この記事では、千葉市稲毛区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、千葉市稲毛区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
千葉市稲毛区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 千葉市稲毛区長沼町１２４番６外 | 稲毛（5200） | 14.2 | 17.7 | 4.3% |
| 千葉市稲毛区小仲台６－２７－１７ | 稲毛（700） | 71.5 | 89.4 | 4.2% |
| 千葉市稲毛区緑町２－２０－５ | みどり台（240） | 75.5 | 94.4 | 4.0% |
| 千葉市稲毛区小仲台３－８－７ | 稲毛（550） | 75.3 | 94.1 | 3.6% |
| 千葉市稲毛区小仲台９－３５－１５ | 稲毛（1600） | 37.8 | 47.2 | 3.6% |
| 千葉市稲毛区小仲台２－５－１４ | 稲毛（150） | 122.2 | 152.8 | 3.3% |
| 千葉市稲毛区稲毛台町２７－４ | 稲毛（350） | 84.5 | 105.6 | 3.2% |
| 千葉市稲毛区黒砂台１－１５－３－１ | みどり台（500） | 68.6 | 85.8 | 3.2% |
| 千葉市稲毛区稲毛東６－１４－４ | 京成稲毛（780） | 43.6 | 54.5 | 3.1% |
| 千葉市稲毛区稲毛１－３－１４ | 京成稲毛（450） | 44.9 | 56.1 | 3.0% |
| 千葉市稲毛区穴川４－３－３ | 稲毛（1000） | 47.8 | 59.7 | 2.8% |
| 千葉市稲毛区黒砂２－４－４ | みどり台（550） | 57.8 | 72.3 | 2.8% |
| 千葉市稲毛区黒砂４－１３－６ | 稲毛（1100） | 58.9 | 73.6 | 2.8% |
| 千葉市稲毛区小仲台４－８－５ | 稲毛（950） | 59.1 | 73.9 | 2.8% |
| 千葉市稲毛区稲毛町５丁目４８３番５ | 京成稲毛（650） | 39.8 | 49.8 | 2.7% |
| 千葉市稲毛区稲丘町１８－２ | 稲毛（850） | 71.3 | 89.1 | 2.7% |
| 千葉市稲毛区轟町１－８－２８ | 西千葉（1000） | 52.8 | 66 | 2.6% |
| 千葉市稲毛区六方町２１８番１ | 四街道（2900） | 11 | 13.7 | 2.5% |
| 千葉市稲毛区天台４－５－１２ | 稲毛（2500） | 35.7 | 44.6 | 2.3% |
| 千葉市稲毛区轟町４－６－２３ | 西千葉（1400） | 46.5 | 58.1 | 1.7% |
| 千葉市稲毛区轟町５－６－２ | 西千葉（1600） | 47.8 | 59.7 | 1.7% |
| 千葉市稲毛区小中台町３０９番６ | 稲毛（1600） | 32.7 | 40.9 | 1.6% |
| 千葉市稲毛区長沼町２３１番１４ | 稲毛（4000） | 19.8 | 24.8 | 1.5% |
| 千葉市稲毛区長沼町１７３番８７ | 稲毛（4000） | 21.9 | 27.4 | 1.0% |
| 千葉市稲毛区萩台町６６４番１２ | 稲毛（3300） | 26.3 | 32.9 | 0.5% |
| 千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１ | 稲毛（3300） | 25 | 31.2 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区園生町４０８番３５ | 稲毛（4200） | 21.4 | 26.7 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０ | 稲毛（3200） | 20.9 | 26.1 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区園生町５２１番７４ | 稲毛（3000） | 26.2 | 32.8 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区長沼町２９３番４９ | 稲毛（4000） | 24 | 30 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区宮野木町１５５１番１９１ | 稲毛（2500） | 27.4 | 34.3 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区山王町１３番２４ | 四街道（2100） | 14.6 | 18.2 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区六方町１３番９ | 四街道（1800） | 16.3 | 20.4 | 0.0% |
| 千葉市稲毛区小深町１２番４ | 四街道（1300） | 17 | 21.3 | -0.2% |
| 千葉市稲毛区山王町３５９番５０ | 四街道（2300） | 15.6 | 19.5 | -1.8% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
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ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、稲毛区内に「轟町（とどろきちょう）」という、西千葉駅、千葉大の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：63万円／坪
- 実際の取引価格：63〜92万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【千葉市稲毛区轟町の公示地価】
- 西千葉駅から1,000mの距離、徒歩約12分（1分＝８０m）
- 190,000円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝ 63万円／坪
【千葉市稲毛区轟町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 西千葉駅から徒歩10〜19分の距離で、63〜92万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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