この記事では、小田原市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、小田原市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
小田原市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 小田原市成田字宗沢９４６番外 | 鴨宮（3600） | 16.1 | 20.1 | 2.5% |
| 小田原市栄町２－１－２９ | 小田原（150） | 190.6 | 238.3 | 2.1% |
| 小田原市栄町１－１３－１８ | 小田原（540） | 57.5 | 71.9 | 1.9% |
| 小田原市栄町２－９－１０ | 小田原（340） | 124.3 | 155.4 | 1.7% |
| 小田原市扇町４－４－１０ | 小田原（2100） | 16.2 | 20.2 | 1.2% |
| 小田原市城山３－５－２１ | 小田原（550） | 49.1 | 61.4 | 1.1% |
| 小田原市飯泉字下河原１００７番５外 | 鴨宮（1300） | 17.4 | 21.8 | 1.1% |
| 小田原市久野字川端１８９番３ | 足柄（550） | 33.8 | 42.2 | 0.8% |
| 小田原市扇町１－３３－２６ | 小田原（1200） | 34.3 | 42.9 | 0.8% |
| 小田原市南町２－４－２８ | 小田原（1800） | 35.1 | 43.9 | 0.8% |
| 小田原市城山１－２７－７ | 小田原（550） | 47 | 58.7 | 0.6% |
| 小田原市城山１－１４－１ | 小田原（150） | 54.2 | 67.7 | 0.5% |
| 小田原市中里字反町２８７番３ | 鴨宮（1400） | 41.4 | 51.8 | 0.0% |
| 小田原市栄町２－１５－２２ | 小田原（550） | 43.3 | 54.1 | 0.0% |
| 小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外 | 鴨宮（550） | 47.8 | 59.7 | 0.0% |
| 小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４ | 鴨宮（800） | 31.4 | 39.3 | 0.0% |
| 小田原市成田字八反田４７５番７ | 蛍田（1800） | 31.1 | 38.9 | 0.0% |
| 小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７ | 螢田（500） | 29.6 | 37 | 0.0% |
| 小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４ | 国府津（1700） | 26.6 | 33.3 | 0.0% |
| 小田原市国府津字下辻川１８２０番３６ | 国府津（1200） | 26.6 | 33.3 | 0.0% |
| 小田原市栄町２－１２－４ | 小田原（450） | 59.7 | 74.6 | 0.0% |
| 小田原市蓮正寺字杉田２３番８ | 螢田（850） | 29 | 36.3 | 0.0% |
| 小田原市扇町５－１４－１２－２３１ | 五百羅漢（420） | 29 | 36.3 | 0.0% |
| 小田原市久野字兎河原８５０番９ | 足柄（1500） | 29.3 | 36.6 | 0.0% |
| 小田原市酒匂５－１１－２３ | 鴨宮（1700） | 26.4 | 33 | 0.0% |
| 小田原市東町１－４－１６ | 小田原（1600） | 27.4 | 34.3 | 0.0% |
| 小田原市小八幡３－６－４８ | 国府津（1400） | 27.2 | 34 | 0.0% |
| 小田原市成田字土井ノ下５２番９ | 鴨宮（2200） | 25.7 | 32.1 | -0.2% |
| 小田原市矢作字福寿１４７番２４ | 鴨宮（1300） | 25.7 | 32.1 | -0.2% |
| 小田原市南鴨宮３－４４－３８ | 鴨宮（130） | 46.5 | 58.1 | -0.6% |
| 小田原市飯泉字丹花前５８５番２６ | 鴨宮（1700） | 22.2 | 27.8 | -0.6% |
| 小田原市飯田岡字下河原３６７番１５ | 飯田岡（800） | 25.4 | 31.7 | -0.6% |
| 小田原市南鴨宮２－３１－７ | 鴨宮（500） | 39.4 | 49.2 | -0.7% |
| 小田原市栢山字大丸２６８５番５ | 栢山（70） | 36.4 | 45.5 | -0.7% |
| 小田原市南町１－９－２６ | 小田原（1400） | 36.4 | 45.5 | -0.7% |
| 小田原市新屋字川久保１６番６外 | 富水（750） | 24.9 | 31.1 | -0.7% |
| 小田原市前川字町屋窪６８７番１６ | 国府津（2200） | 20.3 | 25.4 | -0.8% |
| 小田原市浜町４－１－１０ | 小田原（1100） | 33.8 | 42.2 | -0.8% |
| 小田原市東町１－３０－２５ | 小田原（1600） | 30.1 | 37.6 | -0.9% |
| 小田原市根府川字平戸５１９番６外 | 根府川（300） | 8.9 | 11.1 | -0.9% |
| 小田原市栢山字土手庭２８５７番７外 | 栢山（450） | 29.3 | 36.6 | -0.9% |
| 小田原市酒匂４－１１－１３ | 鴨宮（1900） | 23 | 28.7 | -0.9% |
| 小田原市穴部字仲ノ町１５３番５ | 穴部（260） | 22.7 | 28.4 | -0.9% |
| 小田原市永塚字長森２３３番６外 | 下曽我（900） | 18.9 | 23.6 | -1.0% |
| 小田原市曽我原字神戸５６０番８ | 下曽我（50） | 26.6 | 33.3 | -1.0% |
| 小田原市成田字中ノ町７０６番９ | 鴨宮（3000） | 26.4 | 33 | -1.0% |
| 小田原市田島字尾崎７４０番２外 | 下曽我（2200） | 9.4 | 11.8 | -1.1% |
| 小田原市北ノ窪字立畑２９８番８ | 相模沼田（300） | 21.8 | 27.2 | -1.4% |
| 小田原市久野字家路戸石４４０８番 | 小田原（4700） | 0.3 | 0.4 | -1.4% |
| 小田原市千代字東町２６７番４ | 下曽我（600） | 19.4 | 24.3 | -1.5% |
| 小田原市早川３丁目１８番１６ | 箱根板橋（680） | 21.5 | 26.9 | -1.6% |
| 小田原市小船字永福８８番２２外 | 国府津（4000） | 14 | 17.5 | -1.9% |
| 小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外 | 足柄（4300） | 8.3 | 10.4 | -1.9% |
| 小田原市国府津５－１１－１５ | 国府津（1200） | 22.6 | 28.3 | -1.9% |
| 小田原市風祭字中瀬２３５番 | 風祭（110） | 18.2 | 22.8 | -2.9% |
| 小田原市板橋字堂屋敷７３０番１３ | 箱根板橋（500） | 38.6 | 48.2 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「南町（みなみちょう）」という地区があります。
小田原城の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：44万円／坪
- 実際の取引価格：21〜80万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.8倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約４倍にもなっています。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【小田原市南町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 小田原駅から徒歩18〜24分のエリアで、21〜80万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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