この記事では、大阪市城東区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の3点について解説していきます。
1、大阪市城東区の路線価の調べ方
路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市城東区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK
*公示地価:2023年1月1日現在
住所または地番 | 最寄駅(m) | 路線価(万円/坪) | 公示地価(万円/坪) | 前年比 |
---|---|---|---|---|
大阪市城東区中央2-9-19 | 蒲生四丁目(390) | 81.3 | 101.6 | 4.8% |
大阪市城東区関目1-1-3 | 蒲生四丁目(390) | 97.7 | 122.1 | 4.2% |
大阪市城東区蒲生2-7-44 | 京橋(480) | 69.4 | 86.8 | 3.5% |
大阪市城東区今福西2-11-18 | 蒲生四丁目(450) | 70.2 | 87.8 | 3.5% |
大阪市城東区野江2-17-9 | JR野江(420) | 66 | 82.5 | 3.3% |
大阪市城東区古市3-24-8 | 新森古市(150) | 66.2 | 82.8 | 3.3% |
大阪市城東区関目4-7-25 | 関目(650) | 77.6 | 97 | 3.2% |
大阪市城東区関目2-9-32 | 野江(900) | 77.6 | 97 | 3.2% |
大阪市城東区鴫野東3-30-2 | 鴫野(480) | 54.6 | 68.3 | 3.0% |
大阪市城東区野江4-12-17 | 野江内代(270) | 55.7 | 69.6 | 2.9% |
大阪市城東区鴫野西4-3-25 | 鴫野(730) | 62.8 | 78.5 | 2.6% |
大阪市城東区鴫野東2-20-17 | 鴫野(230) | 62.8 | 78.5 | 2.6% |
大阪市城東区野江1-1-17 | 京橋(600) | 76.8 | 96 | 2.5% |
大阪市城東区今福東2-4-24 | 今福鶴見(350) | 66.8 | 83.5 | 2.4% |
大阪市城東区放出西2-4-15 | 放出(1100) | 53.6 | 67 | 2.0% |
大阪市城東区永田2-10-18 | 深江橋(740) | 55.7 | 69.6 | 1.9% |
大阪市城東区東中浜2-7-2 | 緑橋(650) | 61 | 76.2 | 1.8% |
大阪市城東区東中浜7-4-17 | 緑橋(1200) | 53.6 | 67 | 1.5% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
2、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

では、実際に計算してみましょう。
(1)1つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
(2)2つの道路に面している場合(①角地)
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の4点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の4点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
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3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引
例えば、城東区に「鴫野東(しぎの ひがし)」という地区があります。
鴫野駅の東側と北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:66万円/坪
- 実際の取引価格:72〜94万円/坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の2.2倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【城東区鴫野東の土地取引(令和元年〜2年)】
- 鴫野駅から徒歩5〜7分のエリアで、72〜94万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

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