神戸市兵庫区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算 | イエ&ライフ

神戸市兵庫区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

神戸市兵庫区 兵庫県

この記事では、神戸市兵庫区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、神戸市兵庫区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

神戸市兵庫区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
神戸市兵庫区水木通1-4-7新開地(0)139.9174.93.3%
神戸市兵庫区御崎本町4-2-37地下鉄和田岬(700)33.341.63.3%
神戸市兵庫区羽坂通2-1-23兵庫(400)102.41283.2%
神戸市兵庫区高松町2-28御崎公園(600)17.722.12.4%
神戸市兵庫区門口町4-22兵庫(600)50.262.72.2%
神戸市兵庫区塚本通8-1-21兵庫(400)63.178.91.7%
神戸市兵庫区御崎本町3-3-37地下鉄和田岬(500)51.2641.6%
神戸市兵庫区上沢通7-2-6上沢(100)7087.51.5%
神戸市兵庫区東出町3-15-3神戸(930)39.649.51.4%
神戸市兵庫区矢部町34-16大倉山(750)42.553.11.3%
神戸市兵庫区須佐野通3-1-7兵庫(500)51.2641.0%
神戸市兵庫区会下山町2-4-3湊川公園(800)54.267.71.0%
神戸市兵庫区兵庫町2-1-21新開地(750)54.267.71.0%
神戸市兵庫区下祇園町20-13大倉山(1000)58.973.60.9%
神戸市兵庫区松本通7-1-8上沢(250)61.877.20.9%
神戸市兵庫区中道通4-1-15大開(450)66.883.50.8%
神戸市兵庫区菊水町7-3-13湊川公園(1100)41.251.50.6%
神戸市兵庫区大同町4-2-21湊川公園(1200)43.854.80.6%
神戸市兵庫区今出在家町1-7-4中央市場前(450)44.956.10.6%
神戸市兵庫区浜山通2-2-9地下鉄和田岬(480)46.758.40.6%
神戸市兵庫区上祇園町2-27大倉山(1100)4758.70.6%
神戸市兵庫区荒田町2-1-7湊川公園(500)61.376.60.4%
神戸市兵庫区氷室町2-15-10湊川公園(1500)24.730.9-0.7%
神戸市兵庫区新開地5-1-8新開地(450)84.5105.6

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
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では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

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3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、兵庫区内に「荒田町(あらたちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:68万円/坪
  • 実際の取引価格:61〜82万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.2倍で取引されていました。

 

【神戸市兵庫区荒田町の公示地価】

神戸市兵庫区の公示地価

  • 湊川公園駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 205,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =68万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神戸市兵庫区荒田町の土地取引(過去2年間)】

神戸市兵庫区の土地取引

  • 湊川公園駅から徒歩7〜12分のエリアで、61〜82万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。

 

神戸市兵庫区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し
神戸市兵庫区の令和5年度の公示地価の平均価格は、住宅地で187,700円/㎡(前年比+0.9%)、商業地で320,000円/㎡(+2.1%)でした。この記事では、価格データや、上昇した理由、今後の見通しについて解説します。
この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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