この記事では、神戸市北区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、神戸市北区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
神戸市北区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市北区有野中町３－２１－３１ | 田尾寺（550） | 34.6 | 43.2 | 4.0% |
| 神戸市北区若葉台４－７－１９ | 北鈴蘭台（150） | 24.6 | 30.7 | 2.4% |
| 神戸市北区谷上東町１１－１６ | 谷上（300） | 23 | 28.7 | 2.2% |
| 神戸市北区小倉台３丁目３番１４ | 谷上（2400） | 15.5 | 19.4 | 2.1% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町４－５－２９ | 鈴蘭台（120） | 42.5 | 53.1 | 1.9% |
| 神戸市北区八多町中字上ヨサ田１２４３番 | 道場南口（950） | 15.7 | 19.6 | 1.9% |
| 神戸市北区桂木２丁目２３番１８ | 山の街（1200） | 20.4 | 25.5 | 1.8% |
| 神戸市北区藤原台中町４－９－１３ | 岡場（1000） | 19.5 | 24.4 | 1.8% |
| 神戸市北区有野中町３－１４－８ | 田尾寺（390） | 17 | 21.3 | 1.6% |
| 神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 | 北鈴蘭台（1300） | 15.5 | 19.4 | 1.6% |
| 神戸市北区谷上南町１７－３ | 谷上（800） | 21 | 26.3 | 1.5% |
| 神戸市北区惣山町３丁目５番８ | 北鈴蘭台（900） | 19.3 | 24.1 | 1.4% |
| 神戸市北区北五葉１－３－３１ | 西鈴蘭台（230） | 25.7 | 32.1 | 1.4% |
| 神戸市北区南五葉３－７－１８ | 西鈴蘭台（800） | 20.5 | 25.6 | 1.3% |
| 神戸市北区鹿の子台北町４－１４－９ | 道場南口（850） | 15.7 | 19.6 | 1.2% |
| 神戸市北区西山１丁目２６番４ | 田尾寺（1200） | 13.9 | 17.4 | 1.2% |
| 神戸市北区星和台６丁目１６番２ | 西鈴蘭台（1500） | 18.6 | 23.3 | 1.1% |
| 神戸市北区東大池３－２５－１７ | 大池（690） | 9.5 | 11.9 | 1.1% |
| 神戸市北区唐櫃台４－６－３ | 唐櫃台（850） | 9.8 | 12.2 | 1.1% |
| 神戸市北区道場町日下部字町裡１２７番 | 道場南口（1000） | 9.1 | 11.4 | 0.9% |
| 神戸市北区ひよどり台南町２丁目３番５８ | 高速長田（4400） | 17.9 | 22.4 | 0.7% |
| 神戸市北区松宮台１丁目１２番１３ | 北鈴蘭台（850） | 22.6 | 28.3 | 0.7% |
| 神戸市北区鈴蘭台南町６－６－７ | 鈴蘭台（300） | 18.9 | 23.6 | 0.7% |
| 神戸市北区北五葉１－１－１７ | 西鈴蘭台（70） | 45.4 | 56.8 | 0.6% |
| 神戸市北区北五葉５－５－６ | 西鈴蘭台（1100） | 17.8 | 22.3 | 0.4% |
| 神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９ | 箕谷（630） | 12.4 | 15.5 | 0.4% |
| 神戸市北区東有野台４丁目８番１１ | 五社（2200） | 8.4 | 10.5 | 0.3% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町７－４－２１ | 鈴蘭台（950） | 15.4 | 19.3 | 0.2% |
| 神戸市北区鈴蘭台西町５－７－３ | 鈴蘭台（730） | 17.8 | 22.2 | 0.1% |
| 神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３ | 有馬温泉（650） | 12.3 | 15.4 | 0.0% |
| 神戸市北区松が枝町２丁目３番１１ | 箕谷（450） | 18.2 | 22.8 | 0.0% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町４－９－３０ | 鈴蘭台（500） | 17.4 | 21.8 | 0.0% |
| 神戸市北区緑町２－１５－１８ | 山の街（600） | 16.6 | 20.7 | 0.0% |
| 神戸市北区泉台５丁目６番１９ | 北鈴蘭台（1900） | 15.3 | 19.1 | 0.0% |
| 神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１ | 五社（870） | 9 | 11.3 | 0.0% |
| 神戸市北区鈴蘭台北町９－２０－１１ | 鈴蘭台（1600） | 17 | 21.2 | 0.0% |
| 神戸市北区道場町塩田字西塚１２２２番外 | 神鉄道場（1300） | 4.3 | 5.4 | 0.0% |
| 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ | 横山（1200） | 6.2 | 7.7 | 0.0% |
| 神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 | 五社（3000） | 4.5 | 5.6 | 0.0% |
| 神戸市北区大池見山台１４番１３５ | 花山（1000） | 8.4 | 10.5 | 0.0% |
| 神戸市北区有野町唐櫃字水ナシ２番１２ | 有馬口（550） | 7.4 | 9.3 | -0.4% |
| 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外 | 藍那（350） | 5.2 | 6.5 | -0.5% |
| 神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 | 二郎（800） | 8.2 | 10.3 | -0.6% |
| 神戸市北区幸陽町２丁目９番５ | 花山（620） | 10.5 | 13.1 | -0.7% |
| 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ | 横山（6500） | 3.5 | 4.4 | -0.8% |
| 神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 | 五社（11000） | 3 | 3.8 | -0.9% |
| 神戸市北区君影町４－８－１５ | 鈴蘭台（1400） | 14.3 | 17.9 | -0.9% |
| 神戸市北区中里町２丁目１６番７ | 鈴蘭台（2200） | 12.8 | 16 | -1.0% |
| 神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番 | 五社（8000） | 2.6 | 3.2 | -1.0% |
| 神戸市北区山田町下谷上字猪ころび４番７３ | 山の街（500） | 9.4 | 11.7 | -1.1% |
| 神戸市北区花山台２－３０ | 花山（100） | 11.1 | 13.9 | -1.4% |
| 神戸市北区青葉台３９－２ | 箕谷（1500） | 8.8 | 11 | -2.6% |
| 神戸市北区鈴蘭台南町４－４－２１－２ | 鈴蘭台西口（490） | 18.8 | 23.5 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
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ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、北区に「北五葉（きたごよう）」という、西鈴蘭台駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：22万円／坪
- 実際の取引価格：8〜52万円／坪
と、公示地価の約0.4〜2.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【神戸市北区北五葉の公示地価】
- 西鈴蘭台駅から1,100mの距離、徒歩約14分（1分＝８０m）
- 67,600円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝ 22万円／坪
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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