この記事では、大阪市中央区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
１、大阪市中央区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市中央区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 大阪市中央区安堂寺町２－２－８ | 谷町六丁目（0） | 332.6 | 415.8 |
| 大阪市中央区瓦屋町１－７－１９ | 松屋町（210） | 209.9 | 262.4 |
| 大阪市中央区瓦屋町１－７－８ | 松屋町（300） | 127.3 | 159.1 |
| 大阪市中央区瓦町２－６－９ | 本町（450） | 440.9 | 551.1 |
| 大阪市中央区久太郎町２－４－２７ | 堺筋本町（90） | 559.7 | 699.6 |
| 大阪市中央区高麗橋１－８－１３ | 北浜（0） | 733.9 | 917.4 |
| 大阪市中央区高麗橋４－６－１７ | 肥後橋（200） | 316.8 | 396 |
| 大阪市中央区今橋２－４－１０ | 北浜（250） | 440.9 | 551.1 |
| 大阪市中央区宗右衛門町７－２ | なんば（230） | 5570.4 | 6963 |
| 大阪市中央区上町１－１５－１５ | 玉造（550） | 191.1 | 238.9 |
| 大阪市中央区城見２－２－６ | 大阪ビジネスパーク（230） | 324.7 | 405.9 |
| 大阪市中央区心斎橋筋１－４－２９ | 心斎橋（60） | 594 | 742.5 |
| 大阪市中央区心斎橋筋２－８－５ | 心斎橋（220） | 3933.6 | 4917 |
| 大阪市中央区森ノ宮中央１－１６－１９ | 森ノ宮（0） | 194.8 | 243.5 |
| 大阪市中央区森ノ宮中央１－２５－５ | 森ノ宮（300） | 140.5 | 175.6 |
| 大阪市中央区西心斎橋１－４－５ | 心斎橋（0） | 2983.2 | 3729 |
| 大阪市中央区西心斎橋２－１－２５ | 心斎橋（250） | 807.8 | 1009.8 |
| 大阪市中央区千日前２－４－１３ | 日本橋（140） | 174.2 | 217.8 |
| 大阪市中央区船越町２－３－１ | 天満橋（650） | 295.7 | 369.6 |
| 大阪市中央区大手通２－１－５ | 谷町四丁目（560） | 256.1 | 320.1 |
| 大阪市中央区谷町１－５－６ | 天満橋（0） | 443.5 | 554.4 |
| 大阪市中央区谷町６－４－３ | 谷町六丁目（0） | 327.4 | 409.2 |
| 大阪市中央区谷町７－６－３７ | 谷町六丁目（220） | 120.6 | 150.8 |
| 大阪市中央区島之内１－２２－２２ | 長堀橋（120） | 374.9 | 468.6 |
| 大阪市中央区道頓堀１－６－１０ | なんば（260） | 1531.2 | 1914 |
| 大阪市中央区道頓堀１－東５－５ | 日本橋（240） | 171.6 | 214.5 |
| 大阪市中央区内久宝寺町３－２－７ | 谷町四丁目（400） | 182.7 | 228.4 |
| 大阪市中央区内本町１－２－６ | 谷町四丁目（100） | 372.2 | 465.3 |
| 大阪市中央区南船場１－１１－９ | 長堀橋（130） | 422.4 | 528 |
| 大阪市中央区南船場２－３－６ | 長堀橋（80） | 604.6 | 755.7 |
| 大阪市中央区南船場３－６－２５ | 心斎橋（300） | 369.6 | 462 |
| 大阪市中央区南船場４－４－２１ | 心斎橋（0） | 2534.4 | 3168 |
| 大阪市中央区難波１－８－２ | なんば（160） | 2019.6 | 2524.5 |
| 大阪市中央区難波２－３－７ | なんば（0） | 543.8 | 679.8 |
| 大阪市中央区難波３－６－１１ | なんば（0） | 2112 | 2640 |
| 大阪市中央区日本橋１－２１－６ | 日本橋（190） | 306.2 | 382.8 |
| 大阪市中央区農人橋２－１－３０ | 谷町四丁目（300） | 330 | 412.5 |
| 大阪市中央区博労町４－４－６ | 本町（450） | 414.5 | 518.1 |
| 大阪市中央区備後町１－４－９ | 堺筋本町（300） | 322.1 | 402.6 |
| 大阪市中央区備後町３－６－２ | 本町（50） | 1927.2 | 2409 |
| 大阪市中央区平野町３－２－８ | 淀屋橋（400） | 485.8 | 607.2 |
| 大阪市中央区北久宝寺町２－５－９ | 堺筋本町（340） | 277.2 | 346.5 |
| 大阪市中央区北浜３－１－１８ | 淀屋橋（0） | 921.4 | 1151.7 |
| 大阪市中央区北浜東１－２２ | 天満橋（350） | 271.9 | 339.9 |
| 大阪市中央区本町３－２－８ | 本町（200） | 826.3 | 1032.9 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
（「国税庁 令和３年度 大阪市中央区 路線価図評価倍率表」）
２、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの？大阪市中央区の公示地価と実際の取引
例えば、中央区に「玉造（たまつくり）」という地区があります。
玉造駅の北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：161万円／坪
- 実際の取引価格：190〜340万円／坪
と、公示地価の約1.2〜2.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約1.8倍です。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【中央区玉造の土地取引（令和元年〜２年）】
- 玉造駅から徒歩３〜６分のエリアで、190〜340万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に１.２５倍すれば公示地価（国が公表した取引額の目安）がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
一括査定サービスとは、無料で複数の不動産会社から、不動産の査定をしてもらえるサービスです。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
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特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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