三鷹市の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

三鷹市の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

三鷹市東京都

この記事では、三鷹市の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、三鷹市の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

三鷹市の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
三鷹市井の頭1-13-28三鷹台(420)138.9173.6
三鷹市井の頭3-25-5井の頭公園(330)164.7205.9
三鷹市井の頭4-9-12井の頭公園(600)137.8172.3
三鷹市井の頭5-5-17吉祥寺(1200)145.8182.2
三鷹市井口1-21-25武蔵境(1300)85.5106.9
三鷹市井口1-21-71武蔵境(1300)112.2140.3
三鷹市井口3-11-27武蔵境(1100)100.3125.4
三鷹市井口3-19-31武蔵境(1200)109.8137.3
三鷹市下連雀2-6-21三鷹(1300)128.1160.1
三鷹市下連雀3-22-19三鷹(260)158.6198.3
三鷹市下連雀3-26-10三鷹(150)694.3867.9
三鷹市下連雀3-33-6三鷹(380)430.3537.9
三鷹市下連雀3-43-31三鷹(210)255.8319.8
三鷹市下連雀3-6-4三鷹(450)174.5218.1
三鷹市下連雀4-1-16三鷹(1000)136170
三鷹市下連雀4-17-27三鷹(1000)137.3171.6
三鷹市下連雀6-6-73三鷹(1700)129.4161.7
三鷹市下連雀7-16-12三鷹(1300)118.8148.5
三鷹市下連雀8-4-14三鷹(2300)109.8137.3
三鷹市下連雀9-11-2三鷹(2100)110.1137.6
三鷹市上連雀1-11-3三鷹(560)149.7187.1
三鷹市上連雀2-14-15三鷹(600)135.7169.6
三鷹市上連雀2-4-4三鷹(430)266.6333.3
三鷹市上連雀5-8-2三鷹(1400)115.4144.2
三鷹市上連雀8-10-25三鷹(2200)97.4121.8
三鷹市上連雀9-1-22三鷹(2000)112.7140.9
三鷹市新川1-11-15仙川(1200)100.6125.7
三鷹市新川3-17-3三鷹(3100)79.299
三鷹市新川4-7-21仙川(1700)83.4104.3
三鷹市新川6-23-25三鷹(2800)104.6130.7
三鷹市新川6-27-10三鷹(2600)104.8131
三鷹市深大寺3-4-16武蔵境(1900)86.3107.9
三鷹市大沢2丁目1306番8調布(3600)67.684.5
三鷹市大沢4-16-22調布(1800)77.697
三鷹市中原1-18-6つつじヶ丘(800)112.7140.9
三鷹市中原3-1-33つつじヶ丘(2000)80.2100.3
三鷹市北野1-1-61三鷹台(2000)81101.3
三鷹市北野4-10-8仙川(1200)89.2111.5
三鷹市牟礼1-9-9久我山(1200)97.4121.8
三鷹市牟礼4-12-2井の頭公園(1500)110.3137.9
三鷹市牟礼5-13-41三鷹台(1400)93.8117.2
三鷹市野崎1-7-14三鷹(2600)86.1107.6
三鷹市野崎4-8-33武蔵境(2700)101.7127.1

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(三鷹市の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

三鷹市の路線価図(一部)

三鷹市の路線価図

 

道路の上に「350 D」とか「320 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「牟礼(むれ)」という地区があります。

三鷹台駅の西側に広がる住宅地です。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格を調べたところ、

  • 公示地価:111万円/坪
  • 実際の取引価格:90〜150万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.7倍です。

 

【三鷹市牟礼の公示地価】

三鷹市牟礼の公示地価

  • 三鷹台駅から1,400mの距離、徒歩約17分(1分=80m)
  • 338,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =111万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【三鷹市牟礼の土地取引(過去2年間)】

三鷹市牟礼の土地取引

  • 徒歩17〜20分のエリアで、90〜150万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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