この記事では、大阪市城東区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
１、大阪市城東区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市城東区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 大阪市城東区永田２－１０－１８ | 深江橋（740） | 54.4 | 68 |
| 大阪市城東区蒲生２－７－４４ | 京橋（480） | 66 | 82.5 |
| 大阪市城東区関目１－１－３ | 蒲生四丁目（390） | 92.6 | 115.8 |
| 大阪市城東区関目２－９－３２ | 野江（900） | 73.9 | 92.4 |
| 大阪市城東区関目４－７－２５ | 関目（650） | 73.9 | 92.4 |
| 大阪市城東区古市３－２４－８ | 新森古市（150） | 63.1 | 78.9 |
| 大阪市城東区今福西２－１１－１８ | 蒲生四丁目（450） | 66.8 | 83.5 |
| 大阪市城東区今福東２－４－２４ | 今福鶴見（350） | 64.7 | 80.9 |
| 大阪市城東区鴫野西４－３－２５ | 鴫野（730） | 60.7 | 75.9 |
| 大阪市城東区鴫野東２－２０－１７ | 鴫野（230） | 60.7 | 75.9 |
| 大阪市城東区鴫野東３－３０－２ | 鴫野（480） | 52.6 | 65.7 |
| 大阪市城東区中央２－９－１９ | 蒲生四丁目（390） | 75 | 93.7 |
| 大阪市城東区東中浜２－７－２ | 緑橋（650） | 59.7 | 74.6 |
| 大阪市城東区東中浜７－４－１７ | 緑橋（1200） | 52.6 | 65.7 |
| 大阪市城東区放出西２－４－１５ | 放出（1100） | 52.2 | 65.3 |
| 大阪市城東区野江１－１－１７ | 京橋（600） | 74.5 | 93.1 |
| 大阪市城東区野江２－１７－９ | ＪＲ野江（420） | 62.8 | 78.5 |
| 大阪市城東区野江４－１２－１７ | 野江内代（270） | 53.4 | 66.7 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
（「国税庁 令和３年度 大阪市城東区 路線価図評価倍率表」）
２、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの？大阪市城東区の公示地価と実際の取引
例えば、城東区に「鴫野東（しぎの ひがし）」という地区があります。
鴫野駅の東側と北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：６６万円／坪
- 実際の取引価格：７２〜９４万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.２倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【城東区鴫野東の土地取引（令和元年〜２年）】
- 鴫野駅から徒歩５〜７分のエリアで、７２〜９４万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に１.２５倍すれば公示地価（国が公表した取引額の目安）がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
一括査定サービスとは、無料で複数の不動産会社から、不動産の査定をしてもらえるサービスです。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
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