大阪市中央区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

大阪市中央区 大阪府

この記事では、大阪市中央区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、大阪市中央区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市中央区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
大阪市中央区北浜3-1-18淀屋橋(0)963.61204.55.5%
大阪市中央区上町1-15-15玉造(550)214.42685.3%
大阪市中央区南船場1-11-9長堀橋(130)433541.25.1%
大阪市中央区大手通2-1-5谷町四丁目(560)277.2346.55.0%
大阪市中央区谷町6-4-3谷町六丁目(0)343.24294.8%
大阪市中央区谷町1-5-6天満橋(0)462577.54.8%
大阪市中央区安堂寺町2-2-8谷町六丁目(0)348.5435.64.8%
大阪市中央区高麗橋1-8-13北浜(0)760.3950.44.7%
大阪市中央区船越町2-3-1天満橋(650)306.2382.84.5%
大阪市中央区平野町3丁目28番外淀屋橋(400)501.66274.4%
大阪市中央区内本町1-2-6谷町四丁目(100)382.8478.54.3%
大阪市中央区本町3-2-8本町(200)850.11062.64.2%
大阪市中央区内久宝寺町3-2-7谷町四丁目(400)190.3237.94.2%
大阪市中央区城見2-2-6大阪ビジネスパーク(230)335.3419.14.1%
大阪市中央区農人橋2-1-30谷町四丁目(300)337.9422.44.1%
大阪市中央区北浜東1-22天満橋(350)279.8349.83.9%
大阪市中央区今橋2-4-10北浜(250)451.4564.33.6%
大阪市中央区瓦屋町1-7-19松屋町(210)215.7269.63.5%
大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5森ノ宮(300)148.6185.83.5%
大阪市中央区久太郎町2-4-27堺筋本町(90)572.9716.13.3%
大阪市中央区備後町1-4-9堺筋本町(300)330412.53.3%
大阪市中央区博労町4-4-6本町(450)417.1521.43.3%
大阪市中央区瓦町2-6-9本町(450)435.6544.53.1%
大阪市中央区森ノ宮中央1-16-19森ノ宮(0)200.9251.13.1%
大阪市中央区道頓堀1-東5-5日本橋(240)176.3220.43.1%
大阪市中央区瓦屋町1-7-8松屋町(300)133.4166.73.1%
大阪市中央区備後町3-6-2本町(50)1958.92448.63.1%
大阪市中央区南船場3-6-25心斎橋(300)372.2465.32.9%
大阪市中央区南船場4-4-21心斎橋(0)2529.13161.42.9%
大阪市中央区北久宝寺町2-5-9堺筋本町(340)282.5353.12.9%
大阪市中央区島之内1-22-22長堀橋(120)377.5471.92.9%
大阪市中央区西心斎橋1-4-5心斎橋(0)290436302.8%
大阪市中央区南船場2-3-6長堀橋(80)612.5765.62.7%
大阪市中央区高麗橋4-6-17肥後橋(200)319.4399.32.5%
大阪市中央区難波2-3-7なんば(0)530.6663.32.0%
大阪市中央区難波3-6-11なんば(0)2011.72514.61.6%
大阪市中央区西心斎橋2-1-25心斎橋(250)752.4940.51.1%
大阪市中央区道頓堀1-6-10なんば(260)1306.81633.51.0%
大阪市中央区難波1-8-2なんば(160)1837.42296.81.0%
大阪市中央区心斎橋筋1-4-29心斎橋(60)570.2712.80.9%
大阪市中央区千日前2-4-13日本橋(140)158.2197.70.7%
大阪市中央区宗右衛門町7-2なんば(230)4963.262040.0%
大阪市中央区谷町7-6-37谷町六丁目(220)118.8148.50.0%
大阪市中央区心斎橋筋2-8-5心斎橋(220)3511.243890.0%
大阪市中央区日本橋1-21-6日本橋(190)257.7322.1-1.4%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。 1、路線価の探し方 路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、中央区に「玉造(たまつくり)」という地区があります。

玉造駅の北側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:161万円/坪
  • 実際の取引価格:190〜340万円/坪

と、公示地価の約1.2〜2.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.8倍です。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【中央区玉造の公示地価】

大阪市中央区の公示地価

  • 玉造駅から230mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 488,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =161万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中央区玉造の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市中央区の土地取引

  • 玉造駅から徒歩3〜6分のエリアで、190〜340万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

大阪市中央区の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
大阪市中央区の不動産会社4社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。

コメント