文京区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

文京区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

文京区東京都

この記事では、文京区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、文京区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

文京区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
文京区音羽2-11-22護国寺(70)403.9504.9
文京区関口1-5-6江戸川橋(190)248.4310.5
文京区関口2-4-19江戸川橋(400)277.2346.5
文京区関口2丁目8番1江戸川橋(470)222.3277.9
文京区後楽1-4-18水道橋(400)789.4986.7
文京区向丘1-15-7東大前(300)216.7270.9
文京区根津1-1-19根津(60)364.3455.4
文京区春日2-24-11後楽園(670)406.6508.2
文京区小石川1-3-21春日(0)673.2841.5
文京区小石川2-25-18春日(260)435.6544.5
文京区小石川2-9-13後楽園(270)260.8326
文京区小石川3-16-12春日(600)214.6268.3
文京区小石川5-17-12茗荷谷(310)249.5311.9
文京区小日向2-28-16江戸川橋(570)208.3260.4
文京区水道2-12-12江戸川橋(260)213266.3
文京区西片1-11-5春日(460)301376.2
文京区西片2-16-25東大前(400)282.5353.1
文京区千石1-4-7千石(580)220.2275.2
文京区千石2-21-3千石(560)262.4328
文京区千石4-25-4巣鴨(500)245.5306.9
文京区千石4-36-15千石(250)239.4299.3
文京区千石4-45-14千石(220)403.9504.9
文京区千駄木2-29-4千駄木(60)290.4363
文京区千駄木2-9-14千駄木(500)195.9244.9
文京区千駄木3-10-27千駄木(300)269.3336.6
文京区千駄木3-40-2千駄木(0)351.1438.9
文京区千駄木5-42-3本駒込(670)252.4315.5
文京区大塚4-9-2新大塚(650)245306.2
文京区大塚6-14-25新大塚(540)181.6227
文京区湯島2-18-2本郷三丁目(540)298.3372.9
文京区湯島3-35-9湯島(60)293366.3
文京区湯島3-39-10上野広小路(120)1032.21290.3
文京区湯島4-9-4本郷三丁目(550)282.5353.1
文京区白山1-21-4白山(270)235.5294.4
文京区白山2-26-14白山(450)385.4481.8
文京区白山4-28-18白山(400)244.7305.9
文京区本郷1-28-3都営水道橋(320)467.3584.1
文京区本郷1-4-4都営水道橋(0)612.5765.6
文京区本郷2-16-13本郷三丁目(360)427.7534.6
文京区本郷2-19-8本郷三丁目(240)335.3419.1
文京区本郷3-39-4本郷三丁目(230)493.7617.1
文京区本郷5-3-2本郷三丁目(280)269.3336.6
文京区本駒込1-20-13本駒込(180)512.2640.2
文京区本駒込2-3-2千石(400)242.9303.6
文京区本駒込3-3-9本駒込(150)212.2265.3
文京区本駒込5-22-2駒込(650)245.5306.9
文京区本駒込6-15-12駒込(330)409.2511.5
文京区本駒込6-8-22巣鴨(600)319.4399.3
文京区目白台2-6-14護国寺(420)256.1320.1
文京区目白台3-14-10護国寺(460)200.4250.5
文京区弥生2-9-12根津(450)259323.7

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(文京区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

文京区の路線価図(一部)

東京都文京区の路線価図

 

道路の上に「560 C」とか「620 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「千石(せんごく)」という、千石駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:241万円/坪
  • 実際の取引価格:85〜350万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の4.1です。

 

【文京区千石の公示地価】

文京区千石の公示地価

  • 千石駅から580mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 731,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =241万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【文京区千石の土地取引(過去2年間)】

文京区千石の土地取引

  • 千石駅から徒歩7〜10分のエリアで、85〜350万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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