８ | 谷町六丁目（0） | 348.5 | 435.6 | 4.8% |
| 大阪市中央区高麗橋１－８－１３ | 北浜（0） | 760.3 | 950.4 | 4.7% |
| 大阪市中央区船越町２－３－１ | 天満橋（650） | 306.2 | 382.8 | 4.5% |
| 大阪市中央区平野町３丁目２８番外 | 淀屋橋（400） | 501.6 | 627 | 4.4% |
| 大阪市中央区内本町１－２－６ | 谷町四丁目（100） | 382.8 | 478.5 | 4.3% |
| 大阪市中央区本町３－２－８ | 本町（200） | 850.1 | 1062.6 | 4.2% |
| 大阪市中央区内久宝寺町３－２－７ | 谷町四丁目（400） | 190.3 | 237.9 | 4.2% |
| 大阪市中央区城見２－２－６ | 大阪ビジネスパーク（230） | 335.3 | 419.1 | 4.1% |
| 大阪市中央区農人橋２－１－３０ | 谷町四丁目（300） | 337.9 | 422.4 | 4.1% |
| 大阪市中央区北浜東１－２２ | 天満橋（350） | 279.8 | 349.8 | 3.9% |
| 大阪市中央区今橋２－４－１０ | 北浜（250） | 451.4 | 564.3 | 3.6% |
| 大阪市中央区瓦屋町１－７－１９ | 松屋町（210） | 215.7 | 269.6 | 3.5% |
| 大阪市中央区森ノ宮中央１－２５－５ | 森ノ宮（300） | 148.6 | 185.8 | 3.5% |
| 大阪市中央区久太郎町２－４－２７ | 堺筋本町（90） | 572.9 | 716.1 | 3.3% |
| 大阪市中央区備後町１－４－９ | 堺筋本町（300） | 330 | 412.5 | 3.3% |
| 大阪市中央区博労町４－４－６ | 本町（450） | 417.1 | 521.4 | 3.3% |
| 大阪市中央区瓦町２－６－９ | 本町（450） | 435.6 | 544.5 | 3.1% |
| 大阪市中央区森ノ宮中央１－１６－１９ | 森ノ宮（0） | 200.9 | 251.1 | 3.1% |
| 大阪市中央区道頓堀１－東５－５ | 日本橋（240） | 176.3 | 220.4 | 3.1% |
| 大阪市中央区瓦屋町１－７－８ | 松屋町（300） | 133.4 | 166.7 | 3.1% |
| 大阪市中央区備後町３－６－２ | 本町（50） | 1958.9 | 2448.6 | 3.1% |
| 大阪市中央区南船場３－６－２５ | 心斎橋（300） | 372.2 | 465.3 | 2.9% |
| 大阪市中央区南船場４－４－２１ | 心斎橋（0） | 2529.1 | 3161.4 | 2.9% |
| 大阪市中央区北久宝寺町２－５－９ | 堺筋本町（340） | 282.5 | 353.1 | 2.9% |
| 大阪市中央区島之内１－２２－２２ | 長堀橋（120） | 377.5 | 471.9 | 2.9% |
| 大阪市中央区西心斎橋１－４－５ | 心斎橋（0） | 2904 | 3630 | 2.8% |
| 大阪市中央区南船場２－３－６ | 長堀橋（80） | 612.5 | 765.6 | 2.7% |
| 大阪市中央区高麗橋４－６－１７ | 肥後橋（200） | 319.4 | 399.3 | 2.5% |
| 大阪市中央区難波２－３－７ | なんば（0） | 530.6 | 663.3 | 2.0% |
| 大阪市中央区難波３－６－１１ | なんば（0） | 2011.7 | 2514.6 | 1.6% |
| 大阪市中央区西心斎橋２－１－２５ | 心斎橋（250） | 752.4 | 940.5 | 1.1% |
| 大阪市中央区道頓堀１－６－１０ | なんば（260） | 1306.8 | 1633.5 | 1.0% |
| 大阪市中央区難波１－８－２ | なんば（160） | 1837.4 | 2296.8 | 1.0% |
| 大阪市中央区心斎橋筋１－４－２９ | 心斎橋（60） | 570.2 | 712.8 | 0.9% |
| 大阪市中央区千日前２－４－１３ | 日本橋（140） | 158.2 | 197.7 | 0.7% |
| 大阪市中央区宗右衛門町７－２ | なんば（230） | 4963.2 | 6204 | 0.0% |
| 大阪市中央区谷町７－６－３７ | 谷町六丁目（220） | 118.8 | 148.5 | 0.0% |
| 大阪市中央区心斎橋筋２－８－５ | 心斎橋（220） | 3511.2 | 4389 | 0.0% |
| 大阪市中央区日本橋１－２１－６ | 日本橋（190） | 257.7 | 322.1 | -1.4% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、中央区に「玉造（たまつくり）」という地区があります。
玉造駅の北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：161万円／坪
- 実際の取引価格：190〜340万円／坪
と、公示地価の約1.2〜2.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約1.8倍です。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【中央区玉造の土地取引（令和元年〜２年）】
- 玉造駅から徒歩３〜６分のエリアで、190〜340万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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