東京都中央区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

東京都中央区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

東京都中央区東京都

この記事では、東京都中央区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、東京都中央区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

東京都中央区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
中央区銀座2-16-12東銀座(230)839.51049.4
中央区銀座2-3-18銀座一丁目(90)1507.41884.3
中央区銀座2-6-7銀座一丁目(0)10533.613167
中央区銀座3-7-1銀座(160)4329.65412
中央区銀座4-2-15銀座(0)7576.89471
中央区銀座4-5-6銀座(0)14150.417688
中央区銀座5-13-16東銀座(60)2447.33059.1
中央区銀座5-4-3銀座(0)12170.415213
中央区銀座6-8-3銀座(150)7735.29669
中央区銀座7-9-19銀座(260)10375.212969
中央区銀座8-6-20新橋(200)3775.24719
中央区月島2-16-9月島(300)255.8319.8
中央区月島3-25-3勝どき(500)340.6425.7
中央区月島3-9-10月島(300)390.7488.4
中央区勝どき3-4-18勝どき(200)345.8432.3
中央区勝どき4-2-14勝どき(120)535.9669.9
中央区新川1-11-5茅場町(450)293366.3
中央区新川1-17-27茅場町(250)631788.7
中央区新川2-12-15八丁堀(380)588.7735.9
中央区新富1-9-1新富町(190)588.7735.9
中央区築地2-12-11築地(70)583.4729.3
中央区築地3-12-5築地(130)343.2429
中央区築地4-7-5築地(170)1042.81303.5
中央区築地5-3-3築地市場(230)697871.2
中央区佃2-12-12月島(230)335.3419.1
中央区佃3-11-13月島(160)227.8284.8
中央区佃3-3-9月島(120)522.7653.4
中央区日本橋2-1-10日本橋(0)5517.66897
中央区日本橋3-11-1日本橋(330)2114.62643.3
中央区日本橋3-2-14日本橋(200)15551943.7
中央区日本橋蛎殻町1-16-11水天宮前(200)620.4775.5
中央区日本橋蛎殻町2-13-9水天宮前(130)287.8359.7
中央区日本橋兜町13-1茅場町(0)1465.21831.5
中央区日本橋茅場町2-4-6茅場町(100)580.8726
中央区日本橋茅場町3-2-12茅場町(300)736.6920.7
中央区日本橋久松町12-8東日本橋(230)530.6663.3
中央区日本橋室町1-11-8三越前(170)786.7983.4
中央区日本橋室町4-2-14新日本橋(150)601.9752.4
中央区日本橋小伝馬町12-2小伝馬町(0)786.7983.4
中央区日本橋人形町1-5-15人形町(120)327.4409.2
中央区日本橋人形町1丁目19番18人形町(60)805.21006.5
中央区日本橋人形町2-21-10人形町(160)480.5600.6
中央区日本橋中洲2-3水天宮前(370)330412.5
中央区日本橋馬喰町2-6-11浅草橋(300)327.4409.2
中央区日本橋箱崎町20-1水天宮前(220)324.7405.9
中央区日本橋浜町3-28-2浜町(480)324.7405.9
中央区日本橋富沢町7-15人形町(280)409.2511.5
中央区日本橋本町3-2-13新日本橋(110)763953.7
中央区日本橋本町4-1-11新日本橋(0)1525.91907.4
中央区日本橋本町4-4-2新日本橋(150)1932.52415.6
中央区入船3-1-13新富町(120)633.6792
中央区入船3-8-9新富町(210)380.2475.2
中央区八重洲1-5-20東京(280)5966.47458
中央区八重洲1-5-9日本橋(160)2191.22739
中央区八重洲2-10-17有楽町(320)34324290
中央区八丁堀1-9-7八丁堀(150)1203.81504.8
中央区八丁堀4-8-1八丁堀(60)805.21006.5
中央区明石町5-19築地(430)443.5554.4
中央区晴海2-1-40勝どき(780)514.8643.5
中央区晴海5-1-9勝どき(900)277.2346.5
中央区京橋1-1-1東京(300)5913.67392
中央区京橋1-15-1宝町(180)2006.42508
中央区京橋1-6-1京橋(100)44885610

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(東京都中央区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

東京都中央区の路線価図(一部)

東京都中央区の路線価図

 

道路の上に「1,730 A」とか「2,200 A」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、中央区に「佃(つくだ)」というエリアがあります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:644万円/坪
  • 実際の取引価格:530〜970万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.9倍です。

 

どちらも用途区分が「商業地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

 

【中央区佃の公示地価】

中央区佃の公示地価

  • 月島駅から120mの距離、徒歩約2分(1分=80m)
  • 1,950,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =644万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中央区佃の土地取引(過去2年間)】

中央区佃の土地取引

  • 月島駅から徒歩2分のエリアで、530〜970万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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